ZATERDAGS
BIJVOEGSEL
De molensteen van
de Rijksgebouwendienst
ZATERDAG 4 DECEMBER 1993
WILFRED SCHOLTEN.
Ooit was het de voorname ingang
van het ministerie van Onder
wijs, nu hangen er zes proviso-
"y,risch gemonteerde bellen. Christa 2x bellen
staat er op een kladje dat achter de ruit ge-
T plakt is. De keurige ambtenaren die in het
pand aan de Prinsessegracht zetelden, zijn
vervangen door jonge anti-kraakwachters.
de 40 tijdelijke bewoners bevinden
|0f zich zeven startende bedrijfjes,
np- ..Voor jonge ondernemers een gouden
Iplek", zegt bewoner Sonnemans, die z'n visi
tekaartje geeft. Fraja Cosmetics, zoals zijn be
drijfje heet, zou nooit zo scherp met anderen
kunnen concurreren als de huurprijs niet zo
[bespottelijk laag was: 275 gulden per maand,
inclusief gas en electra. En daarvoor zit Son
nemans hartje Den Haag, in een ruim en
ilicht kantoor, vijf minuten lopen van het
Centraal Station. Een echte 'toplocatie' in'
kantorenjargon.
Dit tijdelijke ondernemersparadijs is één
van de voormalige ministeriegebouwen waar
de Rijksgebouwendienst (RGD) niets meer
mee kon. Na de verhuizing van de onderwijs-
ambtenaren in 1984 naar het nieuwe minis-
6n. terie in Zoetermeer, werd het oude kantoor
gebouw nog zes jaren gebruikt door Sociale
Zaken. Maar toen de nieuwbouw aan de An
na van Hannoverlaan elders in de stad ge-
reed kwam, vertrokken ook die ambtenaren.
Sindsdien zaten de rijkshuisvesters met het
enorme pand in hun maag. Niet alleen liep
de vraag naar kantoren na het hoogtepunt in
1990 dramatisch terug, het pand was ook
veel te ouderwets voor de kantooreisen van
deze tijd. Een modern bedrijf wil nu eenmaal
de beste voorzieningen: lijnen voor een
hoogwaardig computernetwerk, een optima
le klimaatbeheersing en een representatieve
werkplek. Het voormalige ministeriegebouw
kon daar bij lange na niet aan voldoen.
Gelukkig was de gemeente Den Haag al vrij
*9 snel geïnteresseerd in het sterk verwaarloos-
E" de pand. In december 1991 kwam de koop
rond: 15 miljoen gulden. Na twee jaar werd
ihet pand opnieuw doorverkochte deze keer
aan een projectontwikkelaar. Volgend jaar zal
met de sloop worden begonnen, waarna er
snel nieuwe kantoren en woningen gaan ver-
I rijzen. Het pand heeft dan< - tot tevredenheid
'van de jonge ondernemers - vier jaar leeg ge-
Signaal
'De gang van zaken met het oude.Onderwijs-
ministerie is tekenend voor de wijze waarop
met overbodige rijksgebouwen wordt omge-
jgaan. Strakke regels, tijdrovende procedures
en onvoldoende financiële prikkels belem-
j meren dat het rijk snel en doelmatig af kan
[komen van honderden overtollige panden.
En dat daarbij nog winst gemaakt wordt ook.
Daardoor heeft de Rijksgebouwendienst, de
beheerder van al de ministeriegebouwen,
nog steeds teveel bezit en te weinig geld.
Dat bleek onder meer uit een hartekreet
van hun topman. Begin dit jaar liet directeur-
generaal F. Evers weten de komende jaren
met 600 overtollige panden te zitten, die mo
menteel nauwelijks te slijten zijn. Sommige
rijkskantoren werden door de recessie in de
kantorenmarkt de helft minder waard. Daar
om houdt de RGD die panden nog maar even
in bezit, in de hoop op betere tijden.
Het verlies door deze ballast van oude,
moeilijk verkoopbare gebouwen schatte de
RGD-topman in op minstens 1*00 miljoen
gulden. Een behoorlijk bedrag, zeker als daar
nog eens jaarlijks 25 miljoen gulden bijgeteld
wordt dat de RGD extra van het kabinet heeft
gehad om het achterstallig onderhoud in te
lopen. Geld dat niet uit de algemene midde
len had hoeven te komen als de panden ge
woon verkocht zouden kunnen worden.
Waarschijnlijk zal de RGD nog meer verlies
lijden op de verkoop. Want de 100 miljoen
gulden schijnt op niets gestoeld te zijn. Het is
een 'signaal' aan de politiek hoe moeilijk de
RGD het heeft. Financieel directeur W.
