ONROEREND GOED
Bus
njrj/ wijst de weg
bij besparing
van energie
London Docklands:
stadsvernieuwing
met verliezers
nrichting
verkruimte
aat wel
:ens
e wensen
'ver
Nederland is nu derde
vastgoedbelegger in VS
Eén vierkante
meter voor
14,8 miljoen
Zwunnel
- ZATERDAG 31 OKTOBER 1987
ELDOORN - Besparen op
iergie gaat in bedrijven wat ver-
dan het sluiten van de gordij-
_i en het dichten van kieren met
fchtstrippen. Daar gaat het onder
ier om „een doelmatig energiege-
Jiik van apparatuur" en „het ge-
;tijdig opwekken van warmte en
lacht". Eén procent besparing le-
in een middelgrote onderne-
fing al gauw duizenden guldens
De in Apeldoorn gevestigde
ichting Voorlichting Energiebe-
aring Nederland (SVEN) heeft
iet bussen ingezet om onderne-
ers op de verschillende mogelijk-
»den te wijzen.
ódanks de sterke daling van de ener-
Iprijs sinds begin vorig jaar blijft het
ivorderen van energiebesparing vol-
ns de SVEN nog steeds zinvol. Die
ijsval is namelijk gedeeltelijk al weer
igedaan gemaakt. Zo is de gasprijs
jor grootverbruikers dit najaar in ver-
lijking met dezelfde periode vorig jaar
weer met acht cent per kubieke meter
stegen (van 18 naar 26 cent). De alge-
ene verwachting is dat de energieprij-
n in de jaren negentig onder druk van
I groeiende spanning op de energie-
arkten verder zullen oplopen. Met
name de actuele situatie in de Golf zorgt
ervoor dat „verstandig met energie" nog
steeds van kracht is.
E. Blankestijn, adviseur energiebesparing
SVEN: „Het is voor vrijwel alle bedrij
ven nuttig de energierekening eens goed
te bekijken. Afhankelijk van de leeftijd
van het bedrijfsgebouw en het werk dat
er verricht wordt kan er vaak tien tot
dertig procent op de energiekosten
worden bezuinigd".
Voor eenvoudige informatie over de me
ter en een specificatie van het gebruik
kan een ondernemer vaak nog wel bij
het nutsbedrijf terecht. Voor een grondig
onderzoek van de gehele energiesituatie
is hij echter aangewezen op een onafhan
kelijk adviesbureau. Komt zg'n bureau
voor op een daarvoor door de SVEN op
gestelde lijst, dan komt de ondernemer
in aanmerking voor veertig procent sub
sidie op de kosten van het onderzoek.
Zo'n onderzoek beslaat een vrij breed
terrein. Blankestijn: „Allereerst is er na
tuurlijk een inventarisatie van het ver
bruik van elektriciteit en gas. Daarbij
wordt ook gekeken naar de rekeningen
van het nutsbedrijf. Niet zelden blijkt
men door een betere spreiding van het
gebruik van elektrische apparatuur in
aanmerking te komen voor een lager ta
rief. Vervolgens wordt de energiebalans
opgesteld: er wordt gekeken waar de
energie naar toe gaat. De volgende stap
is het bekijken van besparingsmogelijk
heden. Daarbij gaat het vooral om isola
tie, aanpassing van de cv-installatie, het
produktieproces en de verlichting".
De vraag of het inroepen van een ad
viesbureau de moeite en kosten waard
is, kan worden beantwoord door het in
schakelen van een energie-adviesbus van
de SVEN. Het gaat daarbij om een
oriënterend onderzoek waarbij de bus,
uitgerust met moderne apparatuur en ac
tuele gegevens, op afspraak komt voor
rijden. Tijdens het busbezoek, dat zes
uur duurt, wordt de ondernemer wegwijs
gemaakt in de besparingsmogelijkheden
voor zijn bedrijf. Een busbezoek kost
1250 gulden (voor non-profit bedrijven
750 gulden).
FONS VAN RIJN
Meer informatie is verkrijgbaar bij de
SVEN, Postbus 503, 7300 AM Apeldoorn
(tel. 055-497911).
TOKYO - Wie vastgoed zegt, zegt
grondprijzen en daar weten ze in
Tokyo over mee te praten. In het
afgelopen jaar zijn de grondprijzen
daar tot recordhoogten gestegen. In
het uitgaanscentrum kost één vier
kante meter grond omgerekend
14,8 miljoen gulden.
