De on(t)roerend
goede handel
van Lars-Erik
Magnusson
-Vastgoed-
Voorzichtigheid geboden bij het kopen van een huis
NEDERLANDSE ZWEED
IN RECORDTIJD MULTIMILJONAIR
£eidóe 6ou*a/nt
ZATERDAG 28 OKTOBER 1989 PAGINA 35
AMERSFOORT - Een 'huisje' kopen op
impuls gebeurt nog vaak. Helaas, want
niet zelden blijkt al gauw dat de lasten
hoger zijn dan men had voorzien. De
periodiek terugkerende geldzorgen ver
gallen snel het woongenot en brengen
het slachtoffer tot de verzuchting: „Had
ik toch maar uit m'n doppen gekeken".
De Vereniging Eigen Huis in Amersfoort
probeert al jaren duidelijk te maken, dat
bij aankoop van een woning voorzichtig
heid het hoogste goed is. De vereniging
laat het niet bij een brave waarschuwing,
maar vestigt de aandacht op het boekje
'Een huis kopen', dat is verschenen in de
serie 'Huis Bezit' van de uitgeverij
Accres in Naarden.
In de daarin gepubliceerde artikelen valt
het verhaal over de koopbeslissing het
meest in het oog. De schrik slaat je om
het hart bij het lezen van de ellende, die
een argeloze koper kan overkomen. Er
kan git in de grond worden gevonden,
een drukke weg in de buurt zijn gepland
of een vreselijke constructiefout in het
gekochte 'stulpje' aan het licht komen.
Makelaar
De meeste miskopen op de huizenmarkt
berusten op bouwtechnische gebreken.
En juist die zijn het gemakkelijkste te
voorkomen. Door bijvoorbeeld een ma
kelaar in te schakelen. Die let bij de be
zichtiging ook op de staat van onder
houd. Men kan ook vragen om een keu
ringsrapport, opgesteld door deskundi
gen van 'Eigen Huis'.
Een koper, die geen zin heeft in 'toestan
den' en alleen wenst af te gaan op eigen
oordeel, doet er toch verstandig aan een
blik te werpen in het boekje 'Een huis
kopen'. Al was het alleen maar om de
tips, waaraan hij veel kan hebben. Na
tuurlijk vervangen ze geen grondige ana
lyse door een woningspecialist, maar ze
kunnen forse blunders voorkomen. Ze
versterken in elk geval het eigen inzicht
van de woningzoeker en dat is op zich al
een heleboel waard.
Volgens 'Eigen Huis' is het belangrijk
ook zelf enige kennis te hebben over het
reilen en zeilen op de huizenmarkt. Om
te beginnen is het aardig te weten dat er
zo'n 2,3 miljoen woningen in ons land
eigendom van de bewoners zijn. Uit
gaande van de gemiddelde waarde van
80.000 gulden per huis hebben alle hui
zenbezitters samen derhalve een vermo
gen van maar liefst 184 miljard gulden.
Dat klinkt indrukwekkend, maar lang
niet alle eigenaars voelen zich kapitalist.
Velen zitten met een levenslange schuld
opgezadeld door een te dure transactie.
Dat kan een gevolg zijn van hoge hui
zenprijzen en rentes zoals in de jaren
'76-'81 maar ook ondoordacht kopen is
veel huizenbezitters noodlottig gewor
den.
Veilig
Als het gaat om bedragen waarboven
een huizenkoper niet mag gaan, is het al
leszins aan te bevelen om ook eens te
neuzen in de zeer gevarieerde najaars-
en wintereditie van ServiceSerie 79 on
der de titel 'Geld 89', die een antwoord
geeft op 'alle' geldvragen.
Wie veilig wil wonen in de jaren negen
tig doet er bijvoorbeeld goed aan na te
gaan welke hypotheek Haalbaar is. De
gids bevat een lijst waarop in cijfers de
relatie wordt aangegeven tussen bruto
inkomen, hypotheek en koopsom. Een
prima richtlijn voor de aankoop van een
woning, al wordt er door de samensteller
direct bijgezegd dat de in de tabel opge
nomen bedragen niet meer zijn dan een
indicatie.
