I5et Binnenhof
Kantoorpand
leeftijd raakt
uit de gratie
Gemeenten concurreren met bedrijfsterreinen
Leegstand kantoorgebouwen afgenomen
ZATERDAG 1 MAART
DEN HAAG Iemand zong ooit eens
spottend als variatie op het lied van Paul
van Vliet: Den Haag met je lege kantoren.
Niet helemaal ten onrechte, de Hofstad
telt immers nog altijd vele kantoren zon
der klerken en andere witte-boordendra-
gers. Toch is de leegstand vorig jaar met
maar liefst negentigduizend vierkante me
ter afgenomen. Op dit moment ligt er nog
285.000 vierkante meter aan lege ruimte in
de provisiekast. Daar komen echter nog
eens zo'n zestigduizend vierkante meters
bij, die nu in aanbouw zijn voor de vrije
markt. De leegstand loopt hiermee op tot
zo'n 350.000 vierkante meter.
Han Verhoog, voorzitter van de Nederlandse
Vereniging van Makelaars (NVM), afdeling Den
Haag, ligt er niet wakker van. „We hebben in
Den Haag en regio (Voorburg, Rijswijk en Leid-
schendam) in totaal zo'n vier miljoen vierkante
meter aan kantoorruimte. Op zo'n aantal is een
leegstand van 350.000 vierkante meter niet ver
ontrustend. Het is echter wel te veel ten opzichte
van een ideale leegstand van drie tot vijf procent.
Bij een leegstand van drie procent of minder ont
staat er een zekere schaarste. Dat is ontstellend
lastig voor de kandidaat-gebruikers en kantoor-
bedrijven die groeien, want die kunnen geen
ruimte vinden. Bovendien lopen dan de prijzen
op. Een leegstand van vijf procent is heerlijk, dan
heb je als gebruiker voldoende keuzemogelijkhe
den".
Han Verhoog rekent voor dat op grond van de
genoemde percentages er in Den Haag en omge
ving 150.000 a 200.000 vierkante meter kantoor
ruimte te veel braak ligt. Verhoog noemt die
vierkante meters „muurbloempjes". De kans dat
zij ooit nog „ten dans" zullen worden gevraagd is
zeer klein. Als troost voert de NVM-voorzitter
aan dat vrijwel alle muurbloempjes staan te ver
welken in economisch verouderde kantoorgebou
wen en panden, die verkeerstechnisch gesproken
op een „onbereikbare" plaats staan.
LUXE WONINGEN
In de „glazen bol" yan Verhoog ziet het er som
ber uit voor het kantoorpand uit vervlogen tij
den, althans voor kantoorgebruik. Hij ziet wel
een nieuwe zinvolle bestemming voor die panden
in het verschiet: zij kunnen eventueel worden
verbouwd tot wooneenheden. „Ik denk met name
aan luxe woningen. De woningmarkt in de luxe
sector trekt weer langzaam aan. We hebben na de
oorlog veel te weinig aandacht besteed aan die
sector. We hebben alleen maar gedacht in aantal
len en te weinig aan kwaliteit. We telden voor
deuren. Nu wordt Den Haag weer overspoeld
door een golf HAT-eenheden (woningen voor één
of twee personen). Ze verschijnen ook op de
mooiste plekjes van Den Haag. En dat leidt weer
tot kantooruitdrijving. Woningen en kantoren
moeten op een hele subtiele manier samengaan.
Die kun je nu eenmaal niet overal zomaar bij el
kaar gooien. Dat is uitgesloten. Kantoren en wo
ningen verdragen elkaar slechts met mate. Denk
alleen maar eens aan de parkeeroverlast, die kan
toren kunnen veroorzaken voor de woonomge
ving".
Volgens Verhoog mag Den Haag zich gelukkig
prijzen dat veel kantoren op leeftijd in wijken
staan, waar het goed wonen is. Dit verhoogt de
kans dat de panden, die door de kantoorgebrui
ker worden verlaten, via de woningmarkt een
nieuwe bestemming zullen vinden. „Neem het
Benoordenhout. Daar zijn hele klonten oude kan
toorpanden, bijvoorbeeld aan de Raamweg. Je
komt ze tegen in wijken als de 'Archipelbuurt,
Centrum 2005, in het Statenkwartier en in Sche-
veningen. Die lopen het risico dat ze leeg komen
te staan. Nu kan ik mij voorstellen dat bij luxe
woningen al gauw wordt gedacht aan nieuw
bouw. Maar waarom zou je geen verouderd kan
toorpand, dat nog goed is en in een waardevolle
straat staat, ombouwen tot een of meer woningen.
