wat het is en hoe het werkt
niet-
geliberaliseerd
gebied
In deze publikatie worden de belangrijkste bijzonderheden over de perl juli 1971 ingaande huurprijsvoor. tl
schriften beknopt vermeld. Een uitvoeriger uiteenzetting is beschikbaar in de vorm van een vouwblad, dat
op aanvraag gratis wordt verstrekt door de afdeling Voorlichting van het Ministerie van Volkshuisvesting en
Ruimtelijke Ordening, v. Alkemadelaan 85, tel. (070) 264201, Den Haag.
Op de tekst van deze publikatie kan bij een geschil geen beroep worden gedaan. In zo'n geval moet op de
wettelijke voorschriften zelf worden afgegaan. Inlichtingen daarover kan men echter altijd bij de Huuradvies
commissies inwinnen.
Van 1 juli 1971 af gelden nieuwe huurprijsvoorschriften voor de niet
(meer) gesubsidieerde woningen in de provincies Utrecht, Noord-
Holland en Zuid-Holland, de gemeenten Groningen, Haren en
Deventer en een aantal gemeenten in Gelderland (zie omschrijving
'niet-geliberaliseerd gebied').
Dat zijn dus de woningen die vallen onder de regeling voor de jaarlijk
se niet-verplichte huurverhoging. Volgens deze regeling mogen de
huurprijzen van bedoelde woningen dit jaar worden verhoogd met ten
hoogste 7 en in 1972 en volgende jaren met ten hoogste 6
De nieuwe voorschriften maken het mogelijk, dat de genoemde per
centages in bepaalde gevallen worden vervangen door een hoger
percentage. In die gevallen mag dus een hogere huurprijs worden
overeengekomen dan volgens de jaarlijkse niet-verplichte huurver
hoging het geval zou zijn. Dit mag echter alleen als het woongerief en
de huurprijs van een woning dat rechtvaardigen.
Slechte en zeer slecht onderhouden woningen komen niet voor een
extra-huurverhoging in aanmerking. Ook woningen in een sanerings-
gebied zullen er meestal niet voorin aanmerking komen.
Bij de nieuwe regeling gaat het om het opheffen van onredelijke huur-
verschillen tussen goede oudere woningen en vergelijkbare nieuwe wonin
gen, alsmede tussen oude woningen onderling.
Door het opheffen van onredelijke verschillen worden de huurprijzen in
een betere verhouding tot elkaar gebracht: er vindt een zekere harmonisatie
plaats.
Huurharmonisatie komt in elk afzonderlijk geval dus neer op aanpassing
van de huurprijs aan de woonwaarde van de woning.
Goedkeuring van
minister nodig
Een huurverhoging in het kader van
de huurharmonisatie kan niet een
zijdig door de verhuurder worden
opgelegd. Zij kan slechts tot stand
komen door een overeenkomst tus
sen verhuurder en huurder, of bij
gebreke daarvan, door een vaststel
ling van de minister van Volks
huisvesting en Ruimtelijke' Orde
ning. Maar ook als partijen het
eens zijn geworden is de goedkeu
ring van de minister nodig voor
deze door partijen overeengekomen
verhoging.
Voor een huurverhoging in het
kader van de huurharmonisatie is
geen algemeen geldend percentage
voorgeschreven. In elk afzonderlijk
geval is dit percentage onder meer
afhankelijk van het verschil tussen
de bestaande huurprijs en de huur
prijs die in vergelijking met de
prijs van vergelijkbare gesubsi
dieerde nieuwbouwwoningen ter
plaatse redelijk geacht kan worden.
In de meeste gevallen zal een nieuwe
huurprijs bereikt worden met jaar
lijkse sprongetjes. Sprongetjes, die
groter mogen zijn dan het maxi
mum van 7 in 1971 of van 6 in
1972 en volgende jaren. Voor die
jaarlijkse sprongetjes geldt een
maximum, dat gevormd wordt door
het gemiddelde bedrag waarmee
de huren van gesubsidieerde wo
ningen, die ter plaatse in de laatste
5 jaar zijn gebouwd, elk jaar wor
den verhoogd. Hierdoor wordt een
grens gesteld aan de omvang van
de totale huurverhoging per jaar.
Hoe is de gang van zaken?
