De grootste
bouwput ter wereld
SHBliïïïj»?
;'r.
Mèm
&niijllinii
Impressie van het toekomstige lichte rallverbinding-station op Canary Wharf.
-v-fse
fedan
v
Projectontwikkelaar Michael Dennis: „Canary Wharf wordt wel eens vergeleken met de aanleg
van de Kanaaltunnel. Er zijn alleen twee verschillen: wij zijn op tijd en blijven binnen het bud
ge*"
mende jaren en er wordt nu meer gelet op
wat er wordt gebouwd. „Nu de Docklands i.i
trek zijn kun je daar meer eisen aan stellen."
Verwijtend werd ook gezegd dat de LDDC te
weinig oog had voor de noden van de bevol
king. Billingham vfndt deze kritiek wel een
beetje terecht. Het heeft wat lang geduurd
voordat de bevolking merkte dat er een nieu
we goudkust was ontstaan. „We hebben nu
het geld en de mensen om het te verdelen. Er
zijn nu scholen waar de lokale bevolking
wordt opgeleid tot bouwvakker, tot gekwalifi
ceerd personeel dat in een van de vele kanto
ren kan werken. Er zijn nu gezondheidscen
tra, recreatieve voorzieningen en dergelijke.
Er was kritiek dat we te weinig deden voor de
gemeenschap, maar we hebben inmiddels
wel 2.5 miljard gulden in die gemeenschap
gestoken. Dat is tien procent van de totale in
vesteringen. De rijkdom is naar de Docklands
gekomen en begint nu langzaam door te
druppelen. Er zijn nu ook geen klachten van
de bevolking meer." Behalve de futuristische
kantoorgebouwen staan er in de Docklands
ook veel woningen. Veel oude panden zijn
verbouwd en bevatten nu peperdure appar
tementen. Meer dan een miljoen gulden
werd er in de beginjaren betaald voor een
beetje appartement, maar Billingham haast
zich te verklaren dat het met de prijzen wel
meevalt. Hoewel een tweekamerflatje met
uitzicht op het water toch nog zo'n vier ton
kost, is zeker de helft van de 18.000 woningen
die tot nu toe zijn gebouwd gerealiseerd in de
Dezelfde toren, nu In toekomstig perspectief gezien vanuit het omringende straatbeeld.
Het Canary Wharf-project op het Isle of Dogs in het centrum van de Docklands. In totaal twaalf kantoorgebouwen worden er neergezet in de eerste
twee fasen, bij elkaar ruim 1,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte. Het meest Imposant is de 244 meter hoge toren, het op een na hoogste ge
bouw van Europa.
gesubsidieerde sector. In de 40.000 woningen
die er worden neergezet, zullen uiteindelijk
110.000 mensen onderdak vinden.
Maar intussen moeten er nog steeds giganti
sche aantallen mensen worden vervoerd naar
de Docklands om daar aan het werk te gaan.
En dat is de achillespees van dit gigantische
project. De infrastructuur is volstrekt niet be
rekend op de enorme vervoersstromen die
het oproept. Er is inmiddels wel een vlieg
veld, Londen City Airport, maar daar kunnen
alleen nog maar kleine vliegtuigjes landen.
En een tochtje per bus van dat vliegveld naar
het kantoor van de LDDC, nauwelijks drie ki
lometer verderop, duurt een half uur.
Een tijdelijke oplossing is inmiddels bedacht:
de rivierbus op de Theems. Een snelle boot
brengt de zakenman in veertig minuten van
het historische centrum van Londen, de To
wer Bridge, naar het vliegveld en in nog kor
tere tijd naar andere belangrijke delen van de
Docklands.
