jssr Bonaire in trek bij toerist en belegger
„Rodamco kon
niet anders,
I het zat vast"
Natuursteen
geschikt
voor
gedegen
afwerking
WERKEN
DIE
WERKEN
Ï!5U
Van der Kloos vooral voor bepaal
de delen van de Amerikaanse en
Britse onroerendgoedmarkt. In
beide landen ligt een economische
recessie op de loer. Daardoor kan
de vraag naar kantoorpanden en
bedrijfsgebouwen onder druk ko
men te staan, alsmede de bereid
heid van ondernemingen daarvoor
veel geld te betalen. Kortom, het
risico dat de prijzen van onroerend
goed in deze landen naar beneden
gaan, is hier groter dan op het vas
teland van Europa. Daar zijn de
vooruitzichten - ondanks de Golf
crisis - toch heel wat rooskleuri
ger, meent Verdam. „Weliswaar
mogen we een vertraging van de
economische groei verwachten,
maar van een naderende recessie
is beslist nog geen sprake".
Naast de economische gang van
zaken speelt nog een aantal andere
factoren een rol bij de beoordeling
van de markten, waaronder de be
schikbare hoeveelheid onroerend
goed in het gebied, de kwaliteit er
van en de hoeveelheid geld die er
wordt geïnvesteerd. Om die reden
kan er ook niet gesproken worden
over dé onroerendgoedmarkt. Zo
zal, om enkele voorbeelden te noe
men, de Londense City altijd aan
trekkelijk blijven en datzelfde
geldt ook voor het hartje van New
York.
Portefeuille
Uit een onderzoek van Van Lan-
schot blijkt dat er - gegeven het
bovenstaande - op de portefeuilles
van de belangrijkste Nederlandse
vastgoedfondsen over het alge
meen weinig valt aan te merken,
net zo min als op hun vermogens
structuur, waardering van de por
tefeuille of financiering. Wel
plaatsen de onderzoekers van de
bank hier en daar een kantteke
ning, vooral wat de kortere ter
mijn betreft. Zoals bij Rodamco,
waarover wordt opgemerkt dat het
fonds in verhouding flinke belan
gen heeft in de VS en het Vere
nigd Koninkrijk. Dat drukt, ver
telt Van der Kloos de intrinsieke
waarde. Aanbod van stukken is in
zo'n geval niet vreemd, maar de
huidige beurskoers van rond de 55
gulden is 'overdreven', vindt Ver
dam. Die wijkt teveel af van de
waarde van de beleggingen per
aandeel van ruim zeventig gulden,
zelfs als de VS en Groot-Brittannië
daadwerkelijk tijdelijk in een re
cessie terechtkomen. Toch voorziet
hij geen snel herstel van de koer-
De verklaring voor de problemen
bij de vastgoedfondsen en de val
van de beurskoersen zoekt hij
vooral bij de beleggers zelf. In on
zekere tijden nemen zij een af
wachtende houding aan en geven
zij de voorkeur aan liquide midde
len; de mogelijkheden om hun be-
Drs.
R. Verdam
(links)
en mr.
D. van der
Kloos
van
Van
Lanschot
Bankiers.
zittingen te gelde te maken, benut
ten ze volop. En door de open-end
structuur van de betrokken fond
sen was de kans op verlies voor de
belegger beperkt.
„De beleggingsfondsen hebben
miljoenen aandelen uitstaan. Hoe
wel de meerderheid van de beleg
gers die aandelen gewoon in bezit
heeft gehouden, kregen de fond
sen in korte tijd zoveel aanbod te
verwerken, dat de beslissing moest
worden genomen de inkoop van
eigen aandelen te stoppen. Dit
heeft een zichzelf versterkend ef
fect. Op het moment dat Rodamco
zo'n besluit neemt, wordt de beleg
ger gealarmeerd en holt men mas
saal naar het volgende fonds. Er
ontstond zelfs een panieksituatie",
vertelt Verdam „die zulke extreme
vormen aannam dat zelfs obliga
tiefondsen massaal werden aange
boden. Het is niet meer rationeel
te verklaren".
