De plotselinge ouderdom
van het kantorenpark
intei finish
Geen dure
kantoren meer
langs snelweg
PROF. MENHEERE: 'CERTIFICAAT VOOR KANTOREN NODIG'
ff SYSTEEMWANDEN
DAT WERKT PERFEKT!
Qowuvnt
VASTGOED
DINSDAG 30 OKTOBER 1991
Gedeputeerde mevrouw L. Stolker-Nanninga (PvdA, ruimtelijke
ordening).
FOTO: SP
BELEID VAN PROVINCIE ZUID-HOLLAND:
LEIDEN Op dit ogen
blik staan in Zuid-Hol
land zoveel kantoren leeg
(750.000 vierkante meter),
dat er eigenlijk drie jaar
lang niet hoeft te worden
bijgebouwd. Maar zo
steekt de markt niet in el
kaar. Beleggers blijven in
vesteren in nieuwbouw.
Elk jaar wordt er deze
provincie naar schatting
250.000 vierkante meter
aan kantoorruimte bijge
bouwd.
Niettemin verschuift er iets. In
twee opzichten: wat wordt ge
bouwd. en waar wordt ge
bouwd. De ene trend wordt
gezet door de beleggers zelf. In
Nederland word je dood ge
gooid met kantoren van de
grauwe middelmaat, is hun er
varing. De vastgoed-branche
vindt het hoog tijd worden
voor meer allure, wil de Rand
stad kunnen concurreren met
andere Europese centra. Dus:
meer aandacht voor luxueuze
kantoren in een hoge prijs
klasse. Grote, internationaal
opererende bedrijven vragen
tegenwoordig om zulke top
kwaliteit.
Verkeer
De andere koerswijziging
komt van het provinciebe
stuur. Gedeputeerde mevrouw
L. Stolker-Nanninga (PvdA,
ruimtelijke ordening) interes
seert zich het meest voor die
tweede vraag: wéér komen de
kantoren van de toekomst?
Zij redeneert vanuit een be
zorgdheid over de almaar
doorgaande verkeersgroei.
Volgens de laatste cijfers blijft
de voorspelde neerwaartse
trendbreuk in het autogebruik
uit. Gevolg, aldus Stolker: in
dien nu geen maatregelen
worden genomen, zal het aan
tal auto's op de weg de komen
de twintig jaar niet met 70,
maar met 80 tot 85 procent
toenemen. Vanwege het mi
lieu moét daarom wat gebeu
ren in deze toch al drukste
provincie van Nederland.
Ongewenst zijn locaties die al
leen met auto's zijn te berei
ken. Stolker is daarin wel iets
voorzichtiger geworden na de
felle reacties op aanvankelijke
uitspraken van haar kant:
„Het is niet onze bedoeling de
bouw van elk kantoortje on
mogelijk te maken, als dat niet
in de buurt van het openbaar
vervoer ligt. We zullen ook
best rekening houden met si
tuaties waarin geen alternatie
ven zijn. Maar we moeten een
eind maken aan de vestiging
van werkplekken op plaatsen
waarvan we weten dat er
nooit en te nimmer een goed
openbaar vervoer tot stand zal
komen. Dan komen we name
lijk later tot de ontdekking dat
we een verkeersprobleem heb
ben waarvoor we geen oplos
sing meer weten".
Kortom: de Zuidhollandse ge
deputeerde wil wel degelijk
een eind maken aan de voort
durende groei van kantoorpar
ken langs snelwegen. Die
plekken moeten voortaan al
leen ter beschikking staan
voor distributiebedrijven en
andere auto-gebonden bran
ches. Stolker wil dit bereiken
door aanscherping van be
stemmingsplannen. In dit ver
band verdient bovendien ver
melding dat ze onlangs een
nieuwe nota heeft uitgebracht
over de zogeheten perifere de
tailhandel. Daarin wijst ze ook
de komst van grootwinkelbe
drijven langs snelwegen af.
