van
Schoonheidsideaal
bouwer Van Bohemen
Project
ontwikkelaar
op jacht naar
consument
,Een kind
ziet er toch
ook anders
uit dan z'n
grootvader'
9 MAAK
ZATERDAG 9 MAART 1985 PAGINA 29
Stout*
projectontwikke-
l van Bohemen er-
ïder-enns een hekel aan
g w<ft. dan is het wel
atenTj het imiteren van
iJbouw. De man die
i io* t«n Haag zijn Badger
J','lijding, het Bohe-
mo»ten/(nhuis, de Prinsewal
nog enkele andere
vallende kantoorge-
uwen gaf, wil be-
t>«k«st gestalte geven
p de tijd waarin hij
|ft. Het nabouwen
n bijvoorbeeld ze-
ntiende eeuwse ge
itjes noemt hij ou-
illige, saaie architec-
jir. „Dat is pure ar-
je. Het is vlees noch
"n*LHet ;s gehoon
Is", zegt de heer
L A. van Bohemen
BOlUUt.
Vij hebben anno 1985
veel meer know-how.
wn d« fk eens wat er de
0 73 ®^tste jaren voor tech-
sche mogelijkheden
h ontstaan met alu-
jnium, staal, rond- en
jbbelglas, lexaan,
^^^Inststof, glasvezel,
trsterkt beton". De
>er Van Bohemen
1st deze materialen
lelvuldig toe in de
euwe gebouwen, die
x>r zijn toedoen in het
dfiJf „jadsbeeld verrijzen.
R num
faar hij door allerlei
epalingen toch gebon-
en blijft aan het hand-
aven van een histori-
che gevel, tracht hij
JMrbbveel mogelijk het he
ien en verleden met el-
Mrst^aar in harmonie te
"Jrengen. Zoals dat ge-
"neurde met het pand
de Bezuidenhout-
5, waar nu de
ibank gehuisvest
En zoals dat nu ook
.chter de schermen ge
beurt aan de Lange Vij-
erberg, waar nieuwe,
Itramoderne kantoor
ruimte achter histori
sche gevels wordt ge
bouwd. „Aan de Bezui-
denhöutseweg 5
wat een beschermd
stadsgezicht is heb
ben we het mooie, lieve
geveltje gerestaureerd
en er heel moderne
nieuwbouw naast ge
zet. Het is een contrast.
Maar dat is het leven.
Een kind ziet er ook
anders uit dan z'n
grootvader", zegt de
heer Van Bohemen.
„Vandaag moeten we
andere gebouwen neer
zetten dan honderd
jaar geleden. Als we er
alleen maar nieuwbouw
in die oude stijl zouden
neerzetten, zou ik me
schamen voor de tijd
waarin we leven. Geluk
kig mogen we tegen
woordig laten zien wat
voor techniek we in
huis hebben en wat
voor dingen we van
daag kunnen maken".
Het beste toonbeeld
van wat hij bedoelt is
het gebouw De Haagse
Poort bij het Centraal
Station, waarvan de
bouw nog dit jaar be
gint. Dit paradepaard
van Bouwbureau Bohe
men b.v. gaat 29 lagen
tellen met een totale
hoogte van 108 meter.
■ZIEK I
Kantoren bouwen voor
belegging, zoals dat nu
gebeurt, noemt de heer
Van Bohemen een jong
produkt. „Dat is in ons
land pas zo'n tien jaar
oud en is komen over
waaien uit Engeland.
Voor die tijd werden
kantoren alleen maar
als maatkostuum voor
de gebruiker, in op
dracht van diezelfde
gebruiker, gebouwd.
Den Haag heeft veel
grote, oude kantoren,
die allemaal in op
dracht zijn gebouwd.
Van de Shell, Esso,
Rijksgebouwendienst,
PTT, noem maar op.
Het waren allemaal dik
ke landschapskanto
ren. Goedkoop, maar
nu zit men er een beet
je mee. Vandaar dat
men nu als reactie
daarop smalle kantoren
bouwt. Daarin kunnen
met behulp van schei
dingswanden gemakke
lijk kleine een- en twee
persoonskamertjes ge
maakt worden. Zoge
naamde cellenkanto-
ren. Met weinig kosten
kun je de gebouwen
weer aanpassen als dat
over een paar jaar no
dig mocht zijn. Nieuwe
kantoren lijken op het
eerste gezicht duurder
dan oude. Maar nog te
weinig mensen zijn er
van doordrongen dat
nieuwbouw toch in alle
opzichten goedkoper
is. Het is efficiënt in-
deelbaar, er is een nut
tig gebruik van het
vloeroppervlak, er zijn
lage service- en huur
kosten. Bovendien is
een nieuw gebouw
veelal een imageverbe
tering voor het bedrijf.
