Markt reageert traag op vraag naar compact wonen
let huis van morgen is 'stekkerklaar'
Wel voldoende exclusieve appartementen
ben daar onder meer vrij indeelba-
re plattegronden worden toege-
Het ABP - beheerder van 60.000
woningen vooral in de sector die
begint bij een huur van 700 gulden
per maand (dus net buiten de soci
ale woningbouw), houdt ook de
oude woningvoorraad in de gaten
om te kijken of aanpassingen no
dig zijn. Hogenboom: „Maar derge
lijke ingrijpende renovaties begin
nen we pas als we er zeker van
zijn dat er ook een behoorlijk ren
dement haalbaar is. Wij zijn bij
voorbeeld in het bezit van galerij
flats in Zoetermeer, waarvan we
nu zeggen: jongen wat zijn die
massaal, maar op het ogenblik
doen ze het nog steeds goed omdat
de verhouding tussen huur en
kwaliteit aantrekkelijk is. Je moet
je afvragen of dat na een verbou
wing nog zo is. Natuurlijk laten we
dergelijke projecten niet aan hun
lot over. We waken er vor dat
zulke complexen sociaal afglijden;
er te veel wisselingen van bewo
ners optreden. Op zo'n moment
moet je wel ingrijpen".
Het ABP heeft zich onlangs ook
begeven in de verhuur van zeer
dure appartementen. Sinds kort
bezit de belegger de exclusieve
flats in de Rotterdamse Weena-to-
ren van architect Henk Klunder.
De huren liggen tussen de 1600 en
de 2000 gulden per maand. Hogen
boom: „We volgen samen met de
gemeente Rotterdam nauwlettend
wat voor mensen daar gaan wo
nen. Hoe zag hun wooncarrière er
tot nu toe uit, waren komen ze
vandaan en hoe oud zijn ze? In
Nederland is er nauwelijks erva
ring met de verhuur van een toren
met dergelijke exclusieve apparte
menten. Mogelijk dat we de hier
opgedane ervaring kunnen gebrui
ken bij toekomstige projecten in
Amsterdam en Den Haag. Derge
lijke woningen zijn voor ons even
eens van belang omdat je zo door
stroming kunt creëren.". De huur
ders van de Weena-toren bestaan
tot nu toe voornamelijk uit 40-
plussers, vanwie de helft uit Rot
terdam komt.
Plan Krler
De gemeente Den Haag heeft in
middels ook ingehaakt op de be
staande behoefte naar compact
wonen in, of dichtbij, het centrum.
Rond de Fluwelen Burgwal is in
samenwerking met rijksoverheid
en ABP het ambitieuze plan Krier
in ontwikkeling. Behalve een gro
te hoeveelheid kantoorruimte, zul
len daar ook enige honderden ge
stapelde woningen worden opge
nomen. In het hart van de Haagse
binnenstad is de gemeente al ge
ruime tijd bezig om - uiteindelijk -
1500 woningen boven winkels te
creëren. De markt heeft dus het
probleem dat professor Van En
gelsdorp Gastelaars jaren geleden
al signaleerde onderkend, maar de
oplossing zal nog lange tijd in be
slag nemen. En het is niet uitgeslo
ten dat tegen de tijd dat al die ap
partementen zijn opgeleverd een
onderzoeker ontdekt, dat het oude
vertrouwde gezin weer een spring
levend instituut is.
En wat dan?
N' ewoners bepalen zelf waar de badkuip komt
door CASPER POSTMAA
J)e woningbouw in West-
Nederland is enigszins in
[verwarring. Jarenlang
hadden de bouwers zich
jblindgestaard op de productie
(van eengezinswoningen en
Monk daarnaast de roep om
pure appartementen voor de
top van de markt. Maar niet
tens een decennium later,
liggen de wensen geheel
nders. Natuurlijk,
lengezinswoningen gaan nog
Iteeds grif van de hand, maar
pit onderzoeken blijkt dat in
Jrote steden als Amsterdam
In Den Haag nog maar 35
l/an de bevolking uit
[raditionele gezinnen bestaat.
Jleenstaanden of
jombinaties van twee
tartners die allebei werken
Jormen een overstelpende
Een grote groep
is
in een huisje
een tuin voor en achter.
