Hoge
subsidie
voor
historisch woonhuis
JI)IJII.I.II!lil!IIIL-U-
w<§i<3lh)tf©ifi)
©m v©@l
©(sllftnlOlnlO0
1 gtetfÖ©
w©ö <°1©
tnfi)©©Qtf©
w®©irdl
.vóór restauratie
...na oplevering
van het werk
W ie in een historische
binnenstad een oud woonhuis
koop dat (bijna)
op de lijst van beschermde
monumenten staat, kan
honderdduizend gulden
overheidssubsidie krijgen, als
bijdrage in de opknapkosten.
Hoe kom je in aanmerking voor zo'n
belastingvrij staatspresentje? Onze
redacteur Th. de Jong beschrijft uit
eigen ervaringen zijn
„monument"-belevenissen.
GOUDA/DEN HAAG - Wie zich niet
thuisvoelt in de confectie van
nieuwbouwwijken maar de voorkeur
geeft aan het rommelig-gezellige
leven van een oud stadscentrum
koopt een bejaard woonhuis in een
binnenstad, liefst aan een gracht:
eiken balken boven je hoofd,
gebeitste planken onder je voeten,
en het behaaglijke vuur van een
open haard, met een goed glas wijn
onder handbereik.
Een onhaalbaar ideaalbeeld? Te_
duur, omdat of de aankoopprijzen
astronomisch hoog liggen of de
opknapkosten onbetaalbaar zijn
geworden? Dat dacht ik
aanvankelijk ook, totdat ik hoorde
van de subsidieregelingen van twee
samenwerkende ministeries
Volkshuisvesting en CRM, die op
hun beurt weer worden gesteund
door provincie en gemeente. Dat
gezamenlijke subsidiebedrag kan
oplopen tot (maximaal) 66 procent
van (maximaal) 150.000 gulden,
hetgeen neerkomt op een
plafondbedrag van 100.000 gulden.
Voorwaarde is wel dat het gaat om
het opknappen van een woonhuis
dat op de lijst van beschermde
monumenten staat, of
bijna-monument is en dan valt
onder de kwalificatie „beeldbepalend'
pand.
Of een woonhuis een „beschermd
monument" is blijkt op het
gemeentehuis. In elke gemeente ligt
vrij ter inzage een lijst waarop aan
de hand van straatnaam en
huisnummer de monumenten staan
geregistreerd. Soms worden oude
panden, die niet op die
monumentenlijst staan, toch
beschouwd als huizen die beslist
voot het nageslacht bewaard moeten
blijven. Zo'n bijna-monument wordt
dan "beeldbepalend" genoemd. De
dienst openbare werken van elke
gemeente of de rijksdienst voor de
monumentenzorg (tel. 03404-28122,
Broederplein 39, Zeist) kan een
dergelijke vraag beantwoorden.
Wie mocht denken dat 'n simpel
briefje of telefoontje voldoende is
voor de overheidscheque van 1 ton,
waarmee de verbouwingskosten
eenvoudigweg betaald kunnen
worden, vergist zich. Een blik op de
map met ongeveer 30 brieven die ik
over mijn woonhuis-verbouwing heb
geschreven aan rijk, provincie en
gemeente, de vele tientallen
telefoontjes met verschillende
ambtelijke diensten, de vuistdikke
stapels architecten-tekeningen die
ambtelijke goedkeuring behoefden,
de lange gesprekken met
Het ministerie van CRM, waaronder monumentenzorg zalt, stopt
tientallen miljoenen guldens per jaar in het restaureren van
woonhuizen. Daarnaast wordt geld gebruikt van fondsen voor de
aanvullende werkgelegenheid, renovatie, rehabilitatie en zogehe
ten restaurerende verenigingen.
Totaalbedragen:
1975: 41.1 miljoen voor 1600 projecten.
1976: 37,4 miljoen voor 1637 projecten.
Volkshuisvesting steunt ook financieel het opknappen van verval
len woonhuis-monumenten.
Totaalbedragen:
1975: 27.8 miljoen voor 919 projecten.
1976: 105,5 miljoen voor 1030 projecten, voor restauratie, na ople
vering van het werk.
functionarissen van openbare
werken, monumentenzorg, het
overleg met de aannemer en
uitvoerder (maar dat geldt voor elke
verbouwing) leerden me dat de
subsidiefondsen in principe
toegankelijk zijn voor iedereen,
maar dat geduld,
uithoudingsvermogen, optimisme,
doorzicht in ambtelijke structuren
en enige administratieve aanleg toch
wel prettige eigenschappen zijn.
Aan de andere kant, aldus mijn
ervaringen: juist van de kant van
departementale en
gemeente-ambtenaren wordt niets
nagelaten de ingewikkelde
subsidieweg zo duidelijk mogelijk toe
te lichten. En dat is dan weer een
positieve belevenis.
