HUIS
TE
KOOP
-«SIs.»
«,2£„
jis
1 3,.-
maar
wie
zal
dat
betalen?
ZONDAGSBLAD
Kopers blijven weg omdat
het geld te duur is
8 Tim
fgS i ff lïljil
„[„pnMilSg
EHH
Wat worden nu de lasten?
ZATERDAG 7 AUGUSTUS 1965
Nieowe Lei else Courant
(Van een onzer verslaggevers)
"OMT ER EEN EIND aan de huizenschaarste
Hebben de prijzen, die de laatste jaren
steeds verder wérden opgeschroefd, een
plafond bereikt De uitnodigende plak
katen op de ramen van lege woningen, de
ilange lijsten van de makelaars, de advertenties in de
kranten, die pagina's vol ,,te koop" aanbieden, lijken
|te wijzen op meer perspectief voor de koper in spé.
|Meer dan een vijf jaar terug wordt er aangeboden,
koningen staan maandenlang leeg. Iedere week
opnieuw worden zelfde flats aangeprezen. Belang-
itelling lijkt er niet voor te zijn.
Schande, zegt de buurt als
wéér een huis leeg komt c.n
Ileeg blijft. Kan dat dan zó
naar in een tijd, waarin
(jonge gezinnen het moeten
■doen met enkele zuinig af-
[gemeten meters flat? Is het
net de woningnood dan toch
niet zó ernstig gesteld, als
J| steeds wordt beweerd?
Ja, zeggen makelaars en
u unaniem. Woningnood is er
nog steeds en zal er voorlo-
I! pig blijven ook! Goed, er
staat méér te koop, dan een
aantal jaren terug. Vooral
flats, vooral ook oudere hui
zen. Maar minder dan met
het afnemen van de woning
nood heeft dat te maken met
factoren als geldschaarste
en de huisvestingspolitiek
l van de gemeente.
Het geld is duur en wordt nog
steeds duurder. De rentevoet
heeft de zeven procent al haast
overschreden. En dat gaat bij
bedragen van een halve ton en
meer sterk in de papieren lo
pen. Een jaar terug werden nog
hypothecaire leningen tegen een
rente van vijf procent verstrekt
en deze is sindsdien steeds ver-
Ider omhoog gegaan. En het ziet
er wel naar uit, dat het hoogte
punt nog niet is bereikt. Zegt
makelaar J. H. Vinck uit Gouda:
de rentevoet in Nederland zal
zich langzaamaan gaan aanpas
sen aan het EEG-niveau. In
België en Duitsland wordt nu al
grif acht procent betaald. En
dat betekent, dat de koper in
spé voor zulke hoge lasten
wordt geplaatst, dat hij er al
giuw voor terugdeinst en wel
genoegen móet nemen met zijn
huurflatje.
Daarnaast speelt ook de huis
vestingspolitiek van de gemeen
ten een rol. Vele gemeenten
leggen de verkoop zodanig aan
banden, dat een huis niet dan
met grote moeite van de hand
gaat: veelal wordt alleen aan
ingezetenen een vestigingsver
gunning verstrekt. Of aan men
sen, die economisch aan de
gemeente gebonden zijn. Dat
deze politiek de verkoop stag
neert, ligt voor de hand.
Tot ongenoegen van de make
laars, die steeds opnieuw onder
vinden, dat toch vaak zeer aan
trekkelijke huizen leeg blijven
staan omdat het „kopers-arse
naal" te gering is. Dikwijls
kunnen zij wel kopers krijgen,
maar die mogen zich niet vesti
gen omdat ze geen ingezetene
De gemeenten daarentegen
stellen zich op het standpunt,
dat eerst eigen mensen geholpen
idienen te worden. En daarbij
probeert men de voorraad zo
eerlijk mogelijk te verdelen.
Wat betekent, dat ook de inge
zetenen niet altijd vrijuit kun
nen kopen. Menig paar met
trouwplannen (én geld) kreeg
al te horen niet meer dan vier
kamers te mogen kopen, ook al
had het 't geld voor een „kast"
van een al maandenlang leeg
staand huis.
bouwer tenminste genoegen
neemt met een normaal winst
percentage.
