Invloed gemeenten
op vestigingsplaats
bedrijven gering
£ctdóc<Sou/ia/rit
ifl „Leegstand in winkelpanden komt hier nauwelijks voor"
Verkoop industrieterreinen in
Alphen komt goed op gang
„ONDERNEMERS ZIJN NET SCHAPEN"
BEDRIJFSMAKELAAR SMITSLOO:
UITGEBREIDE WERVINGSCAMPAGNES HEBBEN SUCCES
ONROEREND GOED
ZATERDAG 3 NOVEMBER 1984
De Bollenstreek wil kantoren om aan de
vraag naar werkgelegenheid te voldoen
en is boos omdat de provincie Zuid-Hol
land dergelijke plannen van tafel veegt.
Leiden heeft al een paar jaar geleden in
de strijd tegen de afkalvende werkgele
genheid het fenomeen kantoren ontdekt,
bouwt aan de Plesmanlaan en maakt plan
nen voor het Schuttersveld. En Den Haag
van oudsher een stad die economisch
afhankelijk is van de kantorensector
maakt zich zorgen omdat bedrijven als
Aramco naar Leiden verhuizen, andere
eveneens dreigen weg te gaan en de rijks
overheid ook steeds minder te bieden
heeft. De Residentie probeert wanhopig te
behouden wat er is.
Alle drie lobbyen wat ze kunnen bij provincie,
rijk en bedrijfsleven onder het motto dat toch ge
zorgd moet worden voor de plaatselijke bevol
king. Zinvol? Uiteindelijk nauwelijks, vindt J. P.
de Regt. Hij is hoofd van het Bureau regionale
economische aangelegenheden van de provincie
Zuid-Holland. „Alleen als je met geld smijt, kom
je wel ergens. Den Haag trok 3,2 miljoen gemeen
schapsgeld uit om telefoonkolos ITT binnen de
gemeentegrenzen te houden en dat gebeurde ook.
Iedereen in Den Haag juichen natuurlijk. Maar
als dat bedrag niet over tafel was gegaan en in de
zakken van de Amerikaanse aandeelhouders ver
dwenen dan was niemand in de regio Den Haag
daar zijn baan door kwijt geraakt. ITT was in dat
geval naar Zoetermeer gegaan".
Apathisch
De Regt benadrukt dat hij deze handelswijze van
Den Haag niet erg op prijs stelt. „Het bedrijfsle
ven op die manier spekken met gemeenschaps
gelden, wijs ik af. Daar wordt geen werkloze be
ter van".
Toch blijkt ook deze medaille een keerzijde te
hebben: „Als ITT inderdaad uit Den Haag was
weggegaan, dan is dat wel een signaal. Zoiets kan
de naam van een gemeente verslechteren zonder
dat er veel aan te doen is. Gemeenten zijn zeer
afhankelijk van de wensen van het bedrijfsleven
als het gaat om een nieuwe vestigingsplaats, om
uitbreiding of nieuwbouw. Als een bedrijf ergens
naar toe wil dan komt die verhuizing er toch wel.
Je kunt als gemeente niet veel meer doen dan re
clame maken voor jezelf, een goede naam creëren
en hopen dat het goed gaat. Zo zeggen wij wel
eens tegen dat apathische gemeentebestuur in
Delft dat ze zich moeten spiegelen aan Leiden.
Daar is men de laatste jaren zeer actief geweest
en Leiden heeft nu in ondernemerskringen weer
een betere naam. Voor een stad is die naam be
langrijk".
