PROPPEN OF FUN WONEN?
KAN POLDER GESPAARD BLIJVEN?
DICHTER
BOUWEN:
Van ruim tot
dicht opeen
Onderzoek
Stevenshof
moeite waard
ZATERDAG 25 SEPTEMBER 1976
EXTRA
In maart van dit jaar is het
College van Burgemeester en
Wethouders van Leiden met
het voorstel gekomen om wo
ningen in de Stevenshofjes-
polder te bouwen.
Gave polder
Een goed voorbeeld van de „invulling" van open gaten. Op de plaats van een oude en vervallen leegstaande
fabriek, een drukkerij en een autosloperij werd in de schaduw van de Hooglandse Kerk nieuwe woongelegenheid
gecreëerd voor werkende jongeren. Aan de Middelweg - hoek Choorsteeg verrezen 40 eenkamerappartementen.
Het is een mooie en nog vrij gave
polder met een aantal oude boer
derijen en een prachtige molen er
in. Maar het belangrijkste is wel
dat deze polder een deel vormt
van het bijzonder waardevolle
landschap van landgoederen,
polders, en duinen tussen Den
Haag en Leiden, dat als Nationaal
Het (nog in
aanbouw zijn
de) Oosthoek
complex in
Alphen: voor
beeld van
dicht op elkaar
gepakte
nieuwbouw.
Landschapspark is voorgesteld.
Steeds als er een stuk dat van dit
gebied wordt afgesneden bete
kent dit dat de rest weer verder
onder druk komt te staan. We
vinden wel, dat het gebied een
grotere betekenis voor aan het
landschap aangepaste recreatie
moet krijgen (wandelen, fietsen
en eventueel volkstuinen).
Er is nóg een groot bezwaar tegen
volbouwen van de Stevenshof.
Het bouwen van zo een grote
nieuwe wijk vraagt zoveel aan
dacht en inspanning van de ge
meentelijke diensten, dat te vre
zen valt dat de renovatie en reha
bilitatie van de binnenstad en
aangrenzende wijken nooit wer
kelijk goed op gang zal komen.
De huidige praktijk met de Me-
renwijk toont dat aan. We denken
dat goed stadsherstel alleen mo
gelijk is zonder bouwen in de
Stevenshof.
"Gaten"
Maar waar moet er dan gebouwd
worden en hoe? De Werkgroep
Milieubeheer aan de Leidse uni
versiteit kwam met het voorstel
om "open gaten" binnen de be
bouwde kom te vullen, en om bij
nieuwbouw in het algemeen in
hogere dichtheden te bouwen.
Op deze voorstellen is nogal wat
kritiek gekomen. Is de binnen
stad niet al te dicht genoeg be
bouwd en is er niet meer behoefte
aan extra groen? En is het niet
juist plezierig, dat nieuwe wijken
in lage dichtheden gebouwd
worden (met weinig woningen op
een hectare), omdat er dan ten
minste ruimte is voor grote
tuinen en voor parken? Boven
dien: wie wil er nu tegenwoordig
nog in een flat wonen? We willen
hier proberen om op deze kritiek
wat nader in te gaan. Eerst op de
nieuwbouwmogelijkheden bin
nen de bebouwde kom en dan op
de voor- en nadelen van hogere
bebouwingsdichtheden bij
nieuwbouw.
Woningbouw voor de "eigen
Leidse behoefte". Dat die be
hoefte er is, daar wordt niet aan
getwijfeld. Dat er dus gebouwd
moet worden is ook een duide
lijke zaak. De vraag is alleen waar
en hoe. En toch ook wel een
beetje: hoeveel. Want het college
wil tot 1985 10.000 nieuwe wonin
gen bouwen, terwijl er voor de ei
gen Leidse behoefte maar zo'n
6000 tot 6500 nodig zijn.
Dat zou betekenen dat er een paar
duizend woningen voor "import"
uit Den Haag of Amsterdam ge
bouwd worden, terwijl hier in
Leiden de grond erg schaars is.