In het afgelopen jaar is de grondprijs
voor zakelijke doeleinden met 79 pro
cent gestegen en voor woonbestem
ming met 93 procent. Eén van de ver
klaringen voor de oververhitting van
de grondmarkt is de groeiende beteke
nis van Tokyo als financieel centrum.
Daardoor is de vraag naar kantoor
ruimte sterk toegenomen. De gelukki
gen die een huis in het centrum bezit
ten, verkopen dat aan bedrijven waar
na ze met de niet kinderachtige op
brengst een groter huis in de buiten
wijken aanschaffen. De gemiddelde
huizenprijs is hierdoor zo fors geste
gen, dat een eenkamer-appartement
van 23 vierkante meter in de centrale
districten omgerekend 831.000 gulden
kost. Een gemiddeld appartement van
zestig vierkante meter op ongeveer een
uur met de trein van het centrum van
Tokyo kost gemiddeld 493.000 tot
564.000 gulden.
Aan de vele bestaande verklaringen
voor de uitmuntende arbeidsprestaties
van de Japanners moet waarschijnlijk
worden toegevoegd dat ze uit alle
macht proberen hun droom van een
eigen huis te verwezenlijken.
Dat de Japanners intussen op eikaars
lip wonen, met alle gevolgen van dien,
illustreert welke enorme invloed de
grondprijzen hebben op het dagelijks
leven.
1STERDAM - Automatisering
et tot een grotere efficiëntie op
itoor leiden. Toch heeft het ge- -
lik van beeldschermen ook een
ital nadelen voor de mensen die
ïee werken.
it werk kan er minder gevarieerd en
tier door worden en als goed ver-
Ibaar meubilair ontbreekt, kan dat
ak leiden tot rug- en schouder- en
eklachten.
let ziekteverzuim van mensen die
een beeldscherm werken, ligt bo-
het gemiddelde", zegt R. Vellinga,
:ich bij de hoofddirectie van de
in Groningen bezighoudt met
verantwoorde inrichting van kan-
irruimtes. „Dat kan aan een slechte
pachting van de werkplek liggen
'-:door de houding ten opzichte van
beeldscherm niet goed is. Vaak
roorzaakt een slecht leesbaar scherm
et veel weerspiegeling ook oogklach-
n en hoofdpijn".
of>or een goede inrichting van het
scfntoor zijn veel van deze problemen
te lossen. „Door de automatisering
er meer ruimte nodig omdat het
rk aan een beeldscherm meestal
irdt afgewisseld met administratieve
:en. Met het moderne systeemmeu-
air is het mogelijk een werkruimte
maat te maken. Een efficiënte in-
hting van de werkruimte wordt
or veel bedrijven nog wel eens on-
rschat", aldus Vellinga.
ie ngzaam breekt echter het inzicht
or dat een goede en efficiënte in-
hting van de kantoorruimte niet tot
a gere kosten hoeft te leiden. Doelma-
0 er werken leidt immers tot een ho-
e produktie. Er is zelfs een nieuw
vak van ergonomie dat zich met de
jrksituatie bezighoudt. Het richt zich
een beter samenspel tussen de
:ns, zijn werk en de omgeving waar
dat werk verricht.
^lachten
et gevolg is dat de werknemer zich
tkerder voelt en zijn produktie toe-
«mt. „Klachten leiden tot daling
Ji de produktie", zegt Vellinga,
^inaar er zijn ook andere besparingen
>dig. Als iemand door een ondoel-
atig ingerichte werkplek dagelijks
minuten op en neer loopt en dit
n door efficiëntere werkruimte ver-
terd worden, dan levert dit jaarlijks
n aanzienlijke besparing op'
ïn verwaarloosd aspect bij de auto:
atisering is ook de verlichting. „Bij
n beeldscherm dat niet speciaal be-
fi :rkt is, komt veel spiegeling voor.
et beste is een aangepaste verlichting
e de werkruimte verlicht, maar niet
ïerspiegeld wordt in de beeldscher-
:n. Ook het daglicht kan hinderlijk
n. De beste oplossing hiervoor zijn
rticale lamelgordijnen omdat zij het
■ht naar buiten vrij laten en toch al
veel spiegeling en contrast voorko-
FRANK DE KLERK
Over Nederlandse vastgoedbelegging in de VS gesproken: zo moet
in het centrum van Washington DC, het Market-Square-project
er uit gaan zien. Het is een project van PGGM, het pensioenfonds
voor de werkers in gezondheidszorg en welzijnssector. PGGM
steekt 220 miljoen dollar in de twee gebouwen aan Pennsylvania
Avenue, halverwege het Witte Huis en het Capitool, het parle
mentsgebouw. De oplevering wordt volgend jaar verwacht. De
Pennsylvania Avenue Development Corporation (PADC) heeft
toestemming gegeven voor het project. De PADC was een idee van
president Kennedy om de Pennsylvania Avenue en omgeving weer
tot bloei te brengen. In de loop der jaren heeft de PADC openbare
voorzieningen, parken en pleinen aangelegd in dit gebied. Market
Square was het laatste stuk grond dat nog voor ontwikkeling be
schikbaar was.