INKOOP EIGEN AANDELEN GE STA AKI
01
L
jj door MARJOLEIN DEKKER
J „Het is te gemakkelijk om
t met de beschuldigende
t vinger naar Rodamco te
8 wijzen. Ze hadden geen
keuze, .ze zaten gewoon vast".
Weloverwogen weerlegt
beleggingsanalist mr. D. van
der Kloos van het economisch
bureau van Van Lanschot
1 Bankiers in Den Bosch de
kritiek die het vastgoedfonds
van de Robeco Groep de
si laatste tijd over zich heen
k< heeft gekregen.
v Eind september besloot Rodamco
M de inkoop van eigen aandelen stop
ró te zetten, om te voorkomen dat het
0 onroerendgoedfonds in financiële
problemen zou komen. Enkele an-
3 dere fondsen zagen zich genoopt
n dezelfde stap te zetten.
v Veel beleggers voelden zich in de
kou gezet. Immers, Rodamco ken
's de de zogenoemde open-end struc-
tuur. Dit betekent dat een beleg-
k( gingsfonds door middel van de
li aan- en verkoop van eigen aande-
st len probeert de beurskoers in de
ra buurt te houden van de zogenoem
de intrinsieke waarde (waarde van
de beleggingen gedeeld door het
aantal uitstaande aandelen). Het
d risico dat de belegger loopt, wordt
1 door dit systeem aanzienlijk ver-
ac kleind.
Is er bij voorbeeld heel veel vraag
naar de aandelen, waardoor de
n( beurskoers oploopt, dan brengt het
fonds extra aandelen op de markt;
met dat geld kan weer nieuw on-
roerend goed worden aangekocht.
Hierdoor wordt de koersstijging
2 afgeremd. Bij Rodamco was dit
01 keer precies het omgekeerde het
2' geval. Op grote schaal wilden be-
n( leggers van hun aandelen Rodam-
re co af; de beurskoers dreigde fors
■j weg te zakken. Het Rotterdamse
fonds zag zich gedwongen voort
ik durend aandelen te kopen om de
'ei prijs (lees: beurskoers) op het peil
P1 van de intrinsieke waarde (ruim
zeventig gulden) te houden.
Dat ging lange tijd goed omdat Ro-
damco flink wat contant geld in
kas had. Maar eind september
werd het punt bereikt waarop de
beheerders voor de keuze kwamen
1
te staan: of stoppen met de inkoop
of onroerend goed uit de porte
feuille verkopen om aan geld te
komen, dan wel dure leningen af
sluiten om de inkoop te financie-
Rodamco koos voor het eerste, la
ter gevolgd door de andere beurs-
fondsen VIB en VastNed, die ook
een open-end structuur kennen.
Een structuur overigens die, ver
telt Van der Kloos, voor onroe-
rend-goedfondsen uniek is voor
Nederland en elders weinig voor
komt.
Verleden tijd
Na deze gebeurtenissen staat voor
drs. R. Verdam, hoofd van het eco
nomisch bureau van Van Lanschot
Bankiers, één ding als een paal bo
ven water: voor de vastgoedfond
sen is de open-end structuur verle
den tijd. „Dit systeem werkt goed,
totdat het een keer flink tegenzit.
Zelfs als de betrokken fondsen bij
een gunstige koersontwikkeling de
inkoop van eigen aandelen straks
weer zouden hervatten, weten de
beleggers nu dat de fondsen ge
dwongen kunnen worden daar op
een gegeven moment weer mee te
stoppen".
Het is wel een probleem dat speci
fiek bij de onroerendgoedfondsen
hoort, aldus Verdam. Wordt een
obligatie- of aandelenfonds voor
hetzelfde blok geplaatst als Ro
damco, dan is er niets aan de hand.