En dat betekent ook weer veel ex
tra verkeer, bijv. tussen Leiden
en Den Haag, waardoor dan mis
schien weer nieuwe wegen zou
den moeten worden aangelegd.
Maar ook al zouden er niet te veel
woningen gebouwd worden, dan
nog zijn er flinke bezwaren tegen
nieuwbouw in de Stevenshof.
LEIDEN - Men is het er algemeen over eens dat open gaten
in de bebouwde kom moeten worden opgevuld. En dat
leegstaande huizen en andere gebouwen voor bewoning
geschikt gemaakt moeten worden. Dat betekent dat er dan
weer mensen in de wijk komen te wonen. De buurt komt er
op deze manier weer beter uit te zien. Dit is ook van belang
voor een levendige middenstand en zeker ook voor de scho
len.
Dit betekent natuurlijk niet dat alle
open gaten zonder meer met hui
zen moeten worden opgevuld. Er
is inderdaad in de binnenstad en
in de wijken erom heen grote be
hoefte aan meer groen. Daarom
verdient het plan om langs de
singels een doorlopend park te
maken alle steun. Dus bijvoor
beeld géén woningbouw op het
terrein van de broodfabriek! Ook
kleine trapveldjes kunnen erg be
langrijk zijn voor de leefbaarheid
De gemeente vond in de binnen
stad ruimte voor 1440 nieuwe
woningen. Bij een nauwkeuriger
inventarisatie bleek, dat er in de
binnenstad nog veel meer rotte
plekken en open gaten zijn die
Door
P. Mantel, E. Meelis
H.A. Udo de Haes
Leden werkgroep
milieubeheer van de
Leidse universiteit
voor bebouwing in aanmerking
komen. In totaal is er nog ruimte
voor bijna 1000 woningen extra.
Daarbij is ook gekeken naar leeg
staande of binnenkort leegko
mende fabrieken, werven, pak
huizen, garages en scholen. Ver
der levert de nieuwbouw van de
universiteit aan de Witte Singel
woonruimte op, doordat een aan
tal panden in de binnenstad vrij
komt.
Ook in de buitenwijken zijn meer
mogelijkheden dan de gemeente
denkt: bijvoorbeeld in Zuid-West
langs het spoor (het terrein van de
wisselwoningen), aan de Vijf Mei
laan naast de nieuwe bejaarden
flat, aan de Verdistraat (waar
eerst een school zou komen), enz.
Bovendien kunnen de nieuwe
opvattingen over het verkeer
plaatselijk veel ruimtewinst op
leveren. Zo zou een meer be
scheiden aansluiting van de
Noordhoflandbrug op de Vijf
Meilaan goed voor woningbouw
benut kunnen worden. De ma
nier waarop deze aansluiting nu
wordt aangelegd is een ronduit
ergerlijke verkwisting van ruim
te: een wegbreedte die in geen
verhouding staat tot het ver
wachte verkeer (voetgangers,
fietsers en enkele buslijnen). Een
goed voorbeeld van de gevolgen
voor de leefbaarheid vormen de
nieuwe flats langs de Voorscho-
terweg: die hebben er voor ge
zorgd dat de enige kleuterschool
in de gehele Gasthuiswijk kan
blijven voortbestaan.
Voorzichtig gaten opvullen door in
dezelfde stijl en schaal als de om
geving te bouwen is vaak niet zo
makkelijk. Het is soms duurder
en er moet meer naar subsidie
mogelijkheden worden gezocht
om de financiering rond te krij
gen, dat wil zeggen de woningen
betaalbaar te houden. Het levert
veel organisatorische problemen,
vaak moeten bestemmingsplan
nen worden gewijzigd en een en
kele dwarsliggende eigenaar kan
de plannen tijden blokkeren. Tij
dens de werkzaamheden veroor
zaken de bouwactiviteiten over
last voor omwonenden. Maar het
resultaat kan, zeker in de oudere
wijken, een opleven van een hele
buurt betekenen.
Toch blijft de vraag: hoe ver kan je
met het opvullen van deze gaten
doorgaan? Wanneer staan er te
véél huizen in een wijk? En in
welke dichtheid zal je een nieuwe
wijk moeten bouwen?
