Bundeling industriële
activiteiten ministeries
„In eerste instantie wordt
vaak supermens gevraagd"
-Vastgoed
Vastgoedmiljardairs
vergroten hun bezit
Utiliteitsbouw biedt nog 'n gunstig beeld
HEADHUNTING IN DE BOUWSECTOR:
ficicUcSoiwcwit
ZATERDAG 26 MAART
KOLOSSAAL RIJKSBEDRIJVENCENTRUM IN PLASPOELPOLDER:
RIJSWIJK - Het grote Rijksbedrij
vencentrum aan de Diepenhorst
laan in de Rijswijkse Plaspoelpol-
der is in meer dan één opzicht uit
zonderlijk te noemen. Uitzonder
lijk zijn namelijk niet alleen de
bouwwijze en de manier waarop
het project in een geheel metaal-
kleurige gevel is uitgevoerd, maar
zeker ook de financiering.
Het rijksverzamelgebouw kwam tot
stand door een lease-overeenkomst
(soort huurkoop) tussen de Rijksgebou
wendienst en het Algemeen Burgerlijk
Pensioenfonds (ABP). In tegenstelling
tot huren verwerft de rijksoverheid bij
leasen stukje bij beetje het gebouw in ei
gendom. De lease-last wordt geheel be
taald uit de begroting van de Rijksge
bouwendienst. Op deze manier legt
De juiste man of vrouw op de juis
te plaats. Dat is een oud en bekend
principe, dat nog steeds geldt als
keiharde voorwaarde voor succes
vol ondernemen. Headhuntingbu-
reaus hebben er hun werk van ge
maakt: het zoeken en selecteren
van geschikte kandidaten voor va
catures in het bedrijfsleven. Het
Hilversumse bureau Verdegaal-
Treurniet BV specialiseerde zich in
de bouw- en vastgoedsector.
Bronnen
Directeur drs. J. P. Verdegaal vertelt
waarom: „De bouw en vastgoedsector is
een specifieke en een vrij gesloten be
drijfstak waar hele gespecialiseerde eisen
aan mensen worden gesteld. Tegelijk zie
je, dat vrijwel over de hele linie van
middenkader en topfuncties de vraag
na ar specialisten het aanbod ver over
treft. Bedrijven hebben dus vaak moeite
met het vinden van een geschikte kandi
daat. Dan kan het zinvol zijn een bureau
in te schakelen dat de bedrijfstak kent,
goede contacten heeft en potentiéle kan
didaten weet te vinden".
Verdegaal-Treurniet kan bij het zoeken
naar die kandidaten uit verschillende
bronnen putten. Allereerst heeft het bu
reau de laatste jaren een „bestand" opge
bouwd van zo'n vijfduizend mensen die
in principe geinteresseerd zijn in een an
dere betrekking in de bouwsector. Ver
der is er altijd nog de advertentie als
wervingsmiddel, maar de respons daar
op kan vrij gering zijn. Zeker als hoge
functie-eisen worden gesteld, zo weet
Verdegaal. „Het meeste succes levert
nog wel het direct benaderen van men
sen op waarvan je vermoedt: die zit een
beetje „los" in zijn functie en wil wel
van baan veranderen. Vaak komt het er
op neer dat je mensen die zelf niet weten
hoe goed ze zijn een beetje wakker-
schudt. Dat brengt dan een heel denk
proces op gang: is die functie iets voor
mij? Soms blijkt dat niet het geval te
zijn. In dat geval houden we zo iemand
in portefeuille want er kan altijd nog een
andere vacature gaan spelen die wel aan
sluit".
Verdegaal-Treurniet BV heeft het als in
de bouwsector gespecialiseerd headhun-
tingbureau niet gemakkelijk. De mobili
teit (bereidheid tot veranderen en ver
huizen) is in deze bedrijfstak vrij gering.
Voor de meeste functies heeft het weinig
zin buiten de bouwsector naar kandida
ten te zoeken, gezien de specifieke eisen
die gesteld worden. Anderzijds worden
vaak zeer hoge eisen gesteld - bijvoor
beeld als een opvolger voor de directeur
gezocht wordt. Verdegaal: „In het begin
zoekt men meestal het bekende schaap
met de vijf poten; een supermens". Het
is dan aan ons om de opdrachtgever dat
een beetje uit het hoofd te praten".
Verdegaal-Treurniet kan vacatures blik
semsnel vervullen: het record ligt op één
dag. Maar soms lijkt het bijna hopeloos:
de langste „bemiddelingstijd" die het
bureau noteerde ligt op twee jaar, „en
we hebben nog steeds geen kandidaat
voor deze functie gevonden", vertelt
Verdegaal.