Als het aan de provincie ligt,
komt er dus geen tweede
Ikea/Delft meer.
Stations
Maar de provincie zwaait niet
alleen met verbodsregels. Juist
via 'positieve acties' probeert
men duidelijk te maken, wat
de nieuwe lijn is. Verbetering
van openbaar vervoer is zo'n
actie. Lukt dat, dan kunnen
bedrijfsterreinen die nu nog
slecht bereikbaar zijn voortaan
met de opgeluchte zegen van
het provinciaal bestuur wél in
aanmerking komen voor kan
toorbouw. Voorbeeld: de Plas-
poelpolder in Rijswijk. Het
plan is om de tram Delft-Den
Haag daarheen te leiden. Ook
de Goudse Poort in Gouda is
in beeld voor zo'n opwaarde
ring, door beter openbaar ver-
Voor een tweede 'positieve ac
tie' gaf Stolker deze maand
zelf het startsein, tijdens een
congres in het Provinciehuis
over kantorenbouw in de
buurt van treinstations. In de
ogen van Zuid-Holland zijn
stations dé nieuwe toplocaties,
zowel voor de dure kantoren
van de toekomst, als voor gro
te kantoren en dienstencentra
die veel volk trekken (onder-
wijs-instituten, ambtelijke in
stellingen).
„Er zijn nog behoorlijk wat
mogelijkheden rond bestaande
stations, waarvan eigenlijk te
weinig gebruik is gemaakt",
aldus Stolker. Zij baseerde die
uitspraak op een rapport van
Inro/TNO, waaruit blijkt dat
onder meer in Delft, Gouda en
Leiden méér te halen valt uit
de stationsomgeving dan tot
nu toe is gebeurd.
De provincie gaat die discussie
over vernieuwing van sta
tionslocaties nu verder opjut
ten. Er is een prijsvraag uitge
schreven (beloning: 80 mille)
voor het beste idee tot verbete
ring. Verder is een ambtelijke
ploeg aangewezen, die kan
toorbouw rond stations moet
stimuleren door de diverse
'marktpartijen' daarover bij el
kaar te brengen.
(ADVERTENTIE)
EN Bedrijven wa-
vroeger herkenbaar
hun gebouwen. De
-rlanden van 1845 (nu
onale-Nederlanden)
ie bij Berlage en Esso
zijn fameuze toren
het einde van de
gse Utrechtsebaan. En
de Sijthoff Pers zat ja-
lang veilig achter de
■en van het uitgevers-
verk op de hoek van
Wagenstraat.
ernemingen ontleenden
deel van hun identiteit
hun hoofdkantoor. Zo'n
uw als beeldmerk van het
ijf komt nog steeds wel
- bij voorbeeld de NMB
Amsterdam Zuid-Oost -
r vaker dan ooit blijken
rnemers bereid te verhui-
naar lokaties aan de rand
de stad met anonieme
wbouw. En als dat niet be-
betrekken ze een paar
later een aantal etages van
wolkenkrabber in de bin-
tad.
lijkt erop alsof bedrijven
meer wortel schieten,
om de tien jaar hun kan-
ifwegen en dan steeds va
liezen voor verhuizen. En
can, want het aanbod van
oren in Nederland is
stelpend en de huisves-
kosten per medewerker
laag.
urlijk blijft die vrij plotse-
dynamiek niet zonder
lgen. Omdat de keus groot
unnen potentiële gebrui-
hoge eisen stellen. Een
e oud gebouw, is dan al
té oud. Zo is een ketting-
ie op gang gekomen, die
t veroorzaakt dat miljoe-
vierkante meters kantoor-
te als moeilijk verkoop-
of verhuurbaar te boek
i, omdat ze als verouderd
ïagement
.ir.drs. B. Menheere volgt
proces op de voet. Sinds
is hij de enige en eerste
issor bouwmanagement in
>rland (aan de TU in
en bovendien heeft hij
eigen bureau, Menheere
uit, dat door projectont-
elaars, grote beleggers,
ialige opdrachtgevers en
leden wordt ingeschakeld
e managen en te advise-
over alle stappen die in
bouwproces voorkomen,
het zoeken naar het juiste
ept tot het begeleiden van
aadwerkelijke bouw.