In de oude wijken van de binnen
steden staan de woningen vrij
dicht op elkaar met weinig groen
en met straten vol geparkeerde
auto's. Als reactie hierop zijn de
woonwijken van na de Tweede
Wereldoorlog veel ruimer opge
zet: ofwel in hoogbouw met
brede groenstroken, ofwel in
laagbouw met ieder huis een ei
gen tuin. Gevolg hiervan is, dat in
de nieuwe woonwijken veel min
der woningen op dezelfde opper
vlakte staan dan in de oude.
Nemen weals oppervlakte-eenheid
één hectare, dan staan daar in de
oude wijken vaak 80-100 wonin
gen op, in de nieuwere 50 en in de
nieuwste vaak nog maar 20-30.
Bekijken we alleen het netto
woongebied (dus zonder de
ruimte voor plantsoenen, ver
keerswegen, scholen, winkelcen
tra e.d.), dan zijn die cijfers resp.
100-150, 70 en 40-50 woningen
per hectare. Dit betekent dat er
steeds méér ruimte nodig is om
hetzelfde aantal woningen te
bouwen. Daar moeten we wel re
kening mee houden, omdat nu al
een kwart van het westen van
Zuid-Holland bebouwd is (van
heel Nederland "maar" 7 pet.).
Veel groen
Uiteraard is het een goede zaak,
wanneer mensen veel groen in
hun woonomgeving hebben. Een
woning in een oude wijk heeft
vaak gemiddeld maar 2m2 groen
in de directe omgeving en in de
nieuwste wijken soms wel 50 m2.
Maar niet alle groen is hetzelfde.
Ook een brede middenberm van
een ontsluitingsweg wordt al§
groen meegerekend. En verder is
vooral bij flats de groene tussen
ruimte vaak zo groot en vlak, dat
deze ruimte eerder als leegte
wordt ervaren.
Uiteraard is de parkeerchaos in de
smalle straten van de oude wij
ken verre van ideaal. Maar om de
oplossing te zoeken in ruimtever-
spillende brede wegen met uitge
strekte parkeerterreinen draagt
ook niet bepaald tot de gezellig
heid van een wijk bij.
Minder woningen per hectare be
tekent ook, dat de afstanden in de
wijk groter worden, d.w.z. moei
lijker te belopen en te befietsen.
Dit brengt o.a. met zich mee dat
de exploitatie van een goed
openbaar vervoer een stuk moei
lijker wordt, omdat er minder
mensen in de buurt van de haltes
wonen. Verder noemden we al de
moeilijkheden om scholen en
winkels in de buurt te houden. En
kinderen hebben vaak geen
SDeelkameraadjes meer in de
buurt. Verlaging van de bebou
wingsdichtheid brengt dus zeker
niet alléén voordelen met zich
mee. Dit alles wordt nog ver
sterkt door het feit dat het ge
middelde aantal mensen per wo
ning sterk is afgenomen en nog
verder zal afnemen.
Als we zeggen: hoge bebouwings
dichtheden, dan denkt bijna ie
dereen direct aan hoge flats: een
niet bepaald populaire woon
vorm. Die willen we dan ook ze
ker niet bepleiten. Bovendien
blijkt hoogbouw maar nauwe
lijks tot hogere dichtheden te lei
den: De Bijlmer en het Waardei-
land hebben beide even veel wo
ningen op een hectare! Er zijn
ook andere mogelijkheden,
waarbij geprobeerd wordt om de
voordelen van privacy en het
hebben van een eigen tuin te
combineren met de voordelen
van hoge bebouwingsdichthe
den. Ook in de architect enwereld
is er de laatste tijd een stroming
die, juist terwille van de leefbaar
heid, in hogere dichtheden wil
Een viertal tekeningetjes met ver
schillende bebouwingsdichthe
den.
Op tekening 1 een dichtheid van 28
woningen per hectare: speciaal
voor ongesubsidieerde bouw,
patiowoningen en alle wonin
gen met carport/garage.