Hoe kan nu zo'n huurverhoging
tot stand komen? Een verhuurder,
die meent dat zijn woning in 1971
in aanmerking komt voor een huur
verhoging met een hoger percen
tage dan 7 (6 in volgende ja
ren), zal daarover met de huurder
moeten onderhandelen. In het
noodzakelijke overleg tussen par
tijen kan ondermeer de staat van
onderhoud van de woning worden
betrokken. Ook kan het daarbij in
vele gevallen een belangrijk punt
zijn of de huurder onverplicht op
eigen kosten belangrijke verbete
ringen in de woning heeft aange
bracht, waardoor het woongerief is
gestegen (bv. een douchecel, bad
kamer, centrale verwarmingsin
stallatie of andere moderniserin
gen). Is dat het geval, dan kan de
huurder uiteraard verlangen, dat
de kosten van deze verbeteringen bij
het bepalen van een eventuele
huurverhoging in aanmerking wor
den genomen.
Bij overeenstemming
Als partijen het over een hoger per
centage eens zijn geworden, moet
de verhuurder de minister ver
zoeken dat hogere percentage goed
te keuren. Dit verzoek moet mede-
ondertekend worden door de huur
der. De minister deelt zijn beslis
sing mede aan huurder en verhuur
der. Formulieren voor het verzoek
zijn gratis verkrijgbaar bij de huur
adviescommissies. Onjuist en on
volledig ingevulde formulieren kun
nen uiteraard niet in behandeling
worden genomen.
Bij gebrek aan
overeenstem ming
Wat gebeurt er nu als partijen niet
tot overeenstemming komen? Dan
kan de verhuurder de minister toch
verzoeken om de 7% voor 1971
of de 6% voor 1972 te vervangen
door het door de verhuurder voor
gestelde hogere percentage.
De verhuurder moet de formulieren
in zo'n geval niet naar het ministerie
sturen, maar naar de huuradvies
commissie.
De huurder krijgt van de huurad
viescommissie bericht, dat de ver
huurder een verzoek tot huurhar
monisatie heeft ingediend. In dit
stadium heeft het voor de huurder
geen zin op dat bericht bij de huur
adviescommissie of de minister te
reageren.
De huuradviescommissie gaat dan
na, of het gevraagde hogere percen
tage gerechtvaardigd is ten opzichte
van de gesubsidieerde nieuwbouw
woningen van de laatste 5 jaar en
zendt haar advies naar de minister.-
Deze kan het verzoek toestaan, af
wijzen of een lager percentage aan
geven en het aantal jaren waarvoor
dat geldt. Als het verzoek wordt af
gewezen, heeft de verhuurder nog
altijd de mogelijkheid om - voor
zover daarover nog geen overeen
stemming is bereikt - met zijn huur
der te onderhandelen over een ver
hoging van de huurprijs, volgens
de regeling voor de jaarlijkse niet-
verplichte huurverhoging.
Hiervoor is geen toestemming van
de minister nodig.
Als de minister akkoord gaat met
het door de verhuurder voorgestelde
hogere percentage, houdt dit alleen
in, dat partijen naar zijn mening
over dat hogere percentage kunnen
gaan onderhandelen. Precies zoals
dat bij de reeds bestaande jaarlijkse
niet-verplichte huurverhoging het
geval is.
Indien partijen na verkregen toe
stemming van de minister alsnog
tot overeenstemming komen, is de
kous daarmee af.
Kort samengevat komen de nieuwe maatregelen voor de huurharmonisatie op het volgende neer:
over een verhoging moet tussen partijen onderhandeld worden; daarbij kan meer worden gevraagd dan
7 in 1971 en 6 in 1972 en volgende jaren;
basis voor een verhoging is de woonwaarde van het huis;
die woonwaarde wordt bepaald door vergelijking met nieuwe huurwoningen ter plaatse;
daardoor kan de huur in betere verhouding worden gebracht tot die van de gesubsidieerde woningen, die
ter plaatse in de laatste 5 jaar zijn gebouwd;
per jaar zal de totale omvang van een huurverhoging niet meer bedragen dan het gemiddelde bedrag waar
mee de huren van de nieuwe gesubsidieerde woningen ter plaatse worden verhoogd;
in gevallen waarin een aanzienlijke huurverhoging gerechtvaardigd is, zal die niet in één keer kunnen plaats
vinden, maar door middel van een reeks van jaarlijkse verhogingen;
voor zo'n huurverhoging (dus van meer dan 7% in 1971 en van meer dan 6% in 1975 en volgende jaren)
is de toestemming van de minister vereist, ook als partijen het daarover eens zijn geworden;
Bindende vaststelling
Wanneer de huurder blijft weigeren
in te stemmen met het door de
minister goedgekeurde percentage -
bv. omdat de staat van onderhoud
naar zijn mening onvoldoende is -
kan de verhuurder de minister ver
zoeken de huurprijs bindend vast
te stellen. Dit verzoek moet schrif
telijk worden ingediend.