Hoewel Verdegaal altijd tracht verschei
dene kandidaten te selecteren voor een
bepaalde vacature lukt dit niet altijd.
„Het is soms bijzonder moeilijk een
reële keus tussen enkele kandidaten te
kunnen presenteren. Daarbij moet je
niet uit het oog verliezen dat je met al
lerlei verschillende typen mensen te ma
ken hebt. Een projectleider is wat werk
zaamheden, karakter en relatievaardig
heden betreft nauwelijks te vergelijken
met een commercieel directeur, con
structeur of aannemer. Het moet ook
klikken wat de bedrijfscultuur betreft. Is
je cliënt commercieel of kwalitatief inge
steld, groot of klein, heerst er een sjieke
sfeer of een sfeer van aanpakken? Wij
gaan dan ook altijd eerst op bezoek bij
bedrijven die ons inschakelen; om op t
werkplek de sfeer te proeven".
Vissen
Vacatures in de bouw worden meestal
binnen de bouw zélf vervuld, weet Ver
degaal uit ervaring. „Het is in feite één
en dezelfde vijver waarin je zit te vissen
en waar de visstand licht terugloopt. Er
vallen kandidaten af door ziekte en pen
sionering en de instroom van nieuw ta
lent is vrij beperkt. Je moet dus weten
waar de beste visstekjes zitten".
Bij het langdurig vissen in één vijver be
staat het risico dat je tweemaal dezelfde
vis aan de haak slaat. Vertaald naar de
headhunter zou dat er op neerkomen dat
hij een eenmaal geplaatste kandidaat la
ter weer bij de ex-opdrachtgever weg
haalt voor een vacature elders. Van het
op deze manier creëren van eigen werk
wil Verdegaal zich verre houden. „Bij
ons werkt het niet zo", zegt hij stellig.
„Het is een erecode dat je van een een
maal geplaatse man afblijft, tenzij hij
zélf het signaal geeft: ik wil hier weg.
Onze opdrachtgevers zouden het trou
wens ook niet accepteren als wij onder
hun duiven zouden schieten. En te
recht".
PAUL KOOPMAN
Ranglijst professionele vastgoedbeleggers
Overzicht van vastgoedbeleggingsportefeuilles van ondernemingen en instellingen,
die een openbaar jaarverslag publiceren en waarvan de boekwaarde van het onroe
rend goed 1) 100.- min of meer bedroeg. (Bedragen in miljoenen guldens per ulti
mo, met daarachter tussen haakjes de plaats op de ranglijst).
ABP
Nationale-Nederlanden
Pensioenfonds PGGM
Aegon
Philips Pensioenfondsen
Rodamco
Soc.Fonds Bouwnijverheid
Shell Pensioenfonds
Amev
Bogamij
Wereldhave
Delta Lloyd
Bedr.pensioenfonds Metaalindustrie
Landbouwpensioenfonds
Bedr. pensioenfonds Metaalnij verheid
Sarakreek
VIB
Unileverpensioenfonds Progress
Akzo pensioenfonds
Pensioenfonds Hoogovens
KLM pensioenfondsen
Centraal Beheer
Pensioenfonds Vervoer en Haven
Artsenpensioenfondsen
Pensioenfonds Grafische Bedrijven
MBO
Zwitserleven
FGH
Rabopensioenfonds
Pensioenverzekeringmij DSM
Spoorwegpensioenfonds
Dela
Nedlloyd Pensioenfonds
Bedr.pensioenfonds Schildersbedrijf
Pensioenfonds Stork
Mijnwerkerspensioenfondsen
Postbank
Interpolis
De Nederlanden van 1870**)
't Hooge Huys Levensverzekering
Ass.concern Stad Rotterdam
De Centrale Levensverzekering
Pensioenfonds „De Eendragt"
Pensioenfonds Slagersbedrijf
Pensioenfonds NMB
Pensioenfonds Ahold
Nagron
Ohra/Metallicus
Bouwfonds Nederlandse Gemeenten
Avero
Breevast/VBB
BBVG
De jaarverslagen over 1986 van de bedrijfspensioenfondsen voor hel Schilders- en voor het Slagers-
bedrijf waren op het moment van het samenstellen van de ranglijst (1 februari 1988) nog niet beschik
baar. Pro forma, om hun plaats in de volgorde vast te stellen, is er van uitgegaan, aat het vastgoedbe
zit ongeveer gelijk was aan dat in 1985
Niet eerder in de ranglijst opgenomen.
Gecorrigeerd bedrag, in 1985 overeenkomend met de 45ste plaats.
