ypotheek is 'noodzakelijk kwaad
U
Hypotheken
Welke hypotheek of elke hypotheek
,dekduuder
Eigen
geld
is 'duur'
FÏÏ7T
Wat voor huis ze willen hebben,
dat weten ze. Hoe ze dat willen be
talen ook, via een hypotheek.
Maar hoe hoog het geldbedrag
moet zijn en wat voor soort hypo
theek? Meestal ontbreekt de nood
zakelijke kennis en wordt een
hypotheekbemiddelaar noodzake
lijk. Liefst iemand die zichzelf ook
nog met recht adviseur mag noe
men. Behalve bij de banken, die
nog steeds het grootste deel van de
markt in handen hebben, kunnen
consumenten terecht bij de verze
keringsagent op de hoek, de kleine
zelfstandige bemiddelaars en fran-
chiseorganisaties als de Hypothe-
ker, Hypotheekvisie en de Hypo
theekshop.
komt niet bij ons voor een hypotheek, maar voor geld. De hypotheek is een nood/a-
lad, «aar je je goed aan kunt vertillen. Daarom is het zo belangrijk om een goed ad-
jgen en een werkelijk passende hypotheek te vinden," zegt Henri Poorts, docent en
ritwikkelaar bij de centrale organisatie van de Hypotheekshop in Huizen. Behalve
idt hij "ethisch verantwoord handelen* een absolute must. Het blijkt in de praktijk
tkelijk om mensen geld uit de zak te kloppen. En een keer een slecht advies opge-
de klant er tot in lengte van jaren aan vast.
SU
„Er gaan een heleboel zaken goed in on
ze branche, maar er gebeuren ook din
gen die absoluut niet door de beugel
kunnen. Wij verbieden feitelijk onze
aangesloten kantoren 185om bestaan
de hypotheken over te sluiten, (met boe
te vervroegd beëindigen en tegen beta
ling van de gebruikelijke afsluitprovisie
over het volledige bedrag een nieuwe af
te sluiten, red.). Toch hoor ik regelmatig
van mensen die voor 10.000 tot wel
30.000 het schip in zijn gegaan Ze
worden gelokt met advertenties als: 'Nu
voordelig uw hypotheek oversluiten' of
'Verhoog uw hypotheek, verlaag uw
maandlasten'. Wat ze dan doen is: ze
zetten een hypotheek die misschien nog
10 of 15 jaar loopt om naar een lening
met een looptijd van 30 jaar. Ja, zo kan
ik ook geld verdienen, maar het is de
consument die de rekening betaalt. Dat
kan en mag bij onze organisatie niet ge
beuren."
Kromme tenen
'Met kromme tenen' ziet Poorts dage
lijks hoe hypotheekbemiddelaars zich
zelf adviseur noemen en onwetende hui
zenkopers op het verkeerde been zetten.
„In de praktijk komt het hier op neer
mensen willen zo veel mogelijk geld le
nen tegen een zo laag mogelijke rente.
Zowel het uitgangspunt als de combina
tie is fout."
Het traject volgens Poorts: Wat voor huis
wil de klant kopen, wat kost het en is het
een nieuwe woning (vrij op naam, von)
of een bestaande woning (kosten koper,
kkIn dat laatste geval komt er nog 10
procent bij aan extra kosten. In de twee
de fase komt pas de vraag aan de orde
hoeveel geld is er nodig om de aankoop
te bekostigen, wil de cliënt zelf geld of
aandelen inbrengen en zo ja, hoeveel?
En natuurlijk: hoeveel geld komt er
maandelijks binnen bij het gezin en wat
zijn de bijzondere lasten. Pas als dit alle
maal 'klopt' wordt er een passende hy
potheek gezocht.
De hoogte van de rente is daarbij niet al
lesbepalend. beklemtoont Poorts. „Als
dat zo was, dan kon iedereen tien banken
bellen en gewoon de goedkoopste ne
men. Maar daarvoor is het aanbod en
zijn de verschillen in de voorwaarden
len af!
'roegd
ag opt
gestaa
it deze
i Het izen zyn jn jg afgei0pen
i pensivenjer opgelopen. Volgens
is en vereniging van Make-
e vbedroeg de gemiddelde prijs
^Ult ypg tussen november 1998 en
hele 334.840 tegen 328.290
ten in ^er en n0vember.
