Achter 't Vredespaleis om,
le grote kruispunt rechts,
zodra net kan linies
Ixt Binnenhof
Erfpacht op z'n Haags: Eigendom met rood lintje
Achitectuur is niet altijd
bedoeld om lang mee te gaan
Sweelinckpleinl4.
ZATERDAG 1 MAART 1981
Erfpacht, een begrip dat menig ondernemer
schrik aanjaagt. Wie grond pacht van de gemeen-
te weet immers maar nooit wat er in de toekomst
mee gebeurt, zo is de heersende gedachte in de
zakenwereld die in het algemeen een voorkeur
heeft voor eigen grond. Bovendien is de jaarlijkse
erfpachtscanon (de aan de gemeente te betalen
vergoeding voor het gebruik van de grond) voor
veel bedrijven een forse uitgave en niemand kan
van tevoren zeggen met hoeveel dat bedrag om-
hoog gaat als het erfpachtcontract afloopt. Den
Haag is een van de zes Nederlandse gemeenten
die erfpacht verplicht stelt. Op 4 november 1985
.besloot de gemeenteraad in deze stad tot een in-
grijpende wijziging van het grondbeleid. Een van
de gevolgen: gemeentegrond mag voortaan alleen
nog worden uitgegeven in erfpacht. Zij het eeu-
.wigdurende erfpacht, waarbij de waarde van de
-grond op het moment van uitgifte voor eens en
altijd wordt vastgesteld. De gebruikers mogen
kiezen tussen voortzetting van de periodieke be-
taling of het in één keer afkopen van de pacht.
Voor het bedrijfsleven zou daardoor de onzeker-
heid moeten worden opgeheven en de gemeente
i is als juridisch eigenaresse toch beter in staat con-
trole uit te oefenen op het gebruik van de grond.
Maken deze maatregelen het economisch klimaat
in Den Haag weer aantrekkelijk voor bedrijven
en is de „psychologische barrière" van de erf-
pacht nu weggenomenVragen die we voorleg
den aan enige mensen die beroepshalve veel te
maken hebben met (bedrijfs)onroerend goed.
DEN HAAG „Een elegant compromis
dat zeker navolging verdient in de rest
van Nederland. Het nieuwe Haagse erf
pachtstelsel is voor ons volledig aanvaard
baar". Wie niet beter weet, zou denken
dat hier een warm bepleiter van erfpacht
aan het woord is. Niets is minder waar. De
heer J. C. van Spronsen houdt er zelfs he
lemaal niet van. Als directeur van de in
stitutionele belegger Nationale Nederlan
den-Vastgoed blijft zijn voorkeur uitgaan
naar eigen grond.
Toch is hij onder de indruk van wat VVD. PvdA
en CDA in Den Haag na jarenlange studie heb
ben bereikt: „Ik vind het knap dat het Haagse ge
meentebestuur tot een stelsel is gekomen dat het
karakter van volledig eigendom dicht benadert.
Het is het helaas nog niet helemaal. Je kunt het
„eigendom met een rood lintje" noemen. Wij heb
ben steeds gezegd en blijven dat ook volhou
den dat er een keus zou moeten zijn tussen
deze vorm van erfpacht en volledig eigendom.
Maar het nieuwe Haagse erfpachtstelsel is voor
mij het meest aanvaardbare van Nederland".
Nationale Nederlanden-Vastgoed belegt over de
hele wereld geld van pensioengerechtigden in on
roerend goed. Steeds weer met het doel het ren
dement zo hoog mogelijk te maken en daarbij de
risico's beperkt te houden. Vandaar ook dat de
beleggers bij de aankoop van onroerend goed per
definitie uitgaan van eigendom. Erfpacht kan nu
eenmaal niet zo veel zekerheid bieden als eigen
dom en zal als er gekozen kan worden al
tijd het onderspit delven. „De praktijk heeft ons
geleerd dat het verhandelen van projecten op erf
pacht moeilijker is dan van projecten op eigen
grond. Bovendien wordt de verkoopprijs erdoor
gedrukt. Dergelijke risico's willen die verzeker-
Plaspoelpolder
en Kerketuinen.