Franckena van de RGD zegt het eerlijk: „De
berekening is niet op diepgaand onderzoek
gebaseerd. Het kan ook 70 miljoen gulden
worden, maar ook meer dan 100 miljoen. En
in hoeveel jaren dat verlies op zal treden valt
ook niet te voorspellen. Het hangt allemaal
van de marktontwikkelingen af."
Het inschatten van de toekomstige op
brengst van verkoop van overbodige panden
is niet bepaald de sterkste kant van de rijks
huisvesters. Daarbij: de grillige schommelin
gen van vraag en aanbod op de kantoren-
markt maken de zaak er ook niet eenvoudi
ger op. Voor de komende vijf jaar wordt die
opbrengst geschat op 460 miljoen gulden. Dit
jaar moest minister Alders, de politieke baas
van de RGD, er onlangs echter al weer 60
miljoen vanaf halen.
Verder blijkt dat van de overgebleven 400
miljoen gulden alleen 100 miljoen gulden uit
de verkoop van gebouwen aan een belegger
'zeker' is. Op die grond worden namelijk de
Meer dan honderd miljoen gulden verlies kost het de staat: de grote erfenis
aan overbodig geworden ministeriegebouwen. Onwrikbare regels,
tijdrovende procedures en onvoldoende prikkels hebben gezorgd voor deze
kostbare affaire. Het virus van doelmatigheid en marktgerichtheid dat de
overheid teistert, is hier opmerkelijk genoeg nog niet doorgedrongen.
Terwijl dat toch veel geld zou schelen.
De Rijksgebouwendienst in bedrijf.
Financieel directeur
w. Franckena van de
Rijksgebouwen
dienst: „Maar de des
kundigheid bloeit
op."
'Ze hebben onvoldoende door wat er op de markt speelt'
komende jaren nieuwe rechtbanken ge
bouwd. Ook staan enkele grote panden op de
nominatie verkocht te worden. De 300 mil
joen gulden die ingeboekt werden voor de
verkoop van verouderde panden van de gere
organiseerde belastingdienst is gezien de
slappe markt nog hoogst dubieus.
Dat geeft Franckena ook toe. „Het kan best
zijn dat we wat optimistich zijn om daar al
300 miljoen gulden voor in te boeken, maar
we moeten nu eenmaal vijf jaar vooruit den
ken. Het kan over een jaar of twee beter wor
den, maar ook slechter. Ik denk overigens
niet dat deze voorspelling op drijfzand is ge
bouwd."
Prikkel
Naast problemen met het ramen van inkom
sten, wordt het werk van de Rijksgebouwen
dienst ook bemoeilijkt door onwrikbare pro
cedures en regeltjes. Zij vormen een blok aan
het béen bij het vrijuit functioneren van een
dienst die 5000 panden in eigendom heeft,
ter waarde van zo'n 15 miljard gulden. Daar
door verloopt alles trager en moeizamer dan
bij een commerciële vastgoedondernemer.
Bovendien mag de RGD niet aan- en verko
pen. Dat is de voornaamste reden dat de
RGD nu met de erfenis van honderden moei
lijk verkoopbare panden zit.
Zo mocht de RGD tot 1988 zelf geen cent
houden van elk kantoorpand dat afgestoten
werd. De Dienst der Domeinen, een onder
deel van het ministerie van Financiën, regel
de als juridisch eigenaar de verkoop. Ook
streek die dienst het hele bedrag op en stortte
dat in de schatkist. Het gevolg daarvan was
dat de rijkshuisvesters zoveel mogelijk pan
den in voorraad hielden, ook als die niet on
middellijk nodig waren. Het afstoten bracht
immers geen voordeel en op deze manier
konden de 'klanten' (de ministeries) op hun
wenken bediend worden. Ruimte zat. Vanuit
die tijd stamt de leegstand. Franckena: „We
dachten: laat maar leeg staan dat gebouw, de
verkoop levert ons toch niets op."
In 1988 veranderde dat. Vanaf die tijd mag
de rijkgebouwendienst het overgrote deel
van het bedrag dat een verkocht pand op
brengt in éigen zak steken. Deze 'prikkel'
moest er voor zorgen dat meer overtollige ge
bouwen werden afgestoten en dat de RGD
zichzelf financieel beter zou kunnen bedrui
pen. Helaas, de mooie voornemens kwamen
te laat.
Verklaring
Tegen de tijd dat de RGD de omschakeling
van trage bezitter, naar kwieke verkoper had
gemaakt, stortte na 1990 de kantorenmarkt
dramatisch in. De gigantische nieuwbouw in
de jaren tachtig zorgde voor een overschot
aan nieuwe kantoren, waardoor de verouder
de rijksgebouwen het minst aantrekkelijk
werden.