'ifH z'jn n'et helemaal
v', maar geven wel een goede
vereniging zegt een markt
een van 55 procent en ver-
Je wat duurdere woningen,
ngbouwcorporaties ver-
een Poningen zijn bijvoorbeeld
pensijj qc nvM bewerkt de prij-
ït Hari|xtreem (jure en jg eX(reern
1 aan dingen tellen niet mee. Ze
yoor eir we| een eeriijker beeld.
1-woordvoerder Geerts
'eggia naar WOningen dit jaar nog
gmg vu beeld over 1998. „Het
■>Clfnt 'flijk druk", zegt Geerts.
n i in januari zijn gelijk aan
me niddelde van vorig jaar."
ide vraag en de verdere stij-
ensioej.jj2en js vo|gens de woord-
yzaaktdoor aanhoudende
n ten in ianuari.
veel te groot. Neem bijvoorbeeld een
spaarhypotheek op beleggingsbasis. De
ene maatschappij berekent aanzienlijk
hogere beheerskosten dan de andere en
lang niet elke maatschappij belegt even
veel van de ingelegde gelden. Daar komt
nog eens bij dat alleen het rentedeel van
de hypotheek aftrekbaar is van de belas
tingen Het spaardeel niet. Per saldo kan
zo een hypotheek waarvan de rente 0,4
procent hoger is toch goedkoper zijn dan
een andere. Het is ondoenlijk voor een
individuele klant om al deze voorwaar
den zelf uit te zoeken."
Onverantwoord
Wat mag iemand lenen die een huis
koopt? „Wij houden de richtlijnen aan
van de Nationale Hypotheek Garantie
(NHG) en die van de Vereniging Eigen
Huis. Die zeggen: 'Je moet niet meer le
nen dan maximaal 3,5 keer het bruto
jaarinkomen'. Voor iemand die 75.000
verdient betekent dat een lening van
maximaal 262.500 Bij een ton een
maximum van 350.000 Er zijn banken
die rustig vijf, zes of zelfs zeven keer het
jaarsalaris lenen, maar dan ga je als con
sument onverantwoorde verplichtingen
aan. Daar wijzen wij klanten op. Wil een
klant meer dan volgens ons verantwoord
is, dan vertellen we dat. Soms raden we
een cliënt zelfs af het beoogde huis te
kopen. Wil iemand ondanks het negatie
ve advies toch dat wij voor hem de za
ken afhandelen, dan doen we dat wèl.
We hoeven nu ook weer niet roomser te
zijn dan de paus. Ik bedoel, doen wij het
niet. dan doet een ander het wel."
Provisie
Hypotheekbemiddeling is in de praktijk
balanceren tussen advies aan de klanten
en het eigen inkomen. Want: elke hypo
theek levert de tussenpersoon geld op.
De klant betaalt gemiddeld 1,5 procent
afsluitkosten over het totale geleende be
drag. Daarvan gaat ruwweg de helft als
provisie naar de tussenpersoon. Over de
onverbrekelijk aan het huis verbonden
opstal verzekering (brand en stormscha
de) krijgt de tussenpersoon eveneens een
provisie. Datzelfde geldt voor dc spaar
en risicoverzekering gekoppeld aan de
hypotheek. Hoe langer de looptijd van
een verzekering, hoe hoger de provisie.
Henri Poorts. docent
en productontwik
kelaar bij de
centrale organisatie
van de Hypotheek
shop. „Wil een klant
meer lenen dan
volgens ons verant
woord is, dan
vertellen wij dat."
Ook kennen geldverstrekkers bonussen
toe aan tussenpersonen die voor een X-
bedrag hypotheken bij hen slijten. Ge
middeld krijgt een tussenpersoon 2 tot
2,5 procent van de totale hypotheeksom
als provisie.
Een hypotheekadvies is daarom nooit
geheel vrij van eigen belang, geeft
Poorts na enig aarzelen toe. „Toch moet
je een balans zien te vinden tussen een
fatsoenlijk inkomen en de best mogelij
ke dienstverlening aan de cliënt. De
klant hoort op de eerste plaats te komen.
