Op zoek naar de ideale hypotheek
bSgSigl
pakelsardij Koppes
01720-34561
r ffifff \WTU
Consumentenorganisaties zien nieuwe perspectieven voor huizenkopers
Herwjtwfl
l^fw ','irvi'J'
inftehtiogen - verk^P
Aidapfe»i30 Alf^ena'tiRijn
-
In de bijna duizelingwekken
de doolhof van de hypothe-
kenmarkt is onlangs met
enig trompetgeschal een
nieuw artikel gepresenteerd:
de spaarhypotheek, een
soort verbeterde levenhypo
theek waarmee de gemid
delde consument op den
duur aanzienlijk voordeliger
uit is. De spaarhypotheek is
ontwikkeld door de Haags-
/Leidse Nutsspaarbank. De
Vereniging Eigen Huis is er
zeer over te spreken, zo niet
de makelaars en de concur
rerende banken. Wat is er
precies aan de hand? Een
wegwijzer voor aspirant-hui
zenkopers.
door Bart Jungmann
De ideale hypotheek? "Die is er
niet", zegt Henny van Herwijnen,
directeur van Vereniging Eigen
Huis, gedecideerd. "Het is beslist
nog lang niet alles goud wat er
blinkt".
Maar de vertegenwoordiger van deze
organisatie, die de belangen van (aan
staande) huizenbezitters behartigt,
constateert toch een verandering ten
goede. Na een lange periode waarin er
geen reële alternatieven werden ont
wikkeld om de aankoop van een huis
te financieren, is er nu wel nieuws te
melden.
Nou ja, nieuws. Al een paar jaar ge
leden lanceerde de Nutsspaarbank
voor de Haagse regio (waaronder Lei
den) de zogenaamde spaarhypotheek.
Nu een dergelijke hypotheek landelij
ke allure heeft gekregen, acht Eigen
Huis de tijd aangebroken om het aan
de grote klok te hangen.
Volgens de vereniging heeft dit
klokgelui de huizenmarkt, die bin
nenkort weer uit haar winterslaap
ontwaakt, danig opgeschrikt. "Op een
tv-uitzending daarover hebben we
zo'n twaalfduizend reacties gekre
gen", zegt voorlichter Ago Salverda
van Eigen Huis. "We worden bestookt
met telefoontjes", zegt P.A. Besuijen,
directeur district Leiden van de Nuts
spaarbank.
Valkuilen
Alvorens voor- en nadelen van de
spaarhypotheek onder de loep te ne
men, eerst iets over de ouderwetse hy
potheken. Een zeer globale verken
ning, want voor de leek is een reis
door de hypothekenmarkt vergelijk
baar met een tocht door een dicht oer
woud. Een haast onontwarbare klu
wen van mogelijkheden vol valkuilen
en luchtspiegelingen. Van Herwij
nen: "Het wordt expres zo ingewik
keld gemaakt om zodoende het pro-
dukt aan een rechtstreekse vergelij
king te onttrekken. Dat hebben ze lie
ver niet".
Globaal zijn er echter drie hoofd
vormen te onderscheiden. De oudste
daarvan is de lineaire hypotheek. Net
als de andere is die uit twee delen op
gebouwd: aflossing en rente. De aflos
sing op de schuld blijft de hele perio
de gelijk. De rente die wordt betaald
is elk jaar afhankelijk van de dan nog
resterende hypotheekschuld. Het
rentedeel is voor de consument van
essentieel belang, want die is voor de
belasting aftrekbaar.
Doordat de rente in de lineaire hy
potheek steeds kleiner wordt, loopt
het belastingvoordeel ook terug. Met
andere woorden: de lasten zijn in het
begin het hoogst. "Eigenlijk is het een
achterhaalde vorm", oordeelt Van
Herwijnen streng.
De annuïteitenhypotheek is daar
voor min of meer in de plaats geko
men. Hierin zijn aflossing en rente zo
danig op elkaar afgestemd dat het te
betalen bedrag niet verandert, althans
voor de duur van de overeengekomen
rentevaste periode. In de eerste jaren
overheerst het rentedeel de betaling
en is het netto te betalen bedrag het
laagst. De lasten stijgen dus, maar
met tussentijdse aflossingen is dat
leed te verzachten. Van Herwijnen:
"Gemiddeld genomen was de annuï
teitenhypotheek altijd het voorde
ligst".