Zodoende kon de RGD tot de vraaguitval in
1991 slechts ruim 110 miljoen gulden opstrij
ken voor de overtollige kantoren. Een schijn
tje in die hoogtijdagen, zeker als bedacht
wordt dat de dienst genoeg gebouwen in de
aanbieding had waarvan bekend was dat ze
goed in de markt lagen.
Het officiële commentaar op deze misstap
is altijd geweest dat de val van'de kantoren
markt zo onverwacht kwam. Kenners fronsen
echter de wenkbrauwen bij deze uitspraak.
„Het was wél te voorzien dat het slechter zou
worden", zegt onderzoeker P. Korteweg van
de Rijksuniversiteit Utrecht, die bezig is met
een promotie naar de markt van kantoren.
„In die gunstige jaren moest je gewoon zor
gen dat je de kantoren kwijt raakte. Er waren
best aanwijzingen dat het zo niet langer door
zou gaan."
De RGD had dus moeten profiteren van de
enorme euforie op de kantorenmarkt. Dat zat
er ook in, want er waren panden genoeg voor
de verkoop. Ondanks de plannen hiervoor
kon minister Alders in een overleg met de
Tweede Kamer in maart 1989 geen enkele
lijst presenteren met gebouwen die direct
verkocht zouden kunnen worden.
Achteraf geeft RDG-directeur Franckena
schoorvoetend toe dat de RGD een kans
heeft laten liggen. Het waren echter 'over
gangsjaren', waarin 'aarzelend' met het expe
riment van grootschalige afstoot werd begon
nen. Ook werd er te optimstisch geraamd en
was er nog onvoldoende deskundigheid bij
de RGD.
„We waren destijds een bouwdienst, huis
vesting was vooral een technisch probleem.
We wisten van elk gebouw de technische ge
gevens, maar welke behoefte
hadden aan ruimte was voor ons onbekend.
Ook de markt kenden we niet goed", aldus
de RGD-directeur. „Maar de deskundigheid
bloeit op."
De RGD wil echter graag van deze fouten le
ren, zo blijkt. Binnenkort zal door de dienst
en Domeinen een grondige studie gestart
worden naar deze eerste 'verkoop-periode'.
Daarin gaat men vooral na hoe de ramingen
voortaan beter kunnen, of het allemaal niet
wat doelmatiger kan en hoe er meer geld uit
de verkoop binnen is te halen. Vooral dat
laatste blijkt een handicap voor de RGD te
zijn.
Want de dienst mag tegenwoordig dan wel
de opbrengst grotendeels houden, de hoogte
daarvan is iets waar de rijkshuisvesters geen
enkele invloed op hebben. Volgens de gel
dende regels moet alles nog steeds verkocht
worden via de Dienst der Domeinen. Als die
binnen drie maanden een andere overheid of
semi-overheid vindt met interesse in een
voormalig rijksgebouw, mag deze het pand
zonder voorwaarden vooraf kopen, tegen de
onafhankelijk vastgestelde taxatiewaarde.
In het geval van het voormalige Onderwijs-
ministerie aan de Prinssegracht toonde de
gemeente Den Haag du§ belangstelling. De
gemeente zag op deze toplocatie wel wat in
dure huizen en fraaie kantoren. Een project
ontwikkelaar heeft het gebouw overgenomen
tegen een prijs die geheim is gehouden. De
enige die het bedrag te zien kreeg was de
Dienst der Domeinen die controleerde of er
geen speculatieve winst is gemaakt bij de
doorverkoop. Is dat wel het geval - zo staat er
in het contract tussen rijk en gemeente - dan
gaat die winst regelrecht de schatkist in.
Zodoende zien de RGD en de gemeente
niets terug van wat de markt er extra voor wil
geven. De lachende derde is de slimme pro
jectontwikkelaar die de kassa hoort rinkelen.
Straks kan hij dure appartementen en kanto
ren gaan verhuren of verkopen en de winst
opstrijken. „Ja, dat is zo. Als hij het tenminste
goed doet....", geeft Franckena toe.
Een ander nadeel van deze verplichte pro
cedure is, dat er onnodig veel tijdverlies op
treedt. Domeinen heeft officieel drie maan
den om een koper te vinden (anders mag er
de markt mee op worden gegaan), maar in
de praktijk blijken gemeenten regelmatig uit
stel te vragen. Vaak laat de verkoop daardoor
meer dan een half jaar op zich wachten. In
die tijd ontvangt de RGD dus niets voor het
pand. Dat kan weieens tot accute kasproble-
men leiden als met de inkomsten in een lo
pend begrotingsjaar rekening is gehouden.
