Bouw van een
"betaalbare"
huurwoning
kan niet meer
Het COC is
geen cul
tureel
ontspannings
centrum
EISEVIERS
ALPHEN AAN DEN RIJN - Het is in een ge
meente als Alphen aan den Rijn onmogelijk om
nu nog "goedkope" nieuwe huurwoningen te
bouwen. Dat zou alleen nog maar kunnen als óf
het rijk af zou komen met hogere subsidies, óf
als de gemeenteraad diep in de beurs zou tasten.
Maar beide mogelijkheden zijn "onwaar
schijnlijk". Aldus Alphense wethouder J. W.
Haanstra (VVD) van ruimtelijke ordening en
stadsontwikkeling.
Door
Christa van Hees
vierkante meter moet dan
120.000 in de gemeen tela bren
gen. Als dat stuk grond - om
goedkope huurwoningen neer te
zetten - nog eens 60.000 extra
moet opbrengen 180.000 dus)
komt dat neer op een vierkante
meter prijs van f 450.
DONDERDAG 26 JANUARI 1978
Hij ontwikkelde deze stelling on
langs tijdens een vergadering
met Alphense gemeenteraadsle
den. Eén van onze redactrices
verzocht Haanstra om een toe
lichting op zijn uitspraken. De
weerslag van dat gesprek volgt
hieronder.
De wethouder gevraagd eens voor
te rekenen wat het de gemeente
zou gaan kosten om een huurwo
ning met een maandelijkse huur
van circa 300 neer te zetten.
Welke "offers" moet de gemeente
zich daarvoor getroosten?
We gingen daarbij uit van 100 wo
ningen, waarvoor zonder een
gemeentelijke bijdrage 550 per
maand aan huur zou moeten
worden betaald. Een simpel re
kensommetje leert dan dat wan
neer op 100 woningen maande
lijks honderd maal 250 moet
worden toegelegd, per jaar
300.000 uit de gemeentekas zou
moeten worden bijgepast.
Maar kan een gemeente dat zomaar
doen? Een aantal gemeenten in
Nederland heeft in het verleden
iets dergelijks geprobeerd. Nij
megen en Sliedrecht bijvoor
beeld riepen een eigen gemeen
telijke huursubsidieverordening
in het leven. Maar de Kroon ver
nietigde die gemeentelijke sub
sidieverordening, omdat die in
strijd werd geacht met het alge
meen belang.
De normale gang van zaken is dat
het rijk bepaalt wat een woning
wetwoning mag kosten. Wanneer
een gemeente op eigen houtje,
door middel van een gemeente
lijke subsidieverordening haar
eigen inwoners bevooroordeelt,
is er volgens de Kroon sprake van
willekeur.
Wat komt er kijken bij het bouwen
van een woning? Allereerst is er
een stuk grond nodig waarop die
wonirïg kan worden gebouwd
(grondkosten). Vervolgens is een
bouwbedrijf nodig om die wo
ning daarop neer te zetten
(bouwkosten). Die twee facto
ren tesamen, grondkosten en
bouwkosten, maken de stich-
tingkosten van een woning uit.
De huurprijs wordt berekend aan
de hand van die stichtingskosten.
Kunnen de grondkosten voor een
woningwetwoning nog omlaag,
is de dan voor de hand liggende
vraag. Dan moet worden be
dacht, aldus Haanstra, dat de
grondkosten niet voor elke wo
ning gelijk zijn. Er vallen vier ca
tegorieën te onderscheiden. Dat
zijn: woningwetwoningen, pre
mie-koopwoningen, vrijesec-
torwoningen (bungalows e.d.) en
bijzondere bouw (kanto-
ren.scholen eet.)
Voor elk van die categorieën gelden
andere prijzen, waarbij de
grondkosten voor een vrijesec-
torwoning het hoogst zijn en die
voor een woningwetwoning het
laagst. In de praktijk is het zo dat
met name de kopers van pre
mie-woningen en van vrijesec-
torwoningen (mede voor de be
woners van woningwetwonin
gen) de "aankleding" van een
wijk betalen. Dat deel van de
grondkosten mag van het rijk
niet worden doorberekend in de
grondkosten van een woning
wetwoning.