'Levensboeren'
"En toen kwamen de levensboe
ren", voegt hij er aan toe. De levenhy
potheek is de derde polsstoksprong
die uitkomt bij het bezit van een eigen
huis. Maar het risico van een mislukte
sprong acht Eigen Huis tamelijk
groot. Bij een levenhypotheek wordt
tegelijkertijd een levensverzekering
afgesloten.
Er is dan sprake van twee afzonder
lijke overeenkomsten. De aflossing
van de hypotheek wordt gedaan met
de premie die voor de levensverzeke
ring wordt betaald. Voor de hypo
theek wordt alleen rente betaald en
die blijft de hele periode gelijk. Met de
verzekeringsuitkering wordt uitein
delijk de hypotheek in haar geheel af
gelost. Dat gebeurt ook bij voortijdig
overlijden.
~.u moet niet zeuncv
Ut HYPOTMMN ZIJN
AIL-EmML 'T MHFoeU
en de verstrekkers van verbeterde le
venshypotheken.
Woordvoerder Kloosterboer van de
ABN: "Wij hebben sinds anderhalf
jaar een levenhypotheek die op essen
tiële punten dezelfde eigenschappen
heeft als de spaarhypotheek. En die
hypotheek is al interessant voor men
sen met een inkomen van 50.000 gul
den".
Variaties
Hebben de andere banken inder
daad levenhypotheken die vergelijk
baar zijn met de spaarhypotheken of
de zogenaamde verbeterde levenhy
potheken? "Nee, dat hebben ze niet",
zeggen de vertegenwoordigers van de
Nutsspaarbank. "Die hebben ze abso
luut niet", zegt directeur Van Herwij
nen van Eigen Huis. "Wij waarschu
wen juist tegen die pseudo-spaarhy-
potheken. Als je naar de Amro of
ABN gaat zeggen ze steevast: wij heb
ben ook zoiets. Nee dus".
"Ja dus", zegt de Nederlandse Ver
eniging van Makelaars. Namens de
NVM zegt woordvoerder Stoffer:
"Andere banken hebben wel degelijk
dat soort variaties op levenhypothe
ken". Onder de ondubbelzinnige kop
'Eigen Huis bekent ongelijk' heeft de
NVM al gereageerd op de gratis recla
me voor de spaarhypotheek.
Stoffer: "Wij zijn verbaasd over het
enthousiasme van Eigen Huis. Alsof
dit het ei van Columbus is. Integen
deel, het is niets nieuws, niets afwij
kends. Eigen Huis is zoals bekend al
tijd heel sterk gekant geweest tegen
levenhypotheken en volgens ons is
dit een soort handvat om haar stand
punt te wijzigen. Altijd is beweerd dat
dit soort hypotheken alleen voor ho
gere inkomens interessant zijn, en nu
zou dat opeens niet meer zo zijn. Wij
hebben die waarschuwing altijd al
grote onzin gevonden".
Het is overigens opvallend hoe zo
wel de NVM als de ABN de Vereni
ging Eigen Huis tamelijk omzichtig
tegemoet treden. Hoezeer ze zich ook
storen aan de lofzang op de spaarhy
potheek, ze hoeden zich voor gepe
perde kritiek. Terwijl Eigen Huis op
haar beurt niet schroomt stevige uit
spraken te doen. Van Herwijnen: "We
zijn in ons veertienjarig bestaan al zo
vaak gedreigd met een kort geding,
maar het is er nooit van gekomen. Het
is zelfs zo dat we achterdochtig wor
den als ons geen kort geding boven
het hoofd hangt. Doen we het nog wel
goed? Dat vragen we ons dan af'.
Ondoorzichtig
Van Herwijnen steekt daarom meer
weer eens van wal: "Die hele hypothe-
kenwereld is zo'n ondoorzichtig ge
beuren. Iedere deskundige kan met
een ingewikkeld verhaal een wille
keurige hypotheek aan een leek slij
ten". En volgens hem doen makelaars
dat ook. "Die krijgen provisie voor de
hypotheken die ze afsluiten. Aan het
eind van het jaar kun je dan precies
zien voor welke hypotheek ze zich het
laatst hebben ingespannen. Daarvoor
moeten ze dan kennelijk nog een be
paalde bonificatie halen".