R. van Engelsdorp Gaste-
sociaal-geograaf aan de uni-
van Amsterdam heeft al
geleden gewaarschuwd voor
ontwikkeling. Hij pleitte vu-
voor meer hoogbouw met ge-
vloerse woningen. De jongeren
daar de voorkeur aan van
een efficiënter huishouden,
omdat ze zo langer zelf-
kunnen blijven wonen,
ander opmerkelijk verschil
de markt van enkele jaren ge-
is het feit dat makelaars niet -
in koor roepen om de bouw
dure appartementen (boven
500.000 gulden) omdat de Rand-
anders niet in staat zou zijn de
van het bedrijfsleven te huis-
Die roep is verstomd. Top-
in Amsterdam en Den
bevestigen dat nu in de be
is voorzien. F. Nieboer (van
en Van Kuijen). „In de
prijscategorie is op het
voor het eerst geen be-
meer aan nieuwbouw. Je
niet vergeten dat het in Den
hooguit om tachtig transac-
per jaar gaat als we spreken
de markt voor appartemen-
tussen 350.000 en 800.000 gul-
Bovendien stellen de kopers
die sector hoge eisen. In Den
is niet veel ruimte om die te
Soutelandelaan
voorbeeld waar ontwikkelaars
in zijn geslaagd kapitaal-
chtige kopers te trekken is het
ïplex van 21 luxe flats aan de
imerrijke Van Soutelandelaan
Den Haag. De meeste apparte-
nten waren - ondanks prijzen
;en de 750.000 en 1, 4 miljoen
den - al snel weg. De bewoners
gen voor dat geld comfortabel
?gen woningen verluchtigd met
fraai uitzicht op de natuur,
de beveiliging zijn hoge eisen
Het succesvolle en peperdure complex aan de Van Soutelandelaan in Den Haag.
FOTO: BEN BLÜMERS
De Rotterdamse Weena-toren van architect Henk Klunder.
FOTO: MAURICE BRANDTS
gesteld.
Hoe gevoelig juist dit verwende
deel van de markt is blijkt uit een
project dat op een steenworp af
stand van de Van Soutelandelaan
ligt. Makelaar Harry Mens ontwik
kelde aan de Van Alkemadelaan
twee blokjes met luxe-woningen
op de rand van het prachtige park
Clingendael. Mens mag er dan in
zijn geslaagd Pavarotti naar Ne
derland te halen, kopers lokken
voor zijn lievelingsproject gaan
hem minder goed af, want on
danks dat de luxe-stulpjes al jaren
in verkoop zijn, - en de prijzen bij
gesteld - zijn ze nog steeds niet al
lemaal van de hand gedaan.
Volgens collega's van Mens kleeft
er een aantal bezwaren aan het
project, waardoor het minder aan
trekkelijk is. Aan de achterzijde
zijn er inderdaad de aantrekkelij
ke bosschages van Clingedael,
maar aan de voorkant (ook nog
eens het zuiden) raast de drukke
Van Alkemadelaan. Als het top-
project is het daarom niet meer ge
schikt. Bovendien zijn er nogal
wat aanmerkingen op de moderne
vormgeving van het complex.
Ook in Amsterdam is men tot de
conclusie gekomen dat de markt
voor topappartementen uiterst
klein is. Het roemruchte project
Byzantium van architect Rem
Koolhaas aan het Leidseplein was
een doorslaand succes - computer-
tycoon Willem Smit kreeg er voor
ettelijke miljoenen onderdak -
maar makelaar J.P. Geytenbeek,
die de verkoop deed, denkt dat
met nog zo'n duur woongebouw
ook Amsterdam het verzadigings
punt heeft bereikt.
Blijft dus over de grote groep een-
en tweepersoonshuishoudens die
op dit moment de Randstad over
spoelt en waar de planologen wei
nig rekening mee hebben gehou
den. Zowel makelaar Nieboer als
drs. René Hogenboom, hoofd
marktonderzoek van belegger
ABP zijn somber over de ontwik
keling van goedkope appartemen
ten. Hogenboom: „Sinds de rijks
overheid steeds minder bouwsub-
sidies verstrekt, is het bijna niet
meer mogelijk om voor lage huren
te bouwen". Nieboer onderschrijft
die mening, maar vindt wel dat de
overheid - of woningbouwcorpora
ties zouden moeten nadenken over
vormen van centraal wonen.
„Vooral voor ouderen. Dus com
plexen waar de bewoners bepaalde
basisvoorzieningen met elkaar de
len. De vraag naar centraal wonen
is duidelijk aanwezig. Dat een be
legger als het ABP daar niet in
stapt begrijp ik wel, want die kijkt
in eerste plaats naar rendement,
maar bij de overheid zou dat toch
anders moeten liggen".
