ZATERDAG 16 MEI 1987
Vorige week zaterdag
werd het nieuwe
winkelcentrum de
Stevensbloem in Leidens
laatste stadsuitbreiding
De Stevenshof officieel
geopend. De
Stevensbloem oogt
volgens de bouwers zeer
'klantvriendelijk', en
daarmee is de klok weer
enigszins teruggezet naar
het jaar 1958, toen het
eerste echte
winkelcentrum in
Leiden-zuidwest voor het
publiek werd geopend.
Anders dan de overdekte
Kopermolen in de
Merenwijk en het
tussentijds gedeeltelijk
overkapte Diamantplein
in de Mors had
'Zuid-West' een open
karakter. Wat er zoal
kwam kijken bij de bouw
van vier Leidse
winkelcentra.
door Paul de Tombe
Er lijkt sprake van een vicieuze cir
kel. Bijna dertig jaar geleden werd
in Leiden het eerste echte winkel
centrum geopend. Aan het Vijf Mei/
Bevrijdingsplein (bouwjaar 1958) in
Zuid-West was het buurtzaakje op
de hoek daar voorgoed verleden
tijd. Overgewaaid uit de VS vond
daar de eerste concentratie van win
kels plaats. Onoverdekt, met een
'open' karakter en inspelend op de
wensen van de consument.
Sindsdien zijn er in Leiden nog drie
'grotere' winkelcentra bij gekomen: de
overdekte Kopermolen, het tussentijds
gedeeltelijk overkapte Diamantplein en
ten slotte de Stevensbloem, die
'open' is.
Op het eerste gezicht lijkt er geen en
kele lijn in de bouw te ontdekken-en de
genoemde winkelcentra laten zich ook
moeilijk vergelijken. Maar er is wel de
gelijk sprake van een soort rode draad.
Althans, volgens ambtenaar Halfwerk
van de afdeling ruimtelijke ordening ge
meente Leiden. „De teneur is nog steeds
dat winkelcentra naar binnen gekeerd,
dus overdekt zijn", zegt hij. „Stevens
bloem doorbreekt die trend".
Andere guldens
„In feite zijn we daar teruggegaan naar
af, met 'oude' winkelstraatjes", betoogt
ook architect Ganev. Hij ontwierp eer
der de Kopermolen, aan het eind van de
jaren zestig één van de eerste overdekte
winkelcentra. Hij kan dus vergelijken en
deze Bulgaar van origine doet dat op zijn
eigen wijze. Samen met een aantal ande
re betrokkenen gaat hij verderop in dit
artikel op zoek naar de filosofie achter
de vormgeving van de centra, die steeds
mooier, luxueuzer en vooral steeds
duurder worden.
De stichtingskosten van het vorige
week geopende winkelcentrum Ste
vensbloem in de Stevenshof bedroegen
maar liefst 19,2 miljoen gulden. Daar
mee is het verreweg het duurste van de
vier. „Maar vroeger waren het natuurlijk
andere guldens", stelt Dick Juffermans,
winkelier op het in 1968 gebouwde en in
1983 gereconstrueerde Diamantplein
realistisch vast. „Daar is heel wat inflatie
overheen gegaan".
„Bovendien is in Stevensbloem spra-
combinatie wonen, werken,
winkelen. Trek de kosten
ningen en de kantoorlagen eraf en je
houdt veel minder over brengt ad
junct-directeur Kapaan van bouwer
Noorlander Beheer Nederland NV als
nadere nuance aan. „En kijk je dan ook
nog naar de constructie, de architectuur
en de materiaalkeuze, dan is het echt
niet zo'n bijzonder hoog bedrag".
Het is niet zomaar een verkooppraatje
van een project-ontwikkelaar, want dat
is niet meer nodig. De Stevensbloem
hoeft niet meer aan de man te worden
gebracht. Een belegger was redelijk snel
gevonden (Philips Pensioenfondsen) en
de huurders en de winkeliers stonden in
de rij voor de 97 woningen en de 26 win
kels.
Perfect
„We hebben moeten selecteren uit een
hele lijst gegadigden", zegt Cees de
Mooy van de afdeling economische za
ken op het Leidse stadhuis. „Die belang
stelling geeft al aan dat het ook bij de
winkels om normale huurprijzen gaat",
vult zijn collega Halfwerk van ruimtelij
ke ordening aan. „Ik denk met dat die
erg veel verschillen met de prijzen in de
andere centra".
