Bredero-concem vol barsten en scheuren
Gezonde ledematen geamputeerd om
rompbedrijf veilige toekomst te geven
TERDAG 29 NOVEMBER 1986
EXTRA
PAGINA 23
Op de Amsterdamse effectenbeurs werd vorige
week de handel in aandelen Bredero en
Breevast verboden. Het vermoeden bestond
dat beleggers méér wisten dan officieel
bekend was. Deze voorkennis zou betrekking
hebben op de grote verliezen die het concern
pas enkele dagen later bekendmaakte.
Bredero, Neerlands roemruchtste
projektontwikkelaar, verkeert in
moeilijkheden. Het ooit zo solide bouwbedrijf
maakt moeilijke tijden door.
door Harry Meijer
Eindelijk is de kogel door de kerk.
Ja ruim een maand van onheilspel-
nd stilzwijgen heeft de top van het
Jredero-concern de nfj pende pro
lemen van het concern wereldkun-
lig gemaakt.
Bredero, tot voorheen een symbool
ran degelijkheid en stabiliteit, blijkt
ilotseling in ernstige financiële proble-
nen te zitten. Onverkoopbaar onroe
rend goed en ongewisse bouwavonturen
het verre buitenland hebben de posi-
2 van het concern ondermijnd.
De slechts rode cijfers producerende
Bredero Vast Goed NV is de belangrijk-
»te oorzaak van de huidige malaise.
Breevast moet op eigen benen komen te
»taan. Pogingen daartoe van de bewind
voerders (voor de vastgoedmaatschappij
uitstel van betaling aangevraagd) heb-
ïn tot dusver bitter weinig opgeleverd.^
sn faillissement moet zeker niet wor
ien uitgesloten. Bredero torst als groot-
iandeelhouder de zware ballast van het
inrendabel onroerend goed van Bree-
rast met zich mee.
Tegenvallers
Ook als bouwer blijkt Bredero nu met
sware tegenvallers te kampen. Een scho
enproject in Algerije zorgt voor een mil-
oenenverlies. Met dit verkeerd afgelo-
buitenlandse avontuur schaart Bre-
lero zich in de rij van andere grote
>ouwondernemingen die door interna
tionale activiteiten in de problemen
nen. Volker Stevin, Ballast Nedam,
Boskalis en in mindere mate de Holland-
iche Beton Groep (HBG), die samen met
Bredero de top vijf van de Nederlandse
>oawwereld vormen, boekten in het
buitenland dramatische stroppen. Bos
kalis bijvoorbeeld verslikte zich in een
aijpleidingenproject in Argentinië om-
lat de regering van dat land een slechte
betaler bleek te zijn.
Instabiliteit in het buitenland bete
kent niet zelden bouwen op drijfzand.
Bredero zag in '83 de bouw van negen
woontorens van zestien verdiepingen
uitmonden in een strop van 19 miljoen
doordat de slepende oorlog tussen Irak
:n Iran de vaart uit het project had ge
haald. Beleidsmedewerker Kees Kore
naar van de Bouw- en Houtbond FNV:
("Volker Stevin, Boskalis, Ballast Nedam
(en de Verenigde Bedrijven Bredero zijn
of meer om dezelfde redenen in gro-
jte problemen gekomen. Het gaat in alle
gevallen om onvoorziene stroppen in het
buitenland en meestal ook monsterver
liezen op terreinen die voor deze bedrij
ven gezien hun achtergrond onbekend
(zijn. Voor Volker Stevin en Boskalis wa
ren dit projecten in de energie- en pijp-
lleidingensector, voor Bredero de specu
latieve vastgoedsector".
Dat grote bouwers de afgelopen jaren
ihun heil zijn gaan zoeken in het buiten
land heeft te maken met de stagnerende
bouwmarkt in eigen land. De bouwpro-
duktie daalde van ruim 42 miljard gul
den per jaar in de periode 1977-1979 tot
bijna 35 miljard in de periode 1983-1985.
<Geen enkele sector kon zich aan de
(krimpende markt onttrekken. Het aan
deel van genoemde vijf bedrijven, elk
imet een omzet van meer dan een miïjard
gulden, liep terug. De genoemde con
cerns hebben nog altijd bijna de helft
van de Nederlandse bouwmarkt in han
den.
Bodemloze put
Om de bodemloze put van exploitatie-
en renteverliezen op de prestigieuze on-
roerend-goedprojecten van Breevast
ienigszins te dichten moet Bredero nood
gedwongen gezonde activiteiten van de
hand doen. De Redland Bredero BV bij
voorbeeld, een winstgevende groep on
dernemingen die bouwmaterialen fabri
ceert.