- -■ - f
voor zeer onaangename verras
singen. Doorgaans bedraagt de
normale hypotheek 60 a 70 pro-
lOEVWMUl) KICE\ veld 1725 -
en |*r maf ^8 228.-
fLATS
50
augustus
EL
itie)
U
Dit alles vormt voor velen
een welhaast onneembare bar-
ère. Een hindernis, die opti
mistische advertenties de aspi
rant-kopers echter maar al te
graag helpen passeren. Er wor
den hoge hypotheken aangebo
den. De koop wordt zo aanlok
kelijk mogelijk voorgesteld.
Men kan toch immers lenen?
Maar hoevéél kan men lenen?
Dat is een punt, waarop vele
kopers struikelen. Want voor
het vaststellen van de hypotheek
gaat men in lang niet alle
gevallen uit van de koopsom.
En zeker niet in de oudbouw
sector. De hypotheekbanken, de
verzekeringsmaatschappijen, de
pensioenfondsen, kortom: de in
stanties, die de koper het geld
moeten verschaffen, hebben hun
eigen taxateurs. En zij zijn
uiteindelijk de deskundigen, die
bepalen wat de woning waard is
en voor welk bedrag zij hypo
theek willen nemen. Uiteraard:
aan een onderpand zonder
overwaarde hebben zij wei-
Doorgaans overtreft de koop
som de taxatiewaarde met tien
procent, maar een verschil van
dertig procent is geen uitzonde
ring. Dat betekent, dat de koper
veel méér „cash" zal moeten
betalen, dan hij verwachtte, ook
al werd geadverteerd met zeer
hoge hypotheken. Natuurlijk, dit
geldt vooral voor de oudbouw.
In de nieuwbouw ligt het dik
wijls gunstiger. Daar is de
taxatiewaarde in vele gevallen
gelijk aan de koopsom als de
cent van de taxatiewaarde.
Heeft hij een huis van vijftig
mille op het oog, dan rekent hij
dus op een aanbetaling van
17.500 (overdrachtskosten
even buiten beschouwing gela
ten). Blijkt het huis nu op
slechts 40 mille te worden ge
taxeerd. dan wordt wél het
aanbetalingsbedrag iets minder
(14 mille), maar de 10 mille
verschil zal hij daar nog eens
extra bij op tafel moeten leg
gen, zodat het totale „cash"-
bedrag al 24 mille beloopt!
Teleurstellingen. Vele aspi
rant-kopers zullen ze moeten
slikken voordat zij hun droom
verwerkelijkt zullen zién. En
menigeen, die zich liet voorlich
ten moest tot de conclusie ko
men, dat het spaarvarken dat
toch niet kon trekken.
De werkelijkheid bleek dan
aanzienlijk minder rooskleurig
te zijn dan de advertentie wilde
doen voorkomen. Het wordt
dikwijls zo eenvoudig voorge
steld, zegt de heer M. A. Boeg-
heim, samen met de heer Vinck
eigenaar van het Goudse make
laarskantoor. Helaas zijn er ook
in ons vak beunhazen. Ze plaat
sen aantrekkelijke advertenties
„Hypotheken tot 100 procent,
rente vanaf 0 procent", wordt
de aspirant daarin niet zelden
geboden. Dat is natuurlijk
waanzin. Meestal worden zulke
slogans alleen maar gebruikt om
bij de mensen binnen te komen.
Als men dan serieus aan het
rekenen gaat, blijkt men geen
cent goedkoper uit te zijn dan
bij een makelaar, die wat gema
tigder te werk gaat. Maar dat
zal de adverteerder een zorg
zijn. In de wirwar van cijfers
strikt hij zijn klant. Dat is niet
zo heel moeilijk. Een handteke
ning onder het contract is gauw
gezet, vooral als de klant slecht
behuisd is. Dat de boel een jaar
later geëxcuteerd moet worden
omdat de lasten te hoog bleken,
interesseert die adverteerder
niet. Hij heeft zijn provisie
opgestreken. Dat is belangrijk.
