Zoetermeer groeit
tussen bedrijven door
-Vastgoed-
Bouwbond: werkgevers die
cao negeren voor de rechter
Beleggen in vastgoed is populair
VERKOOP BEDRIJFSTERREIN MET 500 PROCENT GESTEGEN
Siemens
als grote
klant
CeidóeSouAOtit
De bedrijfsterreinen in Zoetermeer
lopen vol. Het imago van slaapstad
gaat niet op voor de ontwikkeling
van de economische bedrijvigheid.
Vorig jaar werd een record aan be
drijfsterreinen verkocht: 24 hecta
re. Dat is ruim 500 procent meer
dan in 1987. Grote klant was na
tuurlijk Siemens Nederland NV,
met 130.000 vierkante meter. Maar
kleine ondernemers voelen zich in
Zoetermeer ook prima thuis. „We
worden in de watten gelegd", aldus
een tevreden directeur. Opvallend
is dat twee derde van de bedrijven
afkomstig is uit Den Haag en ag
glomeratie. Twee nieuwkomers aan
het woord.
Tot drie maanden geleden had Grapress
Holding een vestiging aan de Denneweg
in Den Haag. Een gezellige winkelstraat
waar een eenvoudige drukker in 1928
een grafisch bedrijfje begon. Eind jaren
zeventig bemerkte directeur Dirk Dub
beld het gebrek aan uitbreidingsmoge
lijkheden. „We groeiden uit ons jasje",
zegt hij. „Bovendien was het pand onge
schikt om te verbouwen en mijn perso
neel en de klanten lagen voortdurend
overhoop met oervervelende parkeer
wachters die ijverig hun werk deden. De
Denneweg en de gehele Haagse binnen
stad heeft immers een enorm parkeer
probleem".
Afschepen
Dubbeld ging op zoek naar een andere
stek. Daarover vertelt hij: „Ik was graag
in Den Haag gebleven, maar de gemeen
te heeft weinig moeite gedaan om ons te
houden. In 1987 heb ik een paar keer te
vergeefs bij ambtenaren aangeklopt. Bij
Grapress werkten indertijd 25 mensen.
Mij werd gezegd, dat ik dan op ongeveer
1500 vierkante meter kon rekenen. De
ambtenaar zou snel terugbellen. Het
klinkt vervelend, maar ik ben maanden
lang aan het lijntje gehouden zonder dat
ik ooit wat van de gemeente heb ge
hoord. Het moest allemaal via wethou
ders en zo. Een bijzonder bedrijfson-
vriendelijk beleid. Ik heb daarna in
Leidschendam, Rijswijk, Voorburg en
Voorschoten rondgekeken. Daar was
nauwelijks plaats en de grondprijzen zijn
er tamelijk hoog. Eén telefoontje naar
het bedrij vencontactpunt van de ge
meente Zoetermeer (maart '88) en ik
had succes. Er werd niet moeilijk gedaan
over bouwtekeningen, er waren geen lan
ge wachttijden en ik mocht de opper
vlakte grond zelf bepalen, ongeacht het
aantal mensen dat in mijn bedrijf
werkt".
In hoog tempo werd daarna met Zoeter-
ZATERDAG 1 APRIL 1989 PAGINA 35
F.Th.S. Bandse, president van het automatiseringsbedrijf Intral Holding: „Twee op- en
afritten naar Zoetermeer vind ik minimaal, dat zou beter kunnen".
FOTO'S: CEES VERKERK
meer zaken gedaan. Eind maart 1988
kocht directeur Dubbeld 1995 vierkante
meter grond (180 gulden per m2) en in
tussen waren door hem al een aannemer
en architect benaderd. In april ging de
spade de grond in. Het resultaat is een
riant kantoor met twee verdiepingen
(3500 m2), dat in februari van dit jaar in
gebruik is genomen. Alleen het straat
bordje „Denneweg" in de ontvangsthal
herinnert nog aan Haagse tijden.
Snelheid was niet het enige dat Grapress
naar Zoetermeer trok. Dubbeld: „Na
tuurlijk missen we de borrel op vrijdag
middag in de kroeg aan de Denneweg,
maar we kunnen niet om het feit heen
dat de bereikbaarheid per auto nu stuk
ken beter is. De ligging ten opzichte van
leveranciers, cliénten en grote steden is
ook prima. De files rond Den Haag,
daar merken we niets van. Allemaal ver
beteringen dus".
De hoge tarieven van gemeentelijke be-
Jastingen en de onvoldoende mogelijkhe
den voor bezoekers om naar een restau
rant of hotel te gaan, vindt Dubbeld
geen bezwaar. Wel moet er volgens de
directeur op korte termijn nodig aan
dacht worden geschonken aan de verbe
tering van het openbaar vervoer. „We
hebben dat probleem tijdelijk zelf opge
lost. Een groot aantal collega's rijdt van
uit Den Haag met elkaar mee".