Nieboer pleit tevens voor woning
complexen waarin een crèche is
opgenomen. „Het gedrag van men
sen is aan het veranderen: het is
niet langer het traditionele huisje
boompje-beestje. Daar moet je je
bij aanpassen"..
Het ABP laat voortdurend de
markt onderzoeken, maar waakt
ervoor om speciaal voor bepaalde
groepen te bouwen. Toch heeft de
verschuiving in de markt er wel
toe geleid dat het pensioenfonds in
tegenstelling tot tien jaar geleden
nu meer gestapelde woningen
bouwt dan eengezinswoningen.
Maar appartementen speciaal voor
yuppies of ouderen koopt of ont
wikkelt de belegger nog steeds
niet. Hogenboom: „We houden er
wel rekening mee dat woningen
ook geschikt moeten zijn voor se
nioren, want dat is een groep die
vooral voor gestapelde bouw in
aanmerking komt. We zoeken het
meer in de kwaliteit van de wo
ningen. Dus je let er op dat drem
pels eventueel kunnen worden
weggehaald; er brede deuren in
zitten zodat de woning toeganke
lijk is voor rolstoelen en dat het
mogelijk is om communicatiesyste
men aan te leggen".
Het ABP beperkt zich niet alleen
tot onderzoek, maar is ook betrok
ken bij experimentele woning
bouw. Bij voorbeeld de buitenten
toonstelling van de RAI in Almere
waar in de Muziekwijk een groot
aantal experimentele woningbouw
is verwezenlijkt. Architecten heb
waar de keuken, de wc, de badkamer, de slaapkamers en de
radiator van de familie De Vries komen. Dat is in het huis van
de toekomst wel anders: „laat de bewoner zijn eigen huis in
delen", luidt het motto.
veel;
verwi
er perso
or BART DE HAAN
tweepen
in 1961 kwam professor
ersom. Öuwkunde Habraken met
slaper nifeeën over 'flexibel' wonen.
i de roHw0nerS zouden in het
schuim6 zel£ beslissen hoe
gewone ln eigen huis w°rdt
imosa o<£edeeld. Toch liep de
:ht nodigiustrie niet warm voor de
waterm£0rieën van de hoogleraar.
iningbouwverenigingen en
overheid wilden een
ligoger in de specie houden en
is witen met verouderde
,^ate^wverordeningen en
k<jiectjeve huurcontracten
e invloed van de bewoner
was nog in de in de tijd dat je
li vergunningen nodig had voor
i verbouwen van je aanrecht,
arin lijkt nu verandering geko-
jy* h te zijn. Individuele huurcon-
Hen maken het gemakkelijk
hingen te veranderen al naar
ang de behoeften van de bewo-
In Zoetermeer werd onlangs
bouw voltooid van zes demon-
itiehuizen onder de naam
jarenlanger^ een samenwerkingsver-
daafd tussen twee ingenieursbu-
I us en een aantal toeleverings-
'an lmaDOhjven. In de ontwikkeling van
alen stanlEsprit-project zijn vier nieuwe
|ng puwprodukten toegepast. Zo
nen de bewoners kiezen uit
Schillende keukenopstellingen
is de plaats van de badkamer
iabel.
eerste wordt de flexibiliteit
de woning vergroot door een
hkerklare' keuken. Zo komt
|as bijvoorbeeld binnen op een
•aal punt. Het fornuis kan, via
ïgbare leidingen, aan verschil-
Lekstraat stekkerpunten geplaatst
gesloten), jden.
071 2204 OO.sanitaire gedeelten in de wo-
een zijn voorzien van een vloer
die rust op dertig centimeter hoge
noppen waartussen de dunne plas
tic leidingen voor gas, water en
elektriciteit lopen. Wil de bewoner
een wastafel naast het bad, dan
kan de waterleiding zo verlegd
worden. In het Esprit-huis zijn de
gipsplaten wanden demontabel en
kunnen de ruimtes naar wens
worden ingedeeld. Verder is er
een energie- en communicatie-in
stallatie ontwikkeld die het moge
lijk maakt zelf de afnamepunten
en schakelpunten voor elektrici
teit, telefoon en tv te bepalen.