Een bona-fide makelaar zal zijn
klanten wijzen op alle nadelen.
Hij zal hem waarschuwen geen
verplichtingen aan te gaan. die
hij niet kan nakomen. Hij zal
hem adviseren pas dan aan
kopen te denken als hij een
derde van de koopsom met
eigen geld kan- betalen en zijn
hypothecaire lasten niet meer
dan 15 pet., hooguit 20 pet., van
zijn inkomen gaan bedragen en
als hij bovendien nog voldoende
in de zak houdt voor de bestrij
ding van onderhoudskosten en
onvoorziene omstandigheden.
Een eigen huis, is voor een
nog maar zeer beperkte groep
een haalbaar ideaal gebleken.
De prijzen zijn de laatste jaren
steeds verder opgeschroefd. In
de grote steden koopt men voor
veertig mille al vrijwel niets
meer, althans als men zoekt in
de categorie „herenhuizen". Na
tuurlijk, ze zijn er wel, maar
dan in buurten, waar maar
weinig kopers zouden willen
wonen. Voor een behoorlijke
vrijstaande eengezinswoning
moet al gauw zestig a zeventig
mille worden neergeteld.
Is er dan nog steeds geen
einde gekomen aan deze alle
perken te buiten gaande prijs
ontwikkeling? Zullen de huizen
van zestig mille, waarvoor vijf
jaar terug nog maar de helft
werd betaald, straks nog duur
der zijn? Zegt makelaar Vinck:
de top lijkt bereikt. De tijd van
de grote speculatiewinsten is
voorbij, al zal dit dan nooit met
volledige zekerheid zijn te zeg
gen. Maar algemeen gelooft men
in de bouwwereld, dat de prij
zen in de nabije toekomst nog
slechts beïnvloed zullen worden
door het stijgende kostenpeil en
de ontwaarding van de gulden.
Wat betekent, dat zij wel zullen
blijven stijgen, maar niet in die
mate als de afgelopen tien jaar.
Dat geldt zowel voor nieuw- als
oudbouw. Want de ervaring
heeft wel geleerd, dat oud zich
aan nieuw optrekt.
Overigens zal iedere koper er
van overtuigd moeten zijn, dat
ook al zouden de prijzen niet ver
der meer stijgen, zij in negen
van de tien gevallen in een zeer
irreële verhouding staan tot de
technische waarde van het huis.
Want niet alleen diè waarde is
bepalend voor de prijs. Er zijn
nog andere factoren. De ligging
speelt een rol (een huis buiten
blijkt vaak een geheel ander
bedrag op te brengen dan het
zelfde huis in de stad). Ook de
vraag of de woning courant
Het best in dc markt liggen
de huizen met drie tot vijf
kamers de „kasten" met 10
kamers en meer gaan maar
moeilijk van de hand tenzij zo
als kantoren of als pensionbe-
drijf worden verkocht.
Om deze factoren op juiste
waarde te schatten is het, zegt
de heer Boegheim, aan te beve
len, dat de aspirant-koper voor
de koop contact opneemt met
een neutrale makelaar, die voor
hem kan taxeren (kosten: 1,5
promille van de getaxeerde
waarde), of met een accountant
of een verzekeringsinspecteur,
die alle financiële consequenties
uit de doeken kunnen doen.
Want de leek zal maar al te
gemakkelijk verward raken in
de talloze cijfers. Hij zal gesteld
worden voor vele vragen. Welke
hypotheek is het voordeligst, wat
kost een normale hypotheek, wat
een tophypotheek, met welke
andere kosten moet hij rekening
houden?