1) NB. Er worden door de begeleiders verschillende waarderingsgrondslagen gehanteerd; veelal is de
waardering bij de institutionele beleggers vrii conservatief, terwijl bijv. de beursfondsen de boek
waarde nagenoeg parallel hebben lopen aan de getaxeerde marktwaarde.
Deze lijst gepubliceerd in het februarinummer van het blad Vastgoed.
De totale waarde van het vastgoed
van de vijftig grootste professionele
beleggers is in 1986 iets meer toe
genomen dan in 1985. In 1986
steeg het totaal met 2,4 miljard
(4,7 procent) tot 53,4 miljard gul
den. In 1985 groeide de boekwaar
de 2,1 miljard gulden (4,5 procent)
en kwam het totaal op 51 miljard.
Uit de ranglijst die het blad „VastGoed-
Markt" jaarlijks samenstelt, blijkt dat
Rodamco het sterkst gegroeide fonds is.
De vastgoedportefeuille van Rodamco,
nam toe met ruim 1 miljard tot 2,67
miljard gulden waardoor de Rotterdam
se beleggingsgroep opschoof van de ne
gende naar de zesde plaats. Men voor
spelt het fonds voor volgend jaar zelfs
een derde plaats nadat begin dit jaar be
kend werd dat het vastgoedbezit in 1987
al een omvang bereikt had van 4,3 mil
jard gulden.
Drie andere sterke groeiers zijn het vast
goedfonds Bogamij, het Haagse Wereld-
have en de vastgoedmaatschappij VIB.
Maar vergeleken met de nummers één
en twee op de ranglijst valt het vastgoed-
bezit van deze fondsen in het niet. Het
bezit van zowel het Algemeen Burgerlijk
Pensioenfonds, nummer één, als van
Nationale Nederlanden, nummer twee,
was groter dan dat van de vier kleinere
fondsen bij elkaar.
Evenals in 1985 waren er in 1986 der
tien beleggers met een vastgoedbezit van
meer dan een miljard gulden. Het ziet er
naar uit dat er op korte termijn nog drie
beleggers bijkomen: het Landbouwpensi
oenfonds, waarvan de portefeuille al
zeer dicht tegen het miljard aan zit, het
Bedrijfspensioenfonds voor de Metaal
nijverheid en het VIB.
Breevast/VBB en het Binnenlands Beleg
gingsfonds „Vast Goed" (BBVG) zijn dit
jaar van de ranglijst verdwenen. Bree
vast/VBB, dat door aanzienlijke verlie
zen in 1986 in surséance van betaling
verkeert, stond in 1985 nog op de negen
tiende plaats met bijna 700 miljoen en
het BBVG is met een portefeuille van
ruim 100 miljoen gulden opgegaan in
Wereldhave. Nieuw op de lijst zijn de
verzekeringsmaatschappijen De Neder
landen van 1870, Ohra/Metallicus en
Avero, plus het Bouwfonds Nederlandse
Gemeenten. Eveneens als nieuwkomer
aangemerkt is de Postbank waarvan de
cijfers enigszins afwijken van de Rijks
postspaarbank, zijn voorganger op de
ranglijst.
nieuwbouw geen extra beslag op de rijks
begroting. Met de lease van het rijksbe
drijvencentrum is een bedrag van 31
miljoen gulden gemoeid.
Boven elkaar
In het gebouw, dat tweehonderd meter
breed is en veertig meter diep, zijn van
verschillende ministeries functies en
diensten ondergebracht. Een verzame
ling van opslagruimten, werkplaatsen en
een centrum voor vakopleiding. Zo zijn
er onder meer gehuisvest: de afdeling
tentoonstellingen van de rijksvoorlich
tingsdienst, twee werkplaatsen van het
ministerie van sociale zaken, een opslag
plaats voor de rijksdienst beeldende
kunst, een douanepost, twee magazijnen
en een archief van Financiën, een meu
belopslag voor Binnen- en Buitenlandse
Zaken, een werkplaats voor de politie-
verbindingsdienst en een archief van het
ministerie van volkshuisvesting. Deze
diensten zaten tot dan toe in dure of per
auto moeilijk te bereiken panden in de
Haagse binnenstad.
Het bedrijfsverzamelgebouw bestaat uit
twee gelijke gebouwen van elk circa
achtduizend vierkante meter vloeropper
vlak. Uitzonderlijk is dat de bedrijfsacti
viteiten zich niet beperken tot de begane
grond. Zij zijn op verschillende verdie
pingen ondergebracht. Er zijn maar wei
nig gebouwen, waarbij dat met succes tot
stand is gebracht.
