OMROEREND GOED
De beste
renovatie
geneest
geen
ziek
winkel
centrum
„Verzorgd pand
is van invloed
voor bedrijven"
- ZATERDAG 31 OKTOBER 1987
PLANOLOOG PROFESSOR BAK:
iï)EN HAAG - Sinds 1960 is Ne-
Iderland verrijkt met ruim zeshon-
I i'derd winkelcentra die meer dan
jtien winkels herbergen. Hiervan is
inmiddels het overgrote deel - on-
- geveer 520 - ouder dan tien jaar.
-Hoewel deze koopcentra als het
gaat om vormgeving, ligging en
omvang sterk van elkaar verschil
len, hebben ze één ding met elkaar
gemeen: ze verouderen. Deskundi
gen hameren dan ook op de nood
zaak om de centra aan te passen
aan de eisen van deze tijd. Het to
verwoord is „renovatie". De be
kende planoloog professor dr. Bak,
voormalig directeur van het Cen
traal Instituut voor het Midden- en
Kleinbedrijf, zet daar grote vraagte
kens bij. Hij stelt dat het begrip re
novatie dikwijls „onzindelijk"
wordt gebruikt „en daardoor alleen
zijn zin mist".
Bak lichtte zijn visie onlangs toe op een
symposium, georganiseerd door de Ne
derlandse Raad van Winkelcentra
(NRW). De bijeenkomst, die in Heerlen
werd gehouden, had als motto: „Zin en'
onzin van renovatie van winkelcentra".
De hoogleraar veegde in zijn betoog de
vloer aan met de belegger die naar het
„wondermiddel" renovatie grijpt om
zijn winkelcentrum nieuw (lees finan
cieel) leven in te blazen, al merkte hij
wel op dat de belegger door de omstan
digheden slechts ten dele in vrijheid kan
handelen. Volgens Bak wordt achterstal
lig onderhoud al vaak verkocht als reno
vatie, zonder dat er sprake is van een
"werkelijke vernieuwing. Het gaat hoog
uit om een herstel van de oude toestand.
Bak: „Elders spreekt men van moderni
satie en ook dan gaat het eerder om win
dow-dressing dan om fundamentele ver
nieuwing. Men kiest uit het gamma van
eigentijdse frutsels een lichtdoorlatend
kapje, een stuk straatmeubilair, wat mo
derne lampen of iets dergelijks, zodat
het centrum er weer jaren tegen kan".
De planoloog stelde dat er zelfs bij een
totale vernieuwing van een koopcen
trum lang niet altijd sprake is van reno
vatie. „Een aanpassing van de bouwkun
dige structuur, al dan niet met een stukje
uitbreiding, behoeft immers op zich nog
niets te veranderen aan de positie van
een centrum. Zo beschouwd is een groot
deel van het renovatiewerk onzin, om
dat aan de daadwerkelijke condities van
'enovatie niet is voldaan en in zeer veèl
[evallen ook niet voldaan kan worden".
ik stelde vast dat het merendeel van
de vernieuwingen waarop het etiket re
novatie wordt geplakt niets anders is
dan een krampachtige poging van de be
legger om de gewijzigde marktomstan
digheden te ontkennen.
„Hij wenst de devaluatie van zijn cen
trum in termen van leegstand, niveau-
verlies en dalend rendement niet te aan
vaarden. Het tovermiddel heet dan re
novatie", aldus Bak.
Korte pret
Volgens Bak bestaat het recept dat de
belegger gebruikt uit zes eenvoudige
stappen. „Hij bepaalt eerst hoeveel extra
investering zijn centrum nog waard is.
Vervolgens probeert hij de nog aanwezi
ge huurders in zijn centrum te motive
ren mee te werken aan de vernieuwing.
En dan laat hij een architect een paar
leuke dingen bedenken. Hij zorgt er te
vens voor dat het vernieuwingskarwei
snel wordt geklaard om het ongerief
voor het publiek en de ondernemers zoo
veel mogelijk te beperken. Hij probeert
ook zelf of via makelaars een paar sterke
nieuwe huurders te vinden. Tenslotte
zorgt hij voor een goede promotie en
een daverende heropening van het cen
trum". Bak „troostte" de belegger met
de gedachte dat hij die stappen niet in
eenzaamheid hoeft te nemen. „Architec
ten, adviseurs, decorateurs, marketing
mensen en vele anderen staan immers in
de rij om tegen een passende vergoeding
het karwei te klaren. Het resultaat is
vaak verrassend. Troepen nieuwsgierige
consumenten stormen op het vernieuw
de centrum af. Passantendrukte en om
zet vertonen de eerste tijd een verheu
gende ontwikkeling. Maar helaas is de
pret van korte duur. Toch is iedereen te
vreden. De ondernemers, want zonder
de renovatie was hun omzet wellicht nog
verder afgezakt. De belegger, want die
heeft immers blijk gegeven van goede
wil en financiële offerzin. En de advi
seurs en de uitvoerders zijn uiteraard
ook tevreden, want hun rekeningen zijn
betaald".