Het onvermijdelijke van ingrijpende
reorganisaties, die synchroon lopen met
onverkwikkelijke geldsores, is dat er
koppen moeten rollen. Het wekt derhal
ve geen verbazing dat ir. A. Feddes,
sinds 1978 de grote roerganger van de
I Verenigde Bedrijven Bredero NV, het
(veld ruimt.
Als opvolger van de roemruchte Jan
de Vries was hij verantwoordelijk voor
|een beleid, dat de afgelopen jaren zorgde
voor een ogenschijnlijk gezonde stabili
teit. De glans van de jaarververslagen
I verhulde echter dat Bredero in versneld
tempo op z'n retour was. De winsten in
de vastgoedsector, tot vorig jaar nog een
(constant gegeven, sloegen dit jaar om in
een denderend verlies.
Alle winstgevende onroerend-goed-
projecten, zoals Hoog Catharijne en het
winkelcentrum de Oosterhof in Rotter
dam-Oost waren van de hand gedaan.
Wat nu resteert is een afgekloven bot,
leen 'ijzeren' voorraad nauwelijks aan de
man te brengen onroerend goed.
I Het meest navrante voorbeeld daar
van is de woningbouw bij de Scheve-
ningse boulevard, gesitueerd in de aan
lokkelijke nabijheid van het Kurhaus.
Flat-appartementen, die ondanks de in
gezakte woningmarkt uit de grond wer
den gestampt en ook nog eens enkele
tonnen moeten opbrengen. Voorzitter
Splinter van de centrale ondernemings
raad praat cynisch over 'a-sociale' wo
ningbouw. De in Scheveningen nering
doende zanger Lee Towers schijnt een
van de weinigen te zijn die een apparte
ment hebben gekocht. De meeste flat
woningen zijn verhuurd, hetgeen veel te
weinig rendement oplevert.
Oogappel
De aftakeling van Breevast komt hard
aan. Het Bredero-concem ging jarenlang
door als een zeer betrouwbaar bedrijf
dat garant stond voor continuïteit. On
der leiding van Jan de Vries, die later in
de publieke schijnwerpers van de RSV-
enquete door zware schaduwen werd
omgeven, werd Bredero de roemrucht
ste projectontwikkelaar van Nederland.
De Vries bouwde een imperium op,
waarvan de skylines van de Scheve-
ningse boulevard en Hoog Catharijne in
Utrecht de contouren bepaalden.
In vakbondskringen werd de daden
drang van de beleidsmakers met arguso
gen gevolgd. Bram Visser, districtsbe
stuurder van de Bouw- en Houtbond
FNV in Utrecht: "De Vries was meer za
kenman dan aannemer. Een echte bluf
fer. Bij dat type mensen is het gevaar
van grootheidswaanzin levensgroot.
Feddes heeft zich volledig met het be
leid van De Vries geïdentificeerd. De
vastgoedpoot was zijn oogappel".
Bredero is van oudsher een traditio
neel aannemers- en bouwbedrijf, dat
werk uitvoert voor derden. Het grote na
deel van een bouwer is de volstrekte af
hankelijkheid van de grillen van op
drachtgevers. Een bouwer bouwt wat
anderen bedenken, hetgeen weinig
ruimte biedt voor een slagvaardig en ex
pansief ondernemerschap.
Om de eigen orderportefeuille te be
voorraden besloot de leiding van Brede
ro in de jaren vijftig zich ook met het
ontwikkelen en financieren van projec
ten bezig te houden. Daartoe werd de
Maatschappij voor Project Ontwikke
ling Empeo opgericht. Bredero werd
dus opdrachtgever van zichzelf.
Hoog Catharijne
Om te voorkomen dat te veel geld in
de ontwikkeling van vastgoedprojecten
ging zitten, werd Bredero Vast Goed
(Breevast) opgericht. Een vennootschap
die werkte met een klein eigen vermo
gen. Breevast leende geld met het vast
goed als zekerheid. Door de creatie van
de aparte vennootschap Breevast kon
den de risico's die aan het ontwikkelen
Grootschaligheid en luxe was troef in de opknapbeurt van de Scheve-
ningse boulevard (de boedel van Zwolsman). Ook hier leek het machtseven
wicht tussen Haags gemeentebestuur en Bredero verstoord ten gunste van
de projektontwikkelaar. (foto gpd>
van projecten vastzitten grotendeels
buiten de deur worden gehouden.
