adelhoff Onroerend Goed Krant
Goede infrastructuur
voor bedrijfsruimte
van levensbelang!
Speciale editie regio Den Haag
Den Haag (stad)
Te koop/te huur
Leuvensestraat
's-Gravenhage
Den Haag
(randgemeenten)
Regio
Tëhuur
Zoeterwoude-
Rijndijk
Beleggingen
i^ATERDAG 2 APRIL 1983
(ADVERTENTIE)
2 APRIL 1983
- -
Alhoewel de industriële en ambachtelijke
werkgelegenheid in Den Haag nimmer een
omvang heeft gekend vergelijkbaar met bij
voorbeeld Amsterdam en Rotterdam is haar
funktionaliteit in de totale sociaal-economische
structuur niet weg te denken.
De aard van deze bedrijven brengt met zich
mee dat vestiging in de onmiddellijke nabij
heid van woon- of recreatiegebieden in be
ginsel ongewenst is en dat concentratie op
daarvoor bestemde of aangewezen lokaties de
voorkeur verdient.
De beperking van het grondgebied van de
gemeente Den Haag en de hoge woon
bebouwingsintensiteit belemmeren dan ook
een goede planmatige aanpak.
Histonsch gezien kent Den Haag als indus-
tnële locaties: De Binckhorst, het Laakhaven-
gebied, omgeving Fruitweg en het haven-
gebied Schevenmgen.
In de zeventiger jaren is het industriegebied
Zichtenburg tot ontwikkeling gebracht (de
gronden werden hoofdzakelijk in erfpacht uit
gegeven). Het amoveren van het fabneks-
complex van Vredestein aan de Oude Haag-
weg heeft ruimte geschapen voor nieuwbouw
van bednjfsruimte (er. kantoren), terwijl als
meest recente ontwikkeling het aan Zichten
burg grenzende gebied Kerketuinen voor
industnele doeleinden is bestemd.
Als eerste zal zich hier I.T.T. vestigen, welk
bednjf met medewerking van de Gemeente
voor Den haag behouden kon blijven.
Hiermee lijken de mogelijkheden vooralsnog
uitgeput met uitzondering van het haven
gebied Schevenmgen (aanleg van een vierde
haven en "bouwen in zee-projekten").
De gebruikers van bednjfsruimte zijn in twee
hoofdgroepen te verdelen, te weten:
- verzorgingsgebied hoofdzakelijk lokaal
-,j verzorgingsgebied hoofdzakelijk interlokaal/
internationaal.
De gebruikers van de eerste categorie zullen
de voorkeur geven aan centrumlokaties, ter-^
.wijl voor de tweede categorie de aansluiting
op het njkswegennet van essentiëel belang is.
De bebouwing op de historische industnële
locatie is veelal sterk verouderd en vóldoet -
zeker bij wisseling van gebruiker - niet aan de
minimale hedendaagse vereisten. Gezonde
bednjven die door groei, gewijzigde processen
of miheubepahngen niet op hun huidige locatie
gevestigd kunnen of willen blijven dienen, zo
..nodig met hulp of steun van de overheid, te
worden uitgeplaatst. De vnjkomende ruimte
kan dan worden aangewend om bednjven uit
stadsvernieuwingsgebieden nieuw onderdak
te verschaffen.
Daarbij dient met name aandacht te worden
besteed aan kleinschaligheid en een voor de
ondernemer betaalbaar huurpnjsniveau.
Tevens dienen voldoende mogelijkheden te
worden gecreëerd voor de startende onder
nemer, waartoe Philips Job Creation in een
project aan de Treubstraat te Rijswijk een
eerste aanzet heeft gegeven.
Zojuist is bekend geworden dat met subsidie
van de Gemeente en het werkgelegenheids-
fonds van de Provincie een soortgelijke opzet
in de Nieuwe Schoolstraat zal worden gestart.
Het grond-uitgifte-beleid van de Gemeeente
(yerkoop of erfpacht) zal flexibel moeten
worden gehanteerd en gencht zijn op behoud
en stimulenng van de gezonde bednjfstakken.
Waar nodig zal de Gemeente haar voorkeur
Zeer representatieve geheel
vrijstaande kantoorvilla op
eigen grond.
Totaal vloeroppervlak ca. 390 m?
Voorzien van
telefooncentrale
airco unit
centrale verwarming
complete stoffering
sanitair
parking
O Zadelhoff Den Haag
Makelaars taxateurs o.g.
