Kantorenmarkt Leiden ontwikkelt zich gestaag
foidócSou/ui/rit
Kantoor
als
toneel
ZATERDAG 1 NOVEMBER 1986
Volgens de Engelse
industrieel ontwerper
Duffy is het
kantoorgebeuren een
toneelstuk. Het
gebouw is de
schouwburg, de
meubels zijn de
decorstukken en de
personeelsleden de
acteurs. De firma
Gispen vat dat
letterlijk op en
presenteert in een
catalogus zijn
kantoormeubelen
ook daadwerkelijk in
een toneelstuk
(ontwerp: Jean Cloos
art direction). Elders
in deze bijlage
ten interview met prof.
Jan Jacobs,
industrieel ontwerper
bij Gispen en
binnenkort
hoogleraar aan de
Technische
Universiteit in Delft.
DEN HAAG - Lege kantoren
staan er nog volop in Den Haag.
Maar de groei van de leegstand, het
spook van de Residentie, is vrijwel
tot staan gebracht, althans wat de
nieuwe kantoren betreft. Hierdoor
is ook het vertrouwen in de kanto
renmarkt weer toegenomen. Enke
le institutionele beleggers bouwen
zelfs al weer „op risico". Dat wil
zeggen dat er weer eerste palen
voor kantoorgebouwen in de Haag
se bodem verdwijnen, zonder dat
de belegger zich tevoren van huur
ders heeft verzekerd. Een tijd lang
was dit geen gewoonte op Neer-
lands Schrijftafel, zoals Den Haag
zichzelf graag noemt.
De regeringsstad werd een paar jaar gele
den bij het instorten van de woning
markt, overspoeld door nieuwe kanto
ren. De stuwende krachten hierachter
waren de projectontwikkelaars en de in
stitutionele beleggers, die massaal de wo
ningmarkt inruilden voor een plaats op
de nog goedlopende kantorenmarkt. Het
gevolg hiervan was dat Den Haag werd
geconfronteerd met een bulk aan nieuwe
kantoorpanden. Als reactie hierop werd
lange tijd niet meer op voorraad ge
bouwd.
Volgens Eric Vrijenhoek, mede-directeur
van het Haagse makelaarskantoor Na-
dorp heeft dit verschijnsel de prijzen, die
juist door het grote aanbod en de geringe
vraag waren gedaald, weer onder druk
gezet. Vrijenhoek: „Voor toplokaties
- ik noem de Koninginnegracht en het
Centraal Station - is het prijsniveau
momenteel 275 300 gulden per vier
kante meter. Het gebied rond het Neder
lands Congresgebouw scoort tegenwoor
dig (niveau iets beneden de toplokatie)
eveneens erg hoog. Maar daar is nogal
wat aanbod. Prijzen die destijds ge
vraagd werden van 325 gulden per vier
kante meter, zijn nooit gehaald. Recent
is er weer een kantoorgebouw met 2600
vierkante meter vloeroppervlak wegge
gaan voor 260 gulden de vierkante me
ter. Gemiddeld scoort het gebiedeen
prijsniveau van 260 270 gulden. Voor
oudere gebouwen in Den Haag worden
prijzen gemaakt van honderd tot 285
gulden per vierkante meter".
Bereikbaarheid
Hans Nadorp, directeur van het gelijk
namige makelaarskantoor, merkt op dat
Scheveningen ondanks het opbloeien
van de markt een probleemgebied blijft.
De prijzen zakken daar nog steeds. De
slechte bereikbaarheid per auto van de
„parel aan de Noordzee" wijst hij aan
als de grootste boosdoener.
Nadorp: „Er zijn voor, Scheveningen
nogal wat kantoorgebouwen gepland die
niet van de grond zullen komen door het
verkeerde verkeersbeleid van de ge
meente". En Vrijenhoek vult aan: „Zo'n
achttienduizend vierkante meter, ge
pland door Bredero. Met de bouw daar
van wordt gewacht tot er een gebruiker
is. Er is nu eindelijk na een jarenlange
politieke strijd een bouwvergunning af
geven voor De Grot, 6500 vierkante me
ter. De plannenmakers gingen destijds
uit van een prijs van 275 gulden. Die is
nu gezakt tot 235 gulden. Dit jaar is de
bestaande voorraad vierkante meters
vloeroppervlak van kantoorgebouwen
met tachtig- tot honderdduizend vier
kante meter afgenomen. Momenteel ligt
er nog zo'n tweehonderd vijftigduizend
vierkante meter .aan lege ruimte in de
provisiekast. Dit is inclusief de leegstand
van de panden op leeftijd. Op een totale
voorraad van circa drie miljoen vierkan
te meter gaat het om zeven procent".
