Compacte
stad heeft
gezin
nauwelijks
iets te
bieden
Koper op huizen
veiling moet eerst
huiswerk maken
O
Huizen
sterk op
piepschuim
Nog geen
markt voor
intelligente
gebouwen
ZATERDAG 1 NOVEMBER 1986
DEN HAAG - De veilingmeester
heeft een flink tempo te pakken. In
nog geen half uur veranderen er in
het Haagse Venduehuis tijdens de
huizenveiling zo'n zeven panden
van eigenaar. Het is een routineus
gebeuren. De ongeveer veertig aan
wezigen, bijna uitsluitend handela
ren, kennen de regels en kennen el
kaar. Ook notaris A. van Velzen,
lid van de veilingcommissie, her-
Ikent vrijwel alle gezichten. Daar
moet verandering in komen, vindt
hij. „De huizenveiling moet aan
trekkelijker worden gemaakt voor
de makelaar en het grote publiek''.
Van Velzen: „Particulieren zijn welkom
op de veiling, maar zij moeten wel hun
huiswerk hebben gedaan. Want wie op
'een huizenveiling „mijn" roept zit er
aan vast. Voor iemand die zich goed
heeft voorbereid kan dit een koopje be
tekenen, een ander kan zich daarmee
een aantal onoverkomelijke lasten en
verplichtingen op de hals halen. In ver
reweg de meeste gevallen gaat het om
onvrijwillige verkopingen in opdracht
van een bank. Het gaat dan om bewo
ners die toch al in de hoek zitten waar
de klappen vallen. Niet zelden wordt bij
het verlaten van de woning een en ander
kapot gesiagen of blijkt de keuken te zijn
meegenomen. Of de koper krijgt te ma
ken met bewoners of krakers die weige
ren het pand te verlaten".
In het Venduehuis der Notarissen in de
Haagse Nobelstraat verkopen notarissen
op verzoek van banken, beleggers en
particulieren tweemaal per maand on
roerend goed. In verreweg de meeste ge
vallen gebeurt dit omdat de eigenaren
niet meer aan hun financiële verplichtin
gen kunnen voldoen. Vorig jaar werden
er 461 huizen geveild, waarvan 28 vrij
willig. De gemiddelde prijs van de on
vrijwillige verkopingen kwam uit op
45.750 gulden. Het Haagse Venduehuis
behoort daarmee tot -de grote huizenvei
lingen. In het Leidse Venduehuis bleef
het aantal geveilde panden vorig jaar be
perkt tot ongeveer veertig, met slechts
een enkele vrijwillige verkoop.
Wakker
Volgens Van Velzen zijn er voor een
wakkere particulier wel degelijk moge
lijkheden. De prijzen liggen volgens de
notaris gemiddeld zo'n twintig tot dertig
procent onder die van de vrije markt.
De winst die nu door een handelaar
wordt opgestreken kan dan in eigen zak
worden gestoken. Om zoveel mogelijk
risico's te vermijden moet men wel de
juiste weg bewandelen.
Van Velzen: „De eerste gegevens haal je
uit de advertentie of uit de veilingboek
jes waarin in het kort een omschrijving
wordt gegeven van het huis, de zakelijke
lasten die erop drukken en de informatie
of het huis verhuurd is of leeg wordt op
geleverd. Verder kun je bij de in de ad
vertentie genoemde notaris terecht voor
inlichtingen over de juridische kant van
een veiling". „Vervolgens is het raad
zaam er een makelaar bij te betrekken
die weet hoe de veiling functioneert en
bovendien tuchtrechtelijk aanspreekbaar
is. Hij weet waar navraag moet worden
gedaan en kan zelf of door een bouw-
technicus in te schakelen de waarde van
het pand bepalen. Bovendien kan hij na
gaan wat gelijksoortige panden in het
verleden opbrachten. Soms kan hij ook
bemiddelen bij het bezichtigen van de
woning. Tenslotte is het verstandig te in
formeren naar het bestemmingsplan van
de betreffende wijk. Anders loop je ge
vaar dat er binnen het half jaar een bull
dozer door de straat komt".
Als eenmaal alle informatie is verza
meld, is men klaar voor de veiling. Ook
hier is het verstandig een makelaar in de
arm in te nemen. Van Velzen: „Je moet
de sfeer aanvoelen. Voor iemand die er
voor het eerst komt is het een nogal on
doorzichtig gebeuren. Handelaren voe
len feilloos aan hoe er geboden gaat wor
den".
In Den Haag zijn er twee zittingen.