Bovendien is vernieuwbouw over het algemeen
iets goedkoper dan nieuwbouw. En je verkoopt
wellicht wat gemakkelijker een woning achter
een authentieke gevel. Daar voelen mensen vaak
meer voor dan voor een woning in een typisch
'nieuw gebouw".
investeerder in
kantoor
gebouwen je
leven nooit
zeker", meent
Han Verhoog,
voorzitter van
Nederlandse
Vereniging van
'Makelaars.
Rechts: Er zijn
oudere
kantoor
panden, die
hun functie
wel zullen
behouden,
zoals de
prachtige
villa's in de
ambassade-
wijken.
Het staat buiten kijf dat een kantoorpand, dat Ik denk dat een wijs verhuurder inmiddels de te- gekleed gaat, heeft er ook mede toe geleid dat de
niet meer als zodanig te verhuren is, drastisch in ring naar de nering heeft gezet. Hij zal zijn pan- huurprijzen zijn gedaald. Verhoog heeft geen
waarde zal dalen. Verhoog: „De eigenaar zal ui- d(en) commercieel al zover hebben afgeboekt dat exacte cijfers. „De gemiddelde huurprijs in de be-
teraard bij het vertrek van de huurder in eerste de waarde ervan nu redelijk aansluit bij de huidi- tere kantorensector schommelt nu rond de twee
instantie zoeken naar een nieuwe kantoorgebrui- ge markt. De leegloop van verouderde panden zal honderddertig gulden per vierkante meter. Vier,
ker. Dat is voor hem immers de enige mogelijk- voorlopig wel doorgaan. Zo is de gemeente bij- vijf jaar geleden was dat nog tweehonderdtachtig
heid om de waarde die hij altijd aan het pand voorbeeld van plan veertigduizend vierkante me- gulden. Er is dus sprake van een aanzienlijke da-
heeft toegekend, te behouden. Het is ook niet uit- ter eigen kantoorruimte te bouwen rond het Bur- ling. De prijs is nu redelijk stabiel. Heel globaal
gesloten dat hij vanwege de ligging van het pand, gemeester de Monchyplein voor de huisvesting kun je zeggen dat Den Haag op dit moment door
bijvoorbeeld in een statusvolle buurt met vol- van ambtenaren. Het gevolg hiervan zal zijn dat de leegstand in de moderne kantoorgebouwen
doende parkeergelegenheid een belangstellende de kantoren waarin die mensen nu zitten, leeglo- een plezierige markt heeft. We hebben het dan
kantoorgebruiker tegenkomt. Maar dan heeft hij pen. Ook de nieuwbouw van Shell aan de Carel wel over panden, die zijn gebouwd in de laatste
wel de hoofdprijs. Lukt het hem niet een kan- van Bylandtlaan heeft leegstand van oudere ge- tien jaar. Daarvoor heersten er in de kantoren-
toorhuurder te vinden of zijn pand als kantoor te bouwen tot gevolg. De hele Bachmanstraat staat sector wat bouw en inrichting betreft hele andere
verkopen, dan zal de markt zijn werk doen. straks leeg. Er zijn overigens ook oudere kantoor- opvattingen. Opvattingen, die inmiddels allang
panden, die hun functie wel zullen behouden. Ik zijn achterhaald. Zo heeft de ideale kantoorruim
te op dit' moment een diepte van vijf meter veer-
Langzaam maar zeker zal dat kantoorgebouw in denk in dit verband aan de panden in de ambas-
waarde zakken tot het niveau van de prijs van sadewijken; de Andries Bickerweg. Daar staan
een woning. We hoeven daar niet zo somber over panden die, voor zover wij dat kunnen bekijken,
te doen. De verouderde panden hebben ook ooit wel tot in lengte van jaren gebruikt zullen wor-
hun glorietijd gehad. Die werden toen vlot ver- den voor een ambassade- of een andere respre-
huurd. Bovendien hebben de eigenaren van die sentatieve functie".