Obligaties en aandelen zijn name
lijk veel makkelijker te verkopen
dan kantoorpanden, winkels of be
drijfsgebouwen. Dat zijn lange ter
mijn beleggingen, waar beleggers
dus ook voor langere tijd hun geld
zouden moeten insteken. En daar
wringt de schoen; in toenemende
mate trekken de vastgoedfondsen
beleggers die op korte termijn van
de ene belegging naar de andere
belegging switchen. Maar als die
fondsen dan op hun beurt op korte
termijn contant geld nodig hebben,
is het van de hand doen van een
van de-panden uit de portefeuille
in feite geen alternatief. Daarmee
is al gauw drie maanden of langer
gemoeid, terwijl een geforceerde
verkoop de prijs sterk zou druk
ken.
Nu de open-end structuur op losse
schroeven is komen te staan, is
ook de stabiele koersontwikkeling
verleden tijd, verwacht Verdam.
„Tot nog toe schommelde de
beurskoers rondom de intrinsieke
waarde. Die ontwikkelde zich heel
gestaag en met kleine stapjes, af
hankelijk van de waarde-ontwik-
keling van de beleggingen. De
vastgoedfondsen zullen zich toch
wat meer gaan gedragen als gewo
ne aandelen en de koersen zullen
beweeglijker worden".
Markten
Maar, hoe kómt het nu eigenlijk
dat beleggers massaal hun vertrou
wen in de vastgoedfondsen hebben
opgezegd? Gaat het dan zo slecht
op de internationale markten voor
onroerend goed? Neen, luidt het
antwoord van Van der Kloos en
Verdam, over het algemeen niet,
al verschijnen er boven bepaalde
markten of onderdelen daarvan
wel wat wolken.
Zorgelijk is de situatie volgens
De Nederlandse Antillen zijn
in. Steeds meer Nederlanders
gaan niet zomaar een keertje
op vakantie naar de
Cara'ïbische eilanden, maar
kopen daar een eigen
vakantiehuis. Vooral- het
rustige Bonaire is in trek.
„Bonaire is modern en
ongerept", verklaart R.
Capriles Martina, perschef
van het kabinet van de
gevolmachtigd minister van
de Nederlandse Antillen, het
succes van het
benedenwindse eiland.
De vraag vanuit Nederland naar
vastgoed op de Antillen zit sinds
1986 in de lift, maar vooral de laat
ste twee jaar is deze enorm toege
nomen. Het gaat niet alleen om
vakantiegangers die een huisje ia-
ten bouwen, maar ook om mensen
die zich permanent willen vestigen
alsmede particulieren en bedrijven
die geld beleggen in Antilliaans
vastgoed.
Martina wijst op de opleving van
de économie en de nieuwe rege
ring, die voor bedrijven 'beter ver
teerbaar' is. Ook de politieke stabi
liteit en de rechtszekerheid is een
voordeel voor potentiële kopers.
Bovendien is sinds januari een
nieuwe rentenierswet van kracht.
Die bepaalt dat mensen die zich op
de Antillen vestigen maar vijf pro
cent belasting betalen over hun
Natuursteen wordt vooral
gebruikt voor een gedegen
afwerking van gebouwen. De
steensoorten zijn echter niet
zo tijdloos als verondersteld.
Daarmee is gezegd dat ook
natuursteen aan mode
onderhevig is en tevens dat
het vergankelijk is.
In navolging van Amerika beleeft
natuursteen in Europa een ople
ving. Er zijn veel nieuwe soorten
en kleuren ontdekt in Afrika, In
dia en Brazilië. En er worden al
gretige blikken geworpen op het
Oostblok. Van hoog in de bergen
tot diep in de grond wordt met be
hulp van computers en laserstra
len de steen gewonnen. Fred Flin-
stones in witte iassen hakken met
een toetsenbord grote steenblok
ken uit de rotswand.