Twee getuigen in de deuropening tussen
de notariskamer en de veilingruimte
houden de stand van zaken bij. Tijdens
de eerste zitting, veiling geheten, bieden
de kopers tegen elkaar op. Een paar da
gen later is 'de tweede zitting, de zoge
naamde gunning, waarbij het pand
wordt afgeslagen. Het wordt dan ingezet
op een bedrag dat ver boven het hoogste
bod van de eerste zitting ligt. In vlot
tempo roept dé afslager steeds lagere be
dragen tot iemand te kennen geeft het
huis te willen kopen. Daalt de prijs tot
het hoogste bod van de eerste zitting,
dan is die bieder koper. Na betaling van
de koopsom plus ongeveer veertien pro
cent extra kosten (veilingkosten etc.) kan
hij zich de eigenaar noemen.
Laag
Mede door de geringe opkomst van par
ticulieren liggen de prijzen op de veiling
aanzienlijk onder de marktprijs. Zoals
een handelaar betaamt koopt hij zo laag
mogelijk in om het gekochte vervolgens
tegen een zo hoog mogelijke prijs te ver
kopen. Als die laatste prijs meteen op de
veiling tot stand zou komen, zou dat in
het belang zijn van zowel de opdrachtge
ver (hypotheekbank) als de eigenaar: de
bank krijgt een hoger bedrag van de hy
potheek terug en de restschuld van de ei
genaar zou kleiner zijn. Het gevolg van
de lage prijzen is dat banken de panden
meestal eerst via de vrije markt probe
ren te verkopen.
Vorig jaar hebben de Haagse notarissen
via het wijzigen van voorwaarden ge
tracht het voor makelaars en particulie
ren aantrekkelijker te maken om onroe
rend goed op de veiling te lopen. Van
Velzen: „Na een jaar moeten we consta
teren dat er meer moet gel euren om
particulieren naar de veiling te trekken.
Er zouden garanties moeten komen voor
de kopende partij. Niet zelden komt die
voor onverwachte verrassingen te staan.
Voorkomen moet worden dat de pijn
elke keer weer bij de koper komt te lig
gen. De verkopende partij zou, door het
instellen van een fonds of een verzeke
ring, de risico's moeten dragen tot de ko
per het huis daadwerkelijk in gebruik
neemt. Het overleg hierover tussen fi
nanciers, makelaars en notarissèn is al
enige tijd gaande. Niet alle partijen zijn
echter van de voordelen overtuigd".
Een ander obstakel is het tijdstip van de
veiling. De Haagse notaris is er een
voorstander van dat de veiling naar de
avond verhuist, zodat potentiéle kopers
niet elke keer een vrije dag- hoeven op te
nemen.
Als de belangstelling voor de veiling een
maal toeneemt, komt dit volgens de
Haagse notaris beslist de kwaliteit van
de geveilde woningen ten goede. „Make
laars zouden er dan eerder toe over gaan
huizen via de veiling te verkopen. Daar
door zouden tevens onderhandse verko
pen via de makelaar, waarbij verscheide
ne gegadigden in een gesloten envelop
bieden op een huis, worden voorkomen.
Het gaat daarbij meestal om een betere
kwaliteit woningen dan bij gedwongen
verkoop het geval is. Dat zou weer bete
kenen dat de veiling ook voor het grote
publiek aantrekkelijker wordt, wat het
niveau van de veiling beslist ten goede
zou komen".
FONS VAN RIJN
FOTO: MILAN KONVALINKA
Een brochure over het kopen van een
huis op de veiling is verkrijgbaar bij de
Koninklijke Notariële Broederschap,
(tel. 070-469697) en op alle notariskan
toren.
Wonen in het centrum van de stad waar alle voorzieningen zijn, is wat heel veel mensen willen. Maar veel gezinnen
hebben het liefst een woning-met-tuin en een omgeving waar de kinderen buiten kunnen spelen: aan de rand van de
stad dus.
Het Rijk streeft ernaar de trek van
het stadsvolk - met in zijn kielzog
de bedrijven en stedelijke voorzie
ningen - naar de landelijke gebie
den aan de rand van de grote stad
af te remmen. De overheid wil een
compacte stad met centraal gelegen
voorzieningen. Professor dr. R.V
van Engelsdorp Gastelaar, hoogle
raar in de sociale geografie aan de
Universiteit van Amsterdam heeft
hiertegen de nodige bedenkingen.