Volgens De Regt is vaak onduidelijk op welke
gronden ondernemers besluiten voor een bepaal
de vestigingsplaats te kiezen: „Ondernemers zijn
net schapen. De Grote Polder in Zoeterwoude is
daar een goed voorbeeld van. Heineken vestigt
zich daar, dat gebied krijgt de naam dat je daar
goed zit en het loopt vol. Maar voor hetzelfde
geld was Heineken heel ergens anders gaan zitten
en dan is die uitstraling weg. Er zijn onderzoeken
gedaan naar de motieven van ondernemers om
voor gemeente A en niet voor gemeente B te kie
zen. Het bleek erg moeilijk echt rationele motie
ven te vinden. Een lagere grondprijs wordt wel
genoemd, maar vooral bij kleine en middelgrote
ondernemingen wil nog wel eens een rol spelen
dat de directeur het aardig lijkt om in Brabant te
Het industrie
gebied De
Grote Polder in
Zoeterwoude,
dat pas goed
vol liep. nadat
Heineken zich
er had
gevestigd.
wonen, omdat hij daar een leuke villa met een
tennisbaan kan bouwen, het daar zo lekker rustig
is en een kennis van hem er ook al zit. Kleine en
middelgrote ondernemingen ontbreekt het vaak
aan de kennis en de financiën om een gedegen
onderzoek te doen naar de beste vestigingsplaats.
En om op ITT terug te komen. Die heeft wel heel
professioneel laten uitrekenen, waar ze het beste
nieuwbouw konden plegen. Ze kwamen uiteinde
lijk tot de conclusie dat ze naar Emmen zouden
moeten. Het is dat bij ITT het hoog gekwalifi
ceerde personeel in opstand kwam en ITT
bang was dat ze in Emmen geen nieuw personeel
zou kunnen vinden, maar anders was ITT heus
wel uit Den Haag weggegaan. Desnoods naar
Hamburg of Brussel als dat om welke reden dan
ook beter zou zijn. Als overheid doe je daar niets
tegen. Wat voor prachtige lokatie je voor de bouw
van een nieuwe kantoorkolos ook aanbiedt".
pas wordt er reclame voor gemaakt en die werk
wijze blijkt aardig aan te slaan Bedrijven als Oli
vetti en Aramco, maar ook hel World Flower
Trade Centre, kwamen naar Leiden. Volgens
Leids topambtenaar op economisch terrein, E.
Keijser, wordt uiterlijk begin 1985 een begin ge
maakt met de bebouwing van het Schuttersveld.
Ook voor het Kantorenhuis dat aan de Schiphol-
weg naast het nieuwe postkantoor moet komen,
zou binnenkort de eerste paal de grond in moeten
gaan. Uiteindelijk moet op het Schuttersveld
70.000 vierkante meter kantoorruimte worden ge
bouwd.
Leiderdorp wil nog eens 10.000 vierkante meter
kantoren in de Elizabethhof realiseren. Leider
dorp zegt daarover serieuze gesprekken met ge
gadigden te voeren en het Schuttersveld zou geen
bedreiging voor die plannen zijn. Keijser ziet dat
echter wat anders: „In deze regio is wel ruimte
voor die 70.000 vierkante meter die wij op het
Schuttersveld willen realiseren, maar daar ligt de
grens. Er is in de Leidse regio en de Bollenstreek
geen ruimte voor meer kantoren".
Bollencultuur
Grens
Elke gemeente probeert met meer of minder suc
ces een graantje van de kantorenmarkt mee te
pikken en werpt zich in de concurrentieslag.
De Plesmanlaan en het Schuttersveld zijn al jaren
de lokaties die Leiden aanprijst als top-lokaties
voor de vestiging van kantoren. Te pas en te on-
In een onderzoek dat is uitgevoerd in opdracht
van het Samenwerkingsorgaan Bollenstreek
wordt daarentegen juist gepleit voor de bouw van
kantoren in de Bollenstreek. Sassenheim zou door
de aanwezigheid van de A44 en de mogelijke
bouw van een NS-station een goede lokatie zijn.
Uit de op stapel staande wijziging van het Streek
plan Zuid-Holland-West blijkt dat Gedeputeerde
Staten niet van plan zijn daarmee in te stemmen.
