5
Proj eet ontwikkelaar
Noorlander heeft
Voorhout in de klem
We zullen Voorhout tot
niets verplichten'
TEVE NOORLANDER: EEN ACTIEVE LEVENSGENIETER
Voorhout
staat
op de
drempel
(2)
iiN/;GIO
LEIDSE COURANT
PAGINA 5
rbo ,r'
■hout gaat groeien. Dat
eigenlijk wel een uitge
ste zaak, hoewel de ge-
nteraad momenteel nog
lelt en pas in januari de de-
tieve beslissing neemt. Van
tomeloze expansiedrift in
stijl a la Bijlmermeer en
termeer is volstrekt geen
Ïke, maar wel zal deze bol-
emeente in zo'n tien jaar
mvang zowat verdubbelen,
jaar zullen er zo'n duizend
oners bij komen. Voor een
3je met nu pakweg zeven
eend inwoners is dat na-
rlijk heel wat. Deze nieuw-
ners gaan zich vestigen in
thout. Op de grond 'over'
spoorlijn, het stalen lint dat
inds jaren het dorp als een
.tmatige kantlijn begrenst,
iren publiceerde de L.C.
artikel waarin wat dieper
ingegaan op de plange-
fenis van Oosthout. Van-
g staat het gedrag van pro-
r ontwikkelaars centraal, en
i vooral de dadendrang van
jecton twikkelaar Noorlan-
uit Leiderdorp.
g,n
Burgemeester M. Th. van de Wouw.
VOORHOUT/LEIDER
DORP Toen de gemeente
Voorhout de blik liet glijden
richting Jacoba van Beije-
renweg, over de spoorlaan
dus, keken tientallen om*
standers vrijelijk mee. Het
beleid van een gemeente is
openbaar; gemeentelijke
stappen zijn altijd voortij
dig bekend, een gevolg van
onze democratische besluit
vorming. Verrassend is het
dus niet, dat projectontwik
kelaars opdoken. Een van
hen was de Leiderdorpse
bouwer S. Noorlander. Voor
hout wierp een blik naar het
land aan weerszijden van de
Jacoba van Beijerenweg.
Grasland en bollengrond.
Indien de gemeente ooit zou
besluiten uit te groeien, dan
zou de nieuwbouw op deze
plek moeten worden uitge
voerd. Noorlander keek en dacht met de gemeen
te mee. Hardop en volop dadendrang. De daden
drang was zelfs zo sterk, dat van de 50 hectare
grond ter plekke inmiddels al 45 hectare zijn ei
gendom is, terwijl hij ook nog wat opties op de
resterende grond heeft.
Het woord 'projectontwikkelaar' is zwaar beladen.
Te zwaar wellicht, want lang niet iedere 'projectont
wikkelaar' is op de markt louter en alleen om zich te
verrijken en de eigen portemonnee te spekken. In de
volksmond heet zo'n projectontwikkelaar iemand te
zijn, die zich vooral bezig houdt met snelle transac
ties waarbij miljoenen over en onder de tafel rollen
als waren het knikkers. De echte projectontwikke
laar zet zich hiertegen af. Hij noemt dit soort lieden
gewone 'handelaars', terwijl hij zich metterdaad
werpt op het ontwikkelen van een project. S. Noor
lander uit Leiderdorp is er een uit deze laatste, bona
fide categorie.
Burgemeester M. van de Wouw van Voorhout maak
te op een kenmerkende manier kennis met hem.
„Wij hadden met een van de eigenaren van een pluk
grasland eens een gesprekje gehad over de grond.
Wat hij ervoor zou moeten hebben, enzo. Een paar
dagen later werden we gebeld door de firma Noor
lander. Zij waren door de man in kwestie benaderd.
Hen was grond aangeboden en ze waren tot de aan
koop overgegaan. Een kwestie van een paar dagen
dus. Beslist niet langer". Dat een projectontwikke
laar een stuk grond in een paar dagen kan kopen,
steekt de burgemeester van Voorhout een beetje. „Je
moet eens nagaan welke weg een gemeentebestuur
moet bewandelen om een stukje grond te kopen. Stel
dat een transactie met een grondeigenaar al niet in
het begin foutloopt. Dan komt de aankoop in de ge
meentelijke commissie en daarna in de gemeente
raad. Van de raad gaat de beslissing naar G.S. en
moet ook daar goedgekeurd worden. Heus, dat is
geep gemakkelijke zaak. Bij de Provincie loopt men
een beetje achter. Als ik daar vandaag handenwrij
vend binnenstap met de mededeling dat ik voor de
gemeente een stukje bollengrond voor twaalf gulden
per meter heb kunneri kopen, zijn ze niet blij. Ze
schrikken, want ze vinden die prijs wel wat hoog.