In tegenstelling hiermee
kun je een heel goed
koop, oud kantoor hu
ren en toch duur zitten.
Omdat het slecht in-
deelbaar is en er een
heleboel vierkante me
ters zijn die je niet kunt
gebruiken. Toch moet
je voor al die meters de
verwarming, de verlich
ting en de servicekos
ten betalen. Vóór
1973/1975 werd hele
maal niet gekeken naar
het energieverbruik in
zo'n gebouw. Gelukkig
zijn al die gebouwen na
zo'n twintig jaar econo
misch verouderd en
moeten ze worden ge
sloopt of gerenoveerd.
Paradepaard van Bouwbureau Bohemen b.v. ia da
108 meter hoge Haagse Poort bij het Centraal
Station.
Ik zeg niet dat ze waar
deloos zijn. Via een
verbouwing kan ik ze
aanpassen, maar als
dat maar een beetje
gebeurt, wordt het
niks. De maten kloppen
niet, er zijn onvoldoen
de parkeervoorzienin
gen, dat soort zaken.
Het blijft een zieke kip.
Die moet je slachten.
Koop een nieuwe kip is
mijn advies".
Tijdens het praten over
beweegredenen en
achtergronden van zijn
werk, wordt enigszins
duidelijk wat de drijf
veer van de directeur
van het Bouwbureau
Bohemen b.v. is. Ie
mand die al iets meer
dan een halve eeuw op
dit ondermaanse mee
draait en in de jaren
zestig en zeventig als
ondernemer de juiste
zetten deed in het Mo-
nopoly-spel dat de on-
roerend-goedmarkt
toen was. zou tenslotte
kunnen gaan denken
aan het op den duur
overdragen van de taak
aan anderen. Zo niet
de heer Van Bohemen.
„Ik zou kunnen rente
nieren, van m'n geld
gaan leven. Maar dan
heb ik niets meer om
handen. Geld verdienen
is niet eens mijn be
langrijkste drijfveer.
Wat dan wel? Iets doen
met de mogelijkheden
die er elke dag zijn. Ik
ben dan wel bijna
drieënvijftig, maar ik
vind dat ik net leuk be
gin. Ik ben zeker van
plan nog twintig jaar
mee te draaien, als
mijn gezondheid dat
tenminste toelaat". De
problemen en verande
ringen van deze tijd
vindt de heer Van Bo
hemen een uitdaging.
„Ik ben me bewust dat
we in een dynamische
tijd leven, waarin heel
veel dingen verande
ren: computers, menta
liteit, maatschappelijke
structuren. Daar wil ik
met mijn plannen op in
haken. Ik wil ook pro
beren de mensen uit
het doemdenkende dal
te halen en hun weer
een beetje elan te ge
ven".
Hij vervolgt: „Ik ben
niet alleen bouwer,
maar ook nog een
stukje cultuurdrager.
Zoals gezegd vind ik
het geen uitdaging din
gen te maken die vroe
ger al gebouwd zijn.
We moeten proberen
binnen het budget iets
aardigers te doen. Van
daar dat ik steeds naar
architecten zoek die
wat oorspronkelijker
ontwerpen zonder dat
het veel duurder wordt.
Dat lukt me telkens
aardig. Architecten die
vandaag vernieuwende
architectuur willen ma
ken moet je een kans
geven en stimuleren.
Het kost me wel meer
tijd en energie, maar ik
wil nu eenmaal mooie
dingen maken. Simpele
gebouwen maken is
veel gemakkelijker,
maar dat geeft me
geen bevrediging".
De heer Van Bohemen
vindt het allerminst
frustrerend dat de
naam van de architect
voorgoed verbonden
blijft met een bepaald
gebouw, terwijl hij alle
voorwaarden schept
om het te realiseren.
„Er zit natuurlijk wel
een stuk van mijn visie
in zo'n gebouw, maar
het ontwerp is van de
architect. Ik heb alleen
als t ware het kader
gemaakt en gestimu
leerd dat er iets bijzon
ders komt".
Het Bouwbureau Bohe
men maakte vooral in
de laatste zeven jaar
naam in de kantoren-
bouw. Toch ziet het er
naar uit dat dit bedrijf
het accent weer ver
schuift naar de woning
bouw. Maar wel voor
de hogere welstands
klasse. Volgens de heer
Van Bohemen is er
sprake van een her
waardering van het wo
nen in de stad: „Er is
erg veel gedaan voor
het wonen in de stad
voor de lagere en mid
denklasse, de sociale
woningbouw. Terecht
natuurlijk, maar er is
een andere groep die
vergeten wordt. De
groep die het kan beta
len en die eigenlijk in
de stad zou willen wo
nen. op een goede
plek. In de jaren zestig
wilden de jonge gezin
nen met kinderen alle
maal een huisje met
een tuintje buiten de
stad. Nu zijn in 1985 de
kinderen het huis uit.
