male
Den Haag met z'n lege
kantoren heeft les
van Leiden geleerd
ISW vertrekt
van Den Haag
naar Leiden
Bewoner ook
een beetje aannemer
door „open bouwen"
veel veranderd
Is het Rijk de geld-
an naar de gemeenten
Itdraaide en nog
ar met mondjesmaat
subsidiestroompje in
richting liet doorsij-
;n. Min of meer ge-
angen door deze fi-
iciële aderlating en
oren als teruglopende
kgelegenheid gingen
steden met elkaar in
ilag om in de gunst te
tien van andere geld-
schaffers: investeer-
s en beleggers. Verge-
zijn de bureaucrati-
drempels van wel
gekozen is voor com-
ciële benadering en
ktgericht denken. In
concurrentiestrijd is
den in de afgelopen
jaar al menigmaal
overwinnaar uit de
jd gekomen: Aramco,
/etti, Schreiner Air-
is, Heerema en pas
het Instituut voor Sociale
WEER HAAGSE ORGANISATIE WEG
DEN HAAG/LEIDEN
In navolging van
Aramco. Olivetti.
Schreiner Airways en
Heerema vertrekt nu
ook het Instit
Sociale Wetenschappen
(ISW) uit Den Haag om
zich in Leiden te vesti
gen De verhuizing vindt
in óe laatste week van
juni plaats.
Dc krappe behuizing op
twee verschillende plaatsen
in Den Haag (Wasscnaarse-
Uit Het Binnenhof van 18 mei jl.
Wetenschappen
kozen Leiden boven Den Haag. Daarmee was de
itelstad de Residentie verschillende malen een
voor. Is dit een strijd tussen een Leidse David en
Haagse Goliath? Is er sprake van serieuze con-
rentie tussen beide steden? De stand van zaken,
ien door een Haagse bril.
I HAAG Had Den Haag
i tien jaar geleden nog de repu-
cvan „de stad met z'n lege pa-
"h", nu is dat veranderd in „de
met z'n lege kantoren". De
'Prenstad bij uitstek kampt met
Walijke reputatie dat er enorm
^kantoorruimte leeg staat. Zegt
l, En alsof dat nog niet genoeg
frrijzen er talloze nieuwe kan-
bebouwen her en der in het
loeeld. O paradox. Er was nog
t zoveel leegstand en terzelfder
^as er nog nooit zoveel in aan-
y. De leek schudt verbijsterd
aoofd.
lenteel is er in de Haagse regio
leegstand van een kwart mil-
vierkante meter kantoorop-
rlakte. Op een totaalbestand
drie miljoen vierkante meter,
i de 250.000 m2 leeg staande
toorruimte moet echter 100.000
kante meter op rekening van
Plaspoelpolder in het aanpalen-
tijswijk worden geschreven. De
luwen die hier verlaten staan
Sangzamerhand met het uitblij-
ivan de al vele jaren geleden
lofde ontsluitingsroute de
nseweg uiterst moeizaam te
•n. Dumpprijzen moeten het ge
il aan interesse aan de vraagzij
den opleven. „Interessante prij-
t heten de huidige vierkante-
nrtarieven van 150 tot 180 gul-
lin Haagse makelaarskringen,
i
èlaars buiten de stad geloven
iBneer in dit concept van „con-
pproduktie". Bedrijfsmakelaar
Imitsloo uit Leiden over de
Wand in de Plaspoelpolder: „Er
ijar sprake van een qua outilla-
iiet meer op de huidige ontwik
ken inspelend incourant kan
torenbestand. Dat is pure kapitaal
vernietiging".
