'Laat je
droomhuis
niet Villa
Molensteen
worden'
IL
Oversluiten
spaarhypotheek
zet weinig zoden
aan de dijk
Hypotheken
;r te
feitt
oud
maa
lijk
Hypotheken. De rijkdom kan niet op, zo lijkt het. Met de
daling van de hypotheekrente en de aanhoudende stij
ging van de waarde van koopwoningen stijgt ook de
hoogte van het uitstaande hypotheekbedrag. Is het nog
wel verantwoord vragen critici. Vooral nu steeds meer
randfiguren zich op de geldmarkt werpen.
Hypotheekadviseur Peter Ofner,
franchisenemer binnen de organisa
tie De Hypotheker, heeft ze van alle
leeftijden, rangen en standen, ge
zinssamenstellingen, banen en dito
salarisstrookjes aan tafel gehad.
Onder de streep blijft zijn advies de
zelfde: Neem geen onverantwoorde
>p,
„Wonen moeten we allemaal en het lief
ste wil iedereen een eigen huis. Maar de
kwaliteit van het leven wordt vooral be
paald door hoeveel geld er na betalen
van de vaste lasten nog in de porte
monnee zit." Bij onverantwoorde risi
co's geeft Ofner niet thuis. „Verhalen
als, 'ja maar die en die doet het wel' ra
ken mij niet. Dan gaan ze daar maar
naar toe. Ik wil niemand in de ellende
storten."
Villa Molensteen, zo noemt Ofner het
Hypotheekadviseur Peter Ofner: „Je moet zaken
niet mooier voorspiegelen dan ze zijn."
Foto Hans van Weel
ZATERDAG 7 MAART 1998
Hypotheekadviseur
waarschuwt
voor extreme
lastendruk
huis(houden) dat gebukt gaat onder
zware hypotheeklasten. Achter de tren
dy Ikea-gordijnen gaat soms groot leed
schuil. „Ze zijn vaak nog jong, net ge
trouwd of samenwonend, werken alle
bei, zeggen goede vooruitzichten te heb
ben en denken de hele wereld aan te kun
nen. Vaak is dat ook wel zo, maar het
gaat niet altijd goed. Een van beide part
ners kan werkloos of arbeidsongeschikt
worden. Het stel gaat uit elkaar of wordt
verblijd met de komst van een kind.
Vaak valt (een deel) van het inkomen
weg, waardoor per saldo de lasten toene
men, „Tegenover het aangaan van een
hypotheek staan verplichtingen waar
van niemand weet of je die tot in lengte
van dagen kunt dragen. Zekerheden be
staan niet meer. Zorg daarom datje die
lasten ruimschoots kunt dragen", advi
seert Ofner.
Villa Molensteen
Ofner noemt zichzelf realist. „Je moet
zaken niet mooier voorspiegelen dan ze
zijn. En gaat alles volgens plan dan ben
ik ook heel blij voor mijn klanten, maar
ik wil er voor waken dat ze te hoog grij
pen en ze zichzelf in de ellende storten.
Een hypotheek kun je overal afsluiten.
Er zijn zelfs geldschieters, die je een hy
potheek geven op zes, zeven keer je jaar
inkomen, daar waar anderen drie a vier
keer als maximum nemen. Je kunt niet
verder springen dan je polsstok lang is en
dat moetje eigenlijk niet willen ook. Als
bemiddelaar is het mijn taak dat mensen
een verantwoorde hypotheek krijgen, als
adviseur moet ik er voor waken dat hun
droomhuis Villa Molensteen wordt."
Koele cijfers, nuchterheid, ervaring en
'gevoel' zijn de belangrijkste ingrediën
ten van het werk van Ofner. Zijn kan
toor, gelegen op de hoek van de Heren
gracht en de Raadhuisstraat, staat mid
den in het financiële hart van Amster
dam met Beursplein 5 en effectenhuizen
op loopafstand. Zijn 'voorzichtigheid'
ten aanzien van hypotheken wordt on
dersteund door financiële experts, te
vens zijn klanten. „Dagelijks gaan er
tientallen tot honderden miljoenen door
hun handen. Maar als het op hun eigen
hypotheek aankomt kiest bijna iedereen
voor een traditionele spaarhypotheek.
Geen risicovolle constructies, maar ze
kerheid boven alles."