Twee industrie
gebieden die,
volgens adjunct
directeur
Otterloo van
Zadelhoff-
makelaars,
precies het
verschil
weergeven
tussen grond-in-
eigendom en
erfpacht: ,,De
Plaspofelpolder
bruist van
activiteit, in
Kerketuinen
gebeurt niets".
BEDRIJFSLEVEN GEMATIGD ENTHOUSIAST OVER NIEUW GRONDBELEID
den van mij niet", verklaart de heer Van Spron
sen, die tevens voorzitter is van de Raad voor
Onroerende Zaken (ROZ). In de ROZ, die enige
tijd geleden een rapport over erfpacht samenstel
de, zijn organisaties vertegenwoordigd van pensi
oenfondsen, banken, makelaars, bouwonderne
mers, levensverzekeraars en projectontwikke-
ONEERLIJK
Een van de in het ROZ-rapport naar voren ge
brachte bezwaren heeft betrekking op de duur
van de erfpachtscontracten in sommige steden. In
Rotterdam bijvoorbeeld wordt de canon (de jaar
lijks te betalen erfpachtsom) elke vijftig jaar aan
gepast. Van Spronsen: „Dan zeggen ze daar: „Ja
maar, je mag de canon ook voor vijftig jaar afko
pen". Nou, je betaalt dan een bedrag dat overeen
komt met de dagwaarde van de grond. Maar dat
betekent wel dat je over vijftig jaar weer de
grond moet betalen Als wij als onderneming zo'n
systeem zouden hanteren bij grondverkoop, wer
den we in de kranten afgeschilderd als woeke
raars. Zo'n vorm van erfpacht is oneerlijk en on
aanvaardbaar. Daarom zeg ik ja" tegen de Haag
se oplossing".
Mr. R. W. M. Smeets, secretaris van de ROZ,
heeft een wat ingetogener oordeel. In hoeverre
de beleggers werkelijk reden tot tevredenheid
hebben over het Haagse stelsel, wil hij laten af
hangen van de nog vast te stellen bepalingen.
Daarin komt onder meer te staan wat niet met de
grond mag gebeuren, omdat het gevaarlijk, hin
derlijk of schadelijk zou zijn. Er zijn ook voor
waarden met betrekking tot onderhoud van
grond en opstallen, vernieuwing en herbouw.
Wié ze niet naleeft, wacht sancties, zoals boetes.
Smeets vindt erfpacht als gemeentelijk controle
middel overbodig. Daarvoor bestaan zijns inziens
al voldoende andere instrumenten, zoals bestem
mingsplannen. „Erfpacht is louter en alleen een
inkomstenbron van de gemeente", zegt Smeets,
die het nieuwe Haagse stelsel echter wel een
„stap in de goede richting" noemt.
De mening van drs. Chr. W. L. de Bouter, alge
meen secretaris van de Haagse Kamer van Koop
handel en Fabrieken, wijkt niet veel af van dat
van de heer Smeets. Is het waar, zoals een andere
krant enige tijd geleden beweerde, dat de Kamer
ondernemingen adviseert zich toch maar vooral
in de Haagse randgemeenten te vestigen, omdat
ze daar grond in eigendom kunnen verwerven?
De Bouter: „Nee, maar we wijzen bedrijven wèl
op die mogelijkheid. We willen hun een accuraat
beeld geven van de situatie. Onze verwachting is
dat een aantal bedrijven dan voor eigen grond zal
kiezen en dus niet naar Den Haag komt". „Maar",
vervolgt De Bouter, „er kunnen meer factoren
van belang zijn. Een onderneming die per se in
Den Haag moet zitten, zal over die erfpachtkwes
tie heenstappen. Als het voor een bedrijf niet zo
veel uitmaakt of het in of net buiten Den Haag is
gevestigd, kan erfpacht de doorslaggevende fac
tor zijn". Drs. De Bouter is niettemin van oordeel
dat de nieuwe erfpachtregeling in het algemeen
gunstiger is dan de oude. Op enkele haken en
ogen na, acht hij haar aanvaardbaar voor het
bedrijfsleven. Als nadeel ziet de Kamer van
Koophandel onder meer dat een erfpachter die
de functie van de opstal wil wijzigen, compensa
tie moet betalen als die functie naar de mening
van de gemeente financieel meer oplevert. De
Kamer vreest dat een dergelijke bepaling rem
mend kan werken op het plegen van nieuwe in
vesteringen, wat de verpaupering van wijken in
de hand kan werken.