Doorbraak
Flexibel wonen past helemaal in
een individualiserende maatschap
pij. Het modale gezin (vader en
moeder Jansen met twee kinde
ren) is een minderheid geworden-
.Van de ruim 5,6 miljoen huishou
dens voldoen er nog maar 2,1 mil
joen aan het beeld van een echtr
paar met kinderen. Het hele hui
zenbestand is echter afgesteld op
dat kerngezin, terwijl de apparte
menten tegenwoordig vaker be
woond worden door huishoudens
van een andere samenstelling. Al
leenstaanden, één-oudergezinnen,
voordeurdelers en tweeverdieners:
het zijn de bewoners van de jaren
negentig. Geen huis mag eigenlijk
nog hetzelfde zijn. Volgens profes
sor A. van Randen, hoogleraar
bouwtechniek aan de Technische
Universiteit Delft is de behoefte
aan 'dynamische woningen' dan
ook groot. „Dit is eindelijk de
doorbraak in het consument-ge
richt bouwen", zegt hij.
Samen met zijn studiegenoot pro
fessor Habraken werkte van Ran
den aan een 'open bouwsysteem'.
Hoewel Habrakens theorieën al
dertig jaar oud zijn, lijken ze nu
actueel te worden. Van Randen
heeft ze uitgewerkt en zijn ideeën
in praktijk gebracht. Hij neemt
deel aan het Matura-project, een
ander flexibel bouwsysteem dat in
Nederland diverse toepassingen
kent. „Matura werkt heel eenvou
dig. De consument koopt een leeg
casco, de drager. Vervolgens gaan
de nieuwe bewoners in samenwer
king met het project-bureau in
kwestie de inbouw bepalen. De
nieuwe bewoners bepalen hoe de
inbouw eruit gaat zien en de aan
nemer kan dit binnen drie weken
kant en klaar verzorgen".
Matura Nederland, gevestigd in
Delft, is het eerste bedrijf in Ne
derland dat zich gespecialiseerd,
heeft op het gebied van inbouw.
„Maar hier ligt een markt open,
want 'open bouw' wordt het hele
maal. Het biedt te veel voordelen
om te mislukken".
Het eerste voordeel is de markt,
die volgens Van Randen „enorm"
is. De behoeft aan comfort neemt
toe. De nadruk komt te liggen op
kwalitatief wonen, maar daar ver
sta ik iets anders onder dan mijn
buurman. Geen huishouden is ge
lijk. De mogelijkheid om elk huis
en elke flat in te delen zoals het je
uitkomt, springt op die behoefte
in".
Bovendien denkt Van Randen dat
open bouw aantrekkelijk is voor
ondernemers. „Projectontwikke
laars lopen nu veel minder risico.
Ze bouwen een leeg casco (niet
meer dan vier muren en een dak).
Pas later, als het huis verkocht is,
worden de huizen ingericht. Nu
loopt een ontwikkelaar veel min
der risico. In tijden waarin het
economisch even wat minder gaat
en er dus minder huizen wor
den verkocht blijft hij niet met
compleet ingerichte huizen zitten
maar met de casco's, die hij in be
ter tijden kan verkopen en inrich
ten". Door deze risicospreiding
zullen aannemers en projectbu
reaus ook in moeilijker tijden blij
ven bouwen. Dat komt volgens de
hoogleraar ook de werkgelegen
heid en stabiliteit in die sector ten
goede.
Een ander voordeel is dat consu
menten het huis een leven lang
kunnen gebruiken. De beschikba
re woonruimte is aan te passen aan
de ontwikkeling binnen een gezin.
Als er kinderen komen kan met
schuifwanden en verplaatsbare
wastafels een extra kamer worden
gecreëerd. Zodra de kinderen het
huis verlaten kunnen kamers ver
wijderd worden.
„In het Matura-systeem kunnen
zelfs douche- en wasruimtes, de
zogenaamde 'natte cellen' in een
mum van tijd verplaatst worden".
Volgens professor Van Randen
kan het gezin zich aan alle veran
deringen aanpassen en hoeft men
in principe dus niet te verhuizen.
Hij denkt echter niet dat een gezin
nooit meer zal verhuizen. „Een
mooi grachtenpand zal voor veel
mensen reden genoeg zijn om hun
flexibele woning alsnog op te ge
ven", zegt hij.
Als warme broodjes
Volgens ingenieur R. van Rigge-
len, product-architect bij inge
nieursbureau Van Triest in
Amersfoort en een van de ontwer
pers van de Esprit-huizen in Zoe
termeer, is het flexibele huis voor
al geschikt voor de huurmarkt.