Ifïlë
De man is tussen de
vijftig en zestig. Hij zit
elke dag met z'n auto
in de file. Heeft een he
leboel reiskosten. Tot
overmaat van ramp is
het huis te groot ge
worden. In feite zijn het
eigenlijk altijd stedelin
gen gebleven en nooit
dorpelingen geworden.
Pa werkt in de stad. ma
gaat er geregeld bood
schappen doen. Daar
haak ik nu op in. Bouw
kwaliteitsappartemen
ten op goeie plekken in
de stad: Benoorden
hout. Bezuidenhout,
Mariahoeve, Scheve-
ningen. Statenkwartier,
maar ook in het hartje
van de stad naast de
Oude Kerk. En als ik
zeg kwaliteitsapparte
menten, dan bedoel ik
niet zo'n opgefokt pre
mieflatje".
TOM VAN RUSWIJK
S. de Graaf
nieuwe hart van Loosduinen, bestaan-
uit winkels, woningen, kantoren, een
irkeergarage en een aantal gemeentelijke
uwen, is een van de produkten van
bon bv, de grootste projectontwikke-
jsmaatschappij op het gebied van be-
Irijfsonroerend goed io de Haagse regio,
pmerkelijk is dat Mabon na de oplevering
navelstreng met het project niet door
lijdt Het bedrijf blijft zich met zijn schep-
ig bemoeien als beheerder van het win-
lelcentrum, namens de belegger. Mabon
int niet alleen de huurpenningen, hij zorgt
ook voor allerlei promotie-activiteiten. Dit
is een ongebruikelijke bezigheid voor een
(projectontwikkelaar die zich gewoonlijk be
perkt tot het verwezenlijken en tijdelijk fi
nancieren van projecten om ze daarna zo
snel mogelijk te verkopen.
Mabon bewandelt het beheerderspad om voeling
te houden met de detailhandel. „Zo kunnen we le
ring trekken uit de ontwikkeling van het centrum",
verduidelijkt directielid drs. H. C. de Lint. „De
jcennis die we opdoen kunnen we weer gebruiken
j voor het opzetten van andere winkelcentra. De
detailhandel is voortdurend in beweging. De
know-how van twee jaar geleden is nu al weer aan
t ^het verouderen. De beheerdersfunctie stelt ons in
Tfctaat bij te blijven. Het is een efficiënte manier.
Ons doel is niet er geld mee te verdienen. Het
kost weliswaar wel tijd en energie, maar doen we
het niet dan zullen we toch elders de benodigde
'kennis vandaan moeten halen. Het is bovendien
van belang dat het winkelcentrum een plaats op
de markt verovert en behoudt. De detaillist is im-
nters veelal geneigd zijn eigen belang voorop te
Drs. H. C. de Lint
stellen in plaats van dat van het collectief van on
dernemingen. Terwijl juist de samenhang en de
trekkracht van een centrum het wel en wee van
iedere ondernemer bepalen. Daaruit is de behoef
te ontstaan actieve beheerders aan winkelcentra
toe te voegen. Dus een beheerder die veel meer
doet dan alleen de huur innen. Het beheer is ui
teraard niet voorbehouden aan projectontwikke
laars. Voor wat betreft Den Haag is Mabon de
eerste projectontwikkelaar, die zich hiermee be
zighoudt. Het spreekt voor zich dat ook de beleg
gers in Loosduinen, twee pensioenfondsen, er
mee gebaat zijn dat het winkelcentrum goed
draait. Dat is voor hen immers de beste garantie
dat de winkeliers hun huurpenningen kunnen op
brengen. Genoemde beleggers zijn bovendien als
grote afnemers van ons bedrijfsonroerend goed
en premie-huurwoningen voor ons bedrijf van le
vensbelang. We geven hun met onze activiteit een
extra service. Dat hoort thuis in ons pakket. We
hebben overigens in Loosduinen het makelaars
kantoor Nieboer Van Kuijen ingeschakeld voor
de huur".
FUSIE
Mabon bv (Maatschappij Bouwontwikkeling Ne
derland) is gevestigd aan de Volmerlaan in Rijs
wijk. Het bedrijf is vorig jaar mei ontstaan uit de
fusie tussen de projectontwikkelingsmaatschap
pijen Mavob en Bohan, dochters van de Holland-
sche Beton Groep (HBG). Mavob opereerde
hoofdzakelijk in de Haagse regio op het gebied
van bedrijfsonroerend goed en koopwoningen.
Bohan was in het hele land met koopwoningen ac
tief.
Mabon behoort met een jaaromzet van zo'n hon
derdvijftig miljoen gulden tot de grotere ontwikke
lingsmaatschappijen in ons land. Het bedrijf heeft
een bemanning van vijftig koppen en een drie-
hoofdige directie. Het werkgebied van Mabon be
strijkt heel Nederland.
