Projectontwikkelaars
steeds og 9t vinketouw
Gemeente moet knopen doorhakken
Ambitieuze plannen met
en rond Camera-bioscoop
Complete plannen voor Stevenshofpolder klaar...
Reconstructie hoek Hogewoerd-
Levendaal Leiden
LEIDEN - De firma Noorlander
heeft een ambitieus bouwplan
ontwikkeld voor de St. Joris-
steeg. Nieuwe woningen, win
kels, een parkeergarage en een
nieuwe Camera-bioscoop zou
den op deze plaats kunnen verrij
zen. De schets geeft een indruk
van de groots opgezette nieuw
bouw.
De hoek Hogewoerd speelt niet al
leen in het brein van Noorlander
een rol. Ook de eigenaar van Ca
mera, de heer R. Uges, heeft grote
plannen met "zijn" hoek. Drie
bioscoopzalen, een "cinecafé",
een terrasje en een fotogalerij, dat
zijn de plannen die Uges bij de
afdeling bouw- en woningtoe
zicht van de gemeente heeft in
gediend.
Wanneer één en ander van de grond
zal komen, kon de heer Uges (te
vens eigenaar van het Luxor-
theater aan de Stationsweg en
De hoek Hogewoerd -St. Joris-
steeg-Levendaal, zoals die er in de
toekomst uit kan gaan zien. Op de
voorgrond (met terras) bioscoop
Camera.
enkele theaters in Den Haag) nog
niet mededelen. "Dat hangt van
de ambtenaren op het stadhuis af.
Ze staan er niet onwelwillend te
genover, maar er wordt nog niet
veel haast gemaakt".
Het pandje naast Camera vormt
eveneens een probleem. Dat is
namelijk nodig voor de uitbrei
ding van het theater. De Stichting
Leidse Studentenhuisvesting
(SLS) heeft het in haar bezit. En
de vraag is nu of deze stichting
het aan de heer Uges wil verko
pen. Deze verwacht echter niet al
te veel moeilijkheden. Dus het
wachten is nu op goedkeuring
van bouw- en woningtoezicht
voordat Camera en het ernaast
gelegen pandje kunnen worden
gesloopt.
Een waar filmparadijs moet er dan
uit de grond verrijzen, waarin
naast de gewone bioscoopfilms,
de films uit het alternatieve cir
cuit en filmliga's aan bod zullen
komen. "De studentenfilmliga
bijvoorbeeld", aldus Uges. "Op
het ogenblik geeft deze liga nog
op maandagavond voorstellin
gen in het Luxor-theater. "Maar
die zouden dan in een van de zaal
tjes van Camera kunnen komen".
De grote zaal van het theater,
waarin de gewone films zullen
worden vertoond, zal worden
uitgerust met het zogenaamde
Dolby-geluidssysteem. De in
gang van de theaters zal worden
opgefleurd met een permanente
tentoonstelling van foto's en
filmkunst. Een terrasje aan de St.
Jorissteeg en een café binnen het
gebouw moeten het theater de
gehele dag toegankelijk maken
voor het publiek.
Enige tijd geleden was er sprake
van een eveneens grootscheepse
verbouwing van het Luxor-thea
ter. Het enorme balkon van dit
gebouw aan de Stationsweg zou
tot tweede theatertje worden
verbouwd, waarin ook de wat
minder gangbare films zouden
kunnen worden vertoond. "Dat
gaat nu niet door. We gaan Luxor,
vermoedelijk in juni, wel ver
bouwen. Aanpassen aan de tijd.
Nieuwe stoelen erin en schilde
ren. Maar het kleine zaaltje van
Camera houden we voor de alter
natieve films", aldus Uges.
Waarmee het vermoeden wordt
bevestigd dat de plannen met
Camera niet alléén maar van pa
pier zijn.
LEIDEN - Ze staan bekend
als de jongens van het
grote geld die meedogen
loos omspringen met de
stad en haar inwoners. Ze
worden de speculanten
van de jaren zeventig ge
noemd die er op uit zijn
om zo snel en zoveel mo
gelijk geld te verdienen:
de projectontwikkelaars.
Het is een duidelijke zaak dat pro-
jectontwikkelaars geen beste
naam hebben. Hun handelwijze
wordt veelal in verband gebracht
met speculatie, met verkrotting
in van de oude binnenstad, inti
midatie van bewoners en ver
paupering van fraaie monumen
tale panden. Het is onjuist om alle
grote bouwmaatschappijen over
één kam te scheren, maar voor
een aantal geldt zeker dat ze de
naam hebben gekregen die ze
verdienen.
In de gemeente Leiden trachten
projectontwikkelaars of grote
bouwmaatschappijen ook gere
geld hun slag te slaan. In het be
gin van de jaren zestig richtte
men zich nog voornamelijk op
nieuwe stadswijken maar door de
verslechtering van de bouw
markt is ook de belangstelling
voor de binnenstad toegenomen.
