Een gebouw
als een
derde huid
Heilige huisjes wacht sloperskogel
Makelaars
negatiefover
dertigjarige
hypotheek
ZATERDAG 1 NOVEMBER 1986
DE ALTERNATIEVE ALLURE VAN
TON ALBERTS EN HET NMB-KANTOOR
AMSTERDAM - Werken is niet
hetzelfde als wonen, maar mensen
moeten zich op hun werk wel thuis
voelen. Architect Ton Alberts vindt
dat daar te weinig rekening mee
wordt gehouden. Mensen lijken
vaak ondergeschikt aan het ge
bouw, soms worden ze er zelfs al
leen maar door geïmponeerd. Al
berts, die zich graag een organisch
architect noemt, deed het anders
met het nieuwe kantoor van de
NMB. Gedurfd en schokkend an
ders; een gebouw als derde huid.
In Amsterdam-Zuidoost, de architecto
nische speeltuin van Nederland, moeten
straks 2500 employees van de meedenk-
bank fluitend naar hun werk gaan. Want
niets vindt Ton Alberts zo erg als men
sen die de hele middag op de klok zitten
te kijken of het nou alsjeblieft nog eens
vijf uur wil worden. Natuurlijk, er is het
nodige werk dat niet altijd even inspire
rend is, maar de moderne kantoren met
hun strakke, haakse vormen doen geen
enkele moeite daar iets aan te verande
ren. Alberts heeft geprobeerd dat wel te
doen, met dermate afwijkende vormen
en indelingen, dat zijn ontwerp al de bij
naam Hans-en-Grietjecomplex heeft ge
kregen. Dat roept het beeld op van een
truttig, petieterig kantoor. Daarom is het
een verkeerde bijnaam. Wat wel klopt:
het is om te smullen.
„We hebben nu eenmaal overal een cli
chébeeld van", zegt Ton Alberts, „dus
ook van hoe een kantoor er moet uit
zien. De laatste jaren zijn er vooral gro
te, hoge, strakke gebouwen verrezen met
gladde, voornamelijk glazen gevels. Dan
denkt iedereen dat een kantoor er zo
moet uitzien. Laten we wel wezen, daar
zitten prachtige dingen bij, zoals het
Rabo-gebouw in Utrecht, maar al die
kantoren lijken wel erg op elkaar. Alles
erin en eraan is bovendien rechthoekig
of vierkant; de ontvangsthal, de gangen,
de werkplek, de spreekkamer, de direc
tiekamer, het restaurant, de wc, alles".
Alberts tekent een S. Daarnaast dezelfde
letter op een digitale manier, met rechte
lijnen. „Tegenwoordig wordt bijna alles
ontworpen volgens de principes van
zo'n haakse vorm. Maar neem eens een
gebruikelijke kamer: er komt norit ie
mand in de hoeken, want dat sluit niet
aan bij de gang van mensen. En ga eens
de natuur in, hoe loop je dan door de
bossen? Slingerend, met bochten". De
Ton Alberts: „We hebben nu eenmaal overal een chlichébeeld van".
hoofdvorm van het NMB-kantoor is
daarvan afgeleid en bestaat uit tien to
rens in de vorm van een S. En in alle
ruimten zijn de hoeken afgesneden,
waardoor de meest grillige, verrassende
en ongebruikelijke vormen ontstaan.
„De gebruikelijke kantoorgebouwen
gaan tegen de natuur in. Ze gebruiken de
natuur als tegenstelling. Ik vind dat ge
bouw en natuur meer een eenheid moe
ten vormen". Als onderdeel daarvan si
tueerde hij bijvoorbeeld de liften zoda
nig buiten de gangbare routes, dat men
als vanzelf geneigd is vaker de trap te
nemen.
Gevoelsmatig
Voor Ton Alberts is een gebouw een
derde huid. De eerste huid, het vel. zit
strak om het lichaam en de tweede huid.
de kleding, zit daar al weer wat losser
omheen, maar volgt wel de menselijke
vormen. „Niemand heeft last van zijn
vel en kleren moeten lekker zitten, maar
je moet ze wel aan kunnen; niet te strak
en niet te ruim. Een gebouw moet ook
zoiets zijn: het moet om je heen passen,
je moet er in kunnen ademhalen, het
moet bij je horen. Het is allemaal gro
tendeels onbewust, maar waarom zou
den mensen de gangbare kantoorruimten
anders zo vaak bestempelen als kil en
ongezellig? Dat is vaak puur gevoelsma
tig, maar zo werkt het wel".