Kaartenhuis
Ofner zit zo'n dertig jaar in het vak. Als
adviseur/bemiddelaar heeft hij zelf de
huizencrisis van eindjaren zeventig/be
gin jaren tachtig meegemaakt. De hypo
theekrente steeg tot een record van 13,4
procent, waardoor de marktprijzen van
koopwoningen als een kaartenhuis in el
kaar zakten. „Zo zit er een ton over
waarde fn de woning en zo kom je een
ton tekort. Ik heb het aan den lijve on
dervonden", kijkt hij terug.
Die ervaring maakt hem huiverig voor
situaties waarin de overwaarde van het
huis de honingpot is waar naar hartelust
uit kan worden gesnoept. Kreten in ad
vertenties als 'maak de overwaarde van
uw woning ten gelde', 'koop nu die boot,
caravan of auto die u altijd heeft willen
hebben', of'maak nu de droomvakantie
van uw leven' stuiten hem tegen de borst.
Utrecht
Zuid-Holland
Noord-Holland
„Allereerst: de waarde van een woning is
een momentopname. Ten tweede: een
hypotheek is primair een instrument om
een huis te kunnen kopen. Als klanten
een consumptief krediet nodig hebben,
dan zal ik ze geen tweede hypotheek aan
raden, ook al is de hypootheekrente la
ger dan de consumptieve rente. Dat is
appels met peren vergelijken. Die auto is
met vijf of tien jaar op, de hypotheek
loopt misschien twintigofdertigjaar. En
wanneer die auto op is, wat dan? Een
derde hypotheek? Een persoonlijke le
ning is een prima instrument om zaken te
financieren met een beperkte looptijd,
een hypotheek niet. Willen mensen toch
per se die tweede hypotheek, dan doen
we dat. Maar we waarschuwen wel voor
de risico's."
Vermogensvorming
Ondanks de gevaren die er aan een eigen
huis kunnen kleven, is het geworden tot
de basis van vermogensvorming. Tot
voor enkele jaren geleden werden nog
bijna louter spaarhypotheken afgeslo
ten, een hypotheekvorm waarbij de te
betalen rentepercentage gelijk is aan de
te ontvangen rente op het spaardeel. In
middels ligt de verhouding tussen spaar
en beleggingshypotheken op 80-20. De
balans zal de komende jaren verder
doorslaan naar de 'universal life-polis-
sen', denkt Ofner. „Ik vergelijk het altijd
maar met een begrafenispolis. Op een X-
moment is die polis premievrij, terwijl de
dekking gewoon doorloopt. Het gemid
delde rendement op een universal life-
polis is door de jaren heen veel hoger dan
de rentevergoeding op een spaarhypo
theek. Daardoor zal de hypotheek eer
der kunnen worden afgelost, zodat de
maandlasten eerder dalen. Of zit er later
meer geld in de polis dan voor de aflos
sing van de hypotheek noodzakelijk is.
Zo je wil kun je met de overwaarde in de
polis ook gewoon leuke dingen doen:
eerder stoppen met werken, of dat geld
uitgeven, bijvoorbeeld.
RONALD MASSAIIT
Vijfjaarsrente in absolute percentages
350000 ...tiiJJI
I I I I I I
I I I I I
I .1 I .1.1 /I
i i I, I 'I
30C0OQ j.i
i i i
I l i 1 h
1 i I
m i
250000
6 97 98
Bronnen: NVM en Hypotheekshop
De verhouding tus
sen hypotheekrente
en de huizenprijzen
in de drie Rand
stadprovincies
weergegeven in een
grafiek. Bij aan
houdende stijging
van de rente dalen
de prijzen van
koopwoningen. In
geval van aanhou
dende daling van de
rente stijgen de
prijzen.
Iers in de hypotheek- en bank-
teiden het twee jaar geleden al.
>rdt een recordjaar, maar 1997
Overtreffen. De werkelijke cij-
en nog veel beter. Er werden
1 hypotheken afgesloten, tegen
'in 1996. Het totaalbedrag aan
hypotheken bedroeg 106 mil-
procent meer dan in 1996. De
is voor eenderde te danken aan
sluiten van bestaande hypothe-
Consumentenbond berekende
lat het oversluiten van de meest
re hypotheek, de spaarhypo-
ndanks een lagere rente bijna
lordeliger is. Oversluiten bij een
oank kost de consument zelfs
lagere rente ten spijt.
hypotheekrente als lokkertje om per
jzenden guldens meer te betalen.