louwmanager zorgt ervoor
de opdrachtgever het ge-
i krijgt dat hij wil hebben
:r dat hij te veel geld uit-
6Menheere: „Het is ech-
verkeerde voorstelling
aken om een bouwmana-
e beschouwen als iemand
de kosten minimaliseert,
poet er voor zorgen dat
,en het budget de architect
(creativiteit kwijt kan. Wij
geen bedreiging voor de
erper. Mij gaat het er om
le verhouding tussen prijs
waliteit juist is",
bouwmanager is vaak een
zakelijk hulpmiddel om
verschillen van inzicht
erbruggen. Logische ver-
len, vindt Menheere.
t de bouwer kijkt naar
ontwerp en rekent uit
eel het kost om het uit te
ïn. De opdrachtgever
een bedrag voor ogen en
laar een bepaald gebouw
hebben.
libiliteit
Menheere wordt vrijwel
relatie tussen belegger en bou
wer is kwaliteit de eis en
wordt onderhandeld over de
prijs. De discussie gaat dus
over de kwaliteit".
Menheere verwacht dat bin
nen enkele jaren toch op de
een of andere manier aan de
roep om meer duidelijkheid
over het kantoor als produkt,
wordt voldaan. Hij denkt aan
het uitgeven van certificaten
waarop door middel van vast
gestelde normeringen staat
aangegeven wat de gebruiks
waarde is: hoeveel het gebouw
per werkeenheid kost. Op die
manier kan de gebruiker - net
zoals bij andere produkten ge
woon is - kantoren met elkaar
vergelijken.
Bouwhausse
Of normeringen en het toepas
sen van handige, gelijkvormi
ge bouweenheden zal leiden
tot fraaiere en meer gevarieer
de kantoren is nog maar de
vraag. De bouwhausse van de
afgelopen jaren heeft vooral
veel van hetzelfde opgeleverd.
Menheere beziet de toekomst
daarom met gemengde gevoe
lens: „Ik geef toe dat er sprake
is van veel van hetzelfde met
al die spiegelpaleizen, maar
gelukkig is die trend op de te
kentafel al bijna voorbij. Bo
vendien hebben bedrijven on
derkend dat ze zich kunnen
onderscheiden door hun huis
vesting. Maar of dat gebouwen
met uitstraling zullen zijn?
Een opdrachtgever moet zo'n
uitstraling waarderen. En als
dat gebeurt, zal hij ook een ka
rakteristiek gebouw vragen.
De praktijk wijst uit dat steeds
meer ondernemers op zo'n ma
nier denken. Er zullen ook in
deze tijd - net als Berlage
deed - ten behoeve van be
drijven monumenten voor de
toekomst worden gebouwd".
Ondanks dat optimisme is het
ook volgens Menheere een
vanzelfsprekendheid dat kan
toren in de toekomst steeds
sneller worden gesloopt, of
tenminste van uiterlijk veran
deren. Onlangs pleitte de pro
fessor nog voor een afschrij
vingstermijn van twintig tot
dertig jaar, in plaats van de
huidige vijftig jaar.
Tijdens de discussie over de
sloop van het Zuidhollandse
provinciehuis werd als een be
langrijk nadeel de vernietiging
van bouwmaterialen genoemd.
Een bijdrage aan de milieuver
vuiling dus. Een serieus argu
ment, vindt Menheere, maar
sloop zal het niet tegenhouden.
„De behoefte en de vraag van
de markt staat altijd voorop.