Met andere woorden: weg met de blok
kendoos. De NMB heeft daarvoor flink
in de buidel moeten tasten, want het
hele project kost, tot en met de kunst
werken, ongeveer 250 miljoen gulden.
„Toch heb ik absoluut niet de opdracht
gekregen een prestige-object te ontwer
pen", zegt Alberts. „Natuurlijk, men wil
de wel iets met allure, maar pas achteraf
blijkt dat het een paradepaardje is ge
worden. Dat is echter het min of meer
toevallige resultaat van constant overleg.
Het gebouw is stapje voor stapje ont
staan. Dat wil ik ook het liefste: constant
praten met de opdrachtgevers. Ik heb zo
veel mogelijk als NMB gedacht, anders
had het project nooit kunnen groeien".
„Zo wilde de bank voor alles een effi
ciënt gebouw. Nou, ik vind dat de gang
bare gebouwen niet efficiënt zijn, omdat
mensen er niet fijn werken en de ener
giekosten veel te hoog zijn. Ga maar na:
twintigduizend vierkante meter glas;
's zomers koel je je blind en 's winters
stook je je arm. Een van de eisen van de
bank was niet voor niets dat er in de ge
vel hooguit zevenentwintig procent glas
mocht zitten. Ik heb gekozen voor zon
necollectoren en terugwin-installaties,
waardoor er vijfenzeventig tot tachtig
procent op de energiekosten wordt be-
zes verdiepingen
In Amsterdam-Zuidoost mag een ge
bouw niet hoger zijn dan ongeveer zes
verdiepingen. Dat heeft al voor een deel
de vorm van het kantoor bepaald. In de
loop van het proces zijn er talloze nieu
we dingen ontstaan, nieuwe wensen en
nieuwe oplossingen. Zo situeerde Alberts
de 750 parkeerplaatsen in twee lagen on
der het gebouw omdat dat niveau tussen
twee dijken ligt. „Als je daar mensen
neerzet, kijken ze de hele dag tegen een
dijk aan. Dat is dus niks". Boven de ga
rages is een zogenoemde interne straat
gekomen; daaraan liggen alle centrale
ruimten zoals twee restaurants, publici
teitsafdeling, filmzaal, keuken, medische
dienst, PTT-ruimte, dat soort dingen. En
pas daarboven komen de kantoorruim
ten, die zich in een aantal verdiepingen
herhalen.
Om een goede lichtval te hebben en geen
lawaai, heeft Alberts gekozen voor schui
ne muren, een uiterst ongebruikelijke
oplossing. Alberts noemt het nadrukke
lijk geen vormgrap, maar een logisch ge
volg van de wensen. „Aan de buitenkant
weerkaatsen schuine muren het geluid
naar boven, zodat je er binnen nauwe
lijks last van hebt en binnen weerkaat
sen ze het geluid naar beneden, op de
vloerbedekking. Daardoor is er vrijwel
geen echo. Er is bovendien geen ruimte
waar meer dan vijftig mensen tegelijk
kunnen werken en niemand zit meer
dan zes meter van het raam af, zodat er
altijd daglicht op het bureau valt. De ra
men zijn daarbij zodanig geconstrueerd
dat je niet tegen de hemel kunt aankij
ken. Het gevolg daarvan is dat je met
wordt verblind als je naar buiten kijkt.
Al die oplossingen bij elkaar leveren een
rustige werksfeer op".
„Om de verbinding met de natuur, het
organische, nog beter te krijgen is er
geen airconditioning. Een waterzuive
ringsinstallatie zorgt ervoor dat het afge
voerde vocht weer voor de planten kan
worden gebruikt, die op hun beurt de
lucht bevochtigen. De ramen zijn niet
van getint glas en kunnen gewoon wor
den opengezet. Er zit zowel aan de bin
nen- als buitenkant zonwering; de bui
tenste is om de warmte tegen te houden,
de binnenste om het licht te weren, maar
die laat weer' wel de warmte door. Ver
der valt in de torens van bovenaf een
enorme lichtstraal in het gebouw en zijn
de kleuren zo dicht bij wit gehouden, dat
er overdag nauwelijks kunstlicht nodig
is. Voor de donkere uren is er natuurlijk
wel kunstlicht, maar er zitten geen cen
trale lichtbakken in het plafond. Omdat
de individuele vrijheid zo belangrijk is,
kunnen de werknemers hun eigen licht
en ook hun eigen verwarming regelen".
Alberts grinnikt. „Ja, als je dat vergelijkt
met de gangbare kantoren, dan is dat
heel wat. Je houdt het niet voor moge
lijk!".