"Meebetalen
Uitgangspunt bij het maken van
een woningbouwplan is de
sluitende exploitatie. Wanneer,
door bijvoorbeeld de grondkos
ten van woningwetwoningen nog
meer te verlagen, exploitatiever
liezen zouden ontstaan, zou dat
op verzet stuiten bij de provin
ciale overheid. Resteert de mo
gelijkheid om de vrije sector nóg
meer te laten "meebetalen" aan
de woningwetwoning. Wanneer
er op 1000 woningen 55 lapjes
grond voor deze "vrije sector"
woningen worden uitgegeven -
en we er nog steeds van uitgaan
dat jaarlijks 300.000 nodig is om
100 woningwetwoningen met een
betaalbare huur neer te zetten -
betekent dit, dat die 55 vrij-
esector-kavels elk 60.000 méér
aan grondkosten moeten op
brengen. Daarmee krijg je als
gemeente een bedrag van 3.3
miljoen in handen. Uitgaande
van een rentepercentage van 9
procent is de benodigde 300.000
dan boven water, aldus Haanstra.
De huidige vierkante-meter-prijs
voor een vrije-sector-kavel ligt
op 310. Een stuk grond van 400
"Onverkoopbaar", is de stellige
overtuiging van wethouder
Haanstra. "Weliswaar is er een
veelvoud van aanvragen, velen
zijn geroepen, maar slechts
weinigen uitverkoren.... Een
vierkante meterprijs van 450
zou ongehoord zijn, dat hoef ik
niet te proberen".
Sleutelen aan de grondprijzen
biedt dus geen soelaas, stelt de
wethouder. Blijven over de
bouwkosten. Die worden be
paald doorde grootte van een
woning, het soort woning en de
kwaliteit van de woning. Het is
daarbij de woningbouwvereni
ging die bepaalt hoe een woning
er uit gaat zien.
De praktijk leert dat daarby een
grote voorkeur bestaat voor
ruime eengezinswoningen. De
Alphense woningbouwvereni
gingen streven bovendien naar
de bouw van degelijk werk, aldus
Haanstra.
De bouwkosten voor een woning
wetwoning worden eerst door de
woningbouwvereniging, vervol
gens door de gemeente en uit
eindelijk door het rijk getoetst.
De aannemer gaat dus drie keer
door de "mangel", want alle drie
partijen hebben er belang by dat
een zo goedkoop mogelijke wo
ning uit de bus rolt. "Je mag dus
aannemen dat er voor de aanne
mer weinig verdiensten zitten
aan de bouw van een woning
wetwoning", concludeert wet
houder Haanstra.
Valt er van het rijk dan helemaal
niets te verwachten? De ervarin
gen van de laatste jaren geven
volgens Haanstra geen reden tot
optimisme. Waar het rijk enkele
jaren geleden nog het verschil
tussen de gewenste huurprijs en
de werkelijke huurprijs subsi
dieerde, heeft de rijksoverheid
De Alphense wethouder Haanstra: "Aan de hoge huren is weinig te doen.
De gemeenten moeten het in een andere richting zoeken
nu een goedkoper methode uit
gedacht. Die van de zogenaamde
"dynamische kostprijsbereke
ning".
De Alphense wethouder voegt
daarbij het volgende rekenvoor
beeld ter illustratie, met als uit
gangspunt dat de stichtingskos
ten van een woningwetwoning
100.000 gaan bedragen. De kosten
voor de exploitant, de woning
bouwvereniging bedragen dan
(op annuiteitsbasis):
Onderhoud, onroerend-goedbe-
lasting, instandhouding apparaat
woningbouwvereniging en kos
ten leegstand woning (bij wisse
ling huurders etc.): 2000
Duidelijk veel te veel om nog te
spreken van een "betaalbare"
woning in de woningwetsfeer.
Omdat de woning over 50 jaar
wordt afgeschreven gaat het rijk
ervan uit dat over die tijd de hu
ren fors zullen zijn aangepast
(lees: verhoogd). De salarissen
zullen mee worden aangepast.
De "truc" is nu om in de begin
periode een lagere huur dan die
850 te hanteren 550 bijvoor
beeld) en na 25 jaar de "achter
stand" te gaan inhalen door mid
del van jaarlijkse huurverhogin
gen. Met daarbij de filosofie dat
over 25 jaar, de helft van de bere
keningstijd, niemand meer zal
achteroverslaan van een huur
van zo'n 850.
Het rijk verstrekt bij deze methode
geen subsidies, maar leningen,
waaruit het verschil tussen de
werkelijke huur en de gewenste
huur kan worden bekostigd.
Na 25 jaar kunnen de leningen
worden afbetaald in de vorm van
een hogere huur, die voor de dan
geldende begrippen niet hoog
meer zal zijn.