Specialisten in bedrijfsobjecten
070-643955
voor uitgifte in erfpacht moeten laten varen
en bereid zijn om gronden in eigendom over
te dragen, met name waar het gaat om belang
rijke bijdragen aan de werkgelegenheid, zoals
in de kwestie met I.T.T. nadrukkelijk aan de
orde was.
Het is goed te constateren dat de Gemeente
reeds enige tijd met een actief promotie-
programma bezig is.
De nodige zorgvuldigheid moet worden be
tracht ten aanzien van het toestaan van groot
schalige kantoorontwikkehngen in de gebie
den, welke in feite bedoeld zijn voor indus
tnele vestiging. Vanwege de lagere grond
prijzen ten opzichte van centrumlocaties, als
mede het daaruit voortvloeiende aantrekkelijke
huurpnjsniveau nchten de beleggers en pro
jectontwikkelaars meer en meer hun aandacht
op deze mogelijkheden. De ontwikkelingen
aan de Binckhorstlaan zijn hier een duidelijk
voorbeeld van.
Op zich leent de Binckhorstlaan zelf zich uit
stekend voor kantoor- en showroombebou
wing en kan zelfs funktioneel zijn uit wel
standsoogmerk om het achterliggende gebied
te camoufleren.
Het resterende gebied zou echter bij voorrang
bestemd moeten blijven voor de industriële-
en ambachtelijke sector.
De voorgenomen aansluiting van De Binck
horst op het Laakhavengebied door middel
van de "verlengde" Neherkade kan voor laatst
genoemd gebied van belangnjke betekenis
zijn. terwijl het aanbeveling verdient nader te
bezien of de op beide genoemde lokaties aan
wezige royale waterwegen dienen te worden
gehandhaafd, dan wel - na demping - als uit-
breidmgsmogelijkheid kunnen worden benut.
Het huurpnjsniveau vaneert enorm. Voor een
voudige werkplaatsruimte in de stad zelf wordt
soms enkele tientallen guldens per m2 per jaar
betaald, terwijl de huurpnjzen voor moderne
gebouwen op specifieke industriële lokaties
kunnen oplopen tot boven f 100,- per m2 per
jaar.
Dit is dan echter het gevolg van jaarlijkse in-
dexenngen van een oorspronkelijk lagere
huurpnjs. Als markthuurmveau is het realis
tischer uit te gaan van een maximaal niveau
van f 80,- a f 90,- per m2 per jaar.
De vraag uit de markt ncht zich in hoofdzaak
op óf kleinschalige bednjfsruimte (van ca.
50 m2 tot 500 m2) tegen een betaalbaar huur
pnjsniveau (van ca. f55,- tot f85,- per m2 per
jaar) óf aankoopmogelijkheden van grond voor
eigen ontwikkeling "op maat". Een grondpnjs
boven f 200,- per m2 is echter voor veel onder
nemers niet haalbaar.
Voor de ontwikkelingen in de toekomst zal
meer en meer een beroep moeten worden
gedaan op uitplaatsingsmogelijkheden, waar
bij de geplande 110 ha. in het plan "Leino"
(bouwlokatie Leidschendam-Nootdorp, ideaal
gesitueerd nabij de kruising van rijkswegen
Amsterdam-Rotterdam en Den Haag-Utrecht)
de nodige soelaas kan bieden.
a. Rijswijk
De oorspronkelijke opzet van het ïndustne-
terrem Plaspoelpolder is in de realiteit achter
haald. De vestiging van bednjven uit Den
Haag was niet aantrekkelijk genoeg, mede
omdat de ontsluiting van het gebied, goede
verbindingen per openbaar vervoer en de aan
sluiting op het njkswegennet achterwege zijn
gebleven.
Door verruiming van de bestemmingsbepalin-
gen heeft de invulling van de Plaspoelpolder
voor een groot gedeelte door middelgrote en
grootschalige kantoorontwikkehngen plaats
gevonden. De snelheid waarmee dit is ge
schied bracht een zeer royale leegstand met
zich mee.
Ovengens zal de aantrekkelijkheid van dit
gebied door de uiteindelijke realisering van
de aansluiting op het verkeersplein Ypenburg
(naar verwachting medio 1985 gereed) sterk
verbeteren.