DICK HOFLAND
FOTO CEES VERKERK
•s tijds
Neder-
knaagt aan de
landse woningvoor
raad. Goten gaan lek
ken, funderingen ver
zakken, muren begin
nen door te slaan en
de tegels in de douche
worden dof van de
vim. De ergste wo
ningnood mag dan ge
lenigd zijn, maar de
kwaliteit van de Ne
derlandse stulp zal de
komende jaren alleen
maar verder achteruit
gaan. Bovendien
raakt de massabouw
uit de jaren vijftig en
zestig steeds meer uit
de gratie. Gevolg:
steeds meer woningen
zullen onverhuurbaar
of onverkoopbaar blij
ken. Ongefundeerde
onheilsprofetie? Nee
hoor. Als we niet op
passen zitten we rond
de eeuwwisseling met
een miljoen woningen
die je aan de straat
stenen niet meer kwijt
kunt", meent ir. P.
van Wijnen. Met de
voorzitter van de be
leidsgroep Woning
bouw van Progres-
bouw, tevens directeur
van bouwmaatschap
pij Van Wijnen Ne
derland, een gesprek
over Hollands vergrij
zend woningbestand
en onvermijdelijke
sloop.
De bouwmaatschappij Van Wijnen Ne
derland in Dordrecht kampt in zekere
zin met leegstand. De bovenste verdie
ping van het hoofdkantoor, waar tot
voor kort de algemene stafdiensten zetel
den, is zo goed als verlaten. „Ook wij
hebben de teruggang in de woningbouw
gevoeld", zegt directeur Van Wijnen in
een verwijzing naar de verlaten kantoor
ruimtes waar nog een enkel onopge
ruimd bureau staat. „We hebben de boel
moeten stroomlijnen, reorganiseren en
inkrimpen. Economisch gezegd: de over
headkosten beperken. We kunnen nu
met een kleinere directie en lege bovene
tage de toekomst in".
Over die toekomst maakt Van Wijnen
zich geen geringe zorgen. Jawel: de be
drijvigheid in de bouwsector trekt aan.
Vooral aannemers, restaurateurs, reno
vatie-specialisten en dakdekkers surfen
weer in de branding van de hoogcon
junctuur. En inderdaad: wie heeft het
vandaag de dag nog over woningnood?
Vergeleken met tien jaar geleden zitten
we er relatief warmpjes bij. Van Wijnen:
„Het is nu zelfs zo dat volkshuisvesting
eigenlijk geen,politiek item.meer is. De
markt neigt naar een evenwicht tussen
vraag en aanbod en de politieke desinte
resse grijpt alweer om zich heen. Maar
de werkelijke problematiek wordt mis
kend".
Kort voor de formatie van het tweede
kabinet-Lubbers stapte de heer Van Wij
nen namens de Progresbouw dan ook
met een pamflet naar staatssecretaris'
Brokx, waarin het woningbouwbeleid op
niet mis te verstane manier de bel werd
aangebonden. „Geven we jaarlijks veer
tien miljard gulden verkeerd uit?", luid
de de retorische titel van de folder.
Daarachter het verwijt: „De maatschap
pij verandert, mensen stellen andere
wooneisen maar het beleid verandert
niet mee. Als we niet oppassen wordt de
discrepantie tussen wat de mensen wil
len en wat ze aangeboden krijgen alleen
maar groter".
Aangedikt
„We hebben het een beetje aangedikt",
erkent Van Wijnen. „Maar de feiten lie
gen er niet om. De na-oorlogse wederop
bouw heeft voor een drastische verjon
ging van de woningvoorraad gezorgd.
Diezelfde voorraad zal bij ongewijzigd
beleid sterk verouderen en verpauperen.
Nu al moéten 850.000 woningen grondig
hersteld of zelfs afgebroken worden om
dat ze niet meer aan de minimale woon-
eisen voldoen. Intussen wordt er nog
maar weinig aandacht geschonken aan
vervangende nieuwbouw, renovatie en
kwaliteitsverbetering. En met die kwali
teitsverbetering bedoelen we niet dat
luxe gesubsidieerd moet worden. Ik zou
bijvoorbeeld het ontbreken van een
doucheruimte in 180.000 woningen geen
luxeprobleem willen noemen".