Wie in de praktijk 'met al die
vragen (het is maar een greep)
wordt geconfronteerd, zal ont
dekken, dat de koop van een
huis méér inhoudt dan het uit
rekenen van een eenvoudige
som in de ronde getallen,
waarmee men de prijs tot uit
drukking pleegt te brengen. El
ke makelaar zal kunnen uitleg
gen. dat er meer dan één moge
lijkheid is om een huis te
financieren. En wie al die moge
lijkheden bestudeert ondervindt
al gauw, dat er tal van posten
en postjes zijn, waarmee men
uit onwetendheid nooit rekening
had gehouden. Welke mogelijk
heden zijn er? En welke is nu
de voordeligste? Er zijn er drie:
men kan hypotheekgeld nemen
bij hypotheekbanken, levensver
zekeringsmaatschappijen en bij
pensioenfondsen. Óm met de
laatste te beginnen: deze nemen
hypotheek tegen een in deze
periode vrij lage rente 614
tot 6 Vz procent. De gestelde
eisen zijn echter zeer hoog. In
de eerste plaats moet het huis
wel zeer courant zijn en boven
dien neemt men hypotheek voor
slechts 50, hooguit 60 procent
van de taxatiewaarde. Voor de
koper met weinig geld op zak is
„Te koop". In iedere stad zijn
ze bij tientallen te vinden, de
uitnodigende plakkaten op de
ramen tan verlaten woningen. In
heel veel gevallen blijven z<
ingeplakt: een koper is ondanks
alle aantrekkelijke adverteerders,
slogans moeilijk te vinden. Om
dat het geld te duur is, of omdat
de gemeentelijke woningpolitiek
onneembare barrière bleek.
zijnde ongeveer het bedrag, dat
men als premie zou moeten
betalen voor een risico-levens
verzekering! Resumerend: een
hypotheek contra levensverzeke
ring is in totaal iets duurder,
maar stelt de koper de eerste
tijd voor lagere lasten, wat voor
velen aantrekkelijker is. Bo
vendien dekt deze methode risi
co's, die door hypotheekbanken
niet worden gedekt. Elders op
deze pagina wordt een met
cijfers geïllusstreerd voorbeeld
gegeven van voor- en nadelen
van beide mogelijkheden.
nale woningnood aanleiding geweest tot felle acties. Over rijf jaar is er geen tekort
voorspeld. Maar er is vrijwel niemand in de bouwwereld, die daar in gelooft.
dit dus niet de meest ideale
manier.
Meer in trek zijn de hypo
theekbanken en levensverzeke
ringsmaatschappijen.
Zij nemen ook de hoogste
hypotheken tot 90 procent
Welke manier biedt de koper
nu de meeste voordelen, bij wie
is hij het goedkoopst uit? Het
antwoord hierop zal geheel af
hangen van wat de koper ver
langt. Beide mogelijkheden
hebben namelijk voor- en nade
len. Grofweg kan worden ge
steld, dat de levensverzeke
ringsmaatschappijen per maand
de eerste jaren iets goedkoper
zijn, maar over een periode van
30 jaar in totaal duurder. Dit
komt omdat het bij deze maat
schappijen verplicht is tegen
over de lening een levensver
zekering te stellen. De maande
lijkse premiebetaling wordt dan
beschouwd als aflossing. Na bij
na 30 jaar wordt het huis
Bij het onderstaande voorbeeld wordt
uitgegaan van een huis van 50 mille
k.k., waarvan de taxatiewaarde gelijk
is aan de koopsom. De koper wil een
30 jaar lopende tophypotheek (90 pro
cent), een hypotheek dus voor ƒ45.000,
en betaalt dan al direct ,,cash": 5000
plus ƒ4000 (k.k.) plus 550 (hypo-
theekacte) tezamen ƒ9.550,Wat wor
den zijn jaarlijkse lasten: A bij het slui
ten van een hypotheek contra levens
verzekering, B bij het sluiten van een
hypotheek bij een hypotheekbank.
A. LEVENSVERZEKERING
normale hypotheek: 35.000 (70 pet.)
top: 10.000 (20 pet.) versneld af te lossen in
10 jaar.
rente (6!4 pet.) 2812,50
aflossing top 1000.—
aflossing (premie) 968.15
Totaal 4780,65
rente wordt gedurende 10 jaar elk jaar 62,50
minder en blijft daarna gelijk.