De grotere objecten (o.a. Shell laboratona, het
Institut International des Brevets, Produkt-
schap voor Zuivel en Vlees, Hercules, Ahrend
Libra, Martini Rossi enz.) zijn vnjwel alle
maal in eigen gebruik. Van de enigszins ver
ouderde kleinschalige bednjfs-units vanëert
het huurpnjsniveau van f 65,- tot f 85,- per m2
per jaar.
De leegstand in bedrijfsruimte ter plaatse is
gering en als normale fnctieleegstand te
beschouwen.
b. Leidschendam
Leidschendam kent histonsch vrijwel uitslui
tend enige bednjfsmatige activiteiten ten zui
den van de Vliet (o.a. N.S. werkplaats en P.T.T.
bednjf sgebou wen). Het vertrek van Toyota-
importeur Louwman en Parqui opende moge
lijkheden op een terrein van ca. 30.000 m2
waarvan o.a. de Nederlandse Bibliotheekdienst
met een nieuwe geconcentreerde vestiging
gebruik van heeft gemaakt.
Voorts zijn er nieuwbouwontwikkelingen in
ZoeterwoudeRijndijkvoorbeeld van een modern en schoo
het gebied "De Star" in de plaats gekomen
van een aantal sterk verouderde bedrijfs
objecten.
De ligging is vnjwel direct langs de njksweg
A4 doch deze is vanuit "De Star" niet recht
streeks bereikbaar. Zoals reeds onder
Den Haag (stad) vermeld is de toekomstige
ontwikkeling van "Leino" van het grootste
belang.
c. Voorschoten
Nabij het N.S.-station is historisch een klem
industneel gebied "Dobbewijk" gesitueerd.
Het betreft hier veelal kleine en verouderde
bednjfsgebouwenEen uitzondenng vormt
het grote moderne magazijncomplex van de
A.N.W.B.
Aan de Rouwkooplaan bevinden zich tussen
enkele oudbouwprojecten voldoende kleine
moderne bedrijfsunits (veelal geschakeld)
welke aan de lokale behoefte voldoen.
d. Loosduinen en Westland
Voor zover aanwezig vervullen kleinschalige
ontwikkelingen en vanzelfsprekend de grote
veilingcomplexen vnjwel uitsluitend een lokale
funktie.
e. Zoetermeer
Alhoewel geografisch geen randgemeente
wordt deze lokatie als zodanig hier behandeld.
Als groeikerngemeente ter ontlasting van Den
Haag is in Zoetermeer zeer duidelijk aandacht
besteed aan de kansen voor het bednjfsleven.
Van oudsher is als blikvanger langs de njks
weg het complex van Nutncia bekend.
Aan de Z O.-zijde van Zoetermeer is een brede
strook industneterreinen geprojecteerd, waar
tot ontwikkeling zijn gebracht de gebieden
Rokkehage, Hoomerhage, Zoeterhage en
Dwarstocht met een totale oppervlakte van
ruim 80 ha.
De invulling van deze gebieden is dermate
snel gègaan dat ten zuiden van njksweg A12
(Den Haag-Utrecht) al reeds 75 ha nieuw
bednjfsterrem is gepland.
Het huurpnjsniveau ter plaatse ligt op ca. f 75,-
per m2 per jaar, terwijl bijbehorende kantooi-
ruimte - afhankelijk van kwaliteit, innchting en
afwerking - vaneert van f 90,- tot f 125,- per m2
per jaar.
Tengevolge van de algehele economische
recessie zijn ook hier een aantal bednjven
verdwenen en kan incidenteel een lager pnjs-
niveau dan bovengenoemd worden gereali
seerd. De verwachting lijkt gewettigd dat de
realisatie van het nieuwe stadscentrum vol
doende impulsen voor verdere toename van
de industriële-, ambachtelijke- en handels
sector met zich mee zal brengen.
De geografische omsluiting van de Haagse
regio is aan te geven met de lijn Katwijk,
Leiden, Zoeterwoude, Alphen aan den Rijn,
Bodegraven, Gouda, Rotterdam en het
Waterweggebied
Hoe groot met name in de regio het belang
van goede aansluiting op het njkswegennet is,
toont de situatie in Alphen aan den Rijn aan.
Ideaal gesitueerd in de dnehoek Amsterdam,
Rotterdam en Utrecht en tevens voorzien van
vele hectaren industrieterrein met koop- en
huurmogelijkheden tegen concurrerende
huurpnjzen.