Hij meent dat een dergelijk con
cept nauwelijks iets te bieden heeft
aan bevolkingsgroepen die juist be
hoefte hebben aan ruimte.
De hoogleraar, die hierover onlangs een
lezing hield op de Leidse Rijksuniversi
teit, pleit voor een stedelijke structuur,
met „een breed scala aan woonmilieus".
Hij heeft een stadsgewest voor ogen dat
varieert van een dichte bebouwing in het
centrum - waarin gewoond en gewerkt
wordt en dat is voorzien van een uitge
breid assortiment aan voorzieningen -
tot een uitgesproken landelijk woonmi-
lieu aan de randen met overwegend een
gezinswoningen. Van Engelsdorp Gaste
laar denkt hierbij aan een bouwdicht-
heid van vijfentwintig woningen per
hectare.
Volgens de sociaal-geograaf kan dit naar
alle waarschijnlijkheid niet worden ver
wezenlijkt binnen de „ingesnoerde"
stadsgewesten, zoals die worden aange
geven in de Structuurschets Stedelijke
Gebieden 1983. In deze structuurschets
staan de beleidsuitgangspunten van het
Rijk verwoord. Deze behelzen onder
meer dat er zoveel mogelijk nieuwbouw
gepleegd moet worden binnen de gren
zen van de stad zelf. Van Engelsdorp
Gastelaar: „De overheid vindt dat de
stedeling in West-Nederland, ongeacht
zijn behoefte, zoveel mogelijk moet wor
den gehuisvest in een dichtbebouwde
omgeving. Een ander uitgangspunt is dat
de scheiding die in de loop der tijden is
ontstaan tussen wonen, werken en re
creëren zoveel mogelijk aan banden
dient te worden gelegd, onder meer om
onnodige verkeersstromen te voorko
men. Ook de voorzieningen met een ge
westelijk winkel- en uitgangscentrum
voor iedereen moeten in het stadscen
trum worden gehandhaafd, weliswaar
met lokale voorzieningen in clusters in
stadsdelen en woonkernen".
nderzoek
De Amsterdamse hoogleraar beroept
zich met zijn kritiek onder meer op een
onderzoek, dat hij samen met een colle
ga verrichtte in Amsterdam-Zuid, Gaas-
perdam en Nieuw-Vennep in opdracht
van de Rijks Planologische Dienst
(RPD). De onderzoekers hebben een
aantal verschillende typen huishoudens
onder de loep genomen. Zij gingen na
hoe de verschillen in levensomstandig
heden en leefstijl doorwerkten in hun ge
bruik van de woning en de woonomge
ving. En welke wensen zij op dit punt
hadden.
Van Engelsdorp Gastelaar noemt op de
eerste plaats het traditionele gezin, be
staande uit een echtpaar met kinderen,
waarvan de man kostwinner is. Een
groot deel van dat ene inkomen gaat op
aan vaste lasten. „Hierdoor blijft er voor
elk gezinslid relatief weinig geld over
voor het dagelijkse leven, met inbegrip
van de vrije tijd. Die vrije tijd wordt
dan ook grotendeels in en rond het huis
doorgebracht. De resterende tijd wordt
veelal besteed aan sociale contacten en
voor recreatieve zaken die weinig kos
ten, zoals fietsen, wandelen en tochtjes
maken. Zo'n traditioneel gezin woont
het liefst buiten het centrum. Want daar
zijn de eengezinswoningen met eigen
tuin voorhanden. Daar zijn ook woon
buurten met weinig verkeersdrukte,
groen en speelruimte in de buurt van de
woning en wandel- en fietsgelegenheden.
Dat de man voor zijn werk moet pende
len, is in de regel geen bezwaar omdat
hij meestal van huishoudelijk werk is
vrijgesteld".
Kinderloos
Uit het onderzoek bleek dat in de steden
relatief veel kinderloze huishoudens zijn
gevestigd, bestaande uit twee of meer
buitenshuis werkende dertigers of veerti
gers. Het gemiddelde inkomen van dit
type huishouden is volgens de Amster
damse sociaal-geograaf relatief hoog.
Ook dit huishouden geeft veel uit aan
woonlasten. Maar dan gaat het niet uit
sluitend om eengezinswoningen; ook ge
rieflijk ingerichte en gemakkelijk te on
derhouden appartementen zijn in trek.