Het is om die reden dat in het genoemde
onderzoek naar de "verkoop van gebouwen
ook wordt nagegaan of deze procedure ge
stroomlijnd kan worden. Want een doelmati
ger manier van verkoop (zonder al het over
leg tussen de verschillende diensten) is voor
alle partijen beter.
Ook wordt onderzocht wat de rol van de
gemeenten bij de verkoop is. Het gaat im
mers tegenwoordig om gigantische bedragen
die zij soms van projectontwikkelaars krijgen.
Hoe stellen zij zich hierbij op? En wie zegt er
dat er door goed en deskundig onderhande
len geen hogere prijzen te bedingen zijn ten
gunste van de staat?
Franckena wordt plotseling wat voorzichtig
bij de simpele vraag of het niet wenselijk is
dat de RGD direct mag verkopen. Het scheelt
veel tijd en levert veel gemak op. De winsten
kan de noodlijdende dienst dan bovendien
zelf opstrijken. „Dan zou de wet dus aange
past moet worden, want wij mogen niet aan-
en verkopen", klinkt het opeens formeel-
ambtelijk.
Zo'n aanpassing zou echter goed van pas
komen. De vraag haar appartementen is mo
menteel groot. Oude kantoorgebouwen zou
den daartoe of gesloopt, of zelfs verbouwd
kunnen worden. Zoals bij het voormalige mi
nisterie van Sociale Zaken in de Haagse Zee
straat gebeurt. Dit van oorsprong apparte
mentengebouw is ook door de gemeente ge
kocht en weer doorverkocht aan een project
ontwikkelaar die er luxe woningen in maakt.
Dat had de RGD - als dat wettelijk mogelijk
was - ook prima zelf kunnen doen
De Tweede kamer heeft minister Alders al
enige keren gevraagd of de verbouw van kan
toren naar woningen niet mogelijk is. De be
windsman antwoordde dat het 'niet uit te
sluiten valt', maar dat er nog geen concrete
voornemens zijn. Vréémd genoeg vertelde hij
er niet bij dat zijn dienst dat formeel hele
maal niet mag doen.
Kritiek
Strakke regels, tijdrovende procedures, wei
nig prikkels en nog op te bouwen deskundig
heid: de RGD heeft het maar lastig met de
molensteen van overbodige kantoorpanden.
Makelaar Vrijenhoek, die naar eigen zeggen
regelmatig zaken doet met de RGD, voegt
daar nog een stoffige, ambtelijke houding
„Ze zijn professioneel, maar het blijven
ambtenaren. Het gaat allemaal erg traag.
Voordat er iets van de grond komt ben je
door al die verplichte parafen alweer een jaar
verder." Daarnaast ontbreekt vooral de ken-
nis. „Ze hebben onvoldoende door wat er op
de markt speelt, onder meer door te weinig
dagelijkse contacten met de mensen in de
woningmarkt."
Directeur Franckena is verbaasd over de
kritiek. „Bij mijn weten kennen wij die make
laar helemaal niet. Bovendien valt het alle
maal wel mee. Vraag maar eens aan bekende
makelaars als Zadelhoff en Jones, Lang en
Wootton wat zij van ons vinden. Die weten
wel beter."
Niettemin lijkt ljet erop dat de RGD door
schade en schande wijs geworden, een ande
re koers gaat volgen. De laatste tijd wordt op
merkelijk vaak 'geleast' in plaats van gekocht
Zoals het nieuwe ministerie van VROM (waar
de RGD zelf zetelt) en dat van Sociale Zaken.
Is dat een vlucht, om de molensteen niet
zwaarder te maken?
Franckena: „Het is niet het enige motief.
Een van de voornaamste argumenten is dat
het rijk momenteel gewoon onvoldoende
geld bezit om gebouwen neer te zetten. Parti
culiere financiers hebben dat wel."
De risico's worden op deze manier bij die
geldschieters gelegd, terwijl de overheid
contract sluit voor 10 of 20 jaar. Het geeft de
RGD meer flexibiliteit. De RGD zit daardoor
niet langer 50 jaar aan een pand vast. De
tra kosten voor het leasen neemt de RGD
daarmee op de koop toe.
„Dat is de prijs voor het spreiden van
de Nieuwe Uitleg in Den Haag. De gang van zaken rond dit pand is tekenend
de wijze waarop met oude rijksgebouwen wordt omgegaan: niet
FOTO'S CPD CEES ZORN
Het voormalige ministerie van Onderwijs
doelmatig en niet marktgericht.