Provinciaal ambtenaar De Regt legt uit waarom:
„Kantoren in de Bollenstreek zouden op langere
termijn een te grote concurrentie voor de bollen
cultuur vormen. De grondprijs zou stiigen en de
bollenstreek staat toch al onder druk! Dat die
kleinere gemeenten kantoren willen, is wel be
grijpelijk. Ze zitten vaak met enorme renteverlie
zen op bedrijfsterreinen, omdat minder wordt ge
bouwd dan in het verleden was voorzien. Op gro
te schaal kantorenbouw in de Bollenstreek zou
als ze al vol zouden komen ook de ontwikke
ling van het Schuttersveld geen goed doen. Het
Schuttersveld is geen top-lokatie (daar kun je pas
van spreken als een belegger bouwt zonder nog
maar één huurder <ft koper gevonden te hebben
en Leiden zoekt eerst nauwkeurig naar gegadig
den voordat wordt gebouwd) maar tot de sub-top
behoort het Schuttersveld door zijn ligging bii de
Leidse binnenstad en het station zeker. Ik kan
me niet voorstellen dat het Schuttersveld op den
duur niet vol zal raken".
MARCEL GELAUFF
Makelaar
Menno
Smitsloo:
..Burge
meester
Goekoop weet
Leiden op een
heel positieve
manier te
verkopen. De
stad is mede
daardoor zijn
negatieve
imago een
beetje
kwijtgeraakt".
Wordt het Leidse stadscentrum geken
merkt door een grote leegstand in winkel-
panden? Zijn de huren van winkelruimten
aan de Haarlemmerstraat zo hoog opge
dreven, dat menige ondernemer er na een
jaar failliet gaat? Onzin, meent bedrijfsma-
kelaar Menno Smitsloo: „Leegstand in
winkelpanden komt in Leiden nauwelijks
voor". En wat de huren aan de Haarlem
merstraat betreft: „De huren zijn de laat
ste jaren juist sterk gedaald, soms bedra
gen ze nog maar de helft van die van vijf
jaar geleden. De eigenaars willen geen
half jaar meer wachten, totdat zich einde
lijk een huurder voor hun pand meldt. Die
dan na een jaar failliet gaat, omdat de
hoge huur hem opbreekt. Nee, de huren
aan de Haarlemmerstraat zijn uiterst rede
lijk".
Toch circuleert in ondernemerskringen het hard
nekkige gerucht, dat de leegstand in Leiden groot
is en getuigt van de achteruitgang van het Leidse
winkelgebied als regionaal koopcentrum. En, zo
merkte één dezer dagen een bestuurslid van
„Leiden Leeft" op: „De huren aan de Haarlem
merstraat zijn niet op te brengen". Smitsloo ech
ter wenst deze verhalen „met klem tegen te spre
ken". Smitsloo: „Het is natuurlijk wel zo dat de
middenstand een moeilijke periode doormaakt.
Elke gulden moet tweemaal worden omgedraaid.
Daar komt bij dat belangrijke gedeelten van de
stad tot voor kort niet bereikbaar of opgebroken
waren". Maar de laatste jaren, zo constateert de
makelaar, gaat het steeds beter met de stad. Dat
er desondanks sprake is van een sterk wisselend
winkelaanbod in de Haarlemmerstraat, is volgens
Smitsloo mede de schuld van „de wilde jongens":
ondernemers die voor korte tijd een groot pand
huren om van daaruit tegen dumpprijzen hun
waren op de markt te brengen. „Daarmee con
curreren ze de kwaliteitszaken weg. Zo'n zaak als
Sam Snor in de Haarlemmerstraat, die verdwijnt
na verloop van tijd wel weer, maar dan is de
schade al aangericht", meent Smitsloo.
gemeente zou zich soepel op moeten stellen wan
neer iemand iets wil ondernemen. Men moet
geen „nee" verkopen wanneer er ergens een
stukje geïnnoveerd kan worden. De gemeente
zou juist moeten stimuleren dat er geïnvesteerd
wordt".