Woningen zonder isolatie (totaal zo'n
1,5 miljoen), zonder ramen in de woon
kamer (15.000), met een woonkamer
kleiner dan twintig vierkante meter
(700.000) en zonder buitenberging (1,5
miljoen) worden in de visie van Van
Wijnen de winkeldochters van de eenen
twintigste eeuw: produkten die niemand
meer wil hebben. „We gaan meer verdie
nen en meer eisen stellen aan ons woon
comfort. Grotere woonkamers, ruime
keuken en badkamer, minder ruimte op
de eerste verdieping, dat is de trend van
de toekomst. Daar zal het woningbouw
beleid op moeten inspelen". Een zucht:
„Als je dan ziet dat de minimum-woon-
oppervlakte voor woningwetwoningen in
het nieuwe bouwbesluit van Brokx dér-
tig procent is teruggebracht, dan vraag je
je af wie straks nog in dergelijke konijne-
hokken wil wonen".
Voor de massa-womngbouw uit de jaren
vijftig en zestig ziet het er volgens Van
Wijnen slecht uit. Of de zaak moet gron
dig verbouwd worden („waarom geen
overkappingen tussen de flats, grotere
etages gemaakt, een fraaie entree, een
huisbewaarder, weg met de galerijen en
maak een gemeenschappelijke tuin") öf
de sloperskogel zal vroeger of later moe
ten aanrukken. Van Wijnen: „Dat riekt
naar kapitaalvernietiging, maar vergeet
niet dat die flats over twintig jaar in elk
geval afgeschreven zijn en leegstand ook
een hoop geld kost. Als je renoveert dan
zul je dat goed moeten doen, omdat je
anders het risico loopt geld te stoppen in
een produkt dat de bewoners helemaal
niet willen hebben".
Op het slopen van relatief jonge wonin
gen rust in Nederland nog een taboe,
constateert hij. „Dat is natuurlijk begrij
pelijk na jaren van woningnood waarin
het huis, een dak boven je hoofd, iets
heiligs heeft gekregen. Slopen, dat dééd
je gewoon niet. Vrij veel woningbouw
corporaties willen inmiddels weliswaar
tot afbraak overgaan, maar ze krijgen ge
woon geen toestemming van het rijk.
Ook dat is een krankzinnige situatie:
niemand weet in feite wie uiteindelijk
beslist over renovatie of sloop met ver
vangende nieuwbouw. Waar ik voor wil
pleiten is, dat die keuze nuchter gemaakt
wordt. Naar welke woningen is in de
toekomst nog vraag en voor welke prijs?
Valt dat gunstig uit, oké dan kun je ze
opknappen. Flats zoals in de Amster
damse Bijlmermeer, kun je maar beter
afbreken, dat wordt nooit meer wat. Die
hele buurt is gestigmatiseerd als een
slechte buurt".
Om het woningbestand up-to-date te
houden zouden volgens Progresbouw de
komende tientallen jaren jaarlijks zo'n
vijfentwintig- a dertigduizend woningen
afgebroken en vervangen moeten wor
den. Momenteel schommelt deze ver-
vangingsnieuwbouw rond de tiendui
zend woningen. Van Wijnen: „Anders
zitten we over twintig jaar met een wo
ningbestand van gemiddeld vijftig jaar
oud. Zo'n beetje onze hele woningvoor
raad is dan afgeschreven. Dat vind ik
een angstaanjagend vooruitzicht".
De woningbouwsector zélf kan zich niet
temin verheugen in een toenemende be
drijvigheid. De nieuwbouwprogramma's
zijn weliswaar teruggeschroefd, maar
daarentegen is er in de renovatiesector al
veel meer werk aan de winkel. De lage
rentestand van het laatste jaar zal in de
vrije sector bovendien een flink stuk ex
tra vraag creëren. „Er is in de bouw weer
een goede boterham te verdienen",
meent Van Wijnen. „Als je mij zou vra
gen wat meer kansen biedt: de informa
tica of de bouw? Dan zou ik zeggen; de
bouw!".
DEN HAAG - Als de hypotheek
rente daalt naar een vooral voor ko
pers aantrekkelijk percentage, spe
len sommige banken daar op in
met de mogelijkheid de rente voor
dertig jaar vast te zetten. Geduren
de de gehele looptijd van de lening
verandert er dan niets meer en be
taalt de consument elke maand
exact hetzelfde bedrag. Dat lijkt
een geruststellend idee, maar is het
wel zo verstandig?
De Nederlandse Vereniging van Make
laars (NVM) vindt van niet. Sterker nog:
bij een annuïteitenlening is volgens de
NVM een vaste-renteperiode van dertig
jaar belachelijk en ernstig af te raden. De
NVM vindt dat het denken'over hypothe
ken nog altijd te veel wordt bepaald door
de rentestand. Daardoor wordt het effect
op de lange termijn nog wel eens uit het
oog verloren en betaalt de consument te
veel voor zijn verlangen naar zekerheid.