Tekening 2 met een dichtheid van
41: speciaal voor premiewonin
gen, alle woningen met "auto
voor de deur" of in carport/ga
rage achter in de tuin.
Tekening 3 met een dichtheid van
52: eengezinswoningen (pre-
miehuur), de hoge dichtheid
wordt bereikt door toepassing
van woningtype met woonlaag
(met balkon) op 1ste verdieping,
de onderbouw is bestemd voor
carports en bergingen.
Tekening 4: dichtheid 64 per ha.
Grote dichtheid t.g.v. meerge
zinswoningen (max. 4 bouwla
gen met kap, 2 maisonnettes bo
ven elkaar) en "opgetilde wo
ningen" (met carports en be
rgingen in onderbouw).
Tekeningen overgenomen uit rapport
"Woonproject Samenspel" van Mul-
tibouw Nederhorst BV, 1974).
bouwen. Dit om een grotere inti
miteit en beslotenheid van de
woonomgeving te bereiken; en
zeker ook om hierdoor tot een
grotere afwisseling en levendig
heid van een nieuwe wijk te ko-
Dit stelt dan wel hoge eisen aan het
bouwkundige en stedebouw-
kundige ontwerp. De serie teke
ningen hiernaast geven er een
voorbeeld van hoe bij hogere
dichtheid ook goede woonvor
men kunnen ontstaan. Dat is
vooral mogelijk als niet alleen
voor gezinnen met kinderen ge
bouwd wordt, maar wanneer ook
veel kleinere woningen gebouwd
worden. Daar is nog steeds grote
behoefte aan: woningen voor be
jaarden, werkende jongeren, stu
denten, alleenstaanden en twee
persoonshuishoudens.
En dat dit soort stedelijke nieuwe
wijken gebouwd kunnen worden
bewijst een aantal uitgevoerde en
nog in uitvoering zijnde plannen,
met maximaal twee woningen
boven elkaar, waarin netto dich
theden van 70 woningen per hec
tare worden bereikt. Hierbij kan
ongeveer 60 pet. van de woningen
een eigen tuin hebben; de overige
een groot dakterras. De auto
speelt in dit soort wijken een veel
minder overheersende rol: rij
dend moet hij zich aanpassen aan
de voetgangers en fietsers
(woonerven) en de parkeerplaat
sen zitten onder de grond. Voor
dit laatste kan het Ministerie van
Volkshuisvesting en Ruimtelijke
Ordening overigens extra subsi
die geven. Voorbeelden van dit
soort nieuwe bouwplannen zijn
Nieuw Waldeck in Den Haag, Be
verwaard in Rotterdam en
Spaarndam-oost (bij Haarlem).
Een belangrijk punt is ook dat bij
hogere bebouwingsdichtheden
de grondkosten per woning lager
worden, wat dan weer tot lagere
huren kan leiden.
Hoge eisen
Wonen in hogere dichtheden blijkt
dus juist te kunnen bijdragen tot
een betere kwaliteit van het
woonmilieu. Maar het stelt wel
hoge eisen aan het ontwerp. Er
zal bijvoorbeeld erg goed voor
gezorgd moeten worden dat niet
te weinig privacy ontstaat (bijv.
geluidsoverlast). Hoogbouw is
hierbij zeker ongewenst: niet
proppen dus, maar misschien wel
een stapje dichter naar gewoon
fijn wonen.
Om welke nieuwe gebieden gaat
het?
Waar zouden dan afgezien van het
vullen van gaten nieuwe bouw
terreinen zijn als de Stevenshof
groen zou blijven? Als werkgroep
denken we daarbij aan Room
burg. aan het Schuttersveld, aan
gedeelten van de Leeuwenhoek,
aan de Coebel en aan de nieuwe
bouwterreinen in de Mors: de
Bokhorst en Koppelstein Hoe
gaat er in deze laatste beide ter
reinen gebouwd worden? We
hebben de indruk, dat dit voor
namelijk eengezinswoningen
zullen zijn, met bovendien een
groot ruimteverjies langs de ran
den van de beide terreinen: bij de
Lelylaan zou een afstand van 60
m. tot het hart van de weg moeten
worden aangehouden!