Interieur Kopermolen: fantastisch rendement, maar 'dood' buiten de win
keluren.
Het wordt bevestigd door Kees
Klerks, die met enkele van zijn s
tien slijterijen in drie van de vier centra
is gevestigd. „De exploitatiekosten zijn
overal ongeveer gelijk. Stevensbloem is
niet extra duur", aldus Klerks.
Wel heeft hij enige praktische beden
kingen („het is te snel neergezet, er wo-
i pas 4000 mensen in de Stevenshof
daar kun je niet van leven"), i
r het nieuwe centrum zelf is hij vol
lof. „Op zich is het heel mooi. Perfect
bijna".
Dat vindt ook stedebouwer Halfwerk.
„Ik vind dat de Stevensbloem er goed is
uit gekomen", looft hij de uitvoering v
het ontwerp. Het centrum in de Stevens
hof voldoet dan ook aan alle
van gemeentewege waren gesteld. Het
moest een wijkwinkelcentrum worden,
met woningen, waar het ook buiten de
winkeluren goed toeven is. Het moest
passen in de omgeving en 'zo functio
neel en zo aantrekkelijk mogelijk zijn'.
Wat dat betreft was er geleerd
verleden. Terugblikkend ziet ambtenaar
Halfwerk een 'slingerbeweging' in de
vormgeving van de Leidse winkelcen
tra. „Het Vijf Mei/Bevrijdingsplein is
echt naar buiten gekeerd, met winkels
aan de straat die ook in het weekeinde
aantrekkelijk zijn. Eén van de proble
men daar is de langgerektheid. De Ko
permolen is naar binnen gekeerd. Over
dekt, droog en warm, maar minder aan
trekkelijk aan de buitenkant. Het Dia
mantplein was open net als het Bevrij
dingsplein, maar is na de reconstructie
een mixture geworden".
„Voor de bouw van de Stevensbloem
is er een uitgebreide discussie geweest
of het centrum naar buiten of naar bin
nen gekeerd moest zijn, dus open of
overdekt. De algemene teneur is nog
steeds 'naar binnen' gekeerd. Dat willen
de verkoopkrachten en de consumen
ten. Omdat de besteding groter is in een
naar binnen gekeerd centrum en omdat
de consument binnen wil lopen. Droog
en behaaglijk, zoals in de Kopermolen"
„Maar", zegt hij, „dat heeft als nadeel
dat zo'n centrum in een weekeinde een
dood gebeuren is. Daar ga je niet voor de
gezelligheid naartoe, hebben we ook van
de Kopermolen geleerd. Als stedebou
wer vond ik dat de Stevensbloem ten
minste voor de helft 'open' moest zijn en
dat is het geheel geworden. Terwijl er
toch zoveel mogelijk beschutting is door
de luifelconstructie. Gezien de algemene
trend is dat een doorbreking, maar het
geheel is er goed uit gekomen. De archi
tect is dan ook doorlopend bij de uitvoe
ring betrokken geweest. Meer dan bij de
Kopermolen".
Plat koekje
Diamantplein: in later stadium gedeeltelijk overkapt.
Van het ontwerp van dat centrum aan
het eind van de jaren zestig (de Koper-
molen van bouwer/belegger Van de
Vorm ging in 1970 officieel open) zegt
architect Ganev dan ook veel te hebben
opgestoken. „Daar ben ik niet zo tevre
den mee", aldus de Bulgaar die al twin
tig jaar in Nederland woont en werkt.
„Mijn idee met de Kopermolen was een
soort schakel te maken tussen winkelen,
sport en cultuur, zoals daar oorspronke
lijk was gepland. Maar die twee laatste
zaken werden eruit gelicht, waardoor er
een winkelcentrum als een plat koekje is
overgebleven. Uiterlijk niet erg mooi,
maar het merkwaardige is dat het rende
ment fantastisch is. Dat komt omdat het
binnen heel overzichtelijk is. Je hoeft er
niet te denken en te zoeken om de weg te
vinden. De loop is heel simpel en dat is
de grote kracht van de Kopermolen".
De minder aantrekkelijke kant stimu
leerde hem bij het 'mensvriendelijke'
ontwerp van Stevensbloem. „De Koper
molen is aan de buitenkant vrij onvrien
delijk, misschien omdat die stijl z'n tijd
vooruit was", zegt hij over één van zijn
eerste projecten als architect.
„En de tijd ontwerpt een gebouw",
legt hij uit. „De tijd en de opdrachtgever,
maar er werken ook andere krachten.