Als wij merken, dat er bij onze franchi
senemers ongeloorloofde zaken gebeu
ren, dan hebben ze echt een groot pro
bleem Het is in ons belang als centrale
organisatie, dat er geen rotte appels in de «aarden kunnen afdwingen bij geldver-
mand liggen, dat we een omvang kunnen strekkers en verzekeraars, kortom meer
bereiken waardoor «'e meer service kun- kwaliteit kunnen bieden. Daarmee on-
nen bieden dan een ander, betere voor- derscheidt een franchise-organisatie zich
van anderen in de markt."
RONALD MASS ALT
Keurmerk hypotheekbemiddelaar moet kaf van het koren scheiden
HUIZENPRIJZEN BLIJVEN STIJGEN
Prijsstijging koopwoningen 1.997-1
35
in procenten
Eengezinswoningen
Najaren van klagen, praten, voorbereiding en
daadwerkelijke toetsing bestaat sinds kort het
officiële keurmerk voor hypotheekbemiddeling.
In Flevoland. Utrecht en Noord-Holland han
gen de eerste bordjes al aan de gevel Andere
provincies zullen snel volgen, zo is de verwach
ting bij de Stichting Keurmerk Hypotheek Be
middeling. Medio volgend jaar verwacht de
stichting zo'n 500 certificaten te hebben toege
kend „Daarna volgt een inhaalslag." voorziet
woordvoerster Daphne Boomsma.
Sinds jaar en dag doen de vreselijkste verhalen
de ronde over malafide tussenpersonen, die
geen kans onbenut laten om ten koste van de
consument hypotheekzaken re regelen. Op ini
tiatief van de Vereniging Eigen Huis en de Con
sumentenbond bestaat sinds kort een keurmerk.
Van hypotheekadviseurs die dit keurmerk mo
gen voeren, mag de consument kwaliteit ver
wachten.
Bij de toekenning gaat de Stichting Keurmerk
Hypotheek Bemiddeling (SKHB) niet overeen
nacht ijs. De in totaal 27 eisen zijn in grote lij
nen terug te voeren op drie basisprincipes- des
kundigheid, onafhankelijkheid en correct han
delen. Zo moet hypotheekbemiddeling een
kerntaak zijn (minimaal 60 hypotheken per
jaar), moet er met meerdere geldv erstrekkers
worden gewerkt (minimaal 15, waarvan daad
werkelijk vijf verschillende moeten zijn ge
bruikt). Onder correct handelen kunnen de ei
sen 'verantwoord oversluiten', duidelijke en
volledige voorlichting, bescherming van per
soonsgegevens en het bestaan van een klachten
procedure met beroepsmogelijkheid bij de
SKHB worden geschaard.
Het keurmerk heeft onmiskenbaar een zuive
rende werking. De banken, die nu nog goed zijn
voor 45 procent van de afgesloten hypotheken
kunnen een dergelijke erkenning nooit krijgen
Zij verkopen immers louter eigen producten.
Ook de vertrouwde verzekeringsman behoort
niet tot de beoogde doelgroep van de SKHB,
laat staan de uitbundig adverterende geldboeren
in de omroepbladen. Voor elke bemiddelaar af
zonderlijk geldt overigens ook een indiv idueel
keurmerk, die v an de Erkenningsregeling Hy
potheekadviseur. Dc SKHB eist, dat tenminste
een persoon op de vestiging in het bezit is van
deze erkenning.
Het is de stichting ernst. Ook als eenmaal het
keurmerk is toegekend, vindt nog regelmatig
toetsing plaats van de oorspronkelijk gestelde
eisen. „We bezoeken de vestiging en vragen in
zage in de afsluitingen. Wanneer bijvoorbeeld
zou blijken, dat dc bemiddelaar wel erg veel sa
menwerkt met de top 5 op provisiebasis, dan
heeft hij een probleem", verduidelijkt directeur
Nico Stolwijk.
esteld.
n het b
pensioi
Zelf geld meebrengen als je een huis
koopt. Voor mensen die op de drempel
van hun tweede koopwoning staan,
rijst al gauw de vraag: Nemen we wat
meer of betalen we bij? De verkoop
van hun eerste huis levert, zeker op de
huidige overspannen markt, vaak een
aardige boekwinst op. Maar. wat doe
je met de winst uit de verkoop van de
eerste woning. In het nieuwe huis ste
ken, beleggen in een aandelen- of par
ticipatieplan of leuke dingen van
doen?