De individuele huursubsidierege
ling, waarbij huurders met een te
laag inkomen voor een bepaalde
huurwoning, subsidie krijgen, is
ook niet altijd een onverdeeld
succes. (Om ervoor in aanmer
king te komen mag de huur van
de woning niet meer dan onge
veer 525 per maand bedragen).
Een nadeel van die regeling is
dat, wanneer de persoonlijke om
standigheden verbeteren, de
subsidie wordt verminderd. De
huurder gaat er dan, ondanks
verbetering van zijn omstan
digheden, al met al maar weinig
op vooruit.
Een ander bezwaar dat nogal eens
naar voren wordt gebracht is dat
elke regering de huursubsidiere
geling naar believen kan wijzigen
of zelfs afschaffen. Een mening
overigens, die niet wordt aange
hangen door wethouder
Haanstra. "Aan verworven rech
Nieuwbouw in Alphen (wijk Ridderveld). Woningwetbouw met huren van pakweg 300 zit er niet meer in. Of de grond in de privé
sector zou 450 per vierkante meter moeten gaan kosten. "En dat is onverkoopbaar", aldus de Alphense wethouder Haanstra.
ten valt niet zo makkelijk te tor-
Doorstroming
Kortom, er lijkt weinig aan de hoge
huren te doen. De gemeente(n)
moet(en) het volgens de wethou
der dan ook in een andere rich
ting zoeken. Eén van die moge
lijkheden is volgens hem de
"doorstroming"
"We weten dat een premie koop
huis een geweldig gewild goed is.
We kunnen als gemeente dus
proberen, door middel van richt
lijnen, dié bewoners in die pre
mie-koopwoningen te krijgen,
die een (goedkope) huurwoning
achterlaten en inwoner zijn van
Alphen of economisch gebonden
zijn aan Alphen.
Ik ben het er mee eens dat er mis
schien weinig gegadigden zijn
die een goedkope huur-eengezin-
swoning willen verlaten voor een.
duurdere koopwoning. (Waar
door het resultaat van de door
stroming zou kunnen zijn dat
juist huurders van de duurdere
flats naar een premie-koopwo
ning doorstromen en de ge
meente nog niet aan de vraag
naar goedkope (huur) eengezin
swoningen kan voldoen, red.).
Maar het hebben van een eigen
woning kan ook in financieel op
zicht (belasting-technisch) aan
trekkelijk zijn en het zelf doen
van klusjes in huis."
Renovatie
Een andere mogelijkheid om be
trekkelijk goedkope woningen te
realiseren is via renovatie (op
knappen/verbouwen) en ver
nieuwbouw (het vervangen van
oude woningen door nieuwe). Bij
het bepalen van de nieuwe huur
na renovatie van een complex
woningen, wordt rekening ge
houden met de oude huur en de
huren in de omgeving.
Bij vernieuwbouwprojecten kan de
gemeente een gooi doen naar een
reconstructie- en saneringsbijd-
rage van het rijk en een loka-
tiesubsidie (waardoor de grond
kosten kunnen worden gedrukt).
Beide mogelijkheden bieden vol
gens de wethouder een oplossing
om als gemeente toch aan de
vraag naar goedkope huurwo
ningen te kunnen voldoen.
LEZERS
SCHRIJVEN
In het Leidsch Dagblad van 17 ja
nuari konden we in de rubriek
"Nabij en ver" een berichtje lezen
over een studiebijeenkomst over
het thema "homoseksualiteit en
de kerken", die het weekeinde
op Woudschoten gehouden
werd. In dit bericht werd gezegd,
dat deze bijeenkomst georgani
seerd was „door het COC (cultu
reel ontspanningscentrum voor
homofielen) en de kerken".
Weet de schrijver van dit stukje
werkelijk niet, dat de volledige
naam van het COC luidt "Ne
derlandse Vereniging tot Integra
tie van Homoseksualiteit COC"?
d.w.z. de vereniging, die zich ten
doel stelt:
1. de sociale hervorming te bevor
deren waardoor de feitelijk integ
ratie van homoseksueel gedrag
mogelijk kan worden;
2. te realiseren dat de mensen in
hun directe omgeving regelmatig
op positieve wijze worden gecon
fronteerd met homoseksualiteit;
3. aan homoseksuelen mogelijk
heden te bieden tot volledige zel
fontplooiing en ze daarbij te mo
tiveren tot een actieve bijdrage
aan de emancipatie.