Dat spaart een hoop tijd uit, waardoor
er meer vrije tijd overblijft, die in grote
mate buiten de deur wordt doorge
bracht. Op het menu staan onder meer
bezoeken aan restaurants, boekhandels,
musea en galeries. Doordat er in dit type
huishouden afhankelijke gezinsleden
ontbreken, is er voor elk lid ondanks de
hoge woonlasten veel geld over voor het
dagelijks leven en recreatie. Volgens Van
Engelsdorp Gastelaar prefereert de meer
derheid Van hen te wonen in een com
pact ingerichte stadswijk met alle moge
lijke voorzieningen vlakbij de deur, waar
Jongeren
In het onderzoek wordt ook het huis
houden van de jonge alleenstaande be
licht. Hierbij zijn de samenwonende jon
geren inbegrepen. Het gaat vaak om stu
denten en om jongeren die al dan niet
als werkloze aan het begin van hun be
roepscarrière staan. In de regel hebben
ze niet veel geld. Maar omdat zij vaak in
goedkope huurwoningen wonen en niets
opzij leggen voor later, kunnen zij per
persoon toch relatief veel geld uitgeven
voor het dagelijks leven en de recreatie.
Zij beschikken veelal over veel vrijetijd,
die grotendeels buitenshuis wordt door
gebracht (bezoek aan cafés, platenzaken,
bioscopen concerten en dergelijke). Pro
fessor Van Engelsdorp Gastelaar: „Het is
begrijpelijk dat ook zij in veel gevallen
de voorkeur geven aan het wonen in ste
delijke gebieden. Vooral in de grote stad
zijn kleine goedkope huurwoningen te
vinden. Daar zijn ook de opleidingsinsti
tuten en de vrijetijdsvoorzieningen
waarop deze jongeren zijn georiënteerd".
In totaal werden vijf typen huishouden
in het onderzoek betrokken. De sociaal-
geograaf pleit voor een aanvullend on
derzoek, waarbij meer typen onder de
loep worden genomen, onder meer het
een-oudergezin. Professor Van Engels
dorp Gastelaar onderkent dat er in toe
nemende mate behoefte ontstaat aan ste
delijke woonsituaties. „Dat neemt echter
niet weg dat er ruime belangstelling blijft
bestaan voor meer landelijk ingerichte
woonmilieus met veel openluchtvoorzie-
nmgen GÉ ANSEMS
FOTO: MILAN KONVALINKA
Vooral in het westen van Nederland is
de bodem zo slap en staat het grondwa
ter zo dicht onder het maaiveld, dat
bouwterreinen er tegen hoge kosten
moeten worden opgehoogd met zand.
Hoewel het grootschalige gebruik anders
doet vermoeden, is zand zeker niet het
ideale ophogingsmiddel. De nadelen er
van hebben de bouwers doen zoeken
naar een alternatief en het resultaat van
die speurtocht is, dat sommige huizen en
viaducten gebouwd worden op.piep
schuim.
De eerste bezwaren tegen het gebruik
van zand doemen al op bij de winning
ervan. Om te voorkomen dat we onze
schaarse natuurgebieden schep voor
schep compleet afgraven, overweegt de
regering winning ervan te ontmoedigen
door de „zandprijzen" te verhogen.
Voor gemeenten betekent het gebruik
van zand vaak een extra kostenfactor.
Een ophogingslaag van zand op de
bouwplaats moet altijd geruime tijd „in
zakken" en voordien kan niet gebouwd
worden. Tot verdriet van de gemeenten
die niets liever willen dan dat de bou
wers snel aan de slag gaan omdat de
wachtperiode zorgt voor renteverliezen
op de gemeentegrond.
Hoge kosten moeten de gemeenten ook
maken met de noodzakelijke regelmatige
ophoging van straten en tramrails, met
name in de oude stadswijken van de
grote steden. Een eindeloos karwei, om
dat het gewicht van de verse zandlagen
zorgt voor „zettingen", dat wil zeggen
verzakkingen en verschuivingen, in de
oude lagen. In sommige gevallen komen
hierdoor de heipalen onder de huizen in
verdrukking, met alle gevolgen van dien.
Volgens Stybenex, dat is de vereniging
van Nederlandse fabrikanten van poly
styreenschuim ofwel PS-hardschuim, zijn
dergelijke problemen van de baan, wan
neer in plaats van zand, platen of blok
ken PS-hardschuim worden gebruikt. Ze
zijn licht van gewicht, gemakkelijk te
hanteren en op maat te maken, vorm
vast en eenvoudig te stapelen. Ze vor
men het ideale toepassingsmateriaal op
slappe bodem waar al gauw zettingen en
stabiliteitsverlies optreden, zegt Stybe-
Piepschuim, bekend als verpakkings- en isolatiemateriaal, zal in de nabije toekomst
vaker toegepast worden bij het ophogen van wegen en het funderen van woningen.