Versnipperd beeld
Maar terug naar de situatie in de
stad Den Haag. Het is duidelijk dat
de leegstand in de Plaspoelpolder
een vertekend beeld geeft van de
Haagse situatie. Weliswaar blijft er
nog steeds het respectabele aantal
leegstaande vierkante meters van
150.000 over, maar dat heeft een
aanwijsbare oorzaak. De Rijksge
bouwendienst en de gemeente zijn
aan het centraliseren. Versnipper
de ministeries worden bijeenge
bracht in nieuwbouw op eigen
grond, gemeentelijke afdelingen
worden centraal ondergebracht
rondom het stadhuis aan het Bur
gemeester de Monchyplein. Dat
heeft geleid en zorgt nog steeds
voor een uitstoot van oude kantoor
panden. verspreid over de stad.
Adjunct-directeur H. J. de Kouse-
maeker van makelaardij Nieboer
en Van Kuijen: „De Haagse markt
heeft altijd gesteund op de over
heid en de gemeente, die waren
standaard-afnemers. Ze waren ook
in veel gevallen bereid minder
handzame kantoren te betrekken".
Die tijd is nu definitief voorbij.
Evenals het bedrijfsleven hanteert
de overheid nu ook kritischer
maatstaven: zoveel mogelijk nutti
ge oppervlakte, recht-toe-recht-aan
om meer te kunnen doen op min
der kostbare vierkante meters.
Kortom: maatwerk, waarbij reke
ning wordt gehouden met efficien
cy. onderhoud en energie. De heer
De Kousemaeker: „Tot kantoren
omgebouwde herenhuizen en vil-
Adjunct-
directeur H. J. de
Kousemaeker:
„Er is een tijd
geweest dat Oen
Haag vreesde
voor
concurrentie met
Leiden".
la's hebben altijd een ongunstige
bruto/netto-verhouding gehad. Er
is nu al behoorlijk veel aanbod in
verkantoriseerde herenhuizen. Als
je dan ook nog ziet hoeveel rijks-
en gemeentediensten momenteel
nog in dit soort panden zijn gehuis
vest. Naar onze mening komen die
begin '85 allemaal op de markt. Als
zo'n pand geen eigen parkeergele
genheid heeft, wordt het echt een
probleem om het kwijt te raken".
Het is duidelijk: een deel van het
Haagse kantorenbestand is sterk
verouderd en nauwelijks nog in
deze achterhaalde opzet te
slijten. Vandaar dat voor de huur
der anno 1984 nagelnieuwe kanto
ren in de stad worden neergezet,
gebouwen die beter voldoen aan de
eisen en wensen op de hedendaagse
markt. Want iedereen blijft het er
over eens: Den Haag was, is en
blijft een interessante stad om er
kantoor te houden.
Onzin
Wethouder C. Nyqvist van Ruimte
lijke Ordening: „Ze zeggen van mij
dat ik de hele stad volbouw. Dat is
onzin natuurlijk. Ik wil graag dat
het particulier bedrijfsleven en de
institutionele beleggers geld stop
pen in Den Haag om de meerkwa-
liteit van de stad als centrum van
regering en buitenlandse vertegen
woordigingen te behouden. Dat
moet de doorslag geven om de con
currentieslag met andere steden vol
te houden".
Dus toch concurrentie. Ook met
Leiden?
Een in eerste instantie weifelende
wethouder. „Aramco kreeg vier,
vijf jaar geleden te horen dat Den
Haag vol zat. Menig bedrijf, Schrei
ner Airways, Olivetti, kreeg dat
toen ook te horen: vergeet het
maar, Den Haag is volgebouwd. Te
genwoordig zeggen we dat Den
Haag nog volop bouwmogelijkhe
den heeft. Zowel in de woning
bouw als in de kantorensector zijn
we full speed bezig met de invul
ling van hoogwaardige kantoorlo-
katies. In de omgeving van het
Centraal Station, van het Congres
gebouw en in het Spuikwartier.
Dat heeft te maken met het aantal
pre's dat Den Haag heeft boven alle
andere steden in het land. De goed
kopere grondprijs in Leiden is
meestal van ondergeschikt belang.
De pluspunten van Den Haag zijn
van hoger gehalte dan in Leiden.
Ik geloof niet dat Den Haag de
grootste concurrentie van Leiden
hoeft te vrezen".