Politieke, economische, financiële. On
zichtbare krachten waarmee je rekening
moet houden en de kunst als ontwerper
is om die gedachten op te pakken. Het is
nooit één factor die iets bepaalt. Je kunt
niet zeggen dat één persoon de mini-mo
de heeft uitgevonden. Dat kwam mede
door de ontwikkeling van de panties en
een revolutie die die mode geaccepteerd
maakte".
Onzichtbaar
„Zo is het ook in de architectuur. Het
open landschap-kantoor kwam er door
het democratiseringsproces. Dat is on
zichtbaar, maar je moet er wel rekening
mee houden. Naast andere, concrete
dingen. Je krijgt een programma van ei
sen en wensen, je ontwerpt en de op
drachtgever wijzigt, de welstandscom
missie wijzigt, de brandweer wijzigt, de
belegger wijzigt. De beste architect is
volgens mij degene die na al die wijzi
ging het meest van zijn oorspronkelijke
ontwerp overhoudt".
In de Merenwijk lukte dat minder.
„Misschien had ik geen ervaring genoeg.
De Kopermolen vond ik.stedebouwkun-
dig niet zo'n beste oplossing, die is in
zichzelf gekeerd. Al zet je dat centrum
midden in een park, dan nog zal het dat
blijven", zegt hij. „Maar het was wel een
van de eerste overdekte concentraties
van winkels die er kwam in een tijd van
comfort en overconsumptie, die ook
mocht. Daarom liep het zo goed".
De Kopermolen loopt trouwens nog
steeds goed. De 43 ondernemers (32 bin
nen, 11 buiten) zijn niet ontevreden, zegt
voorzitter Van Kan van de winkeliers
vereniging. „Er is ook weinig verloop en
er is een wachtlijst".
De huur is relatief laag, geeft hij prijs
zonder exacte cijfers te noemen. „Maar
ik denk dat het met Leiderdorp een stuk
in ons voordeel scheelt".
In de Kopermolen is in 1985 een nieu
we vloer gelegd („dezelfde als in Hoog
Catharijne in Utrecht") en de winkeliers
hebben na 17 jaar nog wel een aantal
wensen. Uitbreiding van het aantal par
keerplaatsen uiteraard, maar ook uit
breiding van de 7000 vierkante meter
winkelruimte. „Het centrum is wat klein
voor de wijk. We willen graag groter
Foto onder:
open, maar toch
beschutting
door luifelcon
structie.
worden en er zijn ook plannen in die
richting, al zijn die nog niet uitgewerkt.
Bovendien willen we volgend jaar in
overleg met de huisbaas de buitenkant
verfraaien. Meer passend bij de omge
ving".
Duurzaam
Veel last van de minder aantrekkelijke
buitenkant ondervinden de winkeliers
overigens niet. „Dat we overdekt zijn be
valt uitstekend. En de bouwer/belegger
zweert nog steeds bij overdekte winkel
centra. De Kopermolen is ook niet te
vergelijken met de Stevensbloem. Ieder
winkelcentrum heeft z'n eigen charme".
In die trant laat ook voorzitter De Wit
van de winkeliersvereniging De Luifel-
baan (Zuid-West) zich uit. „De Stevens
bloem is een totaal ander winkelcen
trum. Dat is voor de dagelijkse levensbe
hoeften en wij hebben veertig winkels
waar je niet alleen de dagelijkse, maar
ook de duurzame boodschappen kan
doen".
Op het Vijf Mei/Bevrijdingsplein, ge
bouwd door Panagro in opdracht van
Nationaal Grondbezit, zijn veel winkels
in particulier bezit overgegaan. Na bijna
dertig jaar is het centrum volgens De Wit
aan een opknapbeurt toe. Vooral nu het
een wijk met 30.000 mensen bedient. „In
het begin zaten we hier voor een giganti
sche huur, toen was het moeilijk, net als
in de jaren '82- '83. In die tijd is er wel
enig verloop geweest, maar de laatste ja
ren niet meer. We hebben ook een heel
gezellig centrum".
Van concurrentie van de Stevens
bloem zegt De Wit weinig te merken. „Er
zijn veel mensen uit Zuid-West verhuisd
naar de Stevenshof, maar die blijven
toch hier komen. Ze weten de weg hier,
hebben hun vaste winkel waar de win
kelier de klant kent. Die binding is be
langrijk".