Het persoonlijk uitgavenpatroon heeft
veel invloed op de relaties tussen de ge
publiceerde bedragen. De koper, die pre
cies geïnformeerd wil worden kan een
uitgebreid, op zijn mogelijkheden toege
sneden advies krijgen voor 89,50 gulden
van de onafhankelijke Stichting Woon-
nut in Den Haag.
JOS BOUTEN
AMSTERDAM - Het geld ligt in
Nederland nog steeds op straat,
maar slechts weinigen bukken ver
genoeg om het te zien en het op te
rapen. De kleine Lars-Erik Mag
nusson zag 'ons' geld echter al van
uit zijn geboorteland Zweden lig
gen, kwam in 1985 met 20.000 gul
den op zak naar Amsterdam, stort
te zich dank zij hem goedgezinde
beleggers in het onroerend goed en
bleefmiljoenen rapen.
Als Nederlander kun je nu drie dingen
doen: je misgunt het de 36-jarige zaken
man, je bent blij voor hem of - al dan
niet jaloers of blij - je laat je door zijn
succes en aanpak inspireren en probeert
zelf ook schatrijk te worden. Of dat ge
lukkig maakt, is voor de meesten onder
ons nog de vraag. Magnusson weet het
al: de constant toenemende luxe zit hem
alles behalve»dwars.
Kom, zult u denken, laat ons niet langer
in het ongewisse over deze man. Menig
een zal hem ook niet kennen, maar zijn
acties, aan wie enkele landen de komst
van veel andere Zweedse beleggers heb
ben te danken, zijn niet ongemerkt ge
bleven. Dala Holding van Magnusson
verwierf dit jaar voor 1,4 miljard gulden
een kantoorgebouw in New York dat
grotendeels aan het beroemde reclame
concern Saatchi and Saatchi is verhuurd
en de kantoortorens Cigna Building en
La Salie Building in Chicago. Het is de
grootste Europese investering in Ameri
kaans onroerend goed tot nu toe. Daar
naast bezit Dala onroerend goed in Lon
den, Brussel, Amsterdam en Utrecht.
Hoofdpostkantoor
Privé bezit Magnusson onder de naam
Larmag Investments onder meer het
hoofdpostkantoor in Amsterdam, dat hij
voor 7,5 miljoen gulden heeft gekocht en
dat over een paar jaar moet zijn ver
bouwd tot een luxe kooppaleis. En het
zou niemand verbazen als dit winkelcen
trum - bijvoorbeeld ondér de naam
Magnusson Palace - internationale
roem gaat oogsten. Hoewel Magnusson
graag forse winsten maakt, is dat hoofd
postkantoor voor hem meer een presti
ge-object. „Anders had ik het al lang
weer doorverkocht, want er is me inmid
dels al het veertienvoudige voor het ge
bouw geboden".
Het privévermogen van Magnusson be
hoeft kennelijk geen uitbreiding met die
105 miljoen, waardoor het huidige totaal
zich des te hoger laat inschatten.
„Toch", merkt de multimiljonair fijntjes
op over zijn levensstijl, „geef ik geen
hoog percentage van mijn inkomen uit".
Desondanks bezit het gezin Magnusson
(vrouw en één dochtertje) een Dallas
achtige woning met tennisbaan in Blari-
cum, dat regelmatig verbouwd en op
nieuw ingericht wordt, en een collectie
antieke auto's („onder meer een Merce
des convertible van eind jaren dertig").
Onlangs kocht de Zweed voor zijn be
drijf een Falcon 50, voor een gewoon be
drijf een erg groot passagiersvliegtuig.
'Time is money' en met één extra zake
lijk succes meent Magnusson de kosten
van dat toestel er al weer voor een jaar
uit te hebben. „Om succesvol te zijn
moet je er altijd als eerste bij zijn. Dat
kan alleen met een eigen vliegtuig".
Zelfs met dat snelle vervoer is hij van
Lars-Erik Magnussonde Zweedse topman van Dala Holding, achter zijn bureau in het World Trade Center te Amsterdam. Aan de wand hangen foto's van
zijn fraaie woning in Blaricum en van zijn verworven superkantoren op toplocaties. Op zijn bureau de belangrijkste foto: die van zijn vrouw en dochtertje.
FOTO: DIJKSTRA
maandagochtend tot zondagavond met
zijn werk bezig is. „Mijn agenda is al he
lemaal vol tot het eind van het jaar, dat
benauwt me wel eens. Tenslotte werk je
om te leven".