Verscheidene grote fabrieks
complexen in de binnenstad zijn
voor de neus van de gemeente
weggekocht en maken plaats
voor peperdure woningen.
Hoe gaan projectontwikkelaars
precies te werk en hoe verdienen
ze hun geld? Het begint altijd met
het kopen van grond. Soms in
overleg met de gemeente, maar
meestal niet. De bedragen die
met deze verkopen zijn gemoeid,
zijn overigens niet kinderachtig.
Voor een behoorlijk fabriekster
rein moet vandaag de dag zo'n
drie mihoen gulden worden
neergeteld. Particuliere onder
nemingen kunnen meestal meer
geld betalen dan de gemeente.
Na het verwerven van de grond
wordt een plan gemaakt veelal
voor de bouw van dure apparte
menten. Dat gebeurt bijvoor
beeld op het terrein van de voor
malige Leidse Broodfabriek waar
projectontwikkelaar Kavel bv
zo'n vijftig dure vrije sector wo
ningen wil bouwen. Het gebeurt
ook wel dat na de sloop van de
oude bebouwing een plan wordt
gemaakt waarna vervolgens de
hele handel (grond en plan) wordt
doorverkocht. De projectont
wikkelaar die één en ander van de
hand doet gaat, dan in elk geval
met een flinke verkoopwinst
strijken.
Dat laatste is bijvoorbeeld gebeurd
in de wijk Noordvest waar ex
ploitatiemaatschappij Rijnland
se (Corswagen) de Zoutkeet en
het gebouw van de Technische
Unie, aan de Oude Singel, met de
grond gelijk maakte. Project
ontwikkelaar Corswagen ver
kocht vervolgens (enkele maan
den geleden) grond en een bouw
plan aan de ontwikkelingsmaat
schappij Banero, naar mag wor
den aangenomen met een be
hoorlijke winst. Of er nu nog be
taalbare woningen kunnen wor
den gebouwd is de vraag, want
ook voor Banero geldt de kosten
van de investering moeten er uit
komen.
Een ander voorbeeld van hoe grond
van hand tot hand kan gaan is het
LEIDEN
breekt9
Tien jaar later is "Leiden in herstel"
het motto van het Leids gemeentebe
stuur. Pogingen om het proces van
aftakeling te stuiten lopen als een
rode draad door de stad heen. Wordt
de Leidse binnenstad weer leefbaar
of is Leiden nog steeds in last? Het
antwoord op die vraag geeft een serie
den te maken heeft.
In de zeventiende eeuw wa
Amsterdam de grootste e
ste stad van Nederland. Drie
later zit Leiden met de erfenis van de
rijke geschiedenis: de op één na
grootste binnenstad van ons land.
Verkrotte woonbuurten, haveloos
uitziende open plekken en vervallen
monumenten bepalen in belangrijke
mate het gezicht van die binnenstad.
Leiden is schrikbarend in verval!
Rotogravureterrein aan het
Noordeinde. In 1973 nog voor
900.000 gulden verhandeld en in
1976 verworven door de West-
land-Utrecht Projectontwikke
ling BV voor 2,6 miljoen gulden.
De Westland-Utrecht bouwt er
nu 76, merendeels peperdure,
woningen.
Bekend, of liever gezegd berucht in
gemeentekringen zijn in Leiden
ook de aankopen van de firma De
Bolster. Een voorbeeld uit 1977
hoe deze aannemer de gemeente
voor schut zette: op de hoek van
de Van der Werfstraat en de Lege
Werfsteeg zouden volgens de af
spraken negen woningen in de
premiekoopsector worden ge
bouwd. Betaalbare koopwonin
gen dus. Later bood De Bolster
de woningen te koop aan in de
veel duurdere vrije sector. Wo
ningen die in de premiesector
maximaal 117.000 gulden zouden
kosten moesten toen ruim twee
ton opbrengen. Pijnlijke ervarin
gen zijn er ook met bouwmaat
schappij Bakker en Noorlander
Bouw BV.
Het komt er in het kort op neer dat
dat projectontwikkelaars er altijd
als de kippen bij zijn zodra zich
ergens ontwikkelingen voor
doen. Projectontwikkelaar Wil-
ma, één van de grootste in het
land, en Noorlander Bouw heb
ben zelfs al een volledig plan in
huis voor de bebouwing van de
Stevenshofjespolder. Ze zorgen
voor bouwplannen, voor het
bouwrijp maken van de grond en
voor de financiering. De gemeen
te hoeft alleen nog maar ja te
knikken.