AMSTERDAM - Nederlandse be
roepsbeleggers in vastgoed bezitten
in het buitenland onroerend goed
met een marktwaarde van bijna
twintig miljard gulden. Dat is ruim
achtmaal zoveel als de 2,3 miljard
gulden van tien jaar geleden, ruim
het dubbele van de 9,3 miljard van
eind 1981 en bijna anderhalf mil
jard meer dan de stand van eind
vorig jaar. Dat blijkt uit gegevens
van het blad VastGoedMarkt. Het
gaat om brutobedragen, dus met
inbegrip van eventuele hypothe
ken.
Noord-Amerika, dat eind 1977 nog
bijna tien procent van het totaal voor
zijn rekening nam, toonde de sterkste
groei via 55 procent eind 1981 tot 66
procent nu. Het Nederlandse bezit van
onroerend goed in Noord-Amerika
heeft nu een marktwaarde van 13 mil
jard, in Duitsland 2,6 miljard, in
Groot-Brittannië 1,4 miljard, in België
1,3 miljard, in Frankrijk 1,3 miljard
en in andere landen 150 miljoen gul
den.
Nederlandse professionele beleggers
hebben in de twaalf maanden tot eind
juli voor het recordbedrag van ten
minste 1,2 miljard dollar in de Vere
nigde Staten onroerend goed verwor
ven of gecontracteerd tegen 800 mil
joen dollar in de voorgaande twaalf
maanden.
Nederland neemt daarmee in de VS
een zeer belangrijke plaats in vergele
ken met die van Britse en Westduitse
beleggers. Voor zover valt te traceren,
zijn alleen de belangen van Japanse en
Canadese beleggers in de VS veel gro
ter.
VastGoedMarkt noemt ook voor de
nabije toekomst de belangstelling voor
Noord-Amerika bijzonder groot. De
belangstelling van Nederlandse zijde
voor de Amerikaanse markt is geba
seerd op de gunstige ontwikkeling van
de economie in de VS, de omvang van
de vastgoedmarkt aldaar, het streven
naar verdere geografische spreiding en
de relatief lage wisselkoers van de dol
lar.
LONDEN - De Docklands is een
gebied van 22 vierkante kilometer,
beginnend bij de London Bridge en
vlakbij de wolkenkrabbers van de
City, het financiële centrum van
Londen. Vandaar strekt het zich
langs de oevers van de Theems uit
naar het oosten.
Ooit bruiste deze stadswijk van activi
teit, als kloppend hart van de koopvaar-
dijnatie die Groot-Brittannië was. Toen
evenwel het Britse rijk uiteenviel, raakte
het stadsdeel in onbruik en later in ver
val. Jarenlang zaten regeringen en stads
besturen met de almaar verloederende
havenwijk in hun maag, totdat de rege
ring Thatcher zes jaar geleden de knoop
doorhakte en de London Docklands De
velopment Corporation (LDDC) in het
leven riep.
Particuliere investeerders brachten te za-
men een budget van miljarden guldens
bijeen, waarmee oude pakhuizen zijn ge
renoveerd en herschapen in luxe-appar
tementen, zeer gewild bij de duizenden
goedverdienende jongeren uit de City.
Bedrijven werden allerlei voordelen ge
boden als ze zich wilden vestigen op het
Isle of Dogs, een schiereiland in de
Theems. De LDDC is erin geslaagd hier
een gigantisch kantoorcomplex naar toe
te lokken, Canary Wharf gedoopt, maar
dat nu door iedereen Wall-Street-on-the-
water wordt genoemd. Hier moeten
reusachtige flats verrijzen, die in hoogte
alleen overtroffen zullen worden door de
wolkenkrabbers in Tokyo en New York.
De LDDC heeft de Docklands Light
Railway aangelegd, een treinverbinding
die het nieuwe woonoord verbindt met
de City en de gisteren in gebruik geno
men nieuwe London City Airport.