Bak had wel een verklaring voor het
„slordig omspringen" met het begrip re
novatie. „De belegger gaat te gemakke
lijk uit van een langdurige continuïteit
van zijn onroerend goed. Hij onderschat
het tempo van de veroudering. Vooral
in perioden met een hevige maatschap
pelijke dynamiek, van vernieuwing dus,
speelt dat laatste een rol. Daarom zal de
belegger meer moeten inspelen op korte
re exploitatieperioden en de mogelijkhe
den tot een fundamentele vernieuwing
van zijn bezit".
De planoloog benadrukte dat renovatie
volstrekt zinloos is als het winkelcen
trum niet meer past in de volgende ron
de van de maatschappelijke vernieu
wing. Die vernieuwingsronden volgen el
kaar steeds sneller op. Het gaat nu om
perioden van tien tot vijftien jaar, ter
wijl bij de bouw van de meeste centra
nog werd uitgegaan van veranderingen
na vijfentwintig of dertig jaar.
Star
De Nederlandse winkelcentra zijn vol
gens Bak ontwikkeld volgens een „starre
conceptie" en „streng bewaakt door toe
zicht op het gebied van stedebouw,
ruimtelijke ordening en welstand".
„Daardoor is aan winkeliers, maar ook
aan beleggers een soort schijnzekerheid
geboden van beheersbaarheid en protec
tie. Inmiddels is wel duidelijk geworden
dat er van een werkelijke beheersbaar
heid geen sprake is. Het leven is sterker
dan de leer", aldus Bak.
Door allerlei factoren, maar vooral door
de ontvolking van de buurt en de toege
nomen mobiliteit, waardoor mensen
makkelijker elders hun inkopen kunnen
doen, is de bestaanszekerheid van met
name kleine buurtwinkelcentra sterk
aangetast. De problemen met de buurt
centra in Zuid-West Den Haag zijn hier
van een sprekend voorbeeld. „Verloede
ring, leegstand en oneigenlijk gebruik
zijn hiervan het gevolg", betoogde Bak.
„Van de ongeveer tweeduizend winkel
centra in Nederland bevindt zich al twee
derde in deze situatie. Van de ruim vijf
honderd buurtcentra al meer dan de
helft. En ook bij enige kleinere winkel
centra manifesteren zich kenmerken van
het verval. De overheid staat hier mach
teloos tegenover".
Volgens de planoloog hebben beleggers
niet de kans gekregen „of wilden zelf
niet" om eenvoudige buurtvoorzienin
gen te maken. „Er is relatief te veel in
geïnvesteerd, de afschrijvingsperiode is
te lang en de huren zijn te hoog. Ander
zijds hebben beleggers het niet aange
durfd grotere winkelcentra een werkelijk
chique aanzien te geven. Ze waren bang
voor te hoge huren. Zelfs in de grootste
winkelcentra bedraagt de huur zelden
meer dan de helft van hetgeen betaald
moet worden voor een vestiging in een
belangrijke binnenstadsstraat. E>e gevol
gen hiervan zijn naar alle kanten verve
lend. Ernstig is bijvoorbeeld dat de win
kelier makkelijk overstapt van een klein
naar een groot centrum, omdat het
huurprijsverschil in de totale exploitatie-
opzet toch marginaal is. Het ruimtelijk
concentratie-proces wordt hierdoor extra
bevorderd. Winkelcentra hebben alleen
toekomst als er werkelijk mogelijkheden
zijn tot renovatie in principiële zin".
Bak verstaat hieronder dat het centrum
zo moet worden vernieuwd dat het vol
doet aan geheel nieuwe markttechnische
condities. En dat kan volgens hem in de
meeste gevallen niet.
Bottleneck
Een belangrijke bottleneck is in de ogen
van Bak het ontbreken van voldoende
koopkrachtige bewoners in de buurt van
Professor Bak: Renovatie is vaak te
vergelijken met het stoppen van door de
motten aangevreten kleding.
FOTO: SP
het winkelcentrum. Alleen als het win
kelbestand op een „eigensoortige wijze"
wordt aangepast kan zo'n centrum een
grotere attractiewaarde krijgen en daar
door meer publiek trekken van elders.
„Maar speciaalzaken en andere trekkers,
die voor een grotere aantrekkingskracht
zouden kunnen zorgen, zijn relatief
schaars. Dikwijls hebben ze al elders een
goede vestigingsplaats. Ze voelen er wei
nig voor om de voortrekkersrol te ver
vullen. Voor de kleinere centra hebben
zij in elk geval geen interesse".