Huur bednjfsruimte vanaf ca. f45,- per m2 per
jaar, bijbehorende kantoorruimte vanaf ca.
f 75,- per m2 per jaar. De grondpnjzen liggen
op een niveau vanaf f 125,- per m?
Niettemin stagneert de markt ter plaatse voor
namelijk vanwege het ontbreken van een
goede aansluiting op het njkswegennet.
De toekomstige rijksweg 11 Leiden - Bode
graven, waarvan echter waarschijnlijk alleen
het gedeelte tot Alphen aan den Rijn voorlopig
wordt gerealiseerd, kan hierin van beslissende
betekenis zijn.
Vorenstaande conclusie wordt onderschreven
Op het unieke mdustneterrein
"Grote Polder" zijn de volgende
bednjfsunits beschikbaar:
1ca900 m2 bednjfshal
ca. 180 m2 kantoor
2. ca. 1200 m2 bednjfshal
ca. 240 m2 kantoor
3. ca. 1520 m2 bednjfshal
ca. 180 m2 kantoor
4ca365 m2 bednjfshal
ca. 115 m2 kantoor
(ook gedeeltelijke huur is realiseerbaar)
Over ontwikkelingsmogelijkheden
"op maat" op ca. 18.000 m2 bouwgrond
informeren wij u gaarne.
In het vnjstaande nieuwbouw-kantoor
aan de Hoge Rijndijk zijn nog
2 verdiepingen van resp. ca. 345 m2
en 310 m2 direkt betrekkmgsgereed.
(kollegiale opdracht met Menno
Smitsloo Bednjfsmakelaardij B.V.,
Breestraat 106 te leiden,
telefoon 071 -12 5041).
O Zadelhoff Den Haag
Makolaars taxateurs o.g.
Spocialiatan in bedh|i>obi«ctan
070-643955
door de situatie op het mdustneterrein "Grote
Polder" te Zoeterwoude-Rijndijk, slechts
15 km verwijderd van Alphen aan den Rijn,
doch op enkele honderden meters afstand van
njksweg A4 (Amsterdam-Den Haag).
Indien ook nog in de toekomst njksweg 11
met aansluiting in de nchting Utrecht wordt
gerealiseerd kan deze lokatie in het hart van
de Randstad als uitstekend worden aan
gemerkt. Op dit terrein is o.a. de hoofdvesti
ging van Heineken Nederland ondergebracht
en de weinige leegstand doet zich vnjwel
alleen in de verouderde bedrijfsruimte voor.
De huurpnjzen liggen op f 55,- tot f 80,- per m2
per jaar voor de bednjfsruimte en op f 87,50 tot
f 125,- per m2 per jaar voor kantoren. De laagste
huurpnjzen gelden voor oudbouw, de hoogste
voor moderne multifunktionele nieuwbouw.
De kooppnjs van grond voor zover aanwezig
beweegt zich rond f 200,- per m2
Aldaar gevestigde ondernemingen, welke
tegen de economische verdrukking in expan
sie vertonen, manifesteren hun voorkeur voor
deze lokatie door ter plaatse te concentreren
en/of herhuisvesting te realiseren.
Zo betrok eind 1982 de hoofdvestiging van
EMI HiFi (JVC) een nieuwbouwcomplex,
geheel "op maat" aangepast en wordt thans
voor DHL (Worldwide Couriers) nieuwbouw
gerealiseerd. Het betreft hier in beide gevallen
huurtransacties met een vaste eerste huur
termijn van 10 jaar!
Gouda levert z'n aandeel in deze marktsector
met de bednjfsterreinen Kromme Gouwe
(redelijk verouderd en niet direct bereikbaar
vanaf de njksweg) en Den Uitert, gelegen
naast het nieuwe Gouwe-aquaduct. Het huur
pnjsniveau varièert van f 60,- tot f 75,- per m2
per jaar.
Delft kent van oudsher zijn industnele vesti
gingen aan weerszijden van de Schie met de
aanvoermogelijkheden van b.v. bouwgrond-
stoffen en zware constructie-onderdelen over
water, welke betekenis echter aanzienlijk is
afgenomen.
Ter plaatse van geamoveerde verouderde
complexen hebben een aantal nieuwbouw
ontwikkelingen plaatsgevonden, welke echter
moeizaam hun weg op de gebruikersmarkt
vinden. Zo is in de reeds enkele jaren geleden
opgestarte ontwikkeling "Leeuwenstein" op
een totaal van ca. 17.000 m2 bednjfsruimte
slechts ca. 7.000 m2 verhuurd.