Ook de makelaars in bedrijfspanden hebben in
hun werk volop rekening te houden met het
grondbeleid van de gemeente. Maar of ze zich al
zo in de materie hebben verdiept als bijvoorbeeld
de beleggers en de Kamer van Koophandel is de
vraag. Ofschoon de afdeling Den Haag van de
Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)
vorig jaar een uitgebreide reactie gaf op de nieu
we plannen voor gronduitgifte, lijkt het hoofd
stuk „erfpacht" nauwelijks bekend bij het in on
roerend goed voor hedrijven gespecialiseerde ma
kelaarskantoor Nieboer Van Kuijen. Mogelijk
heeft dat te maken met het feit dat de makelaars
in de praktijk nog niet of nauwelijks te maken
hebben met het nieuwe systeem. Directeur
C". P A. van Kuijen bleek in de veronderstelling
te verkeren dat bedrijfsgrond in Den Haag wordt
uitgegeven voor vijfenzeventig jaar. Eeuwigdu
rende erfpacht gold alleen voor woningen, dacht
hij. Dat plan heeft weliswaar op tafel gelegen,
maar is al geruime tijd geleden gewijzigd in een
gelijke regeling voor alle soorten van onroerend
goed.
Zadelhoff, een ander groot makelaarskantoor dat
actief is in onder meer Den Haag, lijkt beter geïn
formeerd. Adjunct-directeur P. G. C. Otterloo van
de Haagse vestiging van Zadelhoff vindt kortweg
dat het systeem niet deugt zolang bedrijven geen
mogelijkheid hebben de grond in eigendom te
verwerven: „En als de gemeente die erfpacht dan
zo nodig overeind wil houden, moet ze er maar
voor zorgen dat de situatie in geld uitgedrukt iets
voordeliger uitkomt dan eigendomsverwerving".
Naar zijn mening is de nieuwe regeling zelfs
slechter dan de oude. „Voorheen werd nog wel
eens wat ruimte opengelaten om grond 'te ruilen
met de gemeente, bijvoorbeeld als een onderne
mer van een plek in de stad naar een industrie
terrein verhuisde. Ik vrees dat dat straks uitge
sloten is. Die mensen gaan dan mogelijk toch op
zoek naar gemeenten waar ze wèl eigen grond
kunnen krijgen". Otterloo's voorkeur gaat uit
naar een vrije keuze tussen erfpacht en eigen
trond: „De praktijk geeft aan waarom dat het
este is. Kijkt u maar naar de Plaspoelpolder,
waar je die vrije keuze hebt. Die bruist van de
activiteit. Kijk dan eens naar Kerketuinen, waar
erfpacht verplicht is. Daar gebeurt niets". En dat
is, aldus Otterloo, zeker niet alleen te wijten aan
de slechte ontsluiting van Kerketuinen of omdat
dit gebied veel later tot ontwikkeling is gebracht
dan de Plaspoelpolder.
Uit de woorden van de adjunct-directeur klinkt
overigens weinig waardering voor de Haagse
houding ten opzichte van het bedrijfsleven. De
grondpolitiek geeft zijns inziens aan dat het ge
meentebestuur nog niet echt bedrijfsvriendelijk
is, al maakt hij onmiddellijk een uitzondering
voor wethouder C. Nyqvist („die durft tenminste
zijn nek uit te steken"* Den Haag mist daardoor
kansen, zegt Otterloo, die dit illustreert met een
voorbeeld.