Bottleneck zijn dikwijls ook de bereik
baarheid en de parkeermogelijkheden.
„Veel centra zijn destijds opgezet voor
lopend en fietsend publiek. Met de auto
klant is geen rekening gehouden. Dit ter
wijl speciaalzaken en andere echte trek
kers juist hoge eisen stellen aan de be
schikbare parkeerruimte. Voor grote
winkels, zoals discountsupermarkten,
speelt ook het ontbreken van voldoende
laad- en losruimte een negatieve rol".
Volgens Bak kan ook de bouwkundige
structuur de winkelier parten spelen: te
kleine maten, een verkeerde route door
het centrum en woningen boven de win
kels kunnen de noodzakelijke aanpassin
gen in de weg staan. Een belangrijk as
pect noemde Bak de belevingswaarde
van het winkelcentrum „Al weten we
niet precies wat de consument van de
toekomst verwacht als het gaat om de
inrichting van winkelcentra: wat vast
staat is dat hij hoge eisen stelt aan de
sfeer. Op dat punt zijn er handicaps m
overvloed. Zo zijn winkelcentra dikwijls
te weinig geïntegreerd in de omgeving.
Het uiterlijk is heel vaak weinig uitnodi
gend. De strakke lay-out biedt geen kans
op verrassingen en de intimiteit laat veel
te wensen over. Bijna alle winkelcentra
gaan mank aan een of meer door mij ge
noemde gebreken. Daarom is renovatie
meestal een machteloze, maar kostbare
poging, die te vergelijken is met het
stoppen van door motten aangevreten
kleding, die echter ook na de reparatie
niet meer bruikbaar is. Met wat lapmid
delen kan het vonnis weliswaar enige ja
ren worden uitgesteld, maar het blijft
echter zoals bij gelaatsverzorging: de
beste make-up geneest geen zieke huid".
Geavanceerd
Alleen als de genoemde bottlenecks ont
breken biedt renovatie, aldus Bak, goede
kansen. „Maar, dan moet bovenal reke
ning worden gehouden met de verlan
gens van de toekomstige consument.
Het gerenoveerde centrum moet geavan
ceerd zijn. De consument moet er voor
allerlei zaken terecht kunnen. De inter
nationale trend is dat het winkelcentrum
zich ontwikkelt tot een facility-center.
Zo vind je er bijvoorbeeld behalve win
kels ook openbare toiletten, een kinder
crèche, een ehbo-post, ruimten om te
rusten, automatengalerijen voor een
paar honderd produkten na sluitingstijd,
een telefoon/telex/facs-centrum, bagage-
kluizen, een mini-speeltuin, boodschap-
penservice, sauna-douches, en social cor
ners voor bijvoorbeeld rechtshulp, enzo
voorts". Toch verbindt Bak hieraan niet
de conclusie dat renovatie alleen maar
zin heeft als een winkelcentrum wordt
uitgerust met al die extra's.
„Er zijn ook andere varianten denkbaar.
Een verlopen winkelcentrum redt het
misschien wel als regionaal discountcen
ter. als er zich een dozijn discounters
vestigen. En een geflopt buurtcentrum
krijgt wellicht een wijkfunctie als het to
tale oppervlakte van twee- a drieduizend
vierkante meter wordt bezet door een
grote discountsupermarkt".
GÉ ANSEMS
ZOETERMEER - Alleen al de be
wegwijzering spreekt voor zich.
Waar de weg naar het nog deels
onontgonnen bedrijfsterrein Lan-
singhage in Zoetermeer begint,
staat al keurig netjes het bord die
bezoekers de weg wijst naar Hage-
man Verpakkers. Wie de borden
volgt, komt zonder problemen bij
het nieuwe onderkomen van het
bijna dertig jaar oude bedrijf. En
ook hier valt het onderscheid weer
onmiddellijk op: geen grijs gebouw,
pas geplante iele boompjes die
vaak zo kenmerkend zijn voor een
nog jong industrieterrein, ook geen
grijs aluminium hek rond de ge
bouwen, maar een overwegend fel
blauw gebouw met een al even
blauw hekwerk en al redelijk grote
bomen.
.,Het is iets dat in je zit", vindt S.C. Ha
geman, directeur van het gelijknamige
bedrijf, die zichzelf aanduidt als contact
persoon. Zelfdiscipline noemt hij het.
Bij hem thuis is het netjes en dan geldt
dat logischerwijs voor zijn bedrijf ook.
Geen palets voor de deur en geen rot
zooi op het terrein.