De stenen komen van overal ter
wereld per schip en per vrachtwa
gen of trein naar Nederland. In
Nederland worden de platen be
werkt door de groothandel. Af
hankelijk van de vraag kan de
steen gepolijst worden, waardoor
hij glaa wordt en gaat glimmen, of
gezoet, hij blijft dan ruw en krijgt
Een marmergroeve in Italiö. Het marmer wordt in grote blokken
afgevoerd.
wereldwijde inkomen als ze vol
doen aan twee voorwaarden. Ze
moeten minimaal 240.000 Antil
liaanse gulden (een Antilliaanse
gulden is ongeveer 95 cent waard)
investeren in een huis en voor mi
nimaal dertig uur per week een
hulp nemen. Vooral voor gepen
sioneerden is deze regeling gun
stig.
Creativiteit
Overigens kunnen Nederlanders
zich niet zonder meer vestigen op
de Antillen. Maar de strenge im-
migratieregels worden volgens
Martina wel soepeler toegepast.
Dat vindt hij een goede ontwikke
ling, want „met scherpe toelatings
eisen weer je ook. mensen met durf
en creativiteit".
Martina is tevreden over de inte
resse uit het buitenland. „Neder
landse vastgoeddeskundigen heb
ben vaak een minder bevooroor
deelde visie, omdat ze de schoon
heid van het land nog zien",
meent hij. „Toch moet het niet zo
ver komen dat alle vastgoed in
buitenlandse handen is".
Aruba dat een aparte status heeft
binnen hel; Koninkrijk der Neder
landen, is voor kopers van vast
goed minder aantrekkelijk. Op het
eiland heerst woningnood, dus de
prijzen liggen hoger. Negentig pro
cent van de grond is bovendien in
handen van de overheid. En Aru
ba kent geen rentenierswet zoals
de Antillen.
Bonaire is zo in trek bij buiten
landse investeerders dat de pro
ject-ontwikkelingsmaatschappij
Pathos een apart bedrijf heeft op
gericht dat zich richt op de onroe
rendgoedmarkt van dat eiland.
Dat bedrijf, Bonaire Vastgoed,
heeft sinds 1 juni honderden ver
zoeken om informatie gekregen,
schat directeur T. Klinkhamer.
Behalve uit Nederland komen de
verzoeken uit het Caraïbisch ge
bied, de Verenigde Staten en
West-Duitsland.
„Sint Maarten is al erg volge
bouwd en Saba en Sint Eustatius
zijn te klein. Op Curasao is men
bezig met het omdraaien van iede
re vierkante meter grond. Op Bo
naire is nog van alles mogelijk",
merkt Klinkhamer op.
Bonaire staat bekend als een
eiland met een vriendelijke, Ne
derlands sprekende bevolking om
ringd door kraakhelder water met
goede mogelijkheden voor de
duiksport. Het heeft bovendien
goede communicatieverbindingen.
Op het eiland leven slechts elfdui
zend bewoners, en „de toeristen
verdwijnen in het niet langs de
lange kustlijn", meent Martina.
Belastingvrij
Toch wil de plaatselijke overheid
voorkomen dat het eiland onbe
perkt wordt volgebouwd. Er wordt
een structuurplan opgesteld met
bijbehorende bestemmingsplan
nen. Dat garandeert dat het eiland
ook over een paar jaar nog rustig
is en het maakt beleggen in vast
goed op Bonaire aantrekkelijk.
Ook vanuit een ander zakelijk
oogpunt is Bonaire interessant,
heeft Klinkhamer gemerkt. De
Nederlandse Antillen zijn aange
sloten bij het Caribbean Basin Ini
tiative, waardoor vanaf de eilan
den een aantal goederen belasting
vrij kunnen worden ingevoerd in
de Verenigde Staten.
