zijn ook
mensen,
net ais
de paus'
Menno Smitsloo
en de
verovering
van Leiden
'Iedereen
gelukkig
maken, dat
kan niet
ZATERDAG 25 JULI 1981
Vorige week een jaar geleden viel
hij in Leiden met de deur in huis.
De hoeden en petten, waarmee
middenstander Rippe al ver voor
de oorlog nering deed op het uit
gelezen vestigingspunt Bree-
straat/Koornbrugsteeg, maakten
plaats voor een eigentijdse
kantoorinrichting van het bij
jonge managers populaire merk
"Exquis". Strak witte lamellen
en een uithangbord in blauw/wit
markeerden de nieuwe bestem
ming. Dominant in zijn "huis
stijl": een uit tientallen puntjes
opgebouwde, ietwat voorover
gebogen man met een papier in
zijn hand. als gold het hier een
instituut voor zelfstudie. Een pa
gina-grote advertentie hielp dat
misverstand uit de wereld.
Hoe ik het in mijn hoofd haal om
nu xx>or mijzelf te beginnen? Nou,
dat zit zo: De samenleving wordt
steeds ingewikkelder. Aan het za
kendoen rondom bedrijfspanden
komen steeds meer haken en ogen
te zitten. Het kopen, verkopen,
huren en i^erhuren van bedrijfs
panden heeft voor elke onderne
mer vergaande consequenties.
Het is de hoogste tijd dat eigena
ren en gebruikers kunnen be
schikken over echte specialisten
op de markt voor bedrijfspan
den. Zo'n specialist ben ik.
Rond de jaarwisseling volgde weer
zo'n boodschap, zo mogelijk nog
meer vastberaden van toonzet
ting.
In afwachting van betere tijden
hebben heel wat ondernemers
hun beleid op een laag pitje ge
zet. Maar betere tijden komen
niet, die moet je maken. En dat
lukt natuurlijk niet als iedereen
het bijltje er bij neer gooit Wij
hebben het zelf ervaren toen we
dit jaar met ons bedrijf begon
nen. Pas toch op. hoorden we van
alle kanten Maar moet een
goed plan in de ijskast omdat een
paar angsthazen elkaar een cri
sistijd zitten aan te pratenNiks
ervan. En het resultaat onder
aan deze advertentie ziet u zaken
die wij allemaal niet hadden ge
daan. als we onze plannen had
den laten schieten
Menno Smitsloo, krap dertig, kan
in menig opzicht het toonbeeld
worden genoemd van een onder
nemer met lef. Geboren in Sehe-
vcningen. waar hij als MULO-
leerling m zijn vrije tijd oberde
aan de boulevard Doorliep de
MEAO in Leiden en maakte die
tijd ook nuttig met een handeltje
in tweedehands auto's Via het
kantoor van Mens kwam hij in
aanraking met de makelaardij.
Zat daar twee jaar in de huizen
en zette toen een bednjfsmake-
laardij op. die hij nog eens twee
jaar als directeur bestierde Zag
het "gat" in de markt in de Leid-
se regio en dook er in.
Een goeie greep. Leeggekomen
panden op tal van vitale plaatsen
in alleen al de Leidse binnen
stad. verwisselde de afgelopen
periode via zijn kantoor van eige
naar of huurder.
"Een frisse jonge vent, met veel
kennis van grondzaken. Een aan
winst voor de stad", zo vindt de
voorzitter van het Leids City
Centrum Van Egmond. die hem
prompt in zijn bestuur haalde.
Een goed lopend bedrgf, een com
fortable woning m een Noord-
wijkse bungalowwijk en een ste
vige Mercedes voor het zakenbe-
zoek: Wie gaat het beter''
De Nederlandse Bond van Ma
kelaars zegt: bedrijfsmake-
laardij is voor tachtig pro
cent hetzelfde als gewone
makelaardij. Jij bent de eni
ge van hun veertienhonderd
leden die zich alleen met
commercieel onroerend
goed bezighoudt.
"Ze weten daar wel anders.