NVM-vertegenwoordiger Stoffer
ontkent dat uiteraard. "De makelaars
geven onafhankelijk advies. Ze zijn
aan geen enkele geldverstrekker ge
bonden. De provisie van elke geldver
strekker is gelijk, dus daarbij is geen
enkel speciaal belang gemoeid".
Hypotheekverstrekkers worden
door Van Herwijnen 'trucs van mid
denstanders' in de schoenen gescho
ven. "Je kunt het niet bewijzen, maar
soms lijkt het verdacht veel op een he
renakkoord. Heel toevallig verhogen
ze tegelijkertijd de rente vanwege zo
iets vaags als de ontwikkelingen in
het buitenland".
Wees niet te goed van vertrouwen,
daarop komt het advies van de snel
groeiende consumentenorganisatie
(225.000 leden) neer. Van Herwijnen:
"Het zijn allemaal honorabele men
sen, hoor. Maar ze verschillen in niets
van autoverkopers. En als jij een Ren-
ault-garage binnenloopt zullen ze
heus niet tegen je zeggen: u kunt be
ter een Volkswagen kopen. Zo is het
met hypotheken ook. Inderdaad is de
structuur in wezen fout, maar die
hoeft niet veranderd te worden. Het
kiezen van een hypotheek is een auto
nome, individuele beslissing en wij
zijn er om te helpen een juiste keuze
te maken".
Niet ideaal
De keuze is zo individueel dat de
spaarhypotheek evenmin het deksel
is dat op elk potje past. Nutsspaar-
bank-adviseur Meijer: "Wie van tevo
ren weet dat hy over vijf jaar naar het
buitenland gaat en zijn huis dan van
de hand doet, kan beter geen spaarhy
potheek nemen".
Van Herwijnen: "Een spaarhypo
theek is niet interessant voor iemand
van vijftig jaar die voor het eerst een
huis koopt, ongetrouwd is en het huis
niet wil vererven".
Hij wil er maar mee zeggen: de idea
le hypotheek bestaat niet.
bedraagt het voordeel maar liefst
22.900 gulden. Overigens wordt de
eerste jaren netto iets meer betaald
dan bij een annuïteitenhypotheek,
maar daarna wordt het allengs min
der.
Van Herwijnen: "Al met al is dit dus
echt hypotheeknieuws. Vandaar dat
we aan de bel hebben getrokken".
Alsof hij schrikt van zijn eigen en
thousiasme laat hij er meteen op vol
gen: "Toen er in 1985 op kleine schaal
mee werd begonnen hebben we be
wust de ontwikkelingen afgewacht.
Niet alleen omdat het erg regionaal
was, maar ook omdat je goed op je tel
len moet passen voordat je pluimen
op de hoed van een bank plaatst. Het
is toch gratis reclame die ze van een
consumentenorganisatie krijgen. Je
lijkt al gauw een onbetaalde sponsor
en daarvoor moeten we oppassen.
Maar nu ook andere banken zich op
deze mogelijkheid hebben gestort
achten we de tijd rijp er aandacht
aan te besteden".
De Consumentenbond deed dat op
iets bescheidener schaal al in april
1987. In haar Consumentengids viel
in een vergelijkend onderzoek de
spaarhypotheek toen al in positieve
zin op. Samen overigens met nog een
paar andere afwijkende hypotheek-
vormen. Westland/Utrecht Hypo
theekbank en Paribas hadden ook
hun fantasie laten werken. Maar die
hypotheken zijn halverwege vorig
jaar de pas afgesneden door de over
heid, die ze in belastingtechnische zin
ontoelaatbaar achtte.
Gehandhaafd
Kan dat ook met de spaarhypo
theek gebeuren? Directeur Besuijen:
"Alleen oneigenlijk gebruik wordt
aangepakt. Aan de andere kant: je
weet natuurlijk nooit wat de belasting
doet, maar we verwachten het eerlijk
gezegd niet. En in de regel is het dan
bovendien nog zo dat de bestaande
contracten worden gehandhaafd".