Terwijl de prijs voor een stuk bollengrond in werke
lijkheid nu al meer dan veertig gulden per meter be
draagt. Over een paar jaar zullen ze dat misschien
ook weten, maar voorlopig zitten de gemeentebestu
ren er wel mooi mee. Stel nu dat G.S. instemt met de
aankoop. Inmiddels zijn er al maanden verstreken.
Zo'n projectontwikkelaar kan dat heel anders doen.
Hij rijdt bij wijze van spreken naar het land. Plukt
de boer onder dè koeien vandaan en rijdt hem direct
door naar de notaris. Het maakt hem niet uit of de
man nu wel of geen net pak aanheeft. Als ze het bei
den eens worden, is de koop in een oogwenk geslo
ten en heeft een ander het nakijken. Zo werkt dat
In het begin erger je je daar wel een beetje aan, maar
het is een gegeven. Je moet ermee leren leven," al
dus burgemeester Van de Wouw.
Projectontwikkelaar Noorlander uit Leiderdorp wist
op deze manier de hand te leggen op bijna alle gras
land in het gebied waarop Voorhout de blik had la
ten vallen. Noorlander wil bouwen op dat grasland,
bouwen voor de gemeente Voorhout en daarmee de
productie van zijn bouwbedrijf op peil houden.
De gemeente Voorhout moet met Noorlander in zee.
De keuze is de gemeente in feite ontnomen. Burge
meester Van de Wouw hierover: „In theorie behou
den wij de keus. Niemand kan ons verplichten om
met Noorlander in zee te gaan. Het is bijvoorbeeld
mogelijk om de grond te onteigenen. Maar die proce
dure vergt erg veel tijd. Te lang, als we kijken naar
de urgentie van de woningzoekenden. Jaren kunnen
die procedures zich voorsiepen, terwijl je dan als ge
meente ook nog de kans loopt de procedure te verlie
zen. Je kan namelijk alleen maar zo'n onteigening
beginnen als je een kant en klaar bestemmingsplan
hebt. Lukt het dan om de grond in eigendom te krij
gen, dan ben je verplicht het bestemmingsplan pre
cies zo uit te voeren als je het had vastgesteld. Elke
wijziging daarop kan door de onteigende projectont
wikkelaar worden aangegrepen om een schadever
goeding te eisen en zelfs de onteigening ongedaan te
maken. De praktijk leert, dat je met een dergelijke
actie alleen maar jezelf in de vingers snijdt. Per slot
van rekening is Noorlander in staat te bouwen; hij
heeft alles in huis. Ik maak me zelfs sterk, dat als we
hem morgen vragen een handje toe te steken bij het
maken van het bestemmingsplan, dat hij bij wijze
van spreken binnen een week een kant en klaar
plan ter tafel brengt. Maar we zullen dat zeker niet
doen. We zullen ons eigen plan maken op basis van
onze eigen ideeën en wensen. Pas als dat plan klaar
is zullen we Noorlander om een oordeel vragen. Ik
ben er zeker van, dat hij het plan dan precies zo uit
voert als wij dat willen. Want het is natuurlijk dui
delijk, dat wij een plan zullen moeten samenstellen,
dat financieel uitvoerbaar is. En wanneer het voor
ons een haalbare kaart zou zijn, dan kan hij daar als
particulier zeker mee uit de voeten."
'£3i IDERDORP Najaarswinden jagen het water
n f i de Oude Rijn op zodat de golfjes schuimende
l linen dragen. De riante bungalows van het lu-
>ze Waardeiland gaan schuil in een druilende
gen. Aan de overkant van het water prijkt
te kleine parkeerplaats het kantoor van
M.*j orlander Beheer. Op de eerste verdieping een
«rit nte vergaderzaal. Kolossaal is de ronde verga-
Dtina tafel. Mahonie-fineer. Een voetbalclub zou er
rat een trainingsveld op uit kunnen zetten. Een
art. i iulpzame secretaresse draagt een kopje thee aan.
dark ogenblik wachten.