Hoor eens: ik heb geen be
hoefte om me te gaan afzet
ten tegen anderen, maar hier
zit echt meer diepgang in.
Hoe moet ik dat uitleggen? Ik
werk voor een winkelier, een
fabrikant, een dienstverle
nend bedrijf, horeca, ga maar
door. Dat is steeds een ande
re problematiek en daar moet
jij je in kunnen verplaatsen.
Neem alleen maar de taxatie.
Daarbij gaat het echt niet al
leen om het pand, maar ook
om de vraag: wat kan ik er
mee? Je bent veel meer een
adviseur voor je klanten".
'Toen ik net bezig was, had ik
daar wel eens moeite mee. Je
komt ergens binnen en je
kunt gewoon je mond niet
houden. Je komt met com
mentaar over hoe zo'n bedrijf
werkt. En dan blijkt op een
gegeven moment dat dat nog
aanslaat ook. Daar sta je dan
van te kijken. Je bent jong en
dan denk je: die man zit veer
tig jaar in dat vak en dat die
dat nou zelf niet ziet. Maar
dat geldt voor iedere buiten
staander. Het is ook mijn
hobby. Ik verdiep me graag
in zo'n bedrijf. Dat is steeds
een nieuw probleem. Wat wil
de eigenaar? wat wil het ko-
perspubliek? Wat mag wel en
wat mag niet van de gemeen
te? Je maakt compromissen.
Hoe doe je dat op een manier
die toch de meeste partijen
gelukkig maakt. Want be
grijp me goed: je kunt nooit
alle partijen gelukkig ma
ken".
Dat lijkt me in jouw geval he
lemaal moeilijk, want jij
werkt nogal eens voor koper
en verkoper tegelijk. Jij re
kent dan de omstreden dub
bele courtage.
"Er zijn verhalen waarin ik dat
totaal niet te verdedigen
vind. Nee, ik weet niet zo
gauw voorbeelden. Kijk: be
drijven zijn natuurlijk niet
achterlijk. Die weten heus
wel wat ze doen. Als ik voor
twee partijen werk, dan zeg
ik dat er bij en is aan de be
trokkenen de keus om wel of
niet door te gaan. Maar in
mijn sector kan dat heel voor
delig zijn. Ik overzie zowel
vraag als aanbod. Het maat
kostuum, het jasje dat een be
drijf zo kan aantrekken, dat is
dus dun gezaaid. Je moet al
tijd compromissen maken.
Aftasten wat de mogelijkhe
den zijn. Dat pasklaar maken,
dat kan zelfs beter als je bei
de partijen vertegenwoor
digd. Over die dubbele cour
tage is een hoop gediscus
sieerd en dat vind ik best.
Maar ik zie ook de voordelen
voor de klant. Het is toch lo
gisch. Als je voor twee kan
ten tegelijk werkt, loop je
veel harder. Dan investeer jc
er gewoon meer in. Die extra
inspanning kun je dan ook
verantwoorden, gezien de be
loning".
Selecteer je, laat je wel eens
een opdracht schieten?
"Ja natuurlijk. Een damesmo
dezaak selecteert ook, die
brengt ook niet alles wat er
öp dat gebied te koop is. Dat
is nou niet om de arrogante
bal uit te hangen, maar ik kan
niet achter elk verhaal gaan
aan hollen. Je zit bijvoor
beeld met de prijs Ik moet er
wel in geloven. Kijk ik ben
niet heilig. Ik neem wel eens
wat terug op een prijs die ik
stel, maar je moet er in kun
nen geloven. Het is verdu
veld belangrijk dat je samen
weet waar je aan begint. Als
je niet een beetje op één lijn
kunt komen, moet je er niet
aan beginnen"
Je kunt signaleren dat een be
langrijk deel van de verko
pen en verhuringen van be
drijfspanden via jou loopt.
Jij drukt jouw stempel op de
prijzen van bedrijfspanden
hier in Leiden.
"Wat is een stempel drukken.
Wat bedoel je daarmee"?