Toplokatie
Leegstand
Toch valt niet te ontkennen dat met name aan de
kop van de Breestraat (nabij het Kort Rapenburg)
van leegstand sprake is. Maar dat stukje Bree
straat wenst Smitsloo (evenals de gemeente overi
gens) nauwelijks meer tot het winkelgebied te re
kenen: „Die panden zouden een woonbestem
ming moeten krijgen".
De staart van de Breestraat en de Nieuwe Rijn/
Botermarkt zullen zich met de komst van de
Sandersparkeergarage alleen maar verder ont
wikkelen, zo is de verwachting. Het toekomstig
vertrek van C A kan daar op geen enkele ma
nier afbreuk aan doen. Smitsloo verwacht dat een
huurder voor het oude pand van C A niet al te
moeilijk te vinden moet zijn, omdat er maar wei
nig van dergelijk grote winkelruimten in Leiden
voorradig zijn. Enkele maanden geleden meldde
zich een potentiële huurder die echter van zijn
plannen afzag door de weinig tegemoetkomende
houding van de eigenaar van het pand, de fam.
Zurlo.
De verdere ontwikkeling van de Leidse binnen
stad is niet in de laatste plaats afhankelijk van de
houding van het gemeentebestuur. Smitsloo: „De
De ontwikkeling van kantoren op en nabij het
Schuttersveld is bij uitstek een project, waarbij op
de volle inzet en medewerking van het gemeen
tebestuur gerekend kan worden. In zeer korte
tijd zal Leiden omgevormd zijn van industriestad
tot kantorenstad. Een ontwikkeling die Smitsloo
van harte toejuicht: „Wanneer iemand mij komt
vragen om zevenduizend vierkante meter kan
toorruimte op korte termijn, kan ik die hem in
Leiden gewoon niet geven". De makelaar noemt
het Leidse Schuttersveld „een toplokatie", niet in
de laatste plaats door de goede infrastructuur en
door de diversiteit aan woonmogelijkheden in
Leiden en omgeving.
„Leiden is een sterk alternatief, vooral ook finan
cieel gezien", stelt Smitsloo, doelend op de vier-
kante-meterprijzen van rond 200 gulden in Lei
den en bijvoorbeeld 325 tot 360 gulden boven het
Haagse Centraal Station.
De explosie in de bouw van kantorencentra in di
verse gemeenten in ons land, is volgens Smitsloo
vooral het gevolg van de energiekosten die de af
gelopen jaren flink gestegen zijn. Zo'n zes jaar ge
leden werd hiermee bij de bouw van kantoren
niet of nauwelijks rekening gehouden. Dit ver
klaart dat er, ondanks omvangrijke leegstand in
bijvoorbeeld Den Haag, toch veel nieuwbouw ge
pleegd wordt. De energiekosten in de nieuwbouw
zijn bijna de helft lager dan die van gebouwen die
tot zo'n zes jaar geleden zijn neergezet.
Bovendien is er in toenemende mate een trek
naar de stad te bespeuren. Terwijl het in de jaren
zeventig gewoonte werd wonen en werken te
scheiden en bedrijven zich verzamelden op groot
schalige industrieterreinen, willen moderne on
dernemers zich in de buurt van voorzieningen als
hotels en restaurants vestigen. Ook het personeel,
dat tegenwoordig meer dan vroeger een stem in
het kapittel heeft, wil in de buurt van winkels
werken.
Interesse
Op en rond het Schuttersveld is 70.000 vierkante
meter kantooroppervlakte gepland. De prijzen
variëren van 180 tot 200 gulden per vierkante
meter. De eerste gebouwen worden volgend jaar
al opgeleverd. Volgens Smitsloo is de toeloop van
bedrijven zo groot dat de plannen voor het Schut
tersveld binnen vijf jaar voltooid kunnen zijn.