Na tien jaar wordt de figuur als volgt
rente (6V4 pet.) over 35.000 2187,50
aflossing (premie) 968.15
Totaal 3155,65
B. HYPOTHEEKBANK
rente (7 pet.) 3150.—
aflossing t.1500.—
afsluitprovisie van 2 pet.
(konit om de vijf jaar terug
als verlengingsprovisie) 900.—
Totaal 5350.
rente wordt elk j_ar 105 minder.
Na tien jaar wordt de figuur als volgt:
s (7 pet.) over 30.000 2100
afloss
1500.-
Tolaal 3600.—
Pas ongeveer 15 jaar na de koop zullen
de jaarlijkse lasten, verbonden aan de
traditionele hypotheek onder die van de
levensverzekerings-hypotheek komen te
liggen: de levens verzekerings-hypo-
theeklasten zullen na het tiende jaar op
hetzelfde niveau bljjven, terwjjl de las
ten van de traditionele hypotheek steeds
verder omlaag gaan. Zodoende is n?
ongeveer 24 jaar op beide hypotheken
evenveel betaald, zij het dat by de tra
ditionele hypotheek de risico-factor niet
gedekt is.
hypotheekvrij. Mocht de koper
eerder komen te overlijden dan
wordt hem de schuld geheel
kwijtgescholden en wordt het
huis direct hypotheekvrij eigen
dom van de nabestaande.
Bij de berekening van de
lasten volgen beide geldgevers
verschillende methoden. Dc le-
vensverzekeringsmaatschanpi ien
hanteren een naar verhouding
lage rente van 6 en 6 1/4
procent, terwijl de banken voor
een tophypotheek een rente van
7 procent (normaal 6 3/4 pro
cent) berekenen.
Bij de hypotheekbanken wor
den aflossing en rente elk jaar
lager, terwijl de lev.-maat-
scliappijen pas na tien jaar
als de 20 procents „top" van de
hypotheek af is op een lager
maandelijks bedrag komen. Een
bedrag overigens, dat daarna
gedurende de resterende 20 jaar
vrijwel op hetzelfde niveau
blijft. De rentevoet wordt bij de
banken voor vijf jaar vastge
steld, bij de lev.-maatschappijen
voor tien jaar.
Die lange termijn van tien
jaar kan uiteraard voor- zowel
als nadelen hebben. Stijgt de
rentevoet in die periode, dan zit
men goed. daalt hij. dan zou
men verlies kunnen lijden. Dit
nadeel kan men in veel gevallen
echter ondervangen door ver
sneld te gaan aflossen en een
nieuwe goedkopere hypotheek op
het huis te geven.
In het contract kan de moge
lijkheid hiertoe worden openge
laten, al moet in de meeste
gevallen voor deze versnelde
aflossing wel een „boete" wor
den betaald.
Hoe groot zijn nu de maande
lijkse lasten en hoeveel eigen
geld moet men hebben om een
huis te kunnen kopen? Zoals
gezegd: er worden verschillende
methoden gebruikt om dit te
berekenen. De hypotheekbanken
vragen ieder jaar 7 procent
rente (aflopend) en een aflos
sing van bijv. 3 procent (daar
bij komen dan in het eerste jaar
ook nog eens ca. lVz procent
actekosten en ca. 2 procent
afsluitprovisie). De lev.-maat
schappijen vragen 6 procent
rente (niet aflopend) en een
premie van 2Vz procent. Tevens
dienen bij de aankoop van een
huis meestal kosten voor over
dacht te worden betaald, welke
kortweg Worden aangeduid als
k.k. (kosten koper). Dit bedrag
beloopt ongeveer 8 procent van
de koopsom en bestaat uit re
gistratiebelasting, kosten notaris
en een makelaarscourtage.
Welke som men bij de koop
moet betalen hangt behalve de
ze kosten ook af van de vraag
of men een normale (70 pet.) of
tophypotheek (90 pet.) wil ge
ven, waarbij wél aangetekend
dient te worden, dat men zo'n
tophypotheek niet overal zo
maar kan krijgen. De levens
verzekeringsmaatschappijen zijn
wat dit betreft wel het gemak
kelijkst.