Bij een annuïteitenlening, veruit de
meest gehanteerde hypotheekvorm, be
taalt men in het begin veel rente en wei
nig aflossing. Na ongeveer vijftien jaar
wordt dat precies andersom. Aangezien
alleen de rente aftrekbaar van de belas
ting is, neemt het voordeel dus af.
Bij een hypotheek van 140.000 gulden en
een bruto jaarinkomen van rond de
50.000 gulden betaalt een 35-jarige koper
bij een rente van 8.4 procent die dertig
jaar vast slaat in totaal 247.230 gulden
aan rente, het bedrag dus dal aftrekbaar
is voor de belasting. Daarnaast zet de
NVM het voorbeeld van een hypotheek
die vijftien jaar vast staal tegen 7,6 pro
cent (inclusief verzekering). Blijft het per
centage gelijk, dan is het totaal rentebe
drag na dertig jaar 219.073 gulden.
Wordt de rente na vijftien jaar bijvoor
beeld ineens 10 procent, dan wordt het
bruto-rentetotaal 246.506 gulden (15 jaar
7,6 procent en tien jaar 10 procent). Dat
is nog altijd 704 gulden minder dan het
totaal bij 8,4 procent over dertig jaar
(247.230 gulden).
Over de lange termijn, zeggen de make
laars, is het uit oogpunt van belastingaft
rek dus niet interessant een rente dertig
jaar vast te zetten. Ze gaan er in deze
voorbeelden echter niet van uit dat de
rente ook best weer eens kan stijgen naar
het niveau van begin jaren tachtig: 13
procent of zelfs 14 procent. In dat geval
is dertig jaar vast natuurlijk weer zéér
aantrekkelijk.
Volgens de NVM is bij hel gehanteerde
brulo-jaarinkomen van 50.000 gulden
een hypotheek-leven (een hypotheek op
basis van een levensverzekering) veruit
het voordeligst. Het renteniveau ligt dan
rond de 7,8 procent. Netto zijn de lasten
in het derde jaar gelijk aan die van 8,4
procent bij dertig jaar vast (770 gulden).
In de daaropvolgende jaren springt de
hypotheek-leven er steeds gunstiger uit.
omdat de renteaftrek voor de belasting
elk jaar even gróót blijft. Bij deze hypo
theekvorm werkt het voordeel overigens
pas echt als de hypotheek niet voortijdig
wordt afgelost of overgezet. In elk geval
niet vóór het vijftiende jaar.
Een ander punt is de boeteclausule. Die
is bij een langlopende hypotheek door
gaans niet gering. Wie 'een lening van
dertig jaar vast voortijdig wil aflossen oj
omzetten, bijvoorbeeld omdat de rente
stand nog voordeliger is geworden, moet
dan zo veel geld neertellen dat hel niet
meer interessant is. Wie eenmaal kiest
voor een hypotheekrente die dertig jaar
vastligt, komt daar dan ook vrijwel nooit
meer van af.
Dat alles bij elkaar neemt niet weg, dat
een dergelijke vorm nog niet meteen valt
af te raden. De huidige rentestand is ten
slotte één van de laagste na de oorlog. De
kans op een pittige daling is nauwelijks
aanwezig, de kans op stijging veel meer.
Bovendien gaal de NVM in zijn vergelij
kend voorbeeld uit van 8,4 procent. De
drie banken die een dergelijke hypotheek
momenteel aanbieden zitten daar al roy
aal onder. Het Bouwfonds biedt zo'n le
ning aan tegen een rente van 7,7 procent
(met gemeentegarantie), de Hypotheek
bank Noordbrabantse gemeenten voor
7,5 procent en het Bouwfonds Limburgse
gemeenten zelfs voor 7.3 procent. In het
laatste geval ligt dat percentage 0,6 pro
cent hoger dan bii een periode van vijl
jaar vast. Bij een hypotheek van 100.000
gulden is dal een verschil van 18.000 gid-
den over de gehele looptijd. Tegenover
nadelen.
genoemde financiéle i
die alleen
opgaan als de rente niet heel fors stijgt,
blijven ook voordelen staan. De belang
rijkste daarvan is toch de zekerheid dat
de consument zeker weet bij een gelijk
blijvend inkomen nooit in betalingsmoei
lijkheden te komen, ook al stijgt de rente