Hoewel hij stelt dat niet het uiterlijk
maar het aantal winkels het koopgedrag
bepaalt ("zie Leidsenhage, waar je uit
je hemd waait maar waar wel duizend
mensen lopen"), zou zijn vereniging het
winkelcentrum in Zuid-West wat lichter
en luchtiger willen hebben. „Men wil
leefbaarheid en frisse lucht. Dat zie je in
nieuwe centra. Ik vermoed dat dat de
trend is van de laatste jaren". Maar die
luchtigheid moet wel gecontroleerd
kunnen worden. Met een betere beïn
vloeding van het klimaat door grotere
luifels en wat tochtschermen, zoals één
van de leden zegt. „Daar zijn wel plan
nen voor, maar omdat veel winkels in
particulier bezit zijn, is het moeilijk de
winkeliers op één lijn te krijgen".
Neuzen
Dat lukte wel op het Diamantplein in
de Mors. In 1968 werden er tien winkels
gebouwd (bouwer/belegger Ennia) en de
21 vestigingen, waaronder 17 winkels op
een oppervlakte van 2200 vierkante me
ter, werden in 1983 gedeeltelijk over
kapt. Voorzitter Juffermans van de win
keliersvereniging ziet weer een andere
trend. „De consument wil tegenwoordig
recreatief winkelen. Hij komt niet alleen
meer voor een kilo runderlappen en een
krop sla, maar wil neuzen in de centrum
winkels. Beschermd tegen het weer".
De gedeeltelijke overkapping waartoe
als gevolg van die filosofie werd overge
gaan, noemt hij zeer geslaagd. „Vóór die
ingreep hadden we 54 procent dekking
in de wijk, nu is dat percentage gestegen
naar 74". Ook op het Diamantplein is het
verloop van winkeliers gering („alleen
de slechte ondernemers vallen af, de
meesten kunnen het redelijk goed red
den") en volgens Juffermans zal de ope
ning van Stevensbloem daarop maar
weinig invloed uitoefenen. „Het stabili
seert zich, al moet je natuurlijk wel at
tent blijven. Er is tenslotte geen onvoor
spelbaarder gedrag dan dat van de con
sument. Wie inslaapt wordt afgestraft,
we moeten aantrekkelijk blijven voor de
wijk en de vijf P's van de marketing con
stant in de gaten houden. Prijs, Produkt,
Promotie, Personeel en Plaats van vesti
ging zijn bepalend".
Op de vraag of die 'plaats' nu voldoet,
antwoordt Juffermans: "Ja en nee. We
hikken nog tegen de buitenkant aan,
want het is een fabrieksachtig complex
met blinde muren. Maar noch de ge
meente noch de belegger wil er iets aan
doen. We zouden graag een omheind ge
deelte willen dat vrolijker oogt. Een an
dere ingang ook. Die komt er wel, maar
niet zoals we zouden willen. En de vloer
bevalt ons niet. Maar we doen er alles
aan om de zaak aantrekkelijk te hou
den".
Het is nodig vanwege de concurrentie
van de nabijgelegen Stevensbloem. „El
ke vorm van detailhandel in de buurt is
een concurrent",, stelt Juffermans rea
listisch. „Want een gulden kun je maar
één keer uitgeven. En de Stevensbloem
is erg mooi. Over de miljoenen die het
gekost heeft, hoef je niet wakker te lig
gen, die investering komt er altijd uit
voor de belegger. En voor de winkelier
kun je dat bij wijze van spreken op de
rand van de krant uitrekenen. De eerste
drie, vier jaar zal het hem geen sluitende
exploitatie opleveren, hij moet dus een
lange adem hebben".
Lang armoe
Dat wordt beseft. Kees Klerks: „In de
Stevenshof wonen nog veel te weinig
mensen, maar met dat gegeven tob je
met elk nieuw centrum in elke nieuwe
wijk. Zuid-West werd gebouwd in de
rimboe, dat is lang armoe geweest. In de
Kopermolen was dat minder omdat er al
meer huizen stonden; in de Stevens
bloem zal het in het begin weer moeilijk
worden. Hoe mooi het ook is, dat heeft
niets te maken met een trend. Trouwens,
is die er? Het z(jn mode-ontwikkelingen,
maar tenslotte komt het allemaal op het
zelfde neer. Het zijn koopcentra voor
een wijk, waar de winkeliers het van
moeten hebben".
Vijf Meiplein: alles aan de straatkant
heel.
daarom een langgerekt ge-