Ro%i kleine, overmatig gevulde gestalte huppelt
f»;
over de drempel. „Noorlander", zegt de man en
laat zich zakken in een van de lederen stoelen. Het
is een wat ongewoon individu, duidelijk een bour-
gondisch type. Een paar kleine oogjes glimmen
vriendelijk de wereld in. Dit is dan Steve Noorlan
der ('Stief' voor de vriendenkring), 45 jaar oud. Op
18-jarige leeftijd werd hij tot directeur van het
metselbedrijf van zijn vader gebombardeerdde
rechtbank moest hem meerderjarig verklaren. De
opleiding bestond uit de ambachtsschool en wat
aanvullende zaken zoals de avond-tekenschool en
een aannemerscursus. Tachtig man personeel telde
het metselbedrijf van Pa Noorlander toen, in 1952.
Steven Noorlander hield de wind eronder. Het be
drijf groeide. Van onderaannemer werd het bedrijf
hoofdaannemer (in '54). De groei bleef erin. Broer
Gerrit (nu 43) kwam ook in de directie.
Vandaag behoort de firma Noorlander tot de mid
delgrote bouwbedrijven in het land. Onder de pa
raplu van Noorlander Beheer leiden drie besloten
vennootschappen een bloeiend bestaan. Dit zijn de
dochterondernemingen Noorlander Bouw bv, Van
Rhijn Katwijk bv en Duinholdings bv (exploitatie
van het Noordwijkse hotel 'Huis ter Duin'). Jaar
lijkse omzet: ruim honderd miljoen. Ruim 350 vas
te personeelsleden. De expansiedrift van Steven
Noorlander is nog niet bevredigd. „Elke cent die
we verdienen wordt weer geïnvesteerd", zegt de
'Grote Man'. „Waarom?. Gewoon, omdat ik het
niet kan laten. Omdat ik hou van zakendoen. Van
alle ups en downs". De 'ups' komen voor de le
vensgenieter Noorlander kennelijk wat vaker
voor. Daarvan getuigen zijn fraaie Engelse auto
mobiel van een exlusief merk, zijn prachtige geres
taureerde boerderij nabij Oud Ade en natuurlijk
ook het feit dat hij de Leiderdorpse voetbalvereni
ging RCL financiële rugdekking geeft Broer
Gerrit sponsort
Noordwijk.
overigens voetbalvereniging
In de Leidse regio komt het bouwbedrijf van de
Noorlanders regelmatig in de publiciteit. Het be
drijf is actief in BerkelRodenrijs, Zoeterwoude
(Westeinde II en De Goede Herder), Noordwijk
(Vinkenveld), Waddinxveen. Noordwijkerhout
(sport-annex evenementenhal 'De Mossennest),
Leiderdorp (Buitenhof en onlangs nog het nieuwe
gemeentehuis, waarop de firma overigens vele
tienduizenden guldens heeft moeten toeleggen).
IDERDORP „Laat nie-
nd angst voor ons heb-
1 We nemen niemand in
g. Wij zoeken naar een
idtfrnonieuze manier van
ken. Misschien dat we
de gemeente Voorhout
55»!
Qy.een bouwteam gaan zit-
P(, Maar als zij de plannen
wildoen maken, als zij alle
wtjes in handen willen
den, dan is dat ons best.
willen alleen dat het ons
vistifncieel mogelijk wordt
ikt de plannen uit te
jrtn. Niet om scheppen
Sno^jt te maken, maar om
normaal rendement te
,len." Dat zegt S. Noor-
k Ier, projectontwikkelaar
inmiddels eigenaar van
Hora Seheel plan Oosthout.-
t..
Fiajjis Steve Noorlander veel
gelegen, dat de Voorhout-
gemeenteraad volgende
and instemt met het bou-
in 'Oosthout'. „We reke-
er eigenlijk op, dat men
aeslissing neemt. Het was
ons een harde klap, toen
aad in de afgelopen zomer
seling besloot voorlopig
ar van Oosthout af te zien.
slot van rekening is de
wproduktie in Voorhout
ons bedrijf van groot be-
In totaal is met het gehe-
rojeet een bedrag van zo'n
ehonderd miljoen gemoeid.
een bouwbedrijf bete-
het voor een langdurige
iode (ongeveer tien jaar)
„Wij hebben alle vakkennis in huis"
een stabiele produktie. Om
onze bouwpoot aan het werk
te houden, moeten wij voor
zo'n twee miljoen gulden per
week aan opdrachten binnen
halen. Kunnen we in Oosthout
beginnen, dan kunnen we
even wat gemakkelijker
ademhalen". Veel angst, dat
het project op een onwillige
gemeenteraad afketst heeft
Steve Noordlander niet. In de
afgelopen jaren is het nog
maar een keer gebeurd, dat
het bedrijf in grond investeer
de waarop niet kon worden
gebouwd. Dat was dan in de
Leiderdorpse Achthovenerpol-
der, maar ook daar zal het in
de toekomst nog wel lukken,
verwacht de projectontwikke
laar.