HEINEKEN
Ongeveer een jaar geleden klopte hij aan bij de
gemeente Den Haag om te komen praten over de
eventuele vestiging van een bedrijvencomplex
(tienduizend vierkante meter) van Heineken. Hij
werd te woord gestaan door een ambtenaar, die
hem enigszins laconiek zou hebben laten weten,
dat er in Kerketuinen nog wel erfpachtgrond
verkregen kon worden. Meer had Den Haag in
feite niet te bieden, waarna Otterloo zich nog uit
sluitend concentreerde op de randgemeenten. Het
ziet er nu naar uit dat Leidschendam aan het
langste eind zal trekken. Wat het „zaken doen"
betreft kan Den Haag volgens hem nog veel leren
van de randgemeenten. „Het is heus niet zo dat ik
onmiddellijk ontevreden wegloop als ik niet di
rect een bevredigend antwoord op mijn vragen
krijg. Maar als ik zie dat het een moeilijke en lan
ge weg dreigt te worden en ik bij de andere ge
meenten meer gehoor vind, dan denk ik: laat dat
eerste maar even rusten".
RENÉ VAN LEUSDEN
FOTO'S: MILAN KONVALINKA
CEES VERKERK
Scheidende hoogleraar restauratie Temminck Groll:
DELFT Nee, we moeten vooral niet
gaan lachen. De Bijlmer, of iets wat daar
op lijkt, kan als het tijd van leven heeft
over tweehondrd jaar heel goed op de lijst
van monumenten staan. Een bouwwerk
dat ten tijde van zijn verschijning wordt
verafschuwd, wordt volgens prof. dr. ir.
C.L. Temminck Groll niet zelden een cul-
tuurgoed. Louter omdat het representatief
is voor zijn tijd.
De scheidende hoogleraar restauratie aan de TH
Delft geeft daarmee in extremis aan hoe vreemd
het kan lopen met (bedrijfs)gebouwen, wijken en
Prof. dr. ir. C.L. Temminck Groll:
„Alle architectuur van vóór de
industriële revolutie zou eigenlijk
integraal als monument moeten
worden beschouwd. Voor het
jongere werk moeten we zien te
komen tot in brede kring
geaccepteerde selectiecriteria'
De vispoort
annex
vuurtoren van
Harderwijk;
karakteristiek
voor het
stadsgezicht
dat volgens
Temminck
Groll
S
geruisloos
dreigt te
verdwijnen
omdat
inwoners hun
H huizen
H openbreken
om er patat-
1 of viskramen
j van te maken.
soms zelfs hele stadsgezichte^ En hoe moeilijk de >?un tijd. Dat maakt ze zo interessant voor volgen-
waarde ervan is aan te eeven. Wat Temminck de generaties. Waar wij ons in het onderwijs op
waarde ervan is aan te geven. Wat Temminck
Groll betreft kan er wel een duidelijke grens
richten, is hoe je in bouwkundige zin met die ou-
worden getrokken: alles in Europa van vóór 1850, dere architectuur moet omgaan. Je moet probe-
de industriële revolutie, zou eigenlijk integraal ren de historische kwaliteiten tot hun recht te la-
als monument moeten worden beschouwd.
I wat daarna is gebouwd en nog gebouwd zal wor-
ten komen, terwijl je de gebouwen in constructie
ve zin weer gezond maakt en ze aanpast aan de
den, kunnen we dan met z'n Sllen naar hartelust hedendaagse manier van gebruiken"
I verder kibbelen. „We zullen moeten selecteren Q-gweteilSVOl
oNaar aanleiding van zijn afscheid aan de TH in
- Architectuur is altijd° een dankbaar onderwerp Delft werd er een symposium gehouden onder de
geweest voor controverses. De maatstaven waar- titel „Doorgaan met het verleden, gewetensvol
op ontwerpen worden beoordeeld lopen te zeer omgaan met het bestaande". Oudere gebouwen
uiteen om tot een eensluidend oordeel te komen.
Wat de één mooi vindt, noemt de ander lelijk. En
wat de één als functioneel ervaart, daar kan een
ander niet in wonen of werken. Prof. Temminck
Groll spreekt in dat verband van een eeuwig
soort relativiteit. „Maar toch is er wel degelijk
sprake van in meerdere of mindere mate aanwe
zige „kwaliteit". Soms wordt die al heel snel on
derkend, maar het kan ook één of twee genera
ties duren".
Slopershamer
Daardoor is het mogelijk dat diverse werken van
bouwmeesters die nu algemeen gewaardeerd
I worden, in de loop der tijd toch onder de slopers
hamer verdwijnen. Enkele boeiende kerken van
Cuypers, architect van ondermeer het Rijksmu
seum, zijn daarvan treffende voorbeelden.