Noodgedwongen moet een onderdeel
van het bedrijf, het kleinere familiedruk
werk, verdwijnen. Gevolg van het gemis
van de etalage die Grapress, toen het
nog aan de Denneweg zat, de nodige
klanten voor dit drukwerk opleverde.
Dubbeld verwacht echter „weinig" fi
nanciële consequenties: „Die afdeling
gaat zich richten op andere, niet zuiver
grafische activiteiten".
Over een week of drie verhuist Intral
Holding bv uit Alphen aan den Rijn
naar de Goudstraat 66 op bedrijventer
rein Lansinghage. F.Th.S. Bandse, direc
teur van het automatiseringsbedrijf, is
idealistisch en zegt vanuit Zoetermeer
de Europese markt te willen veroveren.
In 1984 begon hij zijn bedrijf met twee
medewerkers. Nu, vijf jaar later, werken
45 mensen bij de holding. Over de vesti
ging in Zoetermeer zegt Bandse: „Mijn
ervaringen in het zakendoen met de ge
meente Zoetermeer zijn erg positief. Eén
ding valt mij tegen: er is geen af- en op
rit naar het bedrijventerrein. Twee afsla
gen naar Zoetermeer vind ik minimaal,
dat zou beter kunnen".
Het bedrijf doet ook zaken met het bui
tenland en heeft inmiddels een vestiging
Twee belangrijke vastgoed-ontwik
kelingen die vorig jaar in Zoeter
meer uit de startblokken zijn ge
gaan, zijn de toekomstige vestiging
van Siemens Nederland NV en de
hoofdvestiging van de joint-venture
van Heineken en Bols Nederland.
Voor de bouw van zijn Bedrijfscen-
trum heeft Siemens 130.000 vier
kante meter grond gekocht op het
bedrijfsterrein Brinkhage, vlakbij
Rijksweg A 12 (Den Haag-
Utrecht). De Siemensvestiging, met
gebouwen van maximaal vier ver
diepingen, gaat onderdak bieden
aan afdelingen die momenteel nog
verspreid in Den Haag en de regio
zijn gevestigd.
Siemens wil door de omvangrijke
nieuwbouw zijn produktieactivitei-
ten bundelen. In het Bedrijfscen-
trum komen ruim achthonderd
mensen te werken. De directie ver
wacht dat dit aantal binnen enkele
jaren kan oplopen tot duizend
werknemers.
De huidige Heineken-fabriek in
Zoetermeer wordt door de joint
venture met Bols vergroot tot een
onderneming met zevenhonderd
werknemers.
in Engeland en New York. Bandse moet
dus geregeld het land uit. „In een half
uur sta ik op Schiphol en met een kwar
tier ben ik op Zestienhoven". Om de
personal computer op zijn bureau on
line te hebben met banken en de overige
vestigingen van de holdingmaatschappij
heeft de PTT inmiddels in het nieuwe
kantoor technische maatregelen getrof
fen. „Sinds de PTT geprivatiseerd is,
wordt naar mijn idee voor de klant een
stapje harder gelopen. Dat komt mooi
uit, want mijn bedrijf houdt van snel
heid". aldus Bandse.
JOEL BATENBURG
Beleggers zijn vooral geïnteresseerd in „nieuwe" kantoorpanden. FOTO: SP
Volgens de Bouw- en Houtbond
FNV lappen veel werkgevers in de
bouw de cao-bepalingen over de
arbeidsomstandigheden aan hun
laars. De bond wil die werkgevers
voor de rechter dagen.
Tot nu toe is dat nog niet gebeurd.
Bondsbestuurder C. van Vliet van de
FNV wijt dit aan de angst van de werk
nemers: „Zij durven niet te gaan klagen
omdat ze bang zijn dat hun werkgever
dat tegen hen gaat gebruiken. Maar de
slechte arbeidsomstandigheden zijn dui
delijk te merken in de bouw. Per jaar
gaan achtduizend werknemers uit de
bouw de wao in en het ziekteverzuim
ligt op elf procent, dat is anderhalf keer
zo hoog als het landelijk gemiddelde. Er
zijn zelfs sectoren waar dit zeventien tot
achttien procent is". Enkele werkgevers
werden wel voor de rechter gedaagd,
maar die hadden zich niet gehouden aan
een combinatie van punten uit de cao,
waaronder de slechte arbeidsomstandig
heden.