Het Schuttersveld, een ambitieus
kantorenplan van circa 70.000 m2
in de onmiddellijke nabijheid van
het Leidse station waarvoor ove
rigens nog de eerste paal de grond
in moet brengt de Haagse wet
houder niet in verlegenheid. „Een
lokatie in de buurt van een station
is erg gunstig, maar de kwaliteits
aspecten van het Centraal Station
in Den Haag zijn toch van hoger
gehalte dan in Leiden", is zijn vaste
overtuiging. Het hemelsbrede ver
schil in prijs 325 gulden per m2
op die plaats in Den Haag en 190
gulden per m2 in het Leidse Schut
tersveld doet daar volgens hem
weinig aan af. Bovendien bevesti
gen diverse makelaars de gretig
heid waarmee huurders de toploka-
tie rond het Haagse Centraal Sta
tion voor de pittige prijs van 325
gulden per m2 bevolken.
Scoren
De heer De Kousemaeker van Nie
boer en Van Kuijen bevestigt het
standpunt van wethouder Nyqvist:
„Den Haag heeft gewoon meer te
bieden. Er is een tijd geweest dat
Den Haag vreesde voor concurren
tie met Leiden. Zeker door de slag
vaardige manier van optreden.
Neem het geval Aramco. Het
woord „nee" bestond niet in Lei
den. Terwijl ze er toch ook handi
caps als erfpacht hebben. Je kunt
alleen scoren als je slagvaardig
handelt. Dat hebben ze in Den
Haag goed begrepen. Dat is van de
laatste twee jaar. Een ondernemer
die in Den Haag wat wil, vindt
geen problemen meer. Daarvoor is
te veel gebeurd. De wethouders
Dijkhuizen van Economische Za
ken en Nyqvist van Ruimtelijke
Ordening hebben begrip voor de
wensen en gedachten in het be
drijfsleven. Ze zijn ondernemers-
vriendelijk. Over het algemeen
kun je zeggen dat ze goed bezig zijn
om het bedrijfsleven te behouden
of te verwerven. Dat moet ook,
want kantoren bouwen is het indi
rect scheppen van werkgelegen
heid. Als die gebouwen er staan,
dan komen er mensen te werken.
Hoe dan ook".
Goede bedoelingen
Inderdaad, Den Haag heeft van
Leiden geleerd. In de universiteits
stad is een Bureau Bednjfscontac-
ten in het leven geroepen om de
ondernemer met concrete vragen
en weinig tijd snel en zakelijk ant
woord te geven. Hier geen „struc
turen aanbrengen", „beleidskaders
scheppen", „criteria ontwikkelen"
en „uitgangspunten formuleren",
zoals mevrouw mr. J. G. Fase-Dub
belboer, wethouder van economi
sche zaken in Leiden, alle tegenpo
len van de Leidse handelwijze Om
schrijft. Wie belangstelling heeft in
de sleutelpositie van de Sleutelstad
Leiden maak! de
Zuidhollandse
kantorenmarkt
„onveilig" met
het ambitieuze
kantorenplan
Schuttersveld.
re contacten te maken met slechts
één persoon, die achter zich een
groepje mensen weet om eventuele
haken en ogen weg te werken. Die
kordate manier van optreden is in
Den Haag weliswaar iets anders,
maar Dijkhuizen en Nyqvist doen
er alles aan om de in Den Haag ge
ïnteresseerde ondernemer uiteinde
lijk een positieve optelsom voor te
toveren. Nyqvist: „Als we tegen
een kandidaat oplopen, wordt de
zaak met mijn collega Dijkhuizen
kortgesloten. Binnen de kortst mo
gelijke tijd nodig ik de mensen
rond de tafel uit. Als een onderne
mer zich in Den Haag wil vestigen
en problemen heeft, zijn de contac
ten rechtstreeks. Helemaal geen
probleem. Het wordt teruggekop
peld in een klein groepje mensen,
dat de zaak ter hand neemt".