Han Verhoog, voorzitter van de Haagse
afdeling van de Nederlandse Vereniging
van Makelaars (NVM), zei in een eerder
interview met deze krant dat vijf pro
cent leegstand een absolute noodzaak is
om een behoorlijk aanbod op de kanto
renmarkt in stand te houden. Hij vindt
zeven procent leegstand dan ook „niet
veronrustend".
Verouderd
Vrijenhoek voorziet dat het aantal onge
bruikte vierkante meters in de nieuwe
kantoren nog verder zal slinken. Hij
voorspelt echter dat tegelijkertijd de
leegstand in de oudere generaties kanto
ren zal groeien. Daartoe rekent hij ook
de panden uit de jaren zestig en zeven
tig. Die zijn nu reeds verouderd Ver
hoog ligt hier niet wakker van ,.De
markt zal zijn werk doen", meent hij.
,,Op een gegeven moment zal de prijs
van het oude kantoor zo ver dalen dat
toch er een gebruiker komt opdagen. Die
zal dan de ongemakken van zo'n verou
derd gebouw op de koop toenemen".
Verhoog merkt hierbij op dat een kan
toorgebouw dat voor het verkeer gemak
kelijk bereikbaar is, eerder verhuurd zal
worden dan een gebouw dat dit moet
ontberen. Hetzelfde geldt voor het al
dan niet aanwezig zijn van parkeerfacili-
teiten.
Vrijenhoek noemt met name de Rijs-
wijkse Plaspoelpolder als een lichtend
voorbeeld. Door de verbetering van de
bereikbaarheid, na de opening van de
Zoomseweg. is de polder nagenoeg vol
gestroomd met bedrijven. Veel onderne
mers hebben hier een eigen pand op
maat gebouwd.
Maar er wordt ook gehuurd. De gemid
delde prijs bedraagt zo'n tweehonderd
gulden per maand per vierkante meter.
Nadorp merkt op dat de Rijksgebouwen
dienst de afgelopen twintig jaar. met de
komst van nieuwe ministeriegebouwen,
grote hoeveelheden kantoorruimtes tege
lijk heeft afgestoten. Ook dit leidde tot
groei van de leegstand. De makelaar
voorziet echter dat dezelfde dienst in de
toekomst weer een beroep zal moeten
doen op de bestaande kantorenmarkt.
„Diverse nieuwe ministeries kampen nu
al weer met ruimtegebrek. En ik zie het
nog niet gebeuren dat de Rijksgebou
wendienst, gelet op de bezuinigingen van
het Rijk, opnieuw zelf zal gaan bouwen.
Overigens heeft behalve de Rijksgebou
wendienst ook de gemeente door het af
stoten van kantoorruimte in de afgelo
pen jaren bijgedragen aan de leegstand".
Winkels
Op de Haagse winkelmarkt is de situatie
niet gewijzigd. Er staat nog altijd een
grote vraag tegenover een gering aanbod,
uitzonderingen daargelaten. Door het
schaarse aanbod worden in het stadshart
forse huurprijzen betaald. Vrijenhoek:
„Voor een tamelijk kleine winkel-unit in
de Spuistraat wordt bijvoorbeeld wel
eens achttienhonderd gulden per vier
kante meter neergeteld. In de Venestraat
vragen we (Nadorp houdt zich met win-
kelverhuur bezig) duizend gulden de
vierkante meter. En in de Hoogstraat
doet een winkel acht- negenhonderd
gulden. De huren in de Spuistraat zijn
inderdaad erg hoog. Dit heeft dan ook al
geleid tot een flinke branchevervaging.
Je treft er hoofdzakelijk horeca-, schoe
nen-, textiel- en modezaken. Die kunnen
zo'n huur nog opbrengen. Opvallend is
ook dat het tweede gedeelte van het
Noordcinde, richting Molenstraat lang
zamerhand in opkomst is". Vrijenhoek
vervolgt: „In de buurtwinkelcentra zijn
de huurprijzen uiteraard lager, maar in
een goedlopende winkelstraat als de Fre-
derik Hendriklaan wordt ook drie- a
vierhonderd gulden per vierkante meter
betaald. De Frederik Hendriklaan is al
jaren een zeer gewild gebied".
GÉ ANSEMS
FOTO: MILAN KONVALINKA
Den Haag werd
een paar jaar
geleden overspoeld
door nieuwe
kantoren doordat
de project
ontwikkelaars en
institutionele
beleggers massaal
de woningmarkt
inruilden vooreen
plaats op de nog
goedlopende
kantorenmarkt.