Bouwkosten op Bonaire zijn lager
dan in Nederland zolang het huis
niet al te luxe moet worden. Maar
bij zeer luxe woningen, waarvoor
bij voorbeeld marmer ingevoerd
moet worden, komen de kosten
ook niet boven het Europese ni
veau uit, stelt Klinkhamer.
De lage dollarkoers op dit moment
maakt bouwen nog goedkoper,
omdat de Antilliaanse gulden ge
koppeld is aan de Amerikaanse
munt. De ontwikkelingen van de
dollarkoers kunnen zich echter
ook tegen de Nederlandse belegger
op de Antillen keren.
Bonaire Vastgoed ontwikkelt niet
alleen vastgoed op het eiland,
maar bemiddelt ook bij de aan
koop ervan. Daarvoor heeft het
bedrijf een aantal medewerkers
ter plekke. Andere Nederlandse
vastgoedbedrijven werken voor
aankopen in de Antillen samen
met een plaatselijke makelaar.
Inmiddels bemiddelt het bedrijf
ook. bij het verhuren van de va
kantiehuisjes in de tijd dat de eige
naars in Nederland zitten, omdat
daar behoefte aan bleek te zijn.
Het bedrijf is verder nog bezig met
een aantal projecten, waaronder de
bouw van sportfaciliteiten.
een mat oppervlak. Met behulp
van deze processen kan ook de
kleur meer naar voren worden ge
haald. De stenen zijn immers niet
allemaal wit of grijs. Een veelge
bruikte steen is bij voorbeeld het
rode graniet, maar ook blauw,
groen en goudgeel behoren tot de
kleurenkaart. Deze kleuren ont
staan door verbindingen met oxi
den, die in bepaalde gebieden veel
aanwezig zijn. Er zijn zoveel steen
soorten dat er eigenlijk niet zo
maar over 'natuursteen' kan wor
den gesproken. Toch hebben deze
stenen een paar eigenschappen ge
meen. Allereerst is het allemaal
puur natuur: geen bakproces of
verfbad, het wordt direct uit de
kale rotsen in de bouw toegepast.
Door deze echtheid zijn de stenen
vaak vlekkerig of vertonen een
bepaalde tekening en adertjes -
goed zichtbaar in bij voorbeeld
marmer.
Een andere overeenkomst is de
poreusheid, in de steen zit een
groot aantal poriën waar vuil en
dergelijke in achterblijven als de
steen niet regelmatig wordt gerei
nigd. Een derde punt waarop de
meeste steensoorten overeenko
men is de weerbestendigheid. Op
enkele soorten na; die niet vorst
bestendig zijn, zijn de stenen goed
te gebruiken voor kunstwerken en
gevels.
De meeste natuurstenen zijn meer
siersteen dan bouwsteen. Het steen
wordt gebruikt voor vloerbedek
king, portieken, trappen, venster
banken, grafzerken en gevels,
maar zelden voor het leggen van
funderingen en het zetten van
wanden. Het straalt een zekere
luxe uit en benadrukt onvergan
kelijkheid. Door toepassing van
edele soorten natuursteen bena
drukten de belangrijkste culturen
uit de geschiedenis al hun macht,
grootheid en zelfverzekerdheid.
Dank zij deze jarenlange traditie
weten we dat niet elke steensoort
overal geschikt voor is. Zo is mar
mer totaal niet geschikt als aan
recht omdat zouten en zuren hun
sporen achterlaten. Als eettafel is
het pas aan te bevelen als het
voorzien is van een goede be
schermlaag. Kalksteen wordt erg
glad als het nat wordt, terwijl lei
steen weinig slijtvast is. De bewer
king van zandsteen is ten slotte
niet zonder gevaar. Het doet zo
veel stof opwaaien dat de bewer
kers gevaar lopen longziekten op
te doen.
(ADVERTENTIE)
KRAFT
heeft nu ook
de meest perfecte
SERVER VOOR
UW NETWERK!
Authorised dealer Wa8enslrMt 39 w
MAcr Grote Marktstraat 43