Het milieu-aspect zal ook bij
de architectuur een onderge
schikte rol spelen. Iets anders
is natuurlijk dat er regels
noodzakelijk zijn waarin je
vaststelt dat je gebouwen
maakt, die je kunt recyclen.
Door de mogelijkheid van re
cycling is het verlies van ma
terialen nauwelijks nog reden
om gebouwen te laten staan".
dagelijks geconfronteerd met
de gevolgen van het veroude
rende kantorenbestand. Voor
al beleggers zijn bezorgd over
die snelle ontwikkeling. Ver
ouderd wil overigens niet zeg
gen dat het gebouw op het
punt staat in te storten of dat
het door betonrot is aangevre
ten; in de meeste gevallen be
tekent het dat het niet meer
voldoet aan de vraag van de
markt.
Menheere: „Er zijn verschil
lende factoren aan te wijzen
.waardoor kantoren veroude
ren. De bruikbaarheid bij
voorbeeld. Kantoren functio
neren bij voorbeeld niet goed
meer als ze te diep zijn of de
capaciteit van de liften te ge
ring is: Zwaarwegend is het
gebrek aan flexibiliteit. Dat
speelt bij voorbeeld een be
langrijke rol bij het Provincie
huis dat misschien wordt afge
broken. Kamers zijn te hoog,
gangen te breed en eigenlijk
zijn er te weinig mogelijkhe
den om daar iets aan te veran
deren. En uiteraard spelen stij
gende exploitatiekosten - on
derhoud, vochtproblemen,
stookkosten - een rol".
Beleggers hebben het steeds
moeilijker met de snelle ver
oudering van de Nederlandse
kantoren. Logisch want zij
moeten straks de rekening
betalen als het tot leegstand
komt. Menheere: „Er is sprake
van een inhaalmanoeuvre. Je
ziet dan voornamelijke cosme
tische veranderingen optre
den, want de draagconstructie
kan tenminste vijft;g jaar mee.
Dus zet je er een nieuwe gevel
tegenaan en richt je de hal op
nieuw in".
Ideaal
Beleggers zijn de laatste jaren
nadrukkelijk op zoek naar het
ideale kantoor, dat de tijd kan
overleven. Voorwaarde is dat
ze grote veranderingen qua in
deling en uiterlijk moeten
kunnen opnemen. Flexibiliteit
is een sleutelwoord. Bedrijven
groeien en slanken af - veel
sneller dan vroeger -maar ge
bouwen kunnen dat niet".
Het is duidelijk dat beleggers
en grote opdrachtgevers meer
greep willen hebben op het
kantoor als produkt. Eigenlijk
zouden kantoren net als video
recorders en auto's en andere
consumentengoederen verge-
Het
Amsterdamse
havenkantoor
was zwaar
verouderd,
maar kan nu
weer jaren
mee.
FOTO'S: SP
lijkbaar moeten zijn. Men
heere: „In de jaren zestig
speelde tijd in de bouw een be
langrijke rol: alles moest in
uren worden uitgerekend. Het
volgende decennium ging het
om de kosten en ook daar we
ten we nu alles van; tegen
woordig gaat het om de kwali
teit. Dat is een veel moeilijker
te omschrijven terrein. Vooral
bij grote projecten merk je dat
nauwelijks vooraf kunt bepa
len of je de kwaliteit krijgt die
je verwacht. Het produkt zit te
complex in elkaar. Bovendien
praat je - zoals bij het nieuwe
stadhuis - over nieuwe ont
wikkelingen. In de relatie tus
sen belegger of ontwikkelaar
en huurder wordt de prijs
vastgelegd en onderhandeld
over de kwaliteit. Maar in de
:antoor
rstaete in
Brdam
en
lige
ft heeft
rgaan.
KREËER UW EIGEN
WERKSFEER EN IMAGO
Postbus 1114,1300 BC Almere,
Tel.03240-88 711Fax03240-24 116