Het risico dat projectontwik
kelaar Noorlander met de aan
koop van de gronden in Oost
hout heeft genomen is uiter
aard bijzonder groot. Waarom
heeft dit bedrijf dan toch dit
risico genomen?. Noorlander
daarover: „We opereerden
vroeger als een normaal bouw
bedrijf. We schreven in op
aanbiedingen, of werden ge
vraagd in te schrijven. Plotse
ling ontdekten we, dat we op
sommige plekken door project
ontwikkelaars uit de markt
werden gedrukt. Neem bij
voorbeeld Noordwijkerhout.
Al meer dan vijftien jaar lang
hebben we daar gebouwd in
de sociale sector. Plotseling
dook daar echter een ontwike-
lingsmaatschappij op en waren
wij van de markt verdwenen.
Om dat te voorkomen zijn we
„Oosthout is duur"
als bouwer zelf gronden gaan
aankopen om daarop ook zelf
te bouwen. Voor het eerst ge
beurde dat op grote schaal in
Hoogland nabij Amersfoort.
We hebben daar een heel
groot plan gemaakt. Helemaal
compleet. We zorgden behalve
voor de woningen in de diver
se sectoren ook voor het bouw
rijp maken vooraf, de wege
naanleg en achteraf voor de
groenvoorzieningen, speel-
plekjes en vijverpartijen. Zo
moet het straks in Oosthout
ook gaan. Onze werkwijze, het
projectontwikkelen gebeurt in
ons land nog niet op grote
schaal. De meeste bouwonder
nemingen werken nog traditi
oneel. Daarnaast bestaan er
projectontwikkelaars, die
gronden kopen, een plan ma
ken en daarmee de bouwers
benaderen. Wij hebben die
twee takken in een bedrijf
verenigd. In de praktijk be
hoeft dit niets te betekenen.
Het behoeft zeker niet nadelig
te ziin voor een gemeente.
Kijk bijvoorbeeld eens naar de
financiële risico's die een ge
meente loopt als ze zelf ver
antwoordelijk zijn voor de fi
nanciering. Nu zijn wij de eni
ge die de risico's loopt".
„In Voorhout zijn wij het, die
„Laat de gemeente maar
bouwplan maken"
ons hoofd op het aambeeld
hebben gelegd. Gek eigenlijk,
want het heeft ons nog een
hoop moeite gekost om het zo
ver te krijgen. Het was heus
niet zo simpel om de grond in
Oosthout aan te kopen. De
buitenwacht denkt maar, dat
je een beetje met de buidel be
hoeft te rammelen en dat de
zaak dan snel gefikst is. Wij
betalen echt geen cent meer
dan de gemeente, hoewel zo'n
burgemeester natuurlijk wel
gelijk heeft als hij zegt dat wij
veel sneller kunnen opereren.
In feite is het de overheid zelf,
die maakt dat een boer zijn
grond liever aan een project
ontwikkelaar verkoopt. En
wel tegen dezelfde prijs of
misschien wel minder dan een
gemeente ervoor zou betalen.
Het verschil zit 'm in de belas
tingen. Als een gemeente een
agrariër een tientje per meter
betaalt, dan is daarvan bij
voorbeeld 3,5 gulden-voor de
grond en 6,5 gulden een soort
schadevergoeding voor het feit
dat de man zijn bedrijf moet
verplaatsen naar elders. Die
6,5 gulden is fiscaal belastbaar.
Natuurlijk kan de agrariër zijn
verplaatsingskosten later weer
in mindering brengen als hij
metterdaad elders een nieuw
bedrijf begint. Maar de prak
tijk leert, dat slechts weinig
agrariërs weer opnieuw begin
nen. Meestal houden ze er ge
woon mee op en gaan van de
opbrengst rentenieren. Voor
die mensen is dat tientje van
ons veel meer waard. Ze wor
den niet aangeslagen door de
inkomstenbelasting, maar be
talen over het bedrag de ge
bruikelijke vermogensbelas
ting. En die is heel wat lager.