Door
Ton van Brussel
Ik bedoel: Als Smitsloo zegt
het is ƒ450.000, dan is het
misschien hooguit 475^000
of 425.000, maar geen
550.000.
"Als je het zo bedoelt, is het wel
waar ja. Als ik word inge
huurd, moet ik het waar kun
nen maken. Er loopt altijd
wel een of andere gek rond.
maar dat verhaal gaat niet op
Of hij moet het in zijn achter
zak hebben. Maar wie dat be
drag in zijn achterzak heeft,
weet wel beter. De koper is
veel te veel beschermd tegen
trucs. Er moet op een gege
ven moment ook nog een
bank zijn die er in gelooft
nietwaar Die hebben ook
hun taxateurs. Als ik een
prijs geef, sta ik, daar achter
We komen godzijdank ook
meestal wel op die lijn uit Ik
heb geen zin om met lucht
kastelen bezig te zijn'
"Als ik iets in de verkoop heb
en ik krijg een koper die te
gen de prijs zit aan te hikken
en de verkoper blijft hangen
op een prijs die ik ook te
hoog vind. dan ben ik er toe
in staat om ruzie met mijn
verkoper te maken. Nou ja.
ruzie, dat is misschien wat te
sterk gezegd. Maar in elk ge
val zal ik hem zwaar probe
ren te overtuigen van het reë
le. Als ik er niet met hem uit
kom, dan kan ik afhaken. Als
een goeie prijs geweigerd
wordt, verdom ik het".
Komen ze dan nog wel eens te
rug?
'Dat is raar ja, dat is wel ge
beurd. Ik merk het vaak dat
iemand het op prijs stelt en
dan denk ik wel eens: wat
heb ik er eigenlijk emotio
neel ingestoken? Dan denk
je: ik stond er wel voor hon
derd procent achter, maar die
zie ik nooit meer. Later blijkt
dan dat ze dat juist op prijs
hebben gesteld, datje voor je
zaak staat. Dat is dan wel een
stukje voldoening. Voor de
een zit ik te laag. de ander
vind hét te hoog. Weet je wat
het met die prijzen is, dat heb
ik wel geleerd in de praktijk
als jc te hoog begint, kom je
bijna altijd te laag uit".
Je hebt het gehad over paskla
re oplossingen maken voor
je klanten. Was de vestiging
van Aldi op de Garcnmarkt
zo'n pasklare oplossing. Nie
mand wist van iets, die win
kel was er opeens, een aar
dig voorbeeld van een ge
slaagde order? De gemeente
en de buurtwinkels waren er
niet zo gelukkig mee?
Ik weet niet of dat nu het
voorbeeld is. Het is goed ge
lukt daar ja. de betrokkenen
zijn er wijzer van geworden.
De gemeente zou het er dan
moeilijk mee hebben. Ik weet
niet of dat voor alle wethou
ders geldt. Daar ben ik hele
maal nog zo zeker niet van.
Dit soort winkels, met een
parkeerterrein er voor lokken
wel mensen naar je binnen
stad toe. Ze kunnen helemaal
niet zoveel kwaad als ieder
een denkt. Aan die hele zaak
was niks illegaals, laten we
elkaar goed begrijpen. Ik heb
ook mijn normen".
Wat zijn die dan?
"Wat zijn die dan, ja. jée. Weet
je, ik ben hier nog kort bezig.
Te kort voor sommige men
sen om al aan je gewend te
zijn Een gemeente gaat nu zo
langzamerhand een beetje
zien wat je doet. Zien wie je
bent. Dat je een echte vent
bent en geen nagemaakte,
dat je met een vrij integer
verhaal bezig bent. Alleen,
dat je wel je eigen normen be
paalt. Voor die normen zul je
op een gegeven moment ook
terecht staan Ik bedoel niet
in de hemel of zo, maar ge
woon in de maatschappij.
Het publieke oordeel, dat
wordt toch wel over je ge
veld. Dat is niet één mens of
één gemeente die dat bepaalt,
dat is de maatschappij in zijn
totaal Die slokt je op of
spuugt je uit. Daar ben jezelf
verantwoordelijk voor, hoe je
dat doseert".