Vanwege het gennge potentieel uit Den haag
en de specifieke betrokkenheid van bednjven
tot Rotterdam, vervult Delft nauwelijks een
schakelfunctie en blijft de interesse hoofd
zakelijk beperkt tot gevestigde en lokale
bednjven.
In de kleinere gemeenten in de regio zoals
bijvoorbeeld Bleiswijk, Pijnacker, Berkel,
Waddinxveen, Moordrecht, Boskoop en
Koudekerk komen de gevolgen van de alge
hele economische recessie en het dientenge
volge versnelde selectieproces het hardst aan.
Waar in deze gemeenten bednjven eigener
beweging of noodgedwongen tot sluiting of
liquidatie komen, blijkt voor de achterblijvende
opstallen nauwelijks of slechts na zeer lange
tijd een nieuwe gebruiker te vinden. In deze
gemeenten is vrijwel nooit sprake van enige
projectontwikkeling. De objecten zijn na
genoeg allemaal m eigendom bij de gebruiker.
Ondanks de toegenomen belangstelling voor
mvestenngen in commercieel onroerend goed,
welke nog kan worden versterkt bij een stabi-
lisenng - en een niet ondenkbare verdere lichte
daling - van de huidige rentestand, is het op
merkelijk dat in de bednjfsruimtesector als in
deze publicatie aan de orde een duidelijke
teruggang waarneembaar is.
De verklanng ligt echter voor de hand. Niet
tegenstaande het feit dat op bednjfsgebouwen
gemiddeld de hoogste rendementen kunnen
worden behaald (voor secundaire locaties 11 a
12% en voor toplocaties 9 a 10%), hetgeen
echter o.a. in verband met de economische
levensduur van dit soort objecten minimaal
noodzakelijk is, zijn de risico's in de huidige
economische situatie zeer groot.
Huurcontracten dienen buitengewoon goed
te worden gesecureerd, immers onvoorziene
bednjfssluitingen of -liquidaties gevolgd door
een zeer langdunge leegstandspenode kunnen
een aantrekkelijk lijkend gemiddeld rende
ment, berekend over een aangenomen huur-
penode, van de ene dag op de andere tot nul
reduceren.
Er is een royaal aanbod van huurmogelijk
heden en vooral de kleine ondernemers met
weinig eigen mvestenng in bednjfsgebouwen
(b.v. de opslag- en transportbranche) huren bij
voorkeur voor een korte penode tegen een
vaste huurprijs om als de gelegenheid zich
voordoet te kunnen switchen naar een goed
kopere huisvestingsmogelijkheid, waarbij een
huurverschil van enkele guldens per m2 per
jaar een verhuizing reeds lonènd maakt.
Op deze wijze komt de continuïteit van de
verhuur ernstig in het geding.
De moderne multifunktionele bedrijfsruimten
vergen in vergelijking tot enkele jaren geleden
een hogere mvestenng bij realisatie indien
rekening wordt gehouden met energie-zuinige
voorzieningen, de technologische ontwikke
lingen bij de bednjven zelf, het voldoen aan
vereisten conform hinderwet en milieuwet
geving enz., hetgeen bij behoud van het ver
eiste hoge rendement een huurpnjsniveau
met zich meebrengt, dat weinig ondernemers
zich kunnen permitteren.
Dat er goede uitzondenngen bestaan, bewijst
de beleggingstransactie met betrekking tot de
nieuwbouw ten behoeve van EMI HiFi (JVC)
op het industrieterrein "Grote Polder" te
Zoeterwoude-Rijndijk (zie ook onder "Regio").
Bij aanvang van het huurcontract werd het
complex door een bekend Pensioenfonds ver
worven tegen een aanvangsrendement van
ca. 10,25%.
Toch dient de belegger alert te zijn op dit
marktsegment omdat de weinige "toptrans-
acties", mits omnngd met voldoende zeker
heden, de gelegenheid bieden om het gemid
deld behaald rendement op vastgoed te ver
beteren. Afhankelijk van het totale vastgoed-
belang van de belegger zal deze verbetenng,
mede vanwege het gennge aantal mogelijke
transacties, meer of muider waarneembaar zijn.