De bouw telt op het ogenblik 240.000
werknemers en 85.000 wao'ers. Elk jaar
komen er zo'n achtduizend wao'ers bij,
wat betekent dat drie op de honderd
werknemers per jaar arbeidsongeschikt
worden. „Het grote ziekteverzuim kost
de bouw jaarlijks een miljard gulden en
de wao kost jaarlijks twee miljard gul
den. Als men er in zou slagen het aantal
wao'ers en het ziekteverzuim omlaag te
schroeven naar het landelijk gemiddelde,
zou dat de bedrijfstak 1,4 miljard gulden
per jaar schelen", rekent Van Vliet voor.
Een voorbeeld van slechte arbeidsom
standigheden is het gebruik van zakken
van vijftig kilo. Volgens een in de jong
ste cao vastgelegde afspraak mag niet
meer worden gesjouwd met cementzak-
ken die zwaarder zijn dan 25 kilo. Ter
wijl er volgens Van Vliet bij veel bedrij
ven toch nog gebruik wordt gemaakt van
de vijftig kilo zakken. Ook zijn er veel
onveilige situaties zoals het werken op
steigers die niet deugen en waar geen
leuning aan zit.
„Er zijn twee klachten die het meest
voorkomen. De hoofdoorzaak van de ar
beidsongeschiktheid in de bouw zijn de
rugklachten", aldus Van Vliet. „Wat
sinds enige tijd echter ook veel voor
komt is een slechte gezondheid door het
gebruik van nieuwe chemische stoffen
zoals lijmen èn verfstoffen. Vaak wor
den die ook gebruikt op plaatsen waar
een slechte ventilatie is en dat is heel
schadelijk voor de gezondheid". Hij
vindt dan ook dat er meer duidelijkheid
moet komen over het gebruik van deze
spullen en wil een Arbo-keurmerk in
voeren waarop onder meer aangegeven
wordt wat met een bepaalde stof gedaan
moet worden, waarmee het gemengd
mag worden en welke produkten met de
hand en welke mechanisch verwerkt
moeten worden.
Jongeren
De bondsbestuurder ziet-in deze ontwik
kelingen ook het negatieve effect voor de
toekomst. Volgens onderzoeken en en
quêtes kiezen steeds minder jongeren
voor een baan in de bouw omdat er kans
is op werkloosheid en het risico groot is
in de wao terecht te komen.
Van Vliet: „Werkloosheid is er op het
ogenblik niet, maar de kans om in de
wao terecht te komen is in de bouw gro
te;- dan bij andere bedrijfstakken. Tien
jaar geleden gingen jongeren gewoon in
de bouw maar nu hebben ze meer keu
zes en vaak vinden de ouders ook dat
hun kind maar niet in de bouw moet
gaan", verklaart Van Vliet. „Ironisch ge
zegd is het maar gelukkig dat er zoveel
mensen in de wao of de ziektewet te
recht komen. De bedrijfstak ziet dan
misschien in dat het zo niet langer gaat
en dat kan dan de drijfveer zijn om er
wat aan te gaan doen".
In de cao is tevens afgesproken dat de
werkgevers zich aan een arbo-beleids-
plan moeten houden. Daarin staat aan
gegeven wat de werkgevers gaan doen ter
verbetering van de arbeidsomstandighe
den in hun bedrijf. Van Vliet: „Wij heb
ben een voorbeeld gemaakt. Maar de
werkgevers hebben daarvan een eigen,
slap aftreksel gemaakt. De werkgevers
willen gewoon niet gebonden zijn aan re
gels".
Overheid
Een lichtpuntje vindt Van Vliet overi
gens wel dat ook minister Nijpels van
volkshuisvesting van mening is dat de
arbeidsomstandigheden in de bouw fun
damenteel moeten worden verbeterd. De
minister bekijkt volgens de vakbondsbe
stuurder mogelijkheden om de arbeids
omstandigheden via de bouwbestekken
te regelen en tot invoering van het door
de bonden beoogde Arbo-keurmerk te
komen. Ook heeft Nijpels in november
vorig jaar de bonden toegezegd dat hij
met werkgevers en vakbonden in de
bouw een convenant, een overeenkomst
wil afsluiten over die arbeidsomstandig
heden. Dat zou in april moeten gebeu
ren. Van Vliet: „We hopen dat de werk
gevers akkoord gaan. Maar lukt dat niet
dan kunnen de werknemers alleen met
Nijpels een convenant afspreken. Want
wij willen wèl".
Onroerend goed raakt de laatste
tijd steeds meer in trek en de prij
zen houden daar gelijke tred mee.