Eerst overleg
Welgemeend advies vooraf, „bezint
eer ge begint", en koop nooit „zo
maar" een oud huis in de hoop op
een forse overheidsbijdrage. Neem
een vertrouwde architect en
aannemer in de arm, en ga met dat
tweetal het aangeboden pand
nauwlettend bekijken, alvorens het
koopcontract te ondertekenen. Ga
niet bij voorbaat door de knieen
voor het prachtig uitzicht op de
gracht, de plavuizen vloer of de
rij kbewerkte voordeur. Laat
architect en aannemer een oordeel
geven over het dak, de
kapconstructie, gevellijst en goten.
Probeer van hen te weten te komen
of de raam- en deurkozijnen niet
zijn verrot, ondanks het feit dat ze
er ogenschijnlijk nog goed uitzien.
Werp een kritische blik op leidingen
voor water, gas en electra. Stel de
vraag of het oude sanitair nog wel
voldoet aan de eisen die er
hedentendage aan gesteld mogen
worden, en probeer er achter te
komen of de funderingen nog
betrouwbaar zijn. Desondanks blijft
de kans op onaangename
tegenvallers bestaan. Niet alles is
vooraf in te schatten, dus enige
financiële reserve boven de kosten
van verbouwing aankoop is nooit
weg.
Hoe is nu, van stap tot stap, de
gang van zaken? Het begint bij de
makelaar. Mijn binnenstadshuis aan
de Gouwe in Gouda, op een
steenworp van het laat-gothische
stadhuis en met uitzicht op de St.
Janskerk, stond al een halfjaar te
koop. Niemand durfde de koop aan
vanwege de vervallen staat waarin
het verkeerde. De koopprijs was dan
ook navenant, en nó enig overleg
met de vroegere eigenaar bleek hij
bereid zelfs nog wat op de
vraagprijs te laten vallen.
Na aankoop (in plaats van ervoor)
deed ik een beroep op een erkend
architect. Die vertelde dat de
verbouwing, die ik in gedachten
had, veel duurder wasdan mijn
ondeskundige schatting. Maar hij
bracht mij wel op de hoogte van het
bestaan van speciale
subsidieregelingen, die gelden voor
renovatie/rehabilitatie in stadsdelen
die als zodanig door de overheid
zijn aangewezen. (Op het stadhuis
weet men dat haarfijn uit te
leggen).
Omdat mijn huis op de
monumentenlijst stond (wederom:
bezoek daarvoor het stadhuis, de
lijst is voor iedereen gratis in te
zien) moesten er twee dingen
gebeuren. De architect maakte een
set tekeningen van de toestand
waarin het huis zich bevond op het
moment van de koop (voor- en
achtergevel, interieur per etage,
dwarsdoorsneden) en van de
gewenste toestand. De verbouwing
was nodig omdat het verval
ingrijpend had toegeslagen, en
bovendien de ondergevel rond 1910
was „gemoderniseerd", en niet paste
bij de rest van het huis, dat uit 1825
stamt.
Intussen moest bij het college van
burgemeester en wethouders een
bouwvergunning worden
aangevraagd. Om in aanmerking te
komen voor
renovatie/rehabilitatie-subsidie dient
de architect schriftelijke aanvragen
(met tekeningen en met prijsopgave
van de aannemer) te versturen naar
gemeente, en naar de ministeries
van volkshuisvesting (VRO) en van
CRM, ter attentie van
monumentenzorg.
Dan breekt een periode van
zenuwslopend wachten aan.
Verlenen B en W wel of geen
bouwvergunning? Hoe reageren de
ministeries van VRO en CRM?
Worden de ontwerpen voor
verbouwings/verbeteringsplannen
goedgekeurd? Krijgen de
kostenramingen het overheidsfiat?
Geduld
Uiteindelijk, na enkele maanden
geduld oefenen, kwam in mijn geval
eerst de bouwvergunning af. Je mag
dan starten met de verbouwing,
maar zonder de zekerheid dat er
ook subsidie wordt verleend.
Sommige mensen nemen de „gok" en
starten alvast, veiliger is te wachten
totdat ook die toezegging binnen is.
Intussen stuurt het ministerie van
VRO een deskundige langs om het
project te bekijken (hetgeen meestal
wordt gedelegeerd aan bouw- en
woningtoezicht van de betreffende
gemeente) en zet ook de
rayon-architect van
monumentenzorg zijn oordeel op
papier. Tenslotte, een klein half
jaar nadat de eerste brieven in zee
gingen, rolde de officiële toezegging
in de bus: de subsidie wordt
inderdaad gegeven, en wel als volgt
verdeeld: VRO 20%, CRM 20%. op
gemeente 10% (dus ook in totaal
20%), terwijl de provincie 2 x 3 x 6%
bijstort. Totaal maximaal 66% van
maximaal 150.000 gulden 100.000
gulden.
Dan komt een van de moeilijkste
zaken: de subsidie werd in mijn
geval, omdat de regeling toen pas
van kracht was, in twee delen
uitbetaald. De helft (maximaal 50
mille) als het restauratie-project
halverwege is, de overige helft als
het hele karwei achter de rug is, en
deskundigen van volkshuisvesting en
monumentenzorg hebben vastgesteld
dat het werk precies volgens de
tekeningen is uitgevoerd. Omdat
inmiddels zoveel mensen een beroep
hebben gedaan op de
subsidieregeling, heeft
staatssecretaris Schaefer (want hij
was de initiatiefnemer) nu een
andere uitbetalingsmanier
ingevoerd: de subsidie wordt nu
gespreid over tien jaar uitbetaald.