Maar denk nu niet dat alles zo
gemakkelijk gaat. De agrariërs
doen heus niet gretig afstand
van hun bezit. In Voorhout
hebben we met enkelen wel
twintig gesprekken moeten
voeren. De meeste moeite heb
ben we echter met scharre
laars, die proberen een graan
tje mee te pikken. Zo'n schar
relaar stroopt ook de markt af,
koopt grond en biedt ons die
grond dan weer aan in de
hoop er wat winst uit te halen.
We hebben laatst zo'n man
aan de deur gehad, die onge
dateerde, voorlopige koopcon
tracten bij zich had. Moet je
eens nagaan, hoe zo'n boer tuk
wordt genomen. Die man is
aan handen en voeten gebon
den. Hij kan geen kant meer
op".
Duur
„Oosthout is een duur plan. De
kosten van de twee tunneltjes
onder de spoorlijn en de ont-
sluitingsweg naar Sassenheim
drukken op het plan en verho
gen de kostprijs niet onaan
zienlijk. Het is dan ook belang
rijk, dat de gemeente straks
met een goed plan voor de dag
komt. Een plan dat ook finan
cieel haalbaar is. Natuurlijk is
het mogeliik dat wij kunnen
helpen bij net maken van die
plannen. Wij hebben immers
alle vakkennis in Huis. Wij
werken met de beste architec
ten en stedebouwkundigen
van Nederland. We zouden in
een relatief zeer korte tijd de
gemeente een pasklaar plan
unnen voorleggen. Met alter
natieven, zodat men nog kan
kiezen ook. We zijn overigens
al met KLM Aerocarto over
het gebied gevlogen en hebben
de maten fotografisch vastge
legd, ook richting Sassenheim.
Maar het is zeker niet zo, dat
wii de gemeente een bouwplan
willen opdringen. We zullen
dan ook niets aanbieden, want
dan wordt maar gedacht dat
we de gemeente voor het blok
willen zetten. Wel hopen we
erop, te worden uitgenodigd
voor het bouwteam. Dan kun
nen we als bouwers ook een
beetje meedenken en zo moge
lijk wat gesprekspunten aan
dragen."
„Heus, we willen niet alleen
de krenten uit de pap. Het is
niet zo dat wij alleen willen
bouwen in de vrije sector en
de sociale woningbouw zoveel
mogelijk willen vermijden. We
willen niets dicteren. We wil
len in een harmoniemodel sa
menwerken en de helpende
hand alleen maar toesteken als
erom gevraagd wordt".
„Niemand hoeft bang voor
ona te zijn"
Vrije sector-
markt is in
elkaar geklap t
LEIDERDORP „Geen aan
nemer bouwt momenteel meer
woningen in de vrije sector.
Die markt is volledig in el
kaar gestort. Ongesubsidieer
de woningen die nu nog wor
den opgeleverd zijn vrijwel
niet meer te verkopen. Het
ziet er ook niet naar uit, dat
daar snel verandering in
komt", aldus S. Noorlander.
Vroeger bouwden aannemers
het liefste woningen in de
vrije sector. Op de woningwet-
bouw werd verlies geleden, de
premiebouw was kostendek
kend en de vrije sector moest
zowel het verlies van de eerste
categorie als de winst van de
aannemer opbrengen. De vrije
sectorwoningen hebben de af
gelopen jaren de woningwet-
bouw financieel mogelijk ge
maakt. Maar die tijd is voorbij,
althans volgens de Leider
dorpse aannemer. Veranderin
gen zijn dan ook op til. Vol
gens Steven Noorlander zullen
straks goedkopere vrije sec tor
woningen worden gebouwd;
voor een dusdanige prijs dat ze
binnen de gemeente-garantie
vallen. De heer Noorlander
ziet nog meer veranderingen
komen. Zo zullen de verhou
dingen in de te bouwen wo-
ningcategoriën veranderen in
wel ten gunste van de gesubsi
dieerde bouw. Woonvormen
zullen soberder worden, min
der experimenteel. De anti-
speculatiebedingen van diver
se gemeenten komen op de
helling Waanzinnige toestan
den komen voor. De overhe
den creeren nu zelf een circuit
zwart geld").