De heer Hageman heeft in samenspraak
met zijn vrouw en zoon en met de archi
tect veel tijd besteed aan het nieuwe
pand waarin Hageman Verpakkers sinds
november 1986 is gehuisvest. „Ons vori-
pand was een grote blokkendoos.
iar hebben we van geleerd en nu is er
ets anders gekomen. Wij hebben ge
jouwd met veel ramen. En met vrolijke
deuren: rood, wit blauw. Niet dat we
dat hebben gedaan omdat we zo natio-
alistisch gezind zijn, maar het zijn
'ooie kleuren. En kijk, de onderste rand
van het gebouw is zwart", zegt Hageman
terwijl hij de lamellen opzij schuift om
een blik naar buiten te werpen. „Als het
regent en de aarde spat op dan zie je dat
DIRECTEUR HAGEMAN VERPAKKERS:
Het gebouw van Hageman Verpakkers: felblauw.
op een witte muur. Met deze kleur heb
je daar geen last van".
Over het uiterlijk van het pand is duide
lijk nagedacht. Datzelfde geldt voor wat
er binnen de muren van Hageman Ver
pakkers gebeurt. Het gaat het bedrijf
goed. In 1960 begon de heer Hageman
in het souterrain van het huis van z'n
ouders in Benthuizen. Z'n eerste klus,
het inpakken van folders, klaarde hij
met hulp van familieleden.
„Uit nood geboren", verklaart hij nu la
coniek zijn nadrukkelijke aanwezigheid
in de wereld van verpakkers. „Ik kwam
in oktober 1960 uit dienst en had geen
werk. In februari kreeg ik een stapel in
gepakte folders in de bus. Toen dacht ik:
„Dat kan ik ook". Na de eerste mailing
kreeg ik drie miljoen folders om te ver
pakken. Ik heb toen een advertentie
voor thuiswerksters gezet. Daarna kwam
de vraag of ik boeken kon inpakken.
Daarna kwam er weer wat anders", al
dus de directeur van het bedrijf dat nu
de meest uiteenlopende dingen verpakt.
Marsen en bounty's worden in pakken
van drie of vier verpakt, boeken, flessen
Martini, en bijvoorbeeld de gulle dozen
van de Konmar.
Beloftes nakomen
Het nakomen van beloftes. Daarin ligt
volgens Hageman de kracht van zijn be
FOTO: CEES VERKERK
drijf. „Als u een probleem hebt en wij
kunnen dat oplossen, dan is het mijn
probleem geworden op het moment dat
we een afspraak hebben gemaakt. Uw
probleem mag het dan nooit meer zijn.
We beloven dingen en die komen we
dan ook na. We gaan dan maar een paar
nachten door als een machine het bege
ven heeft. Als wij met een klant afspre
ken dat hij maandag om tien. uur de
spullen geleverd krijgt, dan krijgt hij die
dan ook".
„Ik heb lang en keihard gewerkt. Verder
niets. Geluk? Ik heb het nog nooit op
straat zien liggen. Wat is geluk? Als ik
bij een bedrijf ga praten en men wil met
ons bedrijf in zee dan vind ik dat vin
dingrijkheid, een ander noemt dat mis
schien geluk".
Hageman omschrijft zijn bedrijf als veel
zijdig. „Wij hebben vier, vijf bedrijven
in een en hebben een wat andere strate
gie dan andere bedrijven. We verzorgen
ook de opslag en verzending, terwijl an
dere bedrijven vaak alleen voor het ver
pakken zorgen".
Hageman Verpakkers bestaat thans uit
een bedrijf waar veertig werknemers
werken op een oppervlakte van negen
duizend vierkante meter. Het souterrain
van het ouderlijk huis besloeg vijfen
twintig vierkante meter. Daarna is de
uitbreiding vrij snel gegaan. Van het
huis van een voormalige bakker en een
aardappelloods moest Hageman tenslot
te uitwijken naar het Zoetermeerse. „De
burgemeester van Benthuizen heb ik nog
gevraagd of het mogelijk was om iets
nieuws te bouwen in Benthuizen. Dat
kon niet en hij verwees me door naar
Zoetermeer. Daar hebben we een pand
van 1,6 miljoen neer laten zetten in de
Edisonstraat. Maar ook dat was drie jaar
geleden weer te klein. Hier, in de Goud
straat, kunnen we ook nog uitbreiden als
we willen. We hebben nog een optie op
een stuk grond. Aan het einde van het
jaar gaan we daarover met de gemeente
praten".
De eventuele uitbreiding wordt onge
twijfeld in dezelfde stijl opgetrokken als
het huidige gebouw. „De klanten zien
dat we veel aandacht aan ons gebouw
besteden. We krijgen er veel positieve
reacties op. Zeker voor de grotere bedrij
ven is een verzorgd pand van invloed.
Ik kan het niet hard maken, maar ik
denk dat als het buiten slordig is, het
binnen ook niet keurig opgeruimd is. En
misschien is het zelfs van invloed op het
werk".
NANDA TROOST