"oude panden er kennis van kunnen nemen dat
hun gebouwen minder efficiënt in elkaar zaten
dan de nieuwe kantoren die op de markt ver-
HUURPRIJZEN
schenen. Die nieuwbouw zuigt de huurders weg. Het ruime jasje waarin de Haagse kantoorwereld koper kon worden".
tig. Een gang van een meter tachtig scheidt dat
vertrek van een tweede ruimte, die eveneens vijf
meter veertig diep is. We noemen de bouw al
verkeerd als dat tweede kantoor zeven meter
twintig diep is. De eerstgenoemde maten 'geven
de gebruiker een comfortabel gevoel. De bouwers
hebben er ook hun technieken op afgestemd. Zij
hebben er zo op ingespeeld dat het bouwen goed-
Dat de opvattingen over het ideale kantoorbeeld
snel kunnen wijzigen illustreert Verhoog met de
opkomst en de „ondergang" van het zogeheten
landschapskantoor. „Toen Siemens twintig jaar
geleden een dergelijk kantoor liet bouwen op de
rand van Voorburg, tegen het Bezuidenhout aan,
sprak iedereen over een revolutionaire ontwikke
ling. Men had de verschillende niveaus in het
kantoor bij elkaar gehaald. De mensen werd
slechts door grote plantenbakken van elkaar ge
scheiden".
Veel projectontwikkelaars namen in die dagen
het landschapskantoor op hun repertoire. Het
laatste kantoor in deze categorie werd destijds ge
bouwd aan de Waldorpstraat. Verhoog: „De ont
wikkelaar van dat pand is nog goed weggekomen
doordat een gemeentelijke dienst bereid was het
gebouw te huren. Daarna kwam het huidige cel-
lenkantoor in zwang. Die trend heeft het al tien
jaar volgehouden. Maar ik houd mijn hart vast,
vandaag of morgen veranderen de opvattingen
weer. Mogelijk gaan we dan nog kleiner zitten,
naar Amerikaans model. Die Amerikanen zitten
in kantoorruimtes met een diepte van vier meter
tachtig. Al met al ben je als investeerder in kan
toorgebouwen je leven nooit zeker".
Het nieuwe type kantoorgebouw is in het alge
een verzamelgebouw dat wordt bewoond
door verschillende gebruikers. Zij huren de ruim
te die zij voor hun bedrijf nodig hebben. Verhoog:
„Zo'n gebouw leent zich in de regel niet voor
koop, hooguit door een belegger. Er zijn welis
waar ondernemingen die zelf een gebouw laten
neerzetten, maar dan gaat het in de regel wel om
bedrijven die een maatkostuum nodig hebben.
Dus een gebouw dat geheel past bij die onderne
ming. Want je mag van een belegger niet ver
wachten dat hij zorgt voor maatkostuums. Een
middelgroot accountantskantoor met pakweg een
ruimtebehoefte van vijftienhonderd tot driedui
zend vierkante meter, zal die ruimte wel kunnen
vinden in een verzamelgebouw. De kans dat hij
hiervoor een pasklaar klein gebouw vindt, is veel
kleiner. Het ANP dat van de Parkstraat naar de
Eisenhowerlaan is verhuisd, is dat aardig gelukt.
Het persbureau wist dat hele gebouw op een klei
ne unit na te vullen. Veel bedrijven zullen echter
wel blijven zoeken naar een eigen identiteit. Dik
wijls is de architectuur van het verzamelgebouw
daar namelijk niet op berekend. Een kantoorge
bruiker gaat liever niet achter een anonieme ge
vel zitten. Neem bijvoorbeeld het kantoorgebouw
met de nummers een tot en met vijf aan de Be-
zuidenhoutseweg. Daar zie je met grote letters
„Rabobank" staan, terwijl die bank slechts een
klein stukje van dat gebouw in gebruik heeft. Ik
zou daar niet willen zitten. Dan word je immers
al gauw vereenzelvigd met de Rabobank. Dat
soort architectonische vergissingen komen vaak
voor". Verhoog noemt .„Het Kantorenhuis" dat in
Leiden wordt gebouwd een voorbeeld vgn hoe
het ook kan. „Vooral de buitenzijde ziet er heel
aardig uit. Zo is bijvoorbeeld de maatvoering van
de ramen dusdanig dat je direct ziet dat er ver
schillende bedrijven in het gebouw zitten. En
binnen tref je een uitstekende bewegwijzering
aan. De bezoeker voelt zich niet verlorep. Ook de
naam op de kop van het gebouw „Het Kantoren
huis" geeft aan dat het hier niet om één bedrijf
gaat. De ligging van het gebouw is ook uitste
kend, dichtbij het station. Wat dat betreft zal Het
Kantorenhuis het goed doen op de markt".
GÉ ANSEMS
FOTO'S: MILAN KONVALINKA
DEN HAAG Vraag een willekeurige
gemeentebestuurder hoe het staat met de
ontwikkeling van nieuwe woningbouw
plannen in zijn gemeente en er verschijnt
een zorgelijke trek op het gelaat. Moeilijk.