Gaan we echter uit van een
normale hypotheek en een huis
van 30 mille, dan zal men een
eigen geld moeten bezitten
(mits de taxatiewaarde gelijk is
aan de koopsom!) van ƒ2400
(kosten koper) plus 9000 (30
procent van de koopsom), wat
samen 11.400 maakt. Verge
lijkt men de daarna volgende
jaarlijkse lasten, dan blijkt, dat
de lev.-maatschappijen het eer
ste jaar (én de daarop volgende
29 jaar) een bedrag van 1850
vragen 1260 rente en ca. 590
aflossing of premie), terwijl de
hypotheekbanken een last stellen
van ƒ2538 (ƒ1418 rente, 700
aflossing en 420 afsluitprovi
sie). Dit laatste bedrag wordt
ieder jaar minder (géén vaste
premie en een aflopende ren
te!), maar blijft toch nog ge
durende ongeveer tien jaar ho
ger liggen, dan het jaarlijkse
bedrag dat de levensverzeke
ringsmaatschappijen vragen
Berekent men die kosten over
de looptijd van 30 jaar dan
blijkt, dat men op levensverze
keringsbasis in totaal aan rente
en premie (af^ssing) 55.497
betaalt en voor de traditionele
hypotheek ƒ43.916. Dit lijkt een
vrij aanzienlijk verschil, maar
men moet er daarbij wel reke
ning mee houden, dat de hogere
levensverzekeringsrente (omdat
deze niet aflopend is) meer
aftrekmogelijkheden biedt voor
de belasting. Als men deze mo
gelijkheden verrekent komt
men al gauw tot de conclusie,
dat bij een jaarinkomen van
12.500 bruto, dit verschil
wordt teruggebracht tot ƒ6940,
Is men er nu met deze kos
ten? Nee, er komen nog lasten
bij. Men zal ook rekening moe
ten houden met onderhoudskos
ten (voor een ouder huis een
slordige ƒ250 per jaar) en ver
der met kosten als verzekerin
gen, grond-, extra personeels-,
straat- en eventueel water
schapsbelasting. Voorts ook met
de betaling van precariorechten,
waterleiding en een eventuele
erfpachtscanon. Deze liggen
echter niet hoog en bedragen
samen slechts enkele honderden
guldens per jaar.
Uit deze berekeningen moge
blijken, dat het kopen van een
huis zeker geen eenvoudige
zaak is. Makelaar Vinck: elke
aspirant-koper zal zich terdege
moeten laten voorlichten en niet
direct ingaan op de fanfareleu
zen, waarmee soms wordt ge
adverteerd. Inderdaad, het is
mogelijk zonder veel eigen geld
een huis te kopen. Desnoods
kan men voor het ontbrekende
kapitaaltje nog een persoonlijke
lening sluiten. Maar vraag niet
wat dat gaat kosten. Men be
taalt er al gauw een rente van
10 procent voor en moet dan
bovendien in hooguit vijf jaar
aflossen. Dat dergelijke manipu
laties de koper voor vrijwel
niet te betalen lasten plaatsen,
ligt voor de hand. Het is de
taak van de makelaar hem
daarvoor te waarschuwen. Men
zal zich nooit aan lasten mogen
wagen, waarvan men niet zeker
weet, dat men ze ook in de
toekomst zal kunnen betalen.
Het „te koop" op een
steeds groter wordend aan
tal lege woningen moge dan
een prijsdaling suggereren,
de werkelijkheid is anders.
Weliswaar zijn de grootste
stijgingen er uit, maar vart
een daling is nog steeds geen
sprake. Dat komt misschien
later als de woningnood
voorbij is en er meer aanbod
zal komen: vooral van flats
en eengezinswoningen met
platte daken. Maar dat zal
nog vele jaren kunnen du
ren. Want dat minister Bo--
gaers' slogan „in 1970 geen
tekort meer" zal worden
verwerkelijkt, gelooft vrij
wel niemand in de bouwwe
reld.