De minister gaat pas over tot bin
dende vaststelling van een hogere
huurprijs nadat de huuradvies
commissie de zaak heeft onder
zocht en partijen heeft gehoord.
Bij dit onderzoek wordt ondermeer
rekening gehouden met de staat van
onderhoud en met gebreken.
Bij de beoordeling van de redelijk
heid van de door de verhuurder
voorgestelde nieuwe huurprijs wor
den belangrijke verbeteringen van
de woning, die betaald zijn door de
huurder, buiten beschouwing ge
laten, tenzij verrekening van de
kosten tussen partijen heeft plaats
gevonden.
De kwestie wordt op een zitting van
de commissie behandeld; huurder
en verhuurder kunnen daar beiden
het hunne naar voren brengen.
Wanneer de huuradviescommissie
van oordeel is dat de gevraagde
huurprijs redelijk is, stelt de minis
ter deze bindend vast. Hij bepaalt
daarbij ook de datum van ingang.
Maar hij kan ook een lagere dan
de gevraagde huurprijs bindend
vaststellen of het verzoek om huur
prijsvaststelling afwijzen.
Van de beslissing van de minister
worden huurder en verhuurder in
kennis gesteld.
Woningen van gemeenten
en woningbouwverenigingen
Wat in deze publikatie over huur
harmonisatie is vermeld geldt ook
voor de woningen van gemeenten en
woningbouwverenigingen die onder
de regeling voor de jaarlijkse niet-
verplichte huurverhoging vallen.
In het kader van huurharmonisatie
kunnen echter ook de huren van
de woningen van gemeenten en wo
ningbouwverenigingen die niet
onder die regeling vallen, worden
aangepast. Daarvoor gelden af
zonderlijke regelen.
Harmonisatie van de huren van
woningen van gemeenten en wo
ningbouwverenigingen geschiedt
volgens een plan, dat deze perio
diek bij de ministermoeten indienen.
In het algemeen zullen huurver
hogingen in het kader van huur
harmonisatie voor woningen van
gemeenten en woningbouwvereni
gingen niet voor 1 april 1972 wor
den doorgevoerd. Via de gemeente
lijke dienst of de woningbouwver
eniging zullen de huurders tijdig
over een eventuele harmonisatie
van de huren van hun woningen
worden ingelicht.
der bindend vaststellen.
Ook voor bedrijfspandi \u de
mogelijkheid tot hu
Dit geldt echter alleen voor be
drijfspanden met een huurprijs die
niet hoger is dan 100,per maand
en dan nog alleen voorzover zij ge
legen zijn in gemeenten, die nog
niet geheel zijn geliberaliseerd.
Overigens geldt het niet voor de be
drijfspanden, die sinds 1 mei 1971
niet meer onder de Huurwet vallen,
zoals hotels, winkels, restaurants,
café's, of afhaal- en besteldiensten
en ambachtsbedrijven, die een voor
het publiek toegankelijke ruimte
hebben.
Bij huurharmonisatie van bedrijfs
panden wordt niet vergeleken met
gesubsidieerde nieuwbouw van de
laatste 5 jaar, maar met panden
die zonder subsidie (in de zoge
naamde vrije sector) zijn tot stand
gekomen. De procedure is dezelfde
als voor woningen.