Andere
Wij vinden het erg belangrijk, dat
voor deze terreinen ook andere
plannen gemaakt worden, op de
manier zoals hierboven werd be
schreven. Het lijkt ons de moeite
waard om te weten hoeveel wo
ningen er dan gebouwd kunnen
worden.
De meerderheid van het Leidse
college van Burgemeester en
Wethouders heeft een duide
lijke voorkeur voor het
bouwen in de Stevenhofjes-
polder. Dit komt vooral
voort uit de vrees, dat bij in
voering van andere plannen
niet elk jaar het gewenste
aantal nieuwe woningen kan
worden opgeleverd. Met an
dere woorden: men is bang
dat de „bouwstroom" niet
voldoende gegarandeerd is.
Over het aantal nieuwe wo
ningen dat nodig is in de ko
mende tien tot vijftien jaar,
is weinig verschil van me
ning. Dat aantal Iaat zich
vrij goed voorspellen. Im
mers, de mensen die over
bijvoorbeeld vijf jaar een
huis gaan zoeken, zijn er nu
al, maar zij wonen nu nog bij
hun ouders of op kamers.
Ook is men het er over eens
dat in Leiden alleen ge
bouwd moet worden voor de
„eigen woningbehoefte",
d.w.z. voor degenen die in
Leiden (of directe omgeving)
wonen of werken. Daarbij
wordt dan verder aangeno
men dat er ongeveer even
veel mensen uit Leiden ver
trekken als er zich vestigen.
Op die manier weet men wat
er nodig is.
De vraag is nu: kan deze mooie
polder voorlopig (en hope
lijk definitief) behouden
blijven, terwijl er toch aan
de vraag naar nieuwe wo
ningen wordt voldaan? Het
is wel begrijpelijk dat men
in eerste instantie liever
voor de veilige weg wil kie
zen: bouwen in een kale, pas
opgespoten polder is nu
eenmaal gemakkelijker dan
het behoedzaam opvullen
van gaten in de binnenstad
en het afbouwen van bui
tenwijken. Maar eens be
bouwd, blijft bebouwd. Als
de eerste huizen uit de grond
verrijzen, is het "Land
schapspark in oprichting"
definitief een heel stuk
kleiner. En wie weet, wat er
daarna gebeurt.
"Daarom stellen wij voor dat
de gemeente met een zo vol
ledig mogelijke opgave komt
van alle eventuele bouw
plaatsen in de bebouwde
kom (ook de onzekere), zowel
in de binnenstad als in de
buitenwijken, met een ver
melding daarbij van de ste-
debouwkundige, bestuur
lijke en financiële knelpun
ten. Hieruit kan dan een
schatting worden gemaakt
welke bouwstroom met deze
gatenplannen kan worden
gerealiseerd. Dit laatste is
zeker ook van belang voor de
goedkopè' woningwetwo
ningen, want in die categorie
is de woningnood het groot
st. Verder stellen we voordat
een begeleidingscommissie
wordt ingesteld voor de nu
in voorbereiding zijnde
bouwplannen Koppelstein
en Bokhorst in de Mors, om
na te gaan in hoeverre de nu
voorgestelde aantallen wo
ningen kunnen worden ver
hoogd".
Een heel apart punt is, dat de
gemeente Leiden al een paar
miljoen gulden in de Steven
shof heeft geïnvesteerd
(grondaankopen en dergelij
ke). Zou dat weggegooid geld
zijn als er niet wordt ge
bouwd? Het lijkt erop dat dit
niet het geval hoeft te zijn:
het rijk vindt het erg belang
rijk dat het groen tussen de
steden groen blijft. Voor dat
beleid wordt er elk jaar (in
"bufferzone-pot") geld op de
begroting van het ministerie
van Volkshuisvesting en
Ruimtelijke Ordening gezet.
Het zou best kunnen dat het
rijk de grond met geld uit
deze pot zal willen overne
men van de gemeente, zodat
de gemeente dan niet met
een strop blijft zitten.