De „boom" van de Docklands werd nog
in de hand gewerkt door de „big bang"
van vorig jaar oktober toen de Londense
financiële markt werd gedereguleerd en
geautomatiseerd. Hetgeen gepaard ging
met een nieuwe toevloed van financiële
en automatiseringsdeskundigen die zich
met hun hoge salarissen veel kunnen
veroorloven. In de Docklands bevindt
zich ook de hypermoderne, volledig
geautomatiseerde „krantenfabriek"
waarmee de Australische mediamagnaat
Rupert Murdoch de vakbonden voor
aap heeft gezet.
De LDDC begon zes jaar geleden met de
aanbesteding van veertienduizend nieu
we woningen, hetgeen uiteindelijk moet
oplopen tot vijfentwintigduizend. In de
afgelopen zes jaar is de bevolking ge
groeid van 39.000 tot 45.000 en ver
wacht wordt dat het aantal in 1996 zal
zijn toegenomen tot 96.000. Vorig jaar
zijn er tienduizend nieuwe banen ge-
creeërd, het moeten er over vijf jaar zes
tigduizend zijn.
Keerzijde
Dit „grootste stadsvernieuwingsproject
ter wereld", zoals de voorstanders het
liefkozend noemen, heeft echter een dui
delijke keerzijde. De toch al hoge hui
zenprijzen zijn door deze toevloed sterk
gestegen en dat heeft er weer toe geleid
dat steeds minder van de oorspronkelij
ke bewoners, de „cockneys", het zich
nog kunnen veroorloven in hun eigen
buurt te wonen. Ook de nieuwe werkge
legenheid gaat aan hen voorbij omdat ze
niet de hoge opleiding hebben die voor
de meeste banen is vereist. Bovendien
vertrekken veel van de oorspronkelijke
bedrijven uit de Docklands omdat ze
hun panden voor veel geld kunnen ver
kopen aan de projectontwikkelaars. Al
met al is het werkloosheidspercentage in
de Docklands opgelopen tot dertig pro
cent.
De bewoners hebben zich inmiddels ver
enigd in actiegroepen die zich inzetten
voor alternatieve werkgelegenheid en
voorzieningen. Vorig jaar zijn de bewo
ners in een varende demonstratie de
Theems afgezakt om bij de parlementa
riërs aandacht te vragen voor hun moei
lijke positie in de Docklands.
Intussen zijn de Docklands geschapen in
een blinkende steenwoestijn zonder bo
men, waar de enige echte afwisseling
wordt gevormd door een mengeling van
oude, roestige kranen uit de haven en de
bouw. Tegen die achtergrond steekt de
tegenstelling tussen de „haves" en de
„haves not" schril af. Het uit zich in een
hoog en nog steeds stijgend niveau van
vandalisme en diefstal. De gefrustreerde
jongeren vernielen de luxueuze apparte
menten en nieuwe auto's sneller dan dat
de bewoners hekken, alarminstallaties en
borden met „wacht u voor de hond",
kunnen plaatsen.
Wat is dit nu? Waterbouw, natte wegenbouw? Tunnel, brug, hangbrug? Vastgoed,
maar niet echt goed vast?
HBW, een dochter van Hollandsche Beton Groep HBG in Rijswijk, noemt het een
„zwunnel", een in het water zwevende tunnel. Een tunnel die niet onder een rivier
of zeearm doorloopt, maar ergens tussen het wateroppervlak en de bodem hangt.
Geen op hol geslagen fantasie, maar een serieus ontwerp van HBW in samenwer
king met de Noorse aannemers A/S-Betong en Eeg-Hendriksen A/S. Bovendien
technisch en economisch haalbaar verklaard door onder meer Rijkswaterstaat en
de TV Delft.
Specie, het huisblad van HBG, schrijft dat dergelijke tunnels nuttig zijn voor het
kruisen van enorm diep water op plaatsen waar een brug of een geboorde tunnel te
duur of niet realiseerbaar zou zijn. Zoals het geval is in een 1.2 kilometer breed en
maximaal 150 meter diep fjord nabij Stavanger waar HBW met de twee genoem
de Noorse aannemers een zwunnel gaat aanleggen/laten zweven.
Om de scheepvaart met te belemmeren komt debovenkant van de zwunnel vijftien
meter onder de waterspiegel van de fjord. Het opdrijvende vermogen van de zwun
nel is net iets groter dan de neerwaartse krachten, die het gevolg zijn van het eigen
gewicht en het rijdende verkeer. Aan de bodem verankerde staalkabels moeten
voorkomen dat de zwunnel net als het monster van Loch Ness een kijkje boven
water komt nemen. HENK ENGELENBURG