„Onze holding HBG houdt zich via haar werk
maatschappijen internationaal bezig met bouwac
tiviteiten in de ruimste zin van het woord", vertelt
Mabon-directeur drs. S. de Graaf. „De projectont
wikkeling binnen het concern is bij ons gebun
deld. We houden ons bezig met de woningmarkt
koop- en premiehuurwoningen en met be
drijfsonroerend goed. Een van onze activiteiten is
het ontwikkelen van geïntegreerde projecten, dat
wil zeggen een mix van kantoren, woningen en
winkels. Het nieuwe Loosduinse centrum is hier
van een voorbeeld".
„Er is een duidelijke vraag naar dit soort multi
functionele projecten", zegt De Lint. „Zo'n project
biedt de belegger bovendien de mogelijkheid zijn
risico te spreiden. Dit in tegenstelling tot projec
ten die uitsluitend uit woningen of kantoren be
staan. Ons bedrijf, dat is gekoppeld aan een moe
derbedrijf met andere werkmaatschappijen, zoals
de aannemersbedrijven Intervam (woningbouw)
en de Hollandsche Beton Maatschappij (utiliteits
bouw), die ook belang hebben bij produkie, is
overigens wel genoodzaakt op alle deelmarkten
actief te zijn. De accenten kunnen wel eens ver
schillen, dat hangt af van de marktontwikkeling.
Zo hadden we een aantal jaren geleden maar heel
weinig koopwoningen in ons pakket, omdat die
markt was ingezakt. Nu maken die woningen weer
een substantieel deel uit van onze huidige produk-
tle".
Het nieuwe winkelcentrum in Loosduinen, een van de produkten van Mabon.
De Lint: „Een institutionele belegger investeert nu
uitsluitend uit rendementsoverwegingen. Welis
waar voor de langere termijn. Hij bepaalt zijn ren
dement voor een exploitatieperiode van veertig,
vijftig jaar. Naarmate de leegstand en de komst
van nieuwe projecten op de markt toenemen
wordt zijn houding kritischer. Het begint al tot de
hoge uitzonderingen te behoren dat een belegger
een geheel onverhuurd gebouw verwerft. Het
komt nog wel voor. maar dan is het geloof van de
belegger in het betreffende project en de plek wel
erg groot. Over het algemeen richt de aandacht
van de hele markt zich meer en meer op de ge
bruiker. de huurder".
De Lint: We zijn dan ook genoodzaakt ons voort
durend bezig te houden met de uiteindelijke ge
bruikers van onze projecten. Vroeger was het vol
doende een project in de krant aan te prijzen. De
gegadigden kwamen zich dan automatisch mel
den. Op dit moment is zo'n aanprijzing volstrekt
onvoldoende. We moeten ook de potentiële ge
bruikers van onze projecten zien te vinden. Daar
om zijn wij genoodzaakt de ontwikkelingen in de
markt op de voet te volgen. Heeft bijvoorbeeld
een bedrijf plannen voor uitbreiding of zoekt het
nieuwe huisvesting? Het gaat dus niet alleen meer
om de jacht op bouwterreinen maar ook om de
jacht op de consument".
vertalen in een stedebouwkundig en architecto
nisch ontwerp. Zomaar op de bonnefooi een stuk
grond kopen en dat bebouwen begint tot de uit
zonderingen te behoren. Komen we echter een
stuk bebouwing tegen dat wordt gesloopt of een
plein dat eigenlijk geen plein Is. dan doen we ook
zelf wel eens voorstellen .aan het gemeentebe
stuur om de bestemming te veranderen".
„We hebben overal in het land onze microfoons
openstaan om het beleid van de lokale overheden
en de ontwikkelingen op de markt te volgen", vult
De Graaf aan. „Die microfoons zijn alle leden van
de HBG. dat wil zeggen de werkmaatschappijen
en onze eigen mensen. Zij zijn voortdurend alert
Als zij iets horen wat voor ons interessant is. wor
den wij geïnformeerd zodat wij meteen in actie
kunnen komen. Kortom we zijn constant met die
markt bezig". GË ANSEMS
■LOKAAL
BELEGGER"
Door de verandering van de WIR (Wet op de In
vesteringsregeling) levert het een belegger geen
fiscaal voordeel meer op te investeren in onroe
rend goed.
De Lint vervolgt: „Het is uiteraard voor ons ook
erg belangrijk wat de lokale overheden doen. Het
leeuwedeel van de bouwgrond is immers in han
den van de overheid. We volgen het beleid van de
overheid daarom op de voet. Welke bestem
mingsplannen worden er gemaakt, bieden die
voor ons mogelijkheden om projecten op te zet
ten? Als het iets voor ons is gaan we naar de ge
meente en bieden aan het bestemmingsplan te