Dus elk jaar 10% van maximaal
100.000 gulden, hetgeen neerkomt op
een jaarlijkse steun van (hooguit)
tien mille.
De zogeheten voorfinanciering is dus
een groot probleem. Want al weet je
van te voren dat er subsidie wordt
gegeven, je moet de bouwkosten
eerst zelf voorschieten. Maar hoe?
De hypotheek is al nodig om de
aankoopprijs van het huis te
financieren. En een
extra-banklening voor de
bouwkosten is ook niet eenvoudig.
Ten eerste niet vanwege de hoge
aflossing, ten tweede omdat de bank
redeneert: waarom zouden wij geld
verstrekken op een pand, dat op dit
moment nog in vervallen staat
verkeert. Zou degene, op wiens
naam de lening staat, bijvoorbeeld
plotseling overlijden en is het pand
nog niet klaar, dan staat er niet
voldoende tegenwaarde in onroerend
goed-vorm tegenover onze lening.
En dan hebben we het nog alleen
maar over de te verwachten subsidie
van maximaal 66 procent. Als
eigenaar/bewoner moet je ook nog
proberen de overige 34 procent, die
je zelf moet bijpassen, bijeen te
krijgen. En dat kan bij een project
van bijvoorbeeld anderhalve ton nog
aardig oplopen. In zo'n geval heb je
totaal aan eigen geld nodig: de
ontbrekende 34 procent, ofwel 50
mille, plus de aanbetaling voor de
koopprijs. Bij monumentenzorg
hanteert men daarom het
yitgangspunt: begin aan een
dergelijk project alleen als de
aankoopprijs voor een historisch
woonhuis erg laag ligt, en niet al te
veel ligt boven de waarde die
uitsluitend het grondstuk heeft. Je
komt dan automatisch terecht in de
categorie te koop staande „sterk
vervallen panden." En juist voor die
huizen is die subsidieregeling
bedoeld.
Controle
Geruststellende gedachte voor
degenen, die net als ik, nauwelijks
verstand hebben van
bouwtechnische zaken: elke week
komt de rayonarchitect van
monumentenzorg langs, die bekijkt
of het werk wordt uitgevoerd
volgens het (ambtelijk
goedgekeurde) bestek. CRM stelt
ook min of meer vast welke
aannemer het werk mag uitvoeren,
want niet iedere aannemer voldoet
aan de hoge Monumentenzorg-eisen
op gebied van ervaring,
vakmanschap en stijl.
CRM keurt ook de materialen die
bij de restauratie worden gebruikt:
in mijn huis mochten bijvoorbeeld
alleen eikenhouten raamkozijnen
worden gebruikt, en „blauwpleister"
voor de muren. Aanleiding voor
Volkshuisvesting om mee te
subsidiëren: in een stadscentrum
komt weer een goede woning
beschikbaar, waardoor een bepaalde
buurt op peil blijft. Daarom worden
ook kosten als
architectenhonorarium
mee-gesubsidieerd, en eveneens
•bedragen die zijn gemoeid met
vernieuwing van sanitair, leidingen,
goten en schilderwerk. Luxe, zoals
open haard en dure
keukeninrichting, valt buiten de
regeling.
Omdat er zich steeds meer
gegadigden melden voor de refieline
renovatie/rehabilitatie
woonhuismonumenten (zoals de
benaming officieel luidt) mag men
de eerste tien jaar het
gerestaureerde huis niet verkopen.
Gebeurt dat toch, dat moet de al
uitbetaalde subsidie worden
teruggestort, een begrijpelijke
maatregel, gericht op het voorkomen
van speculatiewinsten.
Net voor de afgelopen
zomervakantie kwam minister Van
Doorn (CRM) naar Gouda, en
opende officieel het verbouwde
pand. De gemeente Gouda liet zich
niet onbetuigd, en stelde uit het
muzeumbezit, voor een jaar-huur
van 10 gulden, een historische
gevelsteen beschikbaar, die nu in de
voorgevel is ingemetseld.
De Nederlandse Staatscourant
wydde een fors artikel aan m'n
restauratieproject en gaf weer hoe
minister Van Doorn in zijn
openingswoorden dok staatssecretaris
Schaefer nadrukkelijk lof
toezwaaide voor diens initiatieven op
het gebied van de stadsvernieuwing.
Ruim twee jaar na de eerste brieven
met subsidieverzoeken is het project
nu afgerond. Mocht u ook zin
hebben om zo'n restauratie aan te
pakken? Ga niet over een nacht ijs,
raadpleeg tevoren deskundigen en
houd rekening met de mogelijkheid
dat bij verbouwingen van oude
panden zich onvoorziene zaken
voordoen.
De overheid reikt echter met
subsidieregelingen de helpende
hand. Al is geduld of
uithoudingsvermogen bij een
restauratie-karwei een zeer schone
zaak. U bent gewaarschuwd.