Maar hoe kom je dan aan die
normen. Wie bepaalt dan
wat kan en wat niet kan?
"Dat doe ik toch zelf Je hebt
een idee van wat maatschap
pelijk wel en niet aanvaard
baar is Die courtage, als dat
niet meer tweezijdig bere
kend mag worden stop ik er
mee- Het is ook geen huisre
gel, maar het komt wel voor
dat het gebeurt Dat geval
van de Aldi-markt. Ik zeg dat
het goed is voor de binnen
stad, maar ik weet bijvoor
m
t Smitóloo, met op de achtergrond een schilderij van zijn hand:
"Het is natuurlijk niks hè" (Toto-. Dtrk Ketting)
Twintig, éénentwintig
was ik, toen ben ik be
gonnen met pandjes te
kopen, op te knappen
en te verhuren. In den
Den Haag en Leiden.
Daar zag ik het op den
duur toch niet in zitten.
Ik vond het wel leuk,
want je kon wat vermo
gen kweken en dat gaf
een zekere marge om
andere activiteiten te
beginnen. Ruimte tot
creativiteit. Maar het
gaf een hoop zorgen. Je
hele ziel en zaligheid
zat er in, zowel finan
cieel als geestelijk. Het
commerciële trok me al
heel lang. Financiële
pagina's in de kranten
lezen, dat deed ik
graag. Als het tenmin
ste over een beetje
praktische zaken ging
hè".
Auto's verkopen, huizen ko
pen en verhuren, de make
laardij. Het heeft allemaal
hetzelfde element in zich
van vluchtigheid, van snelle
handel. Is dat het leuke?
"Nee, nee dat is het niet. Die
auto's, dat was op kleine
schaal hoor en dat waren alle
maal kevertjes. Ik geloof in
trouw aan iets. Die studen
tenhuizen, dat is ook geen
snelle handel geweest, want
die heb ik nog. De sport voor
mij is toch veel meer de kwa
liteit van iets die je moet blij
ven waarmaken. Dat kan niet
met snelle handel. Ik ben
honderd procent gespeciali
seerd in commercieel onroe
rend goed. Dat is ook wat ik
voor de toekomst zie. Hier zit
veel meer diepgang in, veel
meer uitdaging".
Waarom Leiden?
"Leiden is een stevige gemeen
te, met een flink verzorgings
gebied. Zoiets speelt door je
hoofd en waarom je het dan
uiteindelijk in die stad gaat
doen, dat weet ik niet. Een
behoefte valt in onze markt
nooit precies vast te stellen.
Ik had een goed salaris, ;k
dacht mee in het beleid, maar
het bloed kruipt toch waar
het niet gaan kan. Als je dan
ergens pijn van in je buik
moet hebben, de zorg en de
spanning hebt, dan kun je het
beter in eigen hand nemen.
Dat zinnetje komt voor mij
steeds terug. Pijn in je buik
van jezelf is beter dan van
een ander. Oké dat is een
open deur, maar wat wou je
dan? Het zijn allemaal open
deuren het hele leven".
Die pijn in je buik, is dat voor
jou ondernemen? Je begon
in een afbrokkelende markt.
"Zoals ik het ervaar wel ja. Je
ziet het kostenaspect. Je weet
wat er moet gebeuren. Maar
als ik zou weten dat het de
komende tien jaar rot gaat,
moet ik dan tien jaar met zo'n
koker gaan rondlopen? Dat
zie ik niet alleen voor onder
nemen zo. Dat geldt voor al-
les. Ik heb geen zin om mij
door een ander chagrijn te la
ten aanpraten. Ik heb nou
een maal de behoefte om me
iedere keer waar te maken.
Dat is voor mij het aantrekke
lijke van de bedrijfsmake-.
laardij boven de woonhuizen.