Vooral in de wereldcentra worden
projecten voor hoge prijzen ont
wikkeld. „De laatste drie jaar is er
sprake van een aantrekkende eco
nomie en daardoor is het beleggen
weer in trek. Er zijn in de beleg
gingswereld altijd van die periodes
waarin het aantrekkelijk, maar ook
periodes waarin dat niet het geval
is", verklaart Carel J. van Lamme
ren, directeur van het vastgoed
fonds Rodamco.
De Canadese broers Reichmann zijn in
het oude havengebied van London bezig
met projecten die in totaal tien miljard
dollar aan investeringen kunnen gaan
vergen. De Japanners komen met ver
dubbelde kracht de internationale onroe-
rend-goedmarkt op en het duurste kan
toorgebouw van de wereld staat in Chi
cago en kan volgens makelaars 800 mil
joen tot 1,2 miljard dollar opbrengen.
Het gebouw is voor de eigenaar echter
inmiddels zo duur geworden dat hij het
gedeeltelijk of in z'n geheel moet verko
pen.
Grondkosten
„In Nederland wordt er natuurlijk het
meest belegd in de Randstad, in volgor
de van aantrekkelijkheid Amsterdam,
Den Haag, Rotterdam en Utrecht", zegt
Van Lammeren. De kosten van een kan
toorpand zijn te splitsen in tachtig pro
cent bouwkosten en twintig procent
grondkosten. In het buitenland is dit
precies het tegenovergestelde. Een stuk
grond in Amsterdam kost bijvoorbeeld
ongeveer 3000 gulden per vierkante me
ter; niet veel meer dan in andere plaat
sen in Nederland waar de prijs kan va
riëren tussen 2000 en 3000 gulden. Maar
bijvoorbeeld m Parijs kost de grond per
vierkante meter 18.000 gulden.
„In Nederland is er geen schaarste aan
bouwgrond en is de industrie ook niet zo
verweven met de overheid. Bedrijven
hoeven ook niet zo nodig rond de over
heid, in Den Haag dus, te zitten", ver
klaart Van Lammeren.
„Neem nou bijvoorbeeld Philips in
Eindhoven. Er is toch niemand die het
bedrijf een derderangskantoor vindt om
dat het niet in Den Haag zit? Dat zou
echter in Parijs niet voorkomen. Daar
moet je in de hoofdstad zitten om mee
te tellen".
Veel investeerders beleggen in het bui
tenland. Vooral Japanners, omdat in
hun land de onroerend-goedprijzen veel
hoger liggen dan in de rest van de wereld
en omdat ze beschikken over onuitputte
lijke fondsen. Ze beleggen vooral in de
Verenigde Staten waar ze in 1988 voor
ongeveer 16 miljard dollar aan onroe
rend goed hebben besteed. De Japanners
hebben nu in totaal 35,2 miljard gulden
aan Amerikaans vastgoed besteed, dat is
één procent van al het Amerikaans on
roerend goed. Van Lammeren: „De be
leggers zijn geïnteresseerd in de grote
wereldcentVa, niet in Nederland. Behalve
Zweedse beleggers. Zij mogen sinds kort
buiten Zweden beleggen en zij denken
dat de markt in Nederland zich gaat ver
beteren".
Bereikbaar
De aantrekkelijkheid van het gebouw
voor een huurder, en dus ook de beleg
ger, hangt vooral van twee dingen af.
Van Lammeren: „De bedrijven moeten
goed bereikbaar zijn; in Nederland is dat
nauwelijks een probleem, er is een goede
infrastructuur zowel in de steden als
daarbuiten. Verder moet een bedrijf
goed liggen, de afstanden moeten genng
zijn en in Nederland zijn de afstanden
natuurlijk niet groot. Neem dan bijvoor
beeld Frankrijk. Als een bedrijf gaat ver
huizen van Parijs naar Marseille dan is
dat 1000 kilometer, alles moet dan daar
heen verhuizen. Als een bedrijf in Ne
derland van Amsterdam naar Utrecht
verhuist kan iedereen blijven wonen
waar hij woont en blijft de bereikbaar
heid goed".
Volgens Van Lammeren zijn de inves
teerders vooral geïnteresseerd in nieuwe
panden. „De huurders willen in het alge
meen nieuwe gebouwen. Het verschil
tussen de huurprijs voor oude en nieuwe
gebouwen maakt ook niet zoveel uit. In
Nederland is er ook geen schaarste aan
grond, dus er zijn genoeg locaties om bij
te bouwen".
„De ligging ten opzichte van leveranciers, cliënten en grote steden is prima. De files
rond Den Haag, daar merken we niets van", aldus D. Dubbeld, directeur van Grapress
Holding.
Een onveilige situatie in de bouw: werken op steigers zonder leuningen.
FOTO: SP