Dat er voor Leiden als vestigingsplaats zo veel in
teresse bestaat, is volgens Smitsloo niet in de laat
ste plaats te danken aan de koopmansgeest van
burgemeester C. Goekoop. Smitsloo: „Hij haalt
bijna wekelijks de landelijke pers en weet Leiden
op een heel positieve manier te verkopen. Leiden
is mede daardoor zijn negatieve imago een beetje
kwijtgeraakt".
GERT VISSER
Alphen, de hele Randstad ligt er omheen", meldt de tekst
op de borden die volop in deze gemeente zijn geplaatst. Een
open deur voor iedereen die op de lagere school tijdens de
aardrijkskundeles niet naar buiten zat te kijken. Maar vol
gens wethouder van economische zaken G. P. van As, is dit
dè slogan die bedrijven uit het hele land en zelfs van buiten
de grenzen naar het stadje aan de Oude Rijn moet lokken.
En Alphen lijkt daarin te slagen. De wethouder en zijn
rechterhand, het hoofd Bureau Bedrijfshuisvesting, de heer
R. Pit, leggen uit hoe je een middelgrote plaats moet verko
pen. „Een gemeente moet zich als een ondernemer opstel
len", is het motto dat Alphen hanteert.
Het intensieve wervingsbeleid van de gemeente
Alphen om bedrijven naar die plaats te lokken,
begint zijn eerste vruchten af te werpen. „De
leegstand onder de bedrijfsgebouwen is zo goed
als verdwenen", zegt wethouder Van As. Dat was
nog geen twee jaar geleden wel anders. Toen zat
Alphen met een grote hoeveelheid industrieter
reinen in zijn maag en stonden vele bedrijfspan
den leeg.
Dank zij een grote gemeentelijke inspanning en
het jaarlijks spenderen van ruim een ton voor
promotie, heeft het Nederlandse bedrijfsleven
weer oog gekregen voor Alphen. De wethouder is
overigens de eerste die daarbij aantekent dat het
niet alleen de gemeentelijke inspanningen zijn
geweest die tot het succes leiden. „We moeten
ook niet uit het oog verliezen dat de economie
weer wat aantrekt, dan gaan ondernemers van
zelf weer investeren".
Te weinig bedrijfsruimten
De heer R. Pit voorspelt dat er binnenkort zelfs
een tekort aan leegstaande bedrijfsgebouwen ont
staat in Alphen. „In de paar jaar dat we als ge
meente bemiddelen tussen vraag en aanbod op de
kantorenmarkt, hebben we gemerkt dat daar een
geweldige behoefte aan was. Bedrijven die ruimte
nodig hebben, bellen in plaats van een makelaar
eerst ons. Wij vertellen dan wat voor aanbod er
in Alphen is. Er zijn makelaars die dat beangsti
gend vinden, omdat ze voor hun brood vrezen.
Maar wij, als gemeente, zullen ons nooit op dat
terrein begeven. We bemiddelen alleen en meest
al komt dat uiteindelijk weer ten goede aan die
makelaars", aldus Pit. Van As voegt daaraan toe
dat de „grote" makelaars door de malaise met
zo'n grote hoeveelheid lege panden in hun maag
zitten, dat vaak eerst wordt geprobeerd de grote
projecten te verhuren. „En hier in Alphen zitten
we voornamelijk met het wat kleinere werk, dus
daar komt men niet aan toe", rechtvaardigt hij de
inmenging van de gemeente.
Waren er nog maar een jaar geleden zeer sombe
re berichten over de verkoop van bedrijfsterrei
nen, er werd voorzichtig al gesproken over grote
verliezen, nu is de mineurstemming omgeslagen.