Een bijzondere groep
particuliere woningen
In het niet-geliberaliseerde gebied
is met ingang van 1 juli 1971 voor
een bepaalde kategorie van wonin
gen vrije huurprijsvorming in be
ginsel mogelijk gemaakt. Het be
treft hier voornamelijk goede mid
denstandswoningen en zgn. heren
huizen die aan bepaalde algemene
eisen en voorwaarden voldoen. Vrije
huurprijsvorming betekent dat de
huurprijs kan worden vastgesteld
in vrij overleg tussen verhuurder en
huurder. Voor bedoelde woningen
bestaat deze mogelijkheid als zij
leegkomen en opnieuw worden ver
huurd en als de huuradviescom
missie aan de verhuurder een ver
klaring heeft afgegeven, waaruit
blijkt dat de woningen tot bedoelde
groep behoren. Zo'n verklaring
moet door de verhuurder schriftelijk
bij de huuradviescommissie, worden
aangevraagd. Aspirant-huurders
kunnen bij de huuradviescommissie
nagaan of de vereiste verklaring
voor een bepaalde woning is afge
geven. De algemene eisen en voor
waarden waaraan de hierbedoelde
woningen moeten voldoen zijn vol
ledig vermeld in de Nederlandse
Staatscourant nr. 110 van 11 juni
1971.
Zij hebben ondermeer betrekking
op aantal en oppervlakte van de
kamers, bad- of douchegelegenheid,
keuken, kast- en bergruimte, ver
warming. Als een woning niet ge
heel aan bedoelde eisen en voor
waarden voldoet, kan de huurad
viescommissie de noodzakelijke
verklaring toch afgeven, indien
aard, ligging, samenstelling en in
deling van de woning dit naar haar
mening rechtvaardigen. De huur
adviescommissies hebben voor het
hanteren van deze eisen een zekere
bewegingsvrijheid.
Individuele huursubsidie
Met het oog op de invoering van de
nieuwe huurmaatregelen is de re
geling voor aanvullende huursub
sidie uitgebreid. Huurders, van wie
het belastbaar jaarinkomen minder
dan ƒ17.000,bedraagt en die
daarvan in het kader van de huur
harmonisatie meer dan 1/6 a 1/7
deel aan huur gaan betalen, komen
nu in het algemeen ook in aanmer
king voor een bijdrage in de huur.
In dat geval moet de huurprijs wel
zijn gestegen met meer dan 7 in
1971 of met meer dan 6% in vol
gende jaren. De individuele huur
subsidies worden niet verstrekt, als
de huurprijs minder dan 1100,
per jaar bedraagt.
Nadere bijzonderheden zijn te vin
den in het vouwblad „Aanvullende
huursubsidie, een persoonlijke
zaak". Hoewel dit vouwblad be
trekking heeft op woningen waar
voor na 31 maart 1960 overheids
subsidie is verleend, gelden de daar
in genoemde voorwaarden en bij
dragen nu ook voor bovengenoemde
gevallen. De vouwbladen zijn ver
krijgbaar bij de gemeenten en het
Ministerie van Volkshuisvesting en
Ruimtelijke Ordening.
Per 1 juli 1971 is de huurprijsbeheersing
woningen nog van kracht in:
Noord- en Zuid-Holland en Utrecht;
in onderstaande gemeenten voor na 5 mei 1945
gebouwde woningen en bovendien voor de vóór
5 mei 1945 gebouwde woningen met een maand-
huur van de erachter vermelde bedragen of
minder:
Groningen Haren ƒ130
Apeldoorn ƒ140
Nijmegen Groesbeek Ubbergen ƒ120
Arnhem Brummen Culemborg* 1
Epe Ha (turn Heerde Nijkerk* - 100
Voorst Wageningen
Bameveld Doesburg Doetinchem
Doornspijk Ede Elburg
Ermelo Harderwijk Hoevelaken
Huissen Oldebroek Putten J- 90
Renkum Rheden Rozendaal
Scherpenzeel Westervoort
Winterswijk J
en in Deventer voor alle woningen met een
huurprijs van 100 of minder per maand.
Voor bedrijfspanden die nog onder de Huurwet
vallen geldt in deze gebieden alleen nog huur
prijsbeheersing indien de huurprijs ƒ100 of
minder is.
In de overige gebieden is voor niet/niet meer
gesubsidieerde woningen en bedrijfspanden geen
huurprijsbeheersing meer van kracht.