En daarom durft hij ook veel geld uit te
geven aan luxe, „want", is zijn volgende
éredo, „geld verdien je ten slotte om uit
Geen toilet
Het lijkt heel natuurlijk dat iemand in
zijn leven van iets meer luxe droomt
dan hij gewend is. Magnussons droom
ging echter veel verder omdat zijn jeugd
totaal onnodig van enig comfort versto
ken is gebleven. Hij groeide op op een
boerderij in de Zweedse provincie Dala.
Hij was de oudste van vijf kinderen. „Ik
heb een goede maar zware jeugd gehad.
Geld was ik totaal niet gewend. Boven
dien was mijn vader niet geïnteresseerd
in comfort. Tot 1965 hadden wij geen
warm water thuis en tot 1971 zelfs geen
toilet. Andere boerderijen in de buurt
hadden dat wel, maar mijn vader vond
het niet nodig".
Zonder een gerichte vakopleiding maar
met een geboren talent voor zaken doen
(„dat is veel belangrijker") stortte Lars-
Erik Magnusson zich in 1975 in de inter
nationale handel in Europa en Noord
en Zuid-Amerika. In 1984 verspeelde hij
echter bijna al zijn geld bij een project in
drijvende hotels voor de off-shore-indus-
trie.
Of de stress-arme Zweed ook toen rustig
bleef? „Ik moest wel, ook al moest ik
zelfs mijn moeder in Zweden vragen om
geld omdat ik niks meer te eten had.
Toen realiseerde ik me dat ik voorzichti
ger moest worden. Maar ook weer niet
te voorzichtig natuurlijk. Ik wist dat ik
in Zweden de klap niet meer te boven
kon komen. Daar was de rente op een
lening veel hoger dan de huuropbrengst
uit onroerend goed; in Nederland was
dat precies andersom. Ik koos ook voor
dit land omdat ik het al sinds 1977 goed
kende. En ik kon in zo'n klein maar eco
nomisch sterk land als kleine onderne
mer 'spelen' zonder al te veel concurren
tie. Ik kon er tevens gemakkelijker op
vallen, een imago creëren".
„Die 20.000 guldens die ik uiteindelijk
meenam, waren natuurlijk nooit genoeg
om zaken mee te doen. Ik moest het
vooral hebben van mijn vele goede con
tacten en van mijn goede naam. Ik heb
altijd mijn schulden betaald, ben nog
nooit voor een rekening weggelopen".
Pronam
Magnusson kocht en (later) verkocht
achtereenvolgens de (vakkundig geher
structureerde) Ariel/Beta-portefeuille en
Pronam. „Reeds in 1986 werd ik al van
een tamelijk arme man een tamelijk rij
ke man. Ik ging opeens van nul gulden
naar 15 miljoen. De rente daarvan zou
al genoeg geweest zijn om comfortabel
van te leven. Maar zaken doen is mijn
hobby, ik heb de uitdaging nodig".
Via verkoop van een deel van zijn aan
delen in Pronam en uitgifte van nieuwe
aandelen Pronam kon Magnussons Lar
mag Investements weer nieuwe aanko
pen doen, met name de Europoint To
rens in Rotterdam en het Rembrandt-
park-gebouw in Amsterdam. Na de
beurskrach van Zwarte Maandag daal
den de aandelen Pronam van 157 gulden
naar 90 gulden. Om ook de andere aan
deelhouders aan forse winst te helpen
verkocht grootaandeelhouder Magnus
son Pronam; de inmiddels weer tot 162
gulden gestegen aandelen brachten liefst
198 gulden per stuk op.
Sneeuwbaleffect
„Daarna ontstond een sneeuwbaleffect.
Als je in een goede positie verkeert, hoef
je steeds minder geld in een volgende
deal te stoppen", aldus de Zweed. Mag
nussons stijl lijkt zo simpel: je koopt on
roerend goed van 100 miljoen gulden
niet met 100 miljoen gulden eigen geld,
maar met bijvoorbeeld 30 miljoen. De
rest leen je. Daarna verkoop je het voor
130 miljoen gulden. „Kijk", legt hij uit,
,je verdient in beide gevallen hetzelfde
maar nu heb je honderd procent winst
op je investering, anders maar dertig".