Zelf 25.000 of 50.000 in een nieu
we woning stoppen lijkt op het eerste
gezicht voordelig. De schuld wordt on
middellijk afgetopt, misschien wel tot
onder de grens van 75 procent van de
executiewaarde, waardoor de rente la
ger is, en derhalve ook de bruto
maandlast „Altijd doen, mevrouw/me
neer", reageren veel hypotheekadvi
seurs.
Wie het heeft meegemaakt herkent de
situatie. Veel van die mensen hebben
achteraf spijt van hun keuze. Eenmaal
geld in de woning gestoken is men dit
kwijt. Later de meerwaarde te gelde
maken «kost geld.
Een praktijkgeval: Dirk-Jan (40) en El-
Icke (35) kochten in 1995 een nieuw
huis. De verkoop van hun prenue-A
woning (aanschaf 148.000) leverde
(inclusief een rijksbijdrage van
20.000) een winst op van 80 000.
Het nieuwe huis (vrij op naam) kostte
kaal ƒ295.000. Inclusief meerwerk,
stoffering en een luxe keuken zouden
zij een bedrag van 340.000 nodig
hebben. Met ccn gezamenlijk jaarinko
men van 130.000 is de financiering
geen enkel probleem. Maar ja. het idee
om voor 340.000 in de schuld te
staan, daar schrikken ze toch wel een
beetje van. Nee, dan toch maar liever
de winst in het nieuwe huis gestoken.
Ze besluiten 45.000 zelf mee te ne
men en komen uit op een hypotheek
van drie ton.
De keuze van de nieuwe woning blijkt
een goede. Een enkele buur die ver
trekt kasseert een enorme winst op het
huis Ook Dirk-Jan en Elleke staan na
drie jaar voor de keuze; verhuizen of
verbouwen. Ze kiezen ervoor om in
hun huis te blijven wonen en een twee
de hypotheek te nemen van 60.000.
Hun beider inkomen bedraagt inmid
dels 150.000, terwijl de makelaar de
woning taxeert op 525.000 Ze heb
ben ruim gecalculeerd en blijken ge
noeg te hebben aan 35.000 inclusief
kosten. Dc overige 25.000 zetten ze
weg op de effectenbeurs.
Consumptief
Navraag bij de belastingdienst leert la
ter, dat zij die restsom van 25.000
moeten beschouwen als consumptief
krediet. De hypotheekrente daarover (5
procent is 1250 per jaar) blijft net zo
lang aftrekbaar als de minister van fi
nanciën dit toelaat Dat ze eerder zelf
45.000 meegenomen hebben, doet
niet ter zake. „Dan had u daar drie jaar
geleden maar beter over na moeten
denken," reageert de belastingambte
naar.
Wat zij wel kunnen doen is, de restsom
van de tweede hypotheek die zij in
aandelen hebben gestopt te beschou
wen als 'depot'. Alle uitgaven voor
woningverbeteringen in de daarop vol
gende jaren zijn fictief uit de beleg
gingspot te betalen en kunnen daarna
weer bij de hypotheekrente worden ge
teld. Uitgaven voor woningverbetering
die in het kalenderjaar voorafgaand
aan de tweede hypotheek zijn gedaan,
komen voor eigen rekening.
RONALD^MASSALT
De ideale hypotheek
bestaat niet. Kleine in
gecalculeerde risico's
waarbij de een zich
prettig voelt, kunnen
voor de ander een ze
nuwslopende martel
gang worden. Wie op
safe gaat, kiest nog
steeds voor een spaar
hypotheek waar de op
brengst uit rentebaten
altijd voldoende is om
de hypotheek af te los
sen. Productontwikke
laar Henri Poorts van
de franchiseorganisatie
Dc Hypotheekshop ziet
echter een verschuiving
naar de zogenoemde
universal life-produc-
ten; een vorm waar de
hypotheek onderdeel is
van een complete en
flexibele risico- en ou-
dedagverzekering
De vorderingen van de bouw van de nieuwe woning worden nauwgezet gevolgd. Naar de e
in dat een deel van de maandelijkse premie wordt
belegd in aandelenfondsen (unit linked).
Universal life biedt nog aanvullende mogelijkhe
den, zoals het inbrengen van een eigen aandelen-
portefeuille, meeverzekeren van arbeidsonge
schiktheid. extra kapitaalstortingen en (onder
voorwaarden) opnemen uit opgebouwd vermo
gen.