De Bredero-'familie' kon zodoende
complete bouwprojecten van begin tot
het einde uitvoeren. Empeo ontwikkel
de ze in opdracht van Bredero, Bredero
Bouw voerde ze uit en Bredero Vast
Goed zorgde dat ze aan de man werden
gebracht. Met de winst werden nieuwe
projecten op touw gezet.
Het tot een sterk concern uitgegroeide
Bredero haalde in het midden van de ja
ren zestig samen met partner de Friesch-
Groningse Hypotheekbank het contract
voor Hoog Catharijne binnen, het groot
ste reconstructieproject uit de Neder
landse geschiedenis. Bredero kreeg wel
haast een volmacht om het gezicht van
de Utrechtse binnenstad ingrijpend te
veranderen. De wijze waarop het ge
meentebestuur zich aan de ambitieuze
projectontwikkelaar had 'uitgeleverd'
ontlokte in brede kring harde kritiek.
Bredero was onder de critici het sym
bool van arrogante kaalslag en kille be
tonbouw.
In het sociaal-politieke klimaat van de
jaren zestig en zeventig werden project
ontwikkelaars toch al gauw beschouwd
als indringers die met de fijngevoelig
heid van een bulldozer gevestigde socia
le verbanden in stad en wijk uiteenruk
ten, ter meerdere eer en glorie van zich
zelf. De omvang van het concern wak
kerde de verzetsdrang van de buiten
wacht alleen maar aan.
Bouwgigant Bredero kon in de jaren
zeventig heel wat aan. In de tekenka
mers van de beleidsmakers werden
plannen ontworpen die grootschalig
heid als gemeenschappelijk kenmerk
hadden. Voor ruim vijftig miljoen nam
Bredero de Haagse bezittingen over van
de in verval geraakte Exploitatie Maat
schappij Scheveningen (EMS), het vroe
gere imperium van onroerend-goedmag-
naat Zwolsman.
Kurhaus
De boedel van de EMS bestond uit een
groot deel van de Scheveningse boule
vard, met inbegrip van het Kurhaus en
de Pier. Bredero zou er samen met zijn
consortiumgenoten iets moois van ma
ken. Het vroeger zo bruisende Kurhaus
met zijn Kurzaal en Kurhauscabaret
waar beroemdheden uit de wereld optra
den werd inderdaad schitterend opge
knapt. Aan de landzijde werd de trots
van Scheveningen echter weggestopt
achter schelpvormige stapelcomplexen
van winkels, horeca-etablissementen en
kantoren. En verder is vooral grootscha
ligheid en luxe troef op de 12 hectaren
badplaatsgrond. Dit tot grote ergernis
van delen van de Scheveningse bevol
king, die bij de beoordeling van de ont
wikkelingen vooral de menselijke klein
schaligheid van vroeger als vergelijken
de maatstaf kozen.
Ook in het geval van Scheveningen
leek het machtsevenwicht tussen Haags
gemeentebestuur en Bredero verstoord
ten gunste van de projectontwikkelaar.
Een pienter raadslid kwam in 1980 tot de
ontdekking dat in de bouwplannen ne
gentigduizend kubieke meter woning
bouw waren verdwenen. Bredero zou de
ruimte gebruikt hebben voor horecaves-
tigingen, winkels en kantoren.
Naar het voorbeeld van Hoog Catharij-
Luchtopname van Hoog Catharijne in Utrecht. Bredero i
Utrechtse binnenstad ingrijpend te veranderen.
welhaast een volmacht om het gezicht van de
(foto anp)
ne werden in het buitenland ambitieuze
stadsdeelcentra ontwikkeld. Eén daar
van, in het Westduitse Hannover, be
hoort nog steeds tot de onverkoopbare
voorraad onroerend goed van Breevast.
Er zitten inmiddels wel vele miljoenen
guldens in.
Bredero at zich behoorlijk dik. Ver
schillende bedrijven en bedrijfjes in bin
nen- en buitenland werden ingelijfd. Wie
Bredero zegt, heeft het over een concern
met vier 'divisies' (Uitvoering, Fabrica
ge, Vastgoed, Pijpbekleding), die hun
grijparmen over de hele wereld uitstrek
ken. Een concern met ruim vierduizend
werknemers en een omzet van bijna an
derhalf miljard gulden, waarvan 56 pro
cent uit het buitenland komt.