Daarom wordt onder meer voor
lichting gegeven zowel aan leden
als niet-leden, wordt gestreden
voor een betere relatie-wetgeving
en tegen discriminatie bv. bij
huisvesting en in het bedrijfs
leven, worden er ontmoetings
mogelijkheden gekregen via so
ciëteiten in tal van steden, ge
spreksgroepen en een rela-
tieburo.
Al met al dus heel wat anders dan
een "cultureel ontspanningscen
trum"!
De term COC dateert van 1946, toen
werd inderdaad het "Cultuur- en
Ontspanningscentrum" opge
richt. Reden om een dergelijke
naam te kiezen was toen het feit,
dat seksualiteit in het algemeen
en homoseksualiteit in het bij-
zonder nogal in de taboesfeer lag.
De Tweede Wereldoorlog met
zijn vervolging van o.a. homo
seksuelen lag nog vers in het ge
heugen, seksueel contact tussen
een meerderjarige en een min
derjarige van hetzelfde geslacht
was verboden (wetsartikel 248
bis), COC-bijeenkomsten hadden
destijds plaats onder politie-toe-
zicht.
Sindsdien is er veel veranderd: van
een besloten club, die er voorna
melijk was om elkaar te ontmoe
ten, werd het COC een vereni
ging, die zich steeds meer met de
buitenwereld ging bezighouden.
Dit had gevolg voor de naam van
de vereniging: eerst veranderde
de naam in "Nederlandse Ver
eniging van Homofielen COC" en
later (1971) in "Nederlandse Ver
eniging tot Integratie van Homo
seksualiteit COC".
Dat "COC" is er blijven staan om
historische redenen en omdat de
vereniging in de wandeling ook
nog steeds zo genoemd wordt
(een soort roepnaam, dus). Maar
er is niemand, die bij de naam
COC nog denkt aan het Cultuur-
en Ontspanningscentrum van
vroeger; de punten tussen de let
ter COC worden dan ook weg
gelaten, zoals dat bv. ook gebeurd
is met de VPRO. Het COC van nu
- eigenlijk dus: de N VIH COC - is
een koninklijk goedgekeurde
vereniging, die zich niet meer
hoeft verschuilen, en die met
name de laatste jaren steeds meer
een politieke stellingname in
neemt.
JOS V.D. PUTTEN
secr. COC Den Haag,
Stationsweg 11-17
Leiden.
Onze pogingen om carnaval te vie
ren zijn tevergeefs, aldus Pierre
Huyskens deze week in Elsevier.
"Holland zou ook zo graag maar
het kan niet omdat het de poten
tie mist. De uiterlijke tekenen
van wat men De Bonte Storm
noemt zijn gemakkelijk te imite
ren. Maar daarom krijgen zij op
de koude grond die niet is voor
verwarmd door eeuwenoude tra
ditie nog geen betekenis", aldus
Pierre. Als voorbeeld noemt hij
Leiden. We mogen dit jaar nog
zo'n mooie optocht krijgen,
"maar zes praalwagens die uit
Bergen op Zoom moeten komen,
blijven Frcmdkörper in de
Leidse binnenstad". Volgens
prins Rob 1 van de Hutspotten
valt het te leren, maar Pierre
meent dat we ons gewoon bij
Leidens ontzet moeten houden
want "volksfeesten laten zich
niet op commando organiseren."
Onder de kop "Valse argumenten
tegen Almelo" levert Elsevier een
bijdrage tot de discussie over de
uliracentrifugefabriek in Over
ijssel. Het blad citeert de Ameri
kaanse natuurkundige prof. Wil
son. Volgens hem is Brazilië net
als een aantal andere landen zon
der hulp van buitenaf in staat een
atoombewapening uit de grond
te stampen.
De nieuwbakken VVD-leider Koos
Rietkerk blijft het goed doen in
de publiciteitsmedia: deze week
een interview in zowel De Tijd als
Elsevier. Alice Oppenheim stelt
in het laatste blad vast dat
Rietkerk toch geen in het oog
springende figuur is. Hij is het
met haar eens: "Cartoons, je moet
er een gezicht voor hebben. Ik
heb nog nooit een goede cartoon
van mezelf gezien."
i ^00
In De Tijd gaat Rietkerk nog eens in
op een eventuele samenwerking
met de Partij van de Arbeid op de
langere termijn. "Zolang bij de
PvdA de radicale stroming nog zo
domineert, is samenwerking niet
reëel. Zodra in die kring een stuk
bereidheid zou zijn te praten over
meer vrijheid, meer ruimte voor
de maatschappij zelf, dan komen
we natuurlijk heel wat verder. Ik
hoop dat een dialoog met de
PvdA op dat soort essentiële pun
ten mogelijk is, en dan kunnen
we aan de hand daarvan
beoordelen of samenwerking
mogelijk is. Als het zou kunnen:
graag zelfs".