Om niet al te zeer de verdenking
van onbezoldigd reclamemaker op
zich te laden, heeft de vereniging Ei
gen Huis ook een paar punten van kri
tiek (de ideale hypotheek bestaat im
mers niet). In het aangehaalde staatje
.bleek al dat de rente, van de spaarhy
potheek 0,2 procent hoger is dan die
van de annuïteitenhypotheek. Van
Herwijnen: "En dat is nergens voor
nodig". Volgens de vertegenwoordi
gers van de Nutsspaarbank is dat wel
nodig. "Er moet immers ook een zeke
re vergoeding voor onze verzeke
ringsmaatschappij in zitten".
De Vereniging Eigen Huis is verder
van mening dat er te weinig keuze is
in de rentevaste periode. Bij de Nuts
spaarbank is dat vijf of tien jaar. De
verantwoordelijke bankiers: "Een pe
riode van een jaar vaste rente zoals bij
de annuiteitenhypotheek kan niet,
dat zou te bewerkelijk zijn. En voor de
rest: we hebben een keuze moeten
maken. Het had net zo goed zeven en
twaalf jaar kunnen zijn".
Vergeleken bij het eerder geuite en
thousiasme van Eigen Huis verbleken
deze kanttekeningen echter. Dat is ui
teraard niet zo best gevallen in de we
reld van het onroerend goed. Andere
betrokkenen voelen zich buitenspel
gezet bij wat lijkt op een een-tweetje
tussen de consumentenorganisaties
Voor een niet ingewijde opent de le
venhypotheek huisdeuren die anders
gesloten zouden blijven, maar vol
gens de Consumentenbond en de ver
eniging Eigen Huis kleven er nogal
wat bezwaren aan. Zo is het bij veel le
venhypotheken allerminst zeker dat
de levensverzekering genoeg op
brengt om de hypotheekschuld af te
lossen. Niet zelden moet aan het eind
van de rit een aanzienlijk bedrag
(soms zelfs meer dan tienduizend gul
den worden bijgepast).
De ondoorzichtigheid van de con
structies kan ook andere tegenvallers
opleveren. Als de hypotheek voortij
dig wordt beëindigd wil de afkoop-
waarde nog wel eens tegenvallen.
Zoals ook het overbrengen van de le
vensverzekering naar een- andere hy
potheek of het tussentijds verhogen
een financiële slag kan betekenen.
Van Herwijnen: "Eigenlijk hebben
wij een beetje de pest in over die le
venhypotheken. Het fiscale voordeel
gaat voor een belangrijk deel naar de
verzekereringsmaatschappij en het is
een hypotheek die vooral voor hogere
inkomens interessant is. In principe
vanaf een jaarinkomen van 60.000 gul
den, maar er zitten zoveel risico's aan
vast dat het volgens ons pas bij negen
tig mille interessant wordt".
Combinatie
Nu is er dus de spaarhypotheek,
door de vereniging Eigen Huis overi
gens liever verbeterde levenhypotheek
genoemd. Spaarhypotheek is het
naampje dat de Nuts- en Bondsspaar
banken aan hun beestje hebben gege
ven. In een stencil noemt Eigen Huis
andere instanties met vergelijkbare
hypotheken. De Verenigde Spaar
bank spreekt ook van een spaarhypo
theek, maar De Friesch-Groningsche
Hypotheekbank noemt het een Jcapi-
taalhypotheek. En de Zwolsche Alge-
meene wil dit vooijaar een ZA-Hypo-
theekplan lanceren waarmee hetzelf
de spoor wordt gekozen. Andere in
stellingen zullen binnen afzienbare
tijd volgen, zo verwachten Eigen Huis
en de Nutsspaarbank. "Maar dan ver
zinnen wij wel weer wat anders",
roept directeur Besuijen vol bravou
re.
"Een combinatie van de goede ele
menten uit de annuïteitenhypotheek
en de levenhypotheek", aldus prijst
Van Herwijnen deze nieuwe vorm
aan. Het heeft enerzijds de belasting
voordelen van de levenhypotheek en
anderzijds de wijze van betalen van
de annuïteitenhypotheek.