Verziekte sfeer
Eind jaren zeventig, begin jaren tach
tig kwam de klad in het 'koninkrijk' van
Bredero. De bouwwereld kreeg de klap
pen van de recessie. In de periode 1978-
1984 liep het aantal bouwbedrijven terug
van 21.700 tot 18.800. De koek was te
klein voor zoveel aannemerijen. Het ge
vecht om de kruimels ging gepaard met
een verziekte sfeer op de markt: bouw
projecten werden aangenomen met in
gecalculeerd verlies - alleen om maar
wat om handen te hebben - en het so
ciaal beleid werd in de bouw de sluitpost
van de begroting.
De omzetten van de grote bedrijven
liepen naar verhouding het sterkst te
rug. De cijfers van de grote vijf spreken
boekdelen. De omzet van de Holland-
sche Beton Groep kelderde in de perio
de 1982-'85 met 284 miljoen gulden. Vol
ker Stevin ging in dezelfde periode ruim
één miljard achteruit, Boskalis bijna
twee miljard. De omzet van Ballast Ne
dam liep ruim een half miljard terug.
Bredero, vijfde in grootte, boekte 121
miljoen minder omzet. De kleinere aan
nemerijen boerden beter, hetgeen mede
te maken had met het feit dat de projec
ten kleiner werden. Ook het werk veran
derde: van nieuwbouw kwam het accent
te liggen op vernieuwbouw en onder
houd. In de fabricage-sectoren van Bre
dero moesten pijnlijke reorganisaties
worden doorgevoerd.
"Er is in de bouw een harde sanering
gaande. De winstmarges blijven voorlo
pig onder sterke druk staan. Grote con
cerns, die hoge vaste kosten hebben,
moeten gigantische omzetten halen om
enige winst te maken", aldus directeur
drs. A. P. Buur van het Economisch In
stituut voor de Bouwnijverheid in Am
sterdam.
Dat de grote bouwers in de verdruk
king zitten, bewijzen de ontwikkelingen
bij Wilma International nog eens. On
langs werd bekend dat de grootste wo
ningbouwer van Nederland het hoofd
kantoor in Utrecht gaat sluiten.
Dieptepunt
Dramatisch voor een bedrijf als Brede
ro was de malaise in de onroerend-goed-
sector, waarin heel wat geld was belegd.
Deze sector kende rond 1981 een abso
luut dieptepunt. De prijzen daalden met
sneltreinvaart.
Het onder de vroegere topman Jan de
Vries tot wasdom gekomen Bredero-mo-
del (projectontwikkeling, bouwen en
vastgoedbeheer onder één dak) kraakte
in zijn voegen. Zo'n model is ideaal om
in tijden van economische voorspoed de
bouwmarkt te ontginnen. Keiharde
voorwaarde is dat het ontwikkelde on
roerend goed vlot van de hand wordt ge
daan. Anders gaat de vaart eruit en doet
de achteruitgang versneld zijn intrede,
zeker omdat er steeds wordt gewerkt
met een klein eigen vermogen.
Nadat de vastgoedmarkt was ingezakt,
wist Bredero de ergste klappen op te
vangen door.de verkoop van goudgeran
de projecten. Op die manier bleef Bree
vast in de periode 1980-1985 op de been.
De portefeuille met bezittingen, ooit een
waarde vertegenwoordigend van ander
half miljard, kromp aanzienlijk. Uitein
delijk bleef een zeer moeilijk te verko
pen voorraad onroerend goed over van
600 miljoen gulden.
Grootaandeelhouder Bredero moet
gezonde ledematen gaan amputeren (zo
als de winstgevende deelneming in de
Redland Bredero BV) om het rompbe
drijf een veilige toekomst te geven. „Het
ligt voor de hand dat je eerst je deelne
mingen van de hand doet. Het eigen be
drijf is je eerste verantwoordelijkheid",
aldus Bredero-topman ir A. Feddes vori
ge week op een persconferentie in het
sjieke Amstelhotel in Amsterdam.
Weerbericht
De top van het concern ziet de toe
komst met ingehouden optimisme tege
moet. Ook al gaat dochter Breevast fail
liet. Het verlies dat dit jaar genomen
wordt, is genoeg om het 'ergste' op te
kunnen vangen. Volgend jaar zal de zon
alweer aan de horizon schijnen, zo luid
de het weerbericht dat door de bestuur
ders werd voorgedragen.
De vakbonden zfjn minder optimis
tisch. Bram Visser van de Bouw- en
Houtbond FNV: "Hoe kun je in 's he
melsnaam een bedrijf in stand houden
wanneer je projecten die geld in het
laatje brengen verkoopt ten behoeve van
activiteiten waar geld naartoe moet".