De heer Pit: „In de plannen gaan we ervan uit
dat we jaarlijks anderhalve hectare bedrijfster
rein uitgeven. Voor volgend jaar hebben we die
hoeveelheid al gehaald". De gemeente is nu in
een laatste onderhandelingsfase met een middel
groot bedrijf. Namen willen Pit en Van As niet
noemen.
De plotselinge belangstelling voor Alphen, wiit de
wethouder onder meer aan de publiciteitsgolf die
het stadje aan de Oude Rijn over zich heen heeft
gekregen. Ook een vier pagina's tellende adver
tentie in het Financiële Dagblad baarde nogal
wat opzien. Gemeenten timmeren over het alge
meen niet zo aan de weg. Van As: „Als je niets
doet. zeuren mensen waarom er niks gebeurt,
steek je de handen uit de mouwen dan vragen
veel mensen weer wat het kost. En inderdaad,
promotie kost geld, je moet risico's durven ne
men. Maar het is uiteindelijk allemaal in het be
lang van de gemeente en dus voor de burger
waar wij voor werken". De advertentie en de pu
bliciteit hebben de gemeente al aardig wat opge
leverd. Pit: „Het aantal aanvragers om informatie
over onze bedrijfsterreinen is enorm toegenomen.
Met een aantal van hen onderhandelen we al".
De acties van de gemeente komen niet zomaar uit
de lucht vallen. Er ging een jarenlange voorberei
ding aan vooraf. Drie jaar geleden werd een Am
sterdams organisatiebureau ingeschakeld om een
plan de campagne op te stellen. Het marktbewe-
gingsplan dat daaruit ontstond, gebruikt de ge
meente nog steeds. Daarnaast werden wervings
folders in allerlei talen gemaakt.
Volgens Pit heeft Alphen sinds kort een nieuwe
troef in handen die de gemeente van pas komt bij
de werving: de aankondiging dat op 9 november
de eerste schop voor Rijksweg 11 de grond ingaat.
„Eindeliik is het geen theorie meer, maar harde
werkelijkheid. En dat spreekt de ondernemers
nou eenmaal meer aan". Van de Rijksweg, die
van Leiden naar Alphen gaat lopen, wordt in
eerste instantie alleen het stuk rond Alphen aan
gelegd. Deze route ontsluit het nieuwe bedrijfs
terrein Molenwetering. Een ander voordeeltje dat
de gemeente onlangs heeft binnengehaald, is een
overeenkomst met de Spoorwegen die Alphen 20
miljoen gulden scheelt. In plaats van spoorweg-
tunnels in het gebied Molenwetering, komen er
gelijkvloerse kruisingen. Door deze overeen
komst is de grondprijs voor industrieterrein ge
daald van 195 naar 150 gulden per vierkante me
ter. Dat bedrag is uiterst concurrerend met bij
voorbeeld Gouda of Haarlemmermeer. Deze
pldatsen rekenen 200 gulden.
In januari gaan B en W zelfs naar het Italiaanse
Milaan om Alphen te verkopen. Waarom Milaan7
„We hebben in Alphen een paar bedrijven die
veel handel drijven met Italië De belangrijkste is
natuurlijk Zanussi". Van As hoopt Italiaanse be
drijven te interesseren die in Alphen een distri
butiecentrum op willen zetten, „Je weet nooit hoe
een koe een haas vangt".
Behalve de trip naar het buitenland, is Alphen
sinds kort ook aangesloten bij een aantal gemeen
ten die via Schiphol proberen aan wat meer be
drijvigheid te komen. In Alphen slaan al enkele
luchtvrachtbedrijven. „Dat kunnen er zeker meer
worden", voorspelt Van As.
Toch blijkt de wethouder zijn realiteitszin niet
verloren te hebben. „We moeten er vooral voor
waken, dat we geen te grote broek aantrekken
Het is geen kunst met een vliegtuig vol naar Ja-
Ean te vertrekken, maar ik denk dat je dan ver
eerd bezig bent. Dat verdien je nooit terug".
ROEL DEN OUTER