Dat ik een stukje ontwikke
ling kan doen, fiscaal in een
verhaal kan duiken, juridsch,
met bestemmingsplannen
bezig zijn. Het mooie aan dit
vak is die combinatie van fac
toren. die je elk op je eigen
manier' kunt invullen"
beeld dat lang niet iedereen
in het Leids City Centrum
daar zo over denkt Je houdt
toch mensen die altijd ieder
een gelukkig willen. Dat ie
dereen gelukkig maken, dat
maakt een hoop kapot. Dat
kan niet. je moet kiezen. Als
ik nou moet kiezen tussen
een ondernemer te vriend
houden of de gemeente enzo
voorts, dan mag iedereen
toch lekker in mijn knollen
tuin komen. Dat is toch zo.
Zo kun je toch niet werken.
Je bent toch niet op je eigen
vernietiging uit?"
Panden leeg opleveren, kun jij
daar voor zorgen?
"Mensen eruit zetten bedoel je?
Nee. daar begin ik niet aan
Dat vind ik onterecht. Men
sen hebben recht op een stek,
dat is gelukkig steeds meer
een beschermde zaak. Dat zit
niet in mijn pakket. Ik ben
geen Pietje Maffia. Netjes op
lossen? Als jij tegen mij zegt:
ik wil een pand kopen, kan ik
dat leeg opgeleverd krijgen,
dan zou ik zeggen oké, ik zal
kijken wat er te doen valt. Ik
wil best met de gebruikers
gaan praten. Kijken of ze op
een bepaalde basis willen
verhuizen. Maar onder geen
beding zal ik ze onder druk
zetten. Voorzover ik weet
hebben we die vraag hier ook
nog niet gehad.
"Kijk, het komt misschien alle
maal een beetje keurig over.
Een makelaar is ook een
mens. net als de paus. Ik ben
geen heilige, maar ik zit niet
in de snelle handel. Ik ben
hier in de stad gekomen, niet
voor een blauwe maandag,
maar omdat ik hier iets wil
opbouwen. De hele manier
waarop we ons gepresen
teerd hebben, dat is niet voor
een eendagsvlieg. We bou
wen het rustig op Ik heb er
medewerkers bij. Ik bepaal
natuurlijk het management.
Maar dit is een individueel
vak en mijn mensen moeten
in vrijheid kunnen werken.
Oké misschien krijg ik dan
toch weer pijn in mijn buik
van een ander. Je raakt een
bepaalde controle kwijt.
Maar je let er wel op wie je
binnenhaalt. Iedere barrière
die je inbouwt, omdat je niet
iets aan een ander kan overla
ten, die houdt een rem in
voor jezelf, daar hen ik van
overtuigd."
Leiden is nog niet veroverd?
"Zeker niet. We zijn een jaar be
zig. We gaan nu waarschijn
lijk ook wat voor de gemeen
te doen. Er komt meer taxa-
tiewerk van de banken En
pin me vooral niet vast op
Leiden, want we werken ook
in de regio. Er valt nog een
hoop te doen Die advi-rtrn-
ties van mu. die zijn mis
schien arrogant gesteld, maar
ik sta er dan wel voor drie
honderd procent achter Ik
kan het waarmaken. Dat
weet ik, maar dat hoeven an
deren niet voor zoete koek
aan te nemen. Dat moetje be
wijzen. Dat is de uitdaging en
dat is het aardige Jij vroeg
me net over dat schilderij aan
de muur he (aan de wand
hangt een niet onaardig ab
stract in blauw-wit red.) Dat
vind ik dan leuk om te doen.
"Die advertentie
is misschien
arrogant, maar
ik kan het
wel waarmaken
Om me daarin te uiten, een
beetje af te reageren Maar
het is natuurlijk niks hè".
Als ik zou zeggen, ik vind het
prachtig, wat moet het kos
ten?
"Dat is toch anders dan mijn
werk. Dat makelen »s waar
maken, zo'n schilderij, dat
betekent verder niets Het is
ook het enige dat min of meer
publiek is opgehangen Dat is
gewoon vrije tijd En bootje
abstract. Of vind jg het echt