1 „Natuurlijk moet je de natuurlijke selectie wel
een beetje zijn gang laten gaan", zegt Temminck
Groll. „Maar de tijd is niet altijd een excellente
keuzeheer. Vormen van bescherming zijn daarom
altijd zinvol. Architectuur is tenslotte een spel
van mensen. Eens hebben burgers geld besteed
om iets te laten bouwen, een fabriek, een huis,
een woonwijk, het doet er niet toe wat. Die ge
bouwen vertellen dus iets over die mensen en
die je wilt doorgeven aan volgende generaties
vragen nu eenmaal altijd «en voortdurende zorg,
zo redeneert Temminck Groll. „Maar", zegt hij
ook, „we moeten ons tevens realiseren dat archi
tectuur niet altijd is bedoeld om lang mee te
„Natuurlijk, het „jongere monument" zal voorals
nog een een enorme puzzel blijven, want het be
stand van na 1850 is veel en veel groter dan dat
van voor die tijd. Bij de oudere monumenten we
ten we al meer waar we aan toe zijn. In vele ge
vallen zijn ze in het bijzonder waardevol omdat
ze altijd zo typerend zijn voor het land en de plek
waar ze staan. Dat hoeft overigens niet één ge
bouw te zijn. Het is vaak juist dat ene waardevol
le gebouw met alle „gewone" huisjes er omheen,
die met elkaar de structuur bepalen. Neem nou
Elburg en Harderwijk, eens hele karakteristieke
visserplaatsen. Maar die trekken zo veel toeris
ten, dat inwoners hun huisjes gaan openbreken
om er een patatkraam van te maken. Op de lange
duur vernietig je dan toch iets. Het aantrekkelij
ke gaat verloren door zijn eigen aantrekkelijk
heid".
Dilemma
Die geruisloze verdwijning van de omgeving, de
knabbelsgewijze afbraak zoals Temminck Groll
het noemt, is volgens de hoogleraar moeilijk in
banen te leiden. Hij is er niet voor zaken dwin
gend van bovenaf op te leggen. Het past volledig
in zijn visie dat in eerste instantie de mensen met
elkaar bepalen of iets een blijvende waarde heeft
of niet. Het dilemma is echter dat het bredere pu
bliek zich in een aantal gevallen niet realiseert
wat er aan de hand is, terwijl deskundigen het
dan vrijwel unaniem eens zijn over de grote bete
kenis er van. Zo'n situatie wordt vooral in de
hand gewerkt omdat bij architectuur de economi
sche waarde en de culturele waarde doorgaans
niet parallel lopen. En aangezien economische
motieven bij het némen van beslissingen meestal
veel zwaarder wegen dan bijvoorbeeld die cultu
rele, kan er onherstelbare schade worden aange
richt aan het architectonische „landschap".
Samenspel
Temminck Groll: „Maar als er in samenspel tus
sen deskundigen en bestuurders aan de ene kant
en eigenaren/beheerders van monumenten aan
de andere kant gekozen wordt voor handhaving,
dan begint de problematiek van de restauratie.
Een goede restauratie vraagt zóveel speciale des
kundigheid van de architect, dat op de afdeling
bouwkunde door de Werkgroep Restauratie een
apart studieprogramma werd ontwikkeld. Uit het
symposium blijkt, tlat dat programma nog wel ge
specialiseerder zou moeten worden: de zorg voor
de oude monumenten wordt er zeker niet een
voudiger op".
„Daarbij komt dan nog eens de zorg voor de jon
gere monumenten met hun eigen technische en
functionele problemen. Terwijl het aanleggen
van maatstaven op zich al zo oneindig moeilijk is.
Geef maar eens aan hoe je een gebouw, een stad,
ervaart. En waarom. Het is een spel van contras
ten en bindingen. Maar je móet selecteren. Al je
er vanuit gaat dat alles op den duur monument
wordt, louter op basis van zeldzaamheid, doen za
ken als bijvoorbeeld esthetica er niet of nauwe
lijks meer toe. En dat kan toch nooit de bedoeling
zijn, dan wordt het wel erg ironisch".
DICK HOFLAND
(ADVERTENTIE)