Alle goede bedoelingen ten spijt,
deze opzet blijkt toch niet altijd
even goed te werken. Zonder in
menging van een Haagse gemeen
telijke instantie ging het Instituut
voor Sociale Wetenschappen on
langs op zoek naar een ander on
derkomen. En vond die uiteindelijk
niet in Den Haag de oorspronke
lijke plaats van vestiging maar
in Leiden De lokroep van de Sleu
telstad blijkt in sommige gevallen
toch nog sterker en overtuigender
dan die van Den Haag.
TOM VAN RIJSWIJK
I HAAG Om de sociale
Ingbouw in de toekomst
albaar te houden, wil een
al aannemers in ons land
oouwproces fundamenteel
iideren. Het gaat om het
}n Bouwen", een goedko-
J methode waarbij boven-
4 bestaande woningen zijn
Je passen aan de verande-
^e behoefte in de samenle-
K Bij het open bouwen
Jen de bewoners namelijk
Jcasco aangeboden dat zij
1 eigen inzicht mogen in-
ijen. Zij kunnen dan naar
relust variëren met de
•Idingswanden van de toe-
Jtige woning. Iemand die
rtorbeeld een grotere
'ïkamer wil en een klei-
keuken, kan dat zelf be-
De initiatiefgroep
rfin onder meer de bouw-
«rnemingen Wilma Ne-
4nd, Nevanco en Grootel
ti, lanceerde de plannen
J maand op de Bouw Rai
"een co-produktie van de
^nale Woonraad pn de
§op grote schaal invoeren
,pen resoluut ander bouw-
i£s doen de aannemers
jtooor hun lol. Zij worden
Jin of meer toe gedwon-
2 door de sterk gestegen
Jrkosten in de afgelopen
d en de bezuinigingen van
elninisterie van volkshuis-
Itig. De stichtings- en be
lkosten van sociale wo-
pouw moeten bovendien
iag, omdat steeds meer
5en maar met moeite hun
ïlasten kunnen opbren-
Ten slotte wordt ver-
it, dat open bouwen de
frictie tussen vraag en aanbod
op de Nederlandse woning
markt kan oplossen.
Het vreemde verschijnsel doet
zich namelijk voor, dat tien
duizenden mensen in ons land
nog altijd ingeschreven staan
als woningzoekend, terwijl
met name aan de rand van de
grote steden talloze flats al
langere tijd leeg staan. Toch
zullen er in de komende jaren
nog nieuwe huizen gebouwd
worden, hoewel marktonder
zoeken van de Nederlandse
Vereniging van Makelaars
aantonen, dat er van woning
nood geen sprake meer is. De
enige schaarste die er nog zou
zijn, zit in de hoek van de
huurwoningen van onder de
400 gulden in de maand. Een
oud grapje op het ministerie
van volkshuisvesting zegt dan
ook: als alle Nederlanders hun
huis worden uitgezet en op
nieuw over de woningvoor
raad verdeeld worden, is er
van woningnood of woningbe
hoefte geen sprake meer.
Blijkbaar woont niet iedereen
zoals hij zou willen. Veel men
sen hebben behoefte aan een
andere woning; groter of klei
ner, goedkoper of duurder,
met een andere indeling of
omgeving, of beter passend bij
de persoonlijke omstandighe
den.
Behoefte
Volkshuisvesting is meer dan het
vergelijken van de behoefte en de
voorraad aan woningen om vervol
gens het verschil bij te bouwen. De
woningbehoefte verandert name
lijk voortdurend. Migranten beslui
ten al of niet naar hun vaderland
terug te keren, jongeren die gekort
De bewoners
kunnen naar
hartelust
variëren met
de
toekomstige
woning.
worden blijven tegen de bedoeling
in toch thuis wonen, woongroepen
komen moeizaam van de grond en
er wordt opeens weer meer ge
trouwd. De meeste alleenstaanden
laten zich niet in buitenwijken
wegstoppen. Ze willen wonen in de
binnensteden om daar onder de
mensen te zijn.