Het zijn dus handige jongens die
weten wat er omgaat en die goed
op de hoogte zijn van de mazen in
de wet. Ze weten alles van ge
meentelijke verordeningen, van
structuurplannen en bestem
mingsplannen en van elke denk
bare beroepsprocedure. De ge
meente heeft vaak onvoldoende
ervaring en deskundigheid om
daartegen opgewassen te zijn.
Reden waarom de toenmalige
minister van binnenlandse zaken
De Gaay Fortman voorstelde om
afspraken en contracten tussen
speelbal i
de gemeente en projectontwik
kelaars te laten controleren door
Gedeputeerde Staten. Een voor
stel dat door de huidige minister
Wiegel weer op de lange baan is
geschoven. Projectontwikke
laars mogen dus hun gang blijven
gaan.
Het is wel duidelijk dat Leidse wo
ningzoekenden de dupe zijn van
genoemde praktijken. Project
ontwikkelaars zijn over het al
gemeen weinig geinteresseerd in
sociale woningbouw. Bovendien
staat hun handel en wandel het
voeren van een goed stadsver
nieuwingsbeleid, door de ge
meente, in de weg. Het grootste
probleem is dat de gemeente
slechts over gebrekkige
machtsmiddelen beschikt om
ongewenste bouwplannen tegen
te houden.
Het PvdA-raadslid Marie-Anne
Koning zegt daarover "De ge
meente is vaak in de wielen gere
den, maar het is vandaag de dag
gelukkig niet meer zo als in het
begin van de jaren zeventig toen
slimme projectontwikkelaars
maar konden doen en laten wat ze
wilden. Tien jaar geleden was de
binnenstad nog onbeschermd en
hebben projectontwikkelaren
hun slag geslagen. Toen hadden
ze allemaal een grote bek. Dat is
nu anders. Via bestemmings
plannen en het structuurplan
voor de binnenstad heeft de ge
meente een halt kunnen toeroe
pen aan de wildgroei van plan
ontwikkeling. Daarom moet er
ook haast worden gezet achter
het maken van bestemmings
plannen, anders is de wijk die het
laatst aan de beurt is de klos. Zo
lang de grondpolitiek en het
voorkeursrecht voor gemeenten
niet is geregeld, is blijft het nu
eenmaal roeien met de riemen die
je hebt".
Van samenwerking met project
ontwikkelaars wil het PvdA-
raadslid niets weten. Over de
Stevenshofjespolder zegt ze heel
beslist "Zolang de PvdA in het
college zit zie ik niet gebeuren dat
projectontwikkelaars daar een
kans krijgen".
JAN RIJSDAM
Bouwondernemer Noorlander: „Actiegroepen hebben meer te vertellen dan de wethouder
99
99
LEIDEN - "Als je bij de gemeente binnenloopt dan
roepen ze al: daar heb je weer zo'n projectontwik
kelaar en dan gaan ze meteen dwarsliggen. Wij wil
len best met de gemeente samenwerken maar lopen
steeds met onze kop tegen een muur op".
Verbitterde woorden van Steve
Noorlander, directeur van
Noorlander Bouw BV uit
Leiderdorp. Een middelgrote
bouwonderneming met. een
vast personeelsbestand van
zo'n 350 werknemers. "Die
kritiek dat wij jongens zijn die
hun gang maar gaan stuit mij
enorm tegen de borst", zegt
hij op geërgerde toon. "Wij
zijn geen projectontwikke
laars, ik heb nog nooit één
vrije sector woning gebouwd.
We zijn als kleine ondernemer
begonnen en gewoon uitge
groeid tot een middelgroot
bouwbedrijf.
De bouwmarkt is de laatste ja
ren steeds kleiner geworden",
verklaart hij. "Daarom heb
ben we de afgelopen jaren zelf
initiatieven moeten nemen
om ons marktaandeel te be
houden. Maar onze werkwijze
is niet zo dat we een plan ma
ken en dat doorverkopen om
de verkoopwinst te pakken.
Er staat een bouwbedrijf ach
ter ons dat elk plan zelf kan
uitvoeren. Wij doen niet mee
aan speculatie. Het terrein
van De Overdekte hebben we
bijvoorbeeld, voor het het
zelfde bedrag als wij er voor
betaalden, doorverkocht aan
de gemeente. Bovendien
ontwikkelen wij onze plan
nen altijd zoveel mogelijk in
samenwerking met de ge
meente, architecten en stede
bouwkundigen".
Op de vraag of ook rekening
wordt gehouden met de wen
sen uit de buurt antwoordt
Noorlander: "Natuurlijk pro
beren wij zoveel mogelijk aan
de behoefte te voldoen". Even
later: "Maar in Leiden is het
zo dat de actiegroepen meer
hebben te vertellen dan de
wethouder. Bovendien durft
de wethouder vaak geen be
slissingen te nemen. Als hij er
twee jaar zit, voelt hij alweer
de hete adem van zijn kiezers
in de nek en worden alle be
langrijke beslissingen vooruit
geschoven. Wij zijn niet tegen
inspraak maar het moet niet
ontaarden in besluiteloos
heid. Er moet een gemeente
bestuur zijn dat knopen durft
door te hakken.