„Ik doe alleen iets als ik een sterk gevoel
heb dat het snel winst oplevert. En met
onroerend goed heb ik nog nooit een
gulden verloren. Ik zeg niet dat ik geen
fouten meer kan maken, maar ik heb ge
leerd van vroeger en kan fouten voor de
toekomst beperken. Ik ga alleen tot za
ken over als het ergste risico een klein
verlies is en er een kans bestaat op grote
winst".
Vorig jaar oktober richtte Magnusson
Dala Holding op. De bedoeling van deze
maatschappij is onroerend goed aan te
kopen op toplocaties in Europese en
Amerikaanse steden.
Is zaken doen echt zo makkelijk? Je zou
het bijna geloven, als je iemand schatrijk
ziet worden dank zij wat achteraf een
simpel rekensommetje lijkt. Waarom
slaagt Magnusson met projecten waar
anderen niets in zien?
„Mijn deals zijn altijd erg ingewikkeld,
daarom doen anderen ze niet. Je moet er
ook als eerste aan denken. En dat doe ik
vooral thuis. Daar krijg ik mijn ideeën,
terwijl ik soms bijna in trance zit en
eventueel naar muziek luister. Aan de
aankoop van die drie Amerikaanse top-
kantoren hebben we zes maanden kei
hard moeten werken; we hebben onge
looflijk veel hobbels moeten nemen, met
advocaten en zo, voordat we de juiste
constructie voor de verwerving gevon
den hadden. Van die 630 miljoen dollar
hebben we er toch zelf maar 120 miljoen
ingestoken, de rest is geleend. Tot vlak
voor de deal kwamen we nog 300 mil
joen dollar te kort omdat een Zweedse
en een Nederlandse bank het opeens niet
meer aandurfden".
Middel
Voor Magnusson is onroerend goed
slechts een middel om geld te verdienen;
het had evengoed bier kunnen zijn. „Ik
ben net zoveel een financieel onderne-
Het
hoofdpostkan toor
in Amsterdam,
privébezit van
Magnusson, wordt
een luxe
kooppaleis.
FOTO: ANP
mer als een makelaar", meent hij. „Die
aankoop van de Europoint Torens in
Rotterdam bijvoorbeeld was een pure fi
nanciële gebeurtenis. Ik nam daarbij ei
genlijk te veel risico maar verdiende aan
die gebouwen in twaalf maanden meer
dan de gemeente Rotterdam in achttien
jaar gedaan had".
Of Lars-Erik Magnusson ooit nog eens
het Amsterdamse World Trade Center
koopt, waarin hij met een dozijn 'zeer
bekwame' medewerkers een kantoor
ruimte huurt?
„Nee, want het gebouw is niet te koop.
Bovendien zou de prijs ongetwijfeld
verkeerd zijn. Ik betaal altijd alleen een
prijs die beneden de waarde ligt".
De collega's die hem aanvankelijk niet
serieus namen in Nederland, lopen nu
de deur plat bij Magnusson. „We krijgen
per jaar ten minste 150 gebouwen aange
boden, maar hooguit tien procent daar
van is interessant".
Dala Holding is nu al de grootste beleg
ger in onroerend goed van Nederland na
Rodamco en Wereldhave. Dala zal naar
verwachting begin volgend jaar notering
vragen aan de effectenbeurs in Amster
dam. Magnusson denkt bij de introduc
tie nieuwe aandelen uit te geven om 200
miljoen meer eigen vermogen (voor
Dala) te krijgen. Zorg dat u erbij bent.
.Alle experts verwachten dat het aandeel
Dala Holding, dat nu op basis van de
portfoliowaarde 20 tot 25 gulden waard
is, na de verkopen naar 30 gulden zal
stijgen. Maar wie niet waagt, die niet
wint, zeggen ze ook in het Zweeds. En
wie wint met aandelen, hoeft over die
winst ook geen belasting te betalen. Dat
weet Lars-Erik Magnusson natuurlijk
ook maar al te goed. Hij hoeft voorlopig
ook niet terug naar Zweden, zoals Björn
Borg, die als zakenman de ene tegenslag
na de andere heeft moeten incasseren.
De tennisheld lijkt in geld uitgedrukt al
te zijn gepasseerd door landgenoot Mag
nusson. En die had daar slechts drie en
RMAN JANSEN