De bedrijfshallen (drie boven elkaar) lig
gen aan de achterkant van het gebouw;
aan de voorzijde bestaat het gebouw uit
vijf verdiepingen kantoorruimten. De
twee onderste bedrijfsruimten zijn zes
meter hoog en de bovenste vier meter.
De totale bruto inhoud is ongeveer
115.000 kubieke meter, vergelijkbaar
met meer dan 400 gemiddelde woning
wetwoningen.
De begane grond bestaat uit zes L-vor-
men die per paar een expeditiehof vor
men waar vrachtwagens tot een lengte
van 18 meter terecht kunnen. De grote
ronde ingangskolommen met hun ronde
kapitelen doen denken aan de klassieke
tempelbouw en beklemtonen het kolos
sale karakter van het gebouw, dat door
toepassing van deels zeer grote prefab
elementen binnen vijftien maanden tot
stand kon worden gebracht.
LUUD VAN DER HAM
Ook strakke gebouwen kunnen een fotogenieke aanblik hebben, zoals met de stalen trap
pen aan de achtergevel. FOTO'S: SP
Het grote aantal onzekerheden in
de ontwikkeling van de economie
kenmerkt ook de bouwproduktie
in Nederland. Vorig jaar is de
bouwproduktie met naar schatting
twee procent toegenomen, voor dit
jaar gaat men uit van een daling
met een procent voor het totaal
van woningbouw, utiliteitsbouw,
herstel en grond-, water en wegen
bouw en onderhoud. Vooral voor
de woningbouw en de twee laatste
sectoren wordt een teruggang voor
zien.
De utiliteitsbouw (bedrijfsgebouwen,
scholen, ziekenhuizen e.d.) maakt hierop
een gunstige uitzondering. Vooral door
de toegenomen investeringen in de han
del, het verkeer en de dienstensector
mag rekening worden gehouden met een
groei van twee procent. In de industrie
en de landbouw is van groei minder
sprake, zo heeft een recente studie van
het EIB, het Economisch Instituut voor
de Bouwnijverheid, uitgewezen.
De bouw heeft, zoals bekend, zware ja
ren achter de rug. In het begin van de
jaren tachtig liep ook de produktie in de
utiliteitsbouw sterk terug. Onderstaand
staatje van de produktiecijfers geeft
daarvan een treffend beeld.
1980 8.553 - 4,4
1981 7.072 -17,3
1982 6.786 - 4.0
1983 6.096 -10,2
1984 5.945 - 2,5
1985 5.609 - 5,7
1986 6.937 +23,7
1987' 7.150 +3.1
1988* 7.300 2,1
raming
Uit de onlangs gepubliceerde ramingen
van het Centraal Planbureau bleek weer
eens van hoeveel onzekerheden de mo
gelijke groeicijfers afhankelijk zijn. De
economen nemen dan ook onderling
heel afwijkende standpunten in over wat
de wereld te wachten staat: een nieuwe
recessie of een ontwikkeling zonder al te
veel problemen. De reacties op de beurs
krach van het afgelopen najaar spreken
in dit verband boekdelen.
Positief is dat in de kabinetsplannen tot
1990 het afschaffen van de WIR wordt
gecompenseerd door lagere vennoot
schapsbelasting. Ook de rente is de laat
ste jaren sterk verlaagd, waardoor inves
teringen aantrekkelijker geworden zijn.
Maar als opdrachtgever voor de bouw is
de overheid de laatste jaren sterker te
ruggetreden dan op andere terreinen van
bemoeienis; de volkshuisvesting, scho
len- en ziekenhuisbouw hebben er de ge
volgen van ondervonden. Die werken
ook steeds enige tijd door, want tussen
planning en uitvoering zit verschil. In
middels is weer een stabilisatie opgetre
den. De gezondheidszorg vraagt om
nieuwbouw en dit jaar levert ook het
herstel en de verbouwing van onderwijs
gebouwen een bijdrage aan de bouwpro
duktie.
De utiliteitsbouw heeft enkele jaren de
afgifte van vei^unningen sterk zien toe
nemen. Vorig jaar was die groei door de
verminderde overheidsinvesteringen
evenwel gering; hij wordt geraamd (de
cijfers over de laatste drie maanden ont
breken nog) op ongeveer een procent.
Een overzicht van de totale bouwpro
duktie laat de volgende cijfers zien (die
voor 1987 en 1988 zijn ramingen):
woningbouw 10.340
utiliteitsbouw 8.850
herstel/verbouw 6.600
grond/water/
wegenonderhoud 9.700
40.830