Adjunct-directeur Ph. Kapaan
van Noorlander: "Meestal
krijgen wij de schuld als een
pand, zoals op de hoek
Noordeinde/Rembrandt-
straat, jaren leeg staat. Die be
schuldiging werpen wij ver
van ons. Het pand staat zo
lang leeg omdat het gemeen
tebestuur geen beslissing
neemt. We hebben drieënhalf
jaar met de gemeente onder
handeld. Als er eerder een be
sluit was genomen was er
zelfs woningwetbouw op die
plaats mogelijk geweest. Dat
is nu onmogelijk omdat de
renteverliezen enorm zijn op
gelopen. We moeten nu een
maal net als elk ander bedrijf
winst maken om te kunnen
blijven bestaan. Het plan
wordt nu weer opgehouden
omdat krakers niet uit het
oude gebouw willen. Ik vind
het een schandaal dat de
bouw van zeventien wonin-
'Wij voelen ons een Leids be
drijf', vertelt de heer Noor
lander. "Maar het is erg moei
lijk om in Leiden aan de bak
te komen. Wij willen graag
aan de slag en zijn ook bereid
om waar dat mogelijk is so
ciale woningbouw te realise
ren. Maar voor ons is dat niet
zo gemakkelijk als voor de
gemeente. Die kunnen ge
bruik maken van allerlei sub
sidiemogelijkheden van het
rijk. Daardoor hebben zij een
geweldige voorsprong. Het
heeft ons eigenlijk altijd ver
wonderd dat er zo weinig in
de stad gedaan word, terwijl
men zoveel mogelijkheden
heeft".
Kapaan: "In het Herengracht/
Zijlsingelgebied hebben wij
bijvoorbeeld woningwetwo
ningen gebouwd. Dat is voor
ons beslist geen winstgeven
de zaak geweest. Integendeel:
het heeft een verlies opgele
verd van zeven ton. Wij heb
ben het alleen gedaan om een
start te krijgen in de binnen
stad. De kosten gaan nu een
maal voor de baat uit.
"In het Herengracht,'Zijlsingel-
gebied zijn we zeven jaar be
zig geweest", zegt Noorlander
hoofdschuddend. "Zo los je
natuurlijk de woningnood
niet op. Als actiegroepen be
palen wat er mag worden ge
bouwd, kunnen we wel op
houden. Nu wil iedereen weer
huizen met topgeveltjes zoals
vroeger. Dat is natuurlijk een
ontzettend dure oplossing.
De woningen in het Heren-
gracht/Zijlsingelgebied had
den voor het zelfde geld, maar
met een andere dakvorm,
meer ruimte en dus meer
woongenot kunnen krijgen.
Daar komt nog bij dat het
geen echte stijl is. Je kunt niet
meer zien welke architect be
zig is geweest. Het is gewoon
nageaapt, allemaal kitsch".
Noorlander meent dat project
ontwikkelaars een slechte
naam nebben gekregen door
dat in de beginfase bepaalde
lieden mooie kaartjes lieten
drukken en enorme winsten
maakten met het doorverko
pen van fabriekscomplexen
of stukken land. „Door de
toegenomen concurrentie
zijn wij als aannemer ook
noodgedwongen zelf gaan
ontwikkelen. Maar je hebt na
tuurlijk overal goeie en slech
te bedrijven".
Dat het Leiderdorpse bouwbe
drijf niet stil zit is duidelijk.
Als het aan Noorlander, ligt
zouden gaten en rotte plek
ken in de stad snel worden
opgevuld met eigentijdse
nieuwbouw. Noorlander
heeft ondermeer complete
bouwplannen op tafel liggen
voor het terrein van het Van
Wijk- en Zaalbergcomplex,
de hoek Langegracht/Peli-
kaanstraat, het Noordeinde
en de Stevenshofjespolder.
Verder is een ambitieus plan
ontwikkeld voor de St. Joris
steeg. Een bouwplan dat zich
uitstrekt van de Hogewoerd
tot aan het Levendaal.
Maar ook voor Noorlander is
het een open vraag of de
nieuwbouw ooit van de grond
zal komen: "Het is echt niet zo
dat wij de hele Stevenshof
jespolder willen volbouwen.
Wat de binnenstad betreft
komt het er op neer dat we
zullen proberen de grond die
we hebben aangekocht te be
bouwen. Daarna zal wethou
der Waal nog maar weinig
problemen met ons hebben.
Dan houden wij het wel voor
gezien".