Dor de rtv-bladen en vraagje af hoe
j stom hebt kunnen zijn om voor 6,5
Sen langlopende spaarhypotheek af
i. „Niets mis mee", reageert Peter
n De Hypotheker. „Een spaarhypo-
ien prima hypotheekvorm omdat
nengesteld uit een rentedeel en een
il, waarvan de hoogten nauw met el-
ponden zijn. Stijgt de hypotheekren-
ijgt ook de te ontvangen rente over
rdecl, zodat er minder verzekerings-
odig is. Bij een rentedaling is het pre-
Srsom. Zo blijven de nettolasten re-
Ivenwicht. In het ene geval wordt de
ypolheekrente gecompenseerd door
xe belastingaftrek en een lager
'1 In het andere geval dalen de rente-
Gelokt door
lagere rente zijn
consumenten
vaak veel
duurder uit
lasten, maar moet er meer premie worden be
taald die niet aftrekbaar is voor de belastin
gen. De verhouding ligt niet een op een, maar
de nettolasten blijven redelijk stabiel."
„Die rtv-blaadjes spiegelen de zaken veel te
rooskleurig voor", gaat Ofner verder. „Er
wordt geadverteerd met rentes van tussen de
3 en 4 procent. Ik heb er zelfs al een gezien
van 2,9 procent. Wat ze er niet bijvertellen is
dat deze percentages gelden voor een jaar en
dat ze daarna terugvallen naar een normaal
of soms iets bovennormaal renteniveau.
Belastingconstructie
Kijk, die 2,9 procent, dat kan wel, maar dan
alleen via een belastingconstructie. In dat ge
val moetje bijvoorbeeld eenmalig 4000 aan
rente vooruitbetalen. Die 4000 is aftrek
baar voor de belasting. Nadeel is, datje het
zelf moet voorschieten. En het jaar erop gaat
ook hier de rente aanzienlijk omhoog."
Helemaal af te raden is het volgens Ofner om
een bestaande spaarhypotheek (meer dan 90
procent van de totale markt) over te sluiten
bij een andere bank. „Daar zitten nogal wat
kosten aan. Om te beginnen brengt de bank
een forse boete in rekening. Daarnaast moe
ten opnieuw over het volledige hypotheekbe
drag provisie en notariskosten worden be
taald. Daarbij komen opnieuw taxatiekosten
voor de woning. Dat alles tezamen gaat in de
duizenden guldens lopen. Dat weegt nooit op
tegen de nieuwe, eventueel lagere rentelas
ten. Persoonlijk raad ik het iedereen af."
Toch biedt de traditionele spaarhypotheek
Een nieuw huis, een
nieuwe hypotheek. Het
onderpand wordt ver
kocht, dus is overslui
ten altijd kostenloos.
Foto Hans van Weel
wel enige ruimte voor verandering. „Dat
moetje dan zoeken in de bestemming van het
premie- of spaardeel. Je kunt de levensverze
keraar vragen dit spaardeel te beleggen, zoals
in aandelen, obligaties, staatsleningen of een
mengvorm daarvan. Doel is een rendement
te verkrijgen dat hoger is dan de te ontvangen
rente. Of je nu 6,5 procent rente vergoed
krijgt of een gemiddeld rendement van zeg
8,5 procent behaalt op beleggingen, op een
termijn van twintig of dertig jaar maakt dat
een enorm verschil."
Ofner wil als zichzelf respecterende hypo
theekadviseur en -bemiddelaar het niet met
zoveel woorden zeggen, maar onder de vele
kredietverstrekkers cq. -tussenpersonen zit
ten nogal wat minder frisse lieden. De Con
sumentenbond en de Vereniging Eigen Huis
hebben er beduidend minder moeite mee om
deze praktijken aan de kaak te stellen.
„Hen is het louter te doen om de afsluitprovi-
sie. Hoe meer hypotheken er worden (over-
)gesloten, hoe beter. Of de cliënt er nu beter
van wordt of niet, dat maakt hen niet uil. Wij
proberen mensen te waarschuwen zich voor
al niet met obscure bedrijfjes in te laten, maar
naar een 'vertrouwde' tussenpersoon, of
naar een 'erkende' bank of hypotheek-ad-
viesketen te stappen. Daar moeten ze zich
eerst eens goed laten voorlichten. Ook kan
het raadzaam zijn om kennissen, vrienden of
familie naar hun ervaringen te vragen. Daar
mee kun je een hoop ellende achteraf bespa-
RONALD IMASSAUT