Verder een vraaggesprek met oud
staatssecretaris Jan Mertens.
Over de houding van de FNV te
gen het nieuwe kabinet zegt hij:
"Als een regering iets doet waai
de vakbeweging zakelijke be
zwaren tegen heeft, dan heeft zij
groot gelijk als zij oppositie voert.
Maar men moet niet om politieke
redenen stelling r
In "het jaar van de waarheid" voor
Israël en Arabië maakte prof.
Sperna Weiland een portret van
de joodse filosoof Martin Buber,
die honderd jaar geleden geboren
werd. Hoogst actueel is het citaat
dat Sperna Weiland haalt uit
"Kampf um Israël".
"Wij hebben in Palestina niet met
de Arabieren geleefd, maar naast
hen. Het naast elkaar leven van
twee volken in één land moet
echter tot een tegen-elkaar vei-
worden, wanneer er geen met-el-
kaar uit ontstaat. Dat dreigt ook
hier te gebeuren. Er is geen weg
terug naar het naast-elkaar, maar
naar het met-elkaar kunnen wij
altijd nog komen hoe hoog de
moeilijkheden zich inmiddels
ook hebben opgestapeld."
Martin van Amerongen vreest in
VN dat Nederland niet is voorbe
reid op de te verwachten invasie
van vluchtende blanke Zuidaf
rikanen. De heer J. Breddels van
het Bureau Huisvesting Rijksge
noten zegt: "De mogelijkheid dat
wij straks inderdaad door een le
ger Zuidafrikanerf van Neder
landse herkomst worden over
spoeld wordt op een onbegrijpe
lijke manier onderschat" Minis
ter Gardeniers: "Van deze zaak
hoor ik voor het eerst maar het is
zeker een hoogst belangrijke
kwestie, waar ik zo snel mogelijk
wat aan zal doen. Bedankt voor
de tip."
Jos Stelling begrijpt er nog steeds
niets van. Hoe kon zijn film
„Rembrandt" zo floppen?. In Vrij
Nederland noemt hij twee oorza
ken: de filmcritici ("maar onze
filmkritiek stelt toch te weinig
voor om zo een invloed te mogen
uitoefenen dat het floppen van
zo'n film het gevolg is.") en de ge
ringe belangstelling voor Remb
randt ("Ik denk dat die kunst
matig op peil wordt gehouden
door VVV's en kunsthistorici").
Net als Vrij Nederland spreekt de
Haagse Post naar aanleiding van
het officiële onderzoek dat aan de
gang is haar twijfels uit over de
"zelfmoord" van de drie RAF-le-
den in de Stuttgarter Stamm-
heim-gevangenis. Boudewijn
Chorus heofl er een communis
tisch blad bijgehaald, waarin een
bouwvakker die by de bouw van
Stammheim betrokken was, zijn
twijfels uit over de lezing van de
overheid. Geheime bergplaatsen
waren volgens hem onmogelijk.
Getwijfeld moet er trouwens ook
worden aan óf de Haagse Post of
Vrij Nederland. Beide bladen wa
ren aanwezig bij het verhoor van
RAF-lid Irmgard Möller. HP:
Moller vertelde dat zij nog had
geroepen naar Jan Carl Raspe,
die in de cel tegenover de hare
zat. "Wat doe je?" had ze geroe
pen en Raspe antwoordde: 'Ich
lebe noch". Na afloop van haar
verslag werd een van commis
sieleden wakker en vroeg: "Hoe
kan dat nou dat Rapse riep: "Ich
lebe noch? Voorvoelde hy
soms...". In de lezing van Vrij Ne
derland gaat dat commissielid er
juist direct gretig op in. Wie heeft
gelyk?
Verder in HP een analyse van Jos
Schneider van het Eurocom-
munisme en aansluitend een
verhaal van Maarten Huygen
over de communistische partij in
Italië ("Als Berlinguer com
munist is, is de paus een femi
nist", zingen de linkse studenten
op straat).