Dergelijke veranderingen in het
gedrag van de bevolking voltrek
ken zich sneller dan de aannemers
kunnen bouwen en het gevolg is
dat vraag en aanbod niet op elkaar
aansluiten.
Bovendien hebben de meeste ge
meenten er nog steeds geen ge
woonte van gemaakt de behoefte
aan woningen binnen de gemeente
grenzen te onderzoeken. In het al
gemeen trachten gemeenten zo
vlug mogelijk de beschikbare grond
bebouwd te krijgen, om van de
zware rentelasten op de grond ver
lost te zijn. Dat gebeurt meestal met
standaard gezinswoningen in de
vrije sector, want daarvoor zijn al
tijd bewoners te vinden. Zoals re
cente onderzoeken weer eens 'heb
ben aangetoond.
Met open bouwen voert de bouw
wereld een flexibeler methode in
waarmee niet alleen goedkoper ge
bouwd, maar ook beter ingespeeld
kan worden op de snel veranderen
de vraag van de consument. De
woningen zijn immers ook nader
hand nog aan te passen wanneer de
eerste bewoners verhuizen en de
volgende bewoners een andere in
deling nodig hebben.
Ommezwaai
Open bouwen vereist een grote sa
menwerking tussen de verschillen
de partijen die met bouwen en wo
nen te maken krijgen. Bouwonder
nemingen, architecten, industriële
ontwerpers, opdrachtgevers, toele
veringsbedrijven. bestuurders en
niet op de laatste plaats bewoners,
moeten op één lijn gebracht wor
den. De bewoners van nieuwbouw-
en renovatiewijken die voor open
bouwen in aanmerking komen,
moeten de mede-zeggenschap en
het beslissingsrecht krijgen over de
wijze waarop de ruimte in de wo
ning verdeeld wordt.
De overheid zal moeten meewer
ken door onder meer de bouwre-
gels te versoepelen. Tegenwoordig
moet een bouwplan dat bij de ge
meentelijke overheid wordt inge
diend zelfs beschrijven hoeveel
stopcontacten een huis moet heb
ben Bij het open bouwen is dat
echt niet mogelijk en zal de over
heid soepeler moeten optreden.
Eigen houtje
Hoewel het initiatief uit hun eigen
rijen komt, zal de overschakeling
naar het open bouwen vooral voor
de aannemers een harde dobber
zijn. Zij zijn immers meer gewend
op eigen houtje te opereren. Vóór
1975 deed het er namelijk niet zo
toe waar en hoe er gebouwd werd.
De nood was zo groot, dat er sim
pelweg gebouwd móést worden.
Met de instorting van de bouw
markt in '79 waren de gouden tij
den voorbij en moesten tientallen
bouwondernemingen het loodje
leggen.
In die jaren werden de overblijven
de ondernemingen bovendien ge
confronteerd met bouwkosten die
onder invloed van de recessie zeer
fors stegen. Tussen 1975 en 1980
steeg de bouwprijs van een woning
van 5,40 meter bij 8,40 meter van
53.000,- naar 91 000,-. De stij
ging was voor een groot deel te wii-
ten aan hogere loon- en materiaal
kosten en verder aan nieuwe voor
schriften en normen. Door eenvou
digere ontwerpen, hogere produk-
tie en innovatie, zakte de bouwprijs
tussen 1980 en 1894 weliswaar met
15.000,-, maar de prijs is nog veel
te hoog. Dat is de grootste drijfveer
voor de aannemers om de bouw
open te gooien. Dat deze manier
van bouwen wat flexibeler de
maatschappelijke veranderingen
kan volgen, betekent voor de bou
wers dat zij voortaan ook naar de
bewoners moeten luisteren. Zij
moeten kortom lerert, eerst te pra
ten over wonen en dan pas over
bouwen.
HENK ENGELENBURG