„Ons huis wordt de Volkswagen in
de woningbouw. Het is voor ieder
een. Afhankelijk van je budget
kun je er zoveel inbouwen als je
zelf wilt. Daarom is de belangstel
ling zo groot. De mogelijkheden
zijn ongekend". Het huis biedt
plaats aan mensen met zeer uit
eenlopende inkomens. Het huis
van morgen hoeft overigens niet
per se een nieuwbouwwoning te
zijn. In Voorburg renoveerde Ma
tura huizen uit 1962 zodanig dat ze
vrij indeelbaar zijn. Ook deze
proefwoningen vlogen als warme
broodjes over de toonbank. Over
ongeveer een jaar gaat Matura met
deze woningen de markt op. Ook
bij ingenieursbureau Van Triest,
één van de deelnemers in het
Eprit-project ziet men perspectief
voor de nabije toekomst. „Dit is
niet het huis van de toekomst,
maar het huis van morgen", aldus
Van Triest.
De vloer in het Esprit-huis rust op dertig centimeter hoge noppen waartussen op elke gewenste manier de
leidingen gelegd kunnen worden. F0T0; pn
Woningbouwverenigingen huiverig voor open bouw
door BART DE HAAN
Hoewel de open bouw in opkomst is, zijn de
woningbouwverenigingen niet zo gelukkig
met een toenemende invloed van de huurder.
„De verhuurders worden bij flexibel wonen
opgezadeld met allerlei problemen", zegt
architect J. Rijke, consultant van de stichting
Open Bouwen in Delft.
„Ze zijn bang hun positie te verliezen, zodra bewo
ners gaan meebeslissen over de inbouw. Woning
bouwverenigingen zijn zich wel bewust van de voor
delen van open bouw, maar moeten zich aanpassen
aan een nieuwe situatie en dat duurt lang".
Een van die aanpassingen betreft bijvoorbeeld het
huurcontract. Rijke: „Nu moeten bewoners hun huis
bij verkoop in oorspronkelijke staat achterlaten qq
dat is bij open bouw onmogelijk. Een bewoner moet
dan hele .wanden en ruimtes kunnen veranderen".
Een andere kwestie is het juridisch verschil tussen
roerend en onroerend goed. De inbouw (van toiletpot
tot radiator, van keuken tot badkamer) wordt varia
bel indeelbaar. Dit gedeelte zou dus in de toekomst
roerend worden, terwijl het nog allemaal vast is inge
bouwd en dus onroerend. Bovendien komt het eigen
domsrecht ter discussie te staan. De inbouw verschilt
immers per bewoner en de vraag is of hierover huur
moet worden betaald.
Huur splitsen
„Een woningbouwvereniging zou de huur per maand
dus eigenlijk moeten splitsen", vervolgt Rijke. „Ten
eerste moet er huur worden geheven over de dragers,
het casco (ruwweg het lege huis: vier muren, plafonds
en een dak). Over de inbouw moet vervolgens apart
huur geheven worden in paketten. Zo betaal je bij
voorbeeld 500 per maand aan huur voor het huis en
kun je kiezen uit inbouwpaketten die passen bij je in
komen. Eenf goedkoop pakket kost dan bijvoorbeeld
f 300 en een duur pakket, met luxe badkamer, twee
we's, grote keuken en vele extra's 600. Zo zijn er
nog vele oplossingen denkbaar", aldus de architect.
Rijke denkt ook aan lease-mogelijkheden voor de in
bouw. „We moeten individueel .toegespitste huurcon
tracten krijgen, dat is van essentieel belang bij flexi
bel wonen".
Vooralsnog staan de woningbouwverenigingen echter
niet te popelen om verantwoordelijkheden af te staan
aan de huurders. Maar Rijke realiseert zich ook wel
dat de bewoners begeleid moeten worden bij het in
delen van hun huis. „De meeste mensen weten wel
wat voor kleur keuken ze willen hebben, maar van
de technische kant zijn ze nauwelijks op de hoogte".
Subsidie
De stichting Open Bouwen bestaat sinds 1984 en is
een overkoepelend orgaan waarin zowel overheid en
woningbouwverenigingen als architecten, projectont
wikkelaars, makelaars, aannemers, toeleveranciers en
consumentenorganisaties zijn vertegenwoordigd. De
stichting probeert de toepassing van flexibel wonen te
bevorderen. Dat de overheid wel heil ziet in de pro
jecten van de stichting blijkt uit de subsidies die de
experimenten ontvingen van het ministerie van eco
nomische zaken. „Maar dat wordt nu wel minder
want ook het bedrijfsleven is er nu van overtuigd dat
hier een markt ligt. De industrie is nu ook zonder
subsidie bereid te investeren in open bouw", ver
klaart Rijke.
idee is erg eenvoudig. Laat de bewoners zelf de plaats, de
en de functie van de verschillende kamers in hun ei-
huis bepalen. Nu is de woonconsument nog afhankelijk
woningbouwcorporaties en architecten die vaststellen