"Het is toch prachtig dat zoiets op
een regionale bank als de onze is ont
wikkeld", zegt Besuijen en glimt van
trots. Het uitgangspunt van de spaar
hypotheek formuleert hij als volgt:
"We koppelen de rente van de hypo
theek aan het rendement van het
spaardeel van de verzekering". De
Consumentenbond noemt dat een
'hefboom-constructie'.
In een speciale brochure van de ver
eniging Eigen Huis worden de proce
dures uitgelegd van deze nieuwe hy
potheken, die onderling weinig ver
schillen: net als bij een levenhypo
theek wordt naast de hypotheek een
levensverzekering afgesloten. Die
verzekering is even hoog als de hypo
theek. De aflossingen worden niet
van de hypotheekschuld afgetrok
ken, maar op de aparte spaarrekening
gezet. Daarover wordt dezelfde rente
vergoed als de hypotheekrente hoog
Maximaal
De bruto lasten van een spaarhypo
theek en een annuïteitenhypotheek
zijn ongeveer even hoog. Maar de net
to lasten (dus na belastingaftrek) zijn
in een spaarhypotheek al snel een
stuk lager. Dat komt doordat de hypo
theekschuld niet minder wordt door
de aflossingen. Die gaan immers naar
de spaarrekening. Bij de annuïteiten
hypotheek gebeurt zoiets niet en
daardoor wordt de rente-aftrek voor
de belastingen steeds minder. Met an
dere woorden: in deze nieuwe con
structie wordt de hypotheekschuld
pas aan het einde ingelost (van die
spaarrekening dus) en daarom is het
belastingvoordeel gedurende de hele
looptijd maximaal.
"En het grote verschil met de gewo
ne levenhypotheek is dat wij een op
brengst van honderd procent garan
deren", zegt klantenadviseur Meijer
van de Nutsspaarbank, die evenmin
zijn trots kan verhullen. Andere voor
delen ten opzichte van de levenhypo
theek zijn volgens hem: er is alle dui
delijkheid over de afkoopwaarde bij
voortijdige beëindiging van de hypo
theek. Wordt de hypotheek meegeno
men naar een ander huis, dan zijn de
voorwaarden vergelijkbaar met die
van een annuïteitenhypotheek. En
tussentijdse stortingen zijn mogelijk
tot een maximum van twintig pro
cent. Daarmee kan het eindbedrag
worden verhoogd, de premie verlaagd
of de totale schuld eerder afgelost.
Als iemand die geacht wordt onaf
hankelijk de consument te vertegen
woordigen, formuleert Van Herwij
nen het als volgt: "Met een traditione
le levenhypotheek zijn allerlei tegen
vallers mogelijk. Dat is vaak een duis
ter geheel, de verbeterde levenhypo
theek is dat niet. Die is glashelder. Je
weet precies waar je aan toe bent".
Wat hem echter vooral bevalt aan de
ze nieuwe hypotheek is dat het voor
een grote groep zo'n aantrekkelijk al
ternatief is. De deskundigen van Ei
gen Huis hebben uitgerekend dat de
verbeterde levenhypotheek in verge
lijking met de annuïteitenhypotheek
al voor een inkomen van 30.000 gul
den per jaar voordeliger kan uitpak
ken. De vertegenwoordigers van de
Nutsspaarbank nuanceren dat cijfer.
Zij zien het voordeel pas echt gestalte
krijgen bij een bruto-inkomen van ten
minste veertig mille.
Voorbeeld
De Vereniging Eigen Huis heeft een
staatje gemaakt waarop een indruk
van de voordelen wordt gegeven.
Daarbij is uitgegaan van iemand van
31 jaar die een hypotheek wil afslui
ten voor dertig jaar en dus de voor
keur geeft aan een spaarhypotheek
boven een annuïteitenhypotheek. De
hoogte van de hypotheek bedraagt
140.000 gulden, de rente is zeven pro
cent (van de vergeleken annuïteiten
hypotheek is die 6,8 procent) en de
geldontwaarding wordt gedurende de
hele looptjjd op twee procent per jaar
geschat. Heeft zo'n persoon een bruto
jaarinkomen van 35.000 gulden, dan is
zijn voordeel aan het eind 6.600 gul
den. Verdient hij 70.000 gulden, dan