Tot voor enkele j;
geleden was de spaar- keer afgesloten hypotheek kijkt bijna niemand meer om.
hypotheek voor alle
partijen je-van-het. Belangrijk is, dat de betaalde
rente (bijna) gelijk is aan de rente over de spaar-
premie. De rente-aftrek is optimaal, omdat je ge
durende de looptijd van de hypotheek niets af
lost. En gaat de rente na verloop van tijd om
hoog. dan is het netto-effect gering. Door de ho
gere rentebaten aan de andere kant hoeft de klant
minder te sparen, zodat er een nivellerend effect
optreed in de maandelijkse lasten.
„Tot voor kort sloten we bijna louter en alleen
spaarhypotheken af, maar inmiddels zal dat ge
daald zijn tot nog maar 65 procent. Vooral dc in
teresse voor zogenoemde 'unit linked/universal
life-hypotheken' groeit snel. Die bieden veel
meer mogelijkheden voor maatwerk en daar is
vreselijk veel behoefte aan," vertelt Poorts.
Genoemde hypotheken zijn een afgeleide van dc
traditionele levenhypotheek. De klant sluit een
lening af waarover hij gedurende de looptijd niets
aflost. Daarnaast sluit hij een levensverzekering
af. Gedurende de looptijd van de hypotheek be
taalt de consument alleen rente en de verzeke-
rings- en spaarpremie. Het grote verschil zit hier
Kapitaal
„Het zijn niet alleen de lage rente en de aanzien
lijk hogere bcleggingsopbrengsten waarom
steeds meer mensen kiezen voor zo'n hypotheek-
vorm. Het is vooral de plaats die het eigen huis
inneemt in de totale financiële planning. Met de
aankoop van een huis begin je feitelijk vermogen
op te bouwen. Iedereen wil een huis hebben,
want we moeten allemaal wonen. Maar er komen
steeds meer mensen voor wie het huis behalve
woning ook kapitaal is. Zolang ze in hun huis
blijven wonen, kunnen ze daar niet aankomen en
is het dood kapitaal. Daar wringt het vaak. Je
koopt een huis om in te wonen en niet als beleg
gingsobject. Met een
universal life-verzeke-
ring kun wel aan je geld
komen zonder dat je
eerst je huis hoeft te
verkopen."
De mening van een ver
koper is net zo veel
«aard als zijn eigen da
den of het advies aan
vlees en bloed. „Ik heb
mijn kinderen al vroeg
ingeprent nooit te huren,
maar altijd een huis te
kopen. Als huren geld
weggooien is. is kopen
'gratis' wonen. Het is
misschien preken voor
eigen parochie, maar op
mijn advies hebben ze
inderdaad voor een uni
versal life-hypotheek
gekozen."
Met de aanzienlijk ge
stegen huizenprijzen
van de laatste tien jaar
lijken de risico's voor
nieuwkomers op de hui
zenmarkt toe te nemen.
Poorts reageert ver
deeld. „Gevoelsmatig
zeg ik van wel, maar dat is louter ingegeven door
mijn eigen ervaringen in het begin van de jaren
tachtig. Toen schoot de rente omhoog naar 13
procent en zakten de huizenprijzen volledig in.
Dat beeld zal mij altijd bijblijven, omdat ik toen
verschrikkelijk veel leed heb gezien. Aan de an
dere kant is de situatie van toen niet te vergelij
ken met die van nu. De inflatie is laag, dc rente
ligt op een laagterecord, dc economie is gezond
en de vooruitzichten voor de komende jaren blij
ven goed. Ook terwijl het economisch allemaal
wat minder zal gaan."
„Dat er soms extreem hoge prijzen worden be
taald voor koopwoningen hoeft geen probleem te
zijn, zolang iedereen die weelde ook maar kan
dragen. Schiet de rente omhoog, dan zakt onlos
makelijk ook de huizenmarkt in elkaar. De pro
blemen komen echter pas wanneer je hypotheek-
termijn afloopt of wanneer je je huis wil verko
pen. Die hoge rente wordt dan «eer gecompen
seerd door de lage aankoopprijs van een andere
woning."
RONALD MASSALT
Foto Joop Boek