Geen ruimte meer. Geen geld. Contingent
ontoereikend. Wij zijn vol. Enkele kreten
die staan voor wat ze waard zijn. Vraag
dezelfde bestuurder echter naar de moge
lijkheden voor bedrijven om zich in die
gemeente te vestigen en zie: de zon breekt
door.
Want juist in zijn of haar gemeente is er een ge
bied al dan niet in voorbereiding dat een
welhaast ideale vestigingsplaats voor een bedrijf
moet zijn. Een regelrecht paradijs in de voor de
rest meer dan vol zittende Randstad. „Direct in
de oksel van verkeersknooppunt Leidschendam",
zegt burgemeester W. F. de Vreeze van Leid
schendam over het bedrijventerrein bij de toe
komstige woningbouwlokatie Leizo. Goede be
reikbaarheid, uitstekende verbindingen met
Schiphol, vlakbij een spoorwegstation of pal naast
de op- en afrit van een snelweg lijken de tover
woorden te zijn om bedrijven naar de Randstad te
lokken. Leidschendam treft het wat dat betreft
helemaal: een bedrijventerrein bij de kruising
van de A 12 (Den Haag-Utrecht) en de A 4 (Am-
sterdam-Rijswijk) en binnen vijf autominuten
van de A 13 (Rotterdam-Den Haag): wellicht het
summum van een goede ontsluiting.
BEREIKBAARHEID
Die goede bereikbaarheid leidde ongeveer een
half jaar geleden tot een voor Nederlandse be
grippen nogal agressieve wervingscampagne om
de kantoorruimte in het nieuwe Zoetermeerse
Stadhart en het nieuwe industriegebied Lansing-
hage aan de man, lees het bedrijf, te brengen. In
de gezamenlijke paginagrote advertenties van Jo
nes, Lang, Wootton, projectontwikkelaar Hopman
en verzekeraar Aegon, werd gewezen op de enor
me files op de A 12 die bezoekers van in Den
Haag gevestigde bedrijven ten deel zouden val
len, terwijl de bedrijven in Zoetermeer de voor
deur bij wijze van spreken aan diezelfde auto
snelweg hebben liggen.
Deze manier van werven was zelfs voor de ge
meente Zoetermeer een beetje veel van het goe
de. Zeker nadat de Haagse VVD-raadsleden Hu-
bert en Van de Laar via het Gewest 's-Gravenha-
ge vragen hierover hadden gesteld. Dit resulteer
de in een brief van wethouder De Vries van eco
nomische zaken van Zoetermeer waarin de initia
tiefnemers van de advertentie werd gevraagd de
promotie niet op deze wijze te continueren. In
volgende campagnes zou wat minder de nadruk
gelegd kunnen worden op de (vermeende) nade
len van Den Haag, aldus de wethouder, maar juist
wat meer op de goede punten van Zoetermeer.
DRIJFZAND
Kerketuinen, het nieuwe bedrijfsterrein van Den
Haag kent in elk geval een heel groot probleem:
de erfpacht. Elders in deze bijlage worden de pro
blemen hieromtrent nader uit de doeken gedaan.
Feit is in elk geval, dat een bedrijf bouwen op
erfpachtgrond veelal beschouwt als bouwen op
drijfzand. De natrekkingsregel in ons recht be-
Caalt namelijk dat alles wat op de grond is ge-
ouwd, eigendom van de grondeigenaar is: een
weinig populaire basis voor een miljoeneninveste
ring. Kerketuinen zou desondanks een interes
sante vestigingsplaats kunnen worden, vlakbij de
Lozerlaan. Deze weg wordt namelijk in de nabije
toekomst doorgetrokken en gaat dan over in de
provinciale weg SW11, de weg die vervolgens
wordt aangesloten op de doorgetrokken Rijksweg
A 4 (Amsterdam-Rijswijk, tegen die tijd: Amster
dam-Schiedam). De verlengde Lozerlaan is een
onderdeel van het Haagse Hoefijzer, het stelsel
van randwegen om Den Haag. Wanneer dat een
maal voltooid is de meest actuele verwachtin
gen gaan uit van 1992 dan heeft ook Kerketui
nen een gunstige ontsluiting.
Resteert nog een klein gebiedje nabij de Plaspoel-
polder in Rijswijk: de Broekpolder, waar de ge
meente Rijswijk half februari jongstleden onder
luide protesten van de omwonenden is begonnen
met het bouwrijp maken van de grond. Het groot
ste deel van dit terrein is bestemd voor de vesti
ging van de BMW-importeur. Het gebied heeft
een redelijke ontsluiting: een rondweg over het
gehele terrein, met een oprit naar de A 13 (Den
Haag-Rotterdam).
LUUD VAN DER HAM