Bolletjes
Elke kubieke meter PS-hardschuim be
vat ongeveer tien miljoen bolletjes. In
elk bolletje zitten drieduizend gesloten,
met lucht gevulde, cellen. Door deze
structuur en de eigenschap (het gaat om
koolwaterstof) wordt het materiaal niet
aangetast door vocht en kan het, niet in
de laatste plaats, grote belastingen door
staan. Het is bovendien een milieuvrien
delijke stof die niet wordt aangetast door
bodemzuren en die geen stoften afgeeft.
Korrels van gemalen PS-hardschuim
worden zelfs gebruikt in de tuinbouw
voor structuurverbetering van de grond.
In Noorwegen en Nederland is het PS-
hardschuim in de afgelopen vijftien jaar
op kleine schaal toegepast, zoals bij het
funderen van schuurtjes en lichte gebou
wen, het ophogen en draineren van par
keerplaatsen, sportvelden, parken, tui
nen en geluidswallen, maar ook voor tij
delijke op- en afritten van autowegen.
Volgens de Stybenex is in die vijftien
jaar gebleken dat het materiaal niet noe
menswaardig veroudert en evenmin aan
eigenschappen inboet. Gezien deze erva
ringen en gezien het ontmoedigingsbe
leid inzake het zandgebruik, verwacht de
Stybenex een grotere vraag naar PS-
hardschuim in de nabije toekomst. Voor
het materiaal zullen meer toepassingen,
met name grootschalige, gevonden wor
den. Stybenex noemt onder meer tijde
lijke constructies en toepassingen in
woongebieden, uitbreidingsplannen en
stadsvernieuwingsgebieden en bedrijfs
terreinen en -hallen. Zo heeft een aantal
woningen in Capelle aan den IJssel een
polystyreenschuimen fundering gekregen
nadat de gifgrond eronder was verwij
derd.
HENK ENGELENBURG
Gebouwen die voorzien zijn van allerlei
mogelijkheden voor moderne communi-
catie-apparatuur, de zogeheten smart
buildings, blijken niet sneller en tegen
betere prijzen verhuurd te worden dan
meer conventionele gebouwen. In feite is
de vraag naar de eerste categorie maar
heel gering. Tot deze conclusie komt de
Amerikaanse makelaar Jones Lang
Wootton, die ook in ons land actief is,
in een rapport over intelligente gebou
wen.
Volgens Jones Lang Wootton raken
eventuele gebruikers bij voorbaat ver
ward vanwege de veelheid en de ver
scheidenheid aan apparatuur die wordt
aangeboden. Omdat bovendien de ont
wikkelingen in de telecommunicatie zeer
snel gaan en over enkele jaren alweer
achterhaald zijn, wagen gebruikers en
ook veel projectontwikkelaars zich niet
aan lange-termijninvesteringen als intel
ligente gebouwen.
Volgens Jones Lang Wootton worden in
telligente gebouwen dan ook niet aange
prezen door ontwikkelaars, beleggers, of
eventuele gebruikers, maar wel door te-
lecommunicatiemaatschappijen die ge
woon hun produkt willen verkopen.
Een woordvoerder van het blad Vast-
Goed, waarin melding is gemaakt van
het onderzoek, zegt dat de meeste pro
jectontwikkelaars in Nederland en elders
in Europa, de conclusie van het rapport
kunnen onderschrijven.
De woordvoerder: „Er worden wel leuke
plannen gemaakt voor dergelijke gebou
wen, maar het loopt niet echt goed. Dal
zie je maar aan het niet van de grond
komen van Teleport Sloterdijk bij Am
sterdam. De juichkreten over de intelli
gente gebouwen en dergelijke stellen niet
veel meer voor dan een marketing-stra-
tegie van sommige projectontwikkelaars
en telecommunicatiemaatschappijen.
Net zoals op de verpakking van produk-
ten „nieuw" of „vernieuwd" staat, pro
beert men nu met „modern", „efficiënt"
en dergelijke, huurders te lokken voor
intelligente gebouwen. Maar een gebouw
kan natuurlijk niet intelligent zijn. En
wat is trouwens de noodzaak van een
vestiging waar veel telecommunicatie-
apparatuur aanwezig is? Wij gaan toch
ook niet allemaal met ons televisietoe
stel bij Lopik zitten?".
HENK ENGELENBURG