LICHTE RAILVERBINDING
Hoe aardig een tochtje over de rivier ook is.
het is niet dé oplossing. Daarom is de LDDC,
die zich deze kritiek wel degelijk heeft aange
trokken, druk bezig met voorzieningen in het
openbaar vervoer. In de komende tien jaar
wordt daar meer dan tien miljard gulden in
gestoken. In 1995 is de lichte railverbinding
gereed. Trams zonder bestuurder, gestuurd
door een centrale computer, vervoeren dan
17.500 passagiers per uur in beide richtingen.
„Het is nog maar de helft van wat we nodig
hebben", aldus Billingham. Daarom komt er
een nieuwe metro die een aantal malen on
der de grillige Theems doorgaat en die in
1996 gereed is. De lijn gaat dwars door de
Docklands en krijgt een eindhalte in Strat
ford, waar in de toekomst de TGV uit Europa
ook eindigt.
De tien miljard gulden die aan het openbaar
vervoer wordt besteed komt niet geheel van
de Engelse overheid. De Amerikaans/Cana
dese projectontwikkelaar Olympia York
steekt meer dan 1,3 miljard in de nieuwe me
trolijn. Olympia York is bezig met Canary
Wharf, een groot project op het Isle of Dogs
in het centrum van de Docklands. Vijfdui
zend bouwvakkers komen elke dag naar de
bouwplaats. In totaal twaalf kantoorgebou
wen worden er neergezet in de eerste twee
fasen, bij elkaar ruim 1,5 miljoen vierkante
meter kantoorruimte. Het meest imposant is
de 244 meter hoge toren, het op een na hoog
ste gebouw van Europa.
BINNEN HET BUDGET
De Canadees Michael Dennis geeft leiding
project. „Canary Wharf
wordt wel eens vergeleken met de aanleg van
de Kanaaltunnel. Er zijn alleen twee verschil
len: wij zijn op tijd en blijven binnen het
budget", vertelt Dennis, die eerder verant
woordelijk was voor de bouw van het World
Finance Center in New York van driekwart
miljoen vierkante meter.
Hoewel de vastgoedmarkt fors te lijden
heeft gehad van de economische terugval, is
Dennis uiterst optimistisch over de verhuur
van de kantoorpanden. „Er is nog 600.000
vierkante meter te huur. De rest is al ver
huurd. Volgend jaar beginnen we met de der
de fase: vier panden van nog eens 800.000
vierkante meter."
De eerste huurders zijn bedrijven met grote
namen. Zo vestigt Texaco er een hoofdkan
toor, komt de Daily Telegraph er, betrekt
American Express er een groot kantoor en
zijn twee panden gereserveerd voor Ameri
kaanse banken. „Het belangrijkste is om een
begin te hebben. Als bedrijven zien dat het
loopt en zien wie er komen, raken ze er van
zelf van overtuigd dat dit een zakencentrum
van wereldniveau wordt", aldus Dennis.
De huurprijzen liggen een stuk lager dan in
Londen City, het financiële centrum van de
stad. „We zitten nu op veertig procent van de
huurprijs in de City, maar we zullen in de
toekomst stijgen naar tachtig procent."
DERDE ZAKENCENTRUM
Alle panden zijn door beroemde architecten
ontworpen. Kosten noch moeite worden ge
spaard om dit gebied om te toveren tot het
derde zakencentrum in Londen, vertelt Den
nis. Overal ligt marmer, balustrades zijn van
massief brons. 450 bomen werden speciaal
naar Hamburg vervoerd om daar op een
kwekerij te groeien, een kleine honderddui
zend bloembollen staan al in bloei terwijl de
cementmolens nog draaien. Overal liggen
houten platen om het marmer waarmee de
typisch Engelse pleintjes zijn bestraat. Dat
duurt nog maar even, want in juli betrekken
de eerste huurders hun kantoor. En wordt
het hart van de Docklands nieuw leven inge
blazen.
Het is nog maar het begin, benadrukt Joseph
Billingham van de LDDC. In 1995 moet de
LDDC eigenlijk het werk af hebben, maar de
ontwikkelingsmaatschappij heeft de ogen al
weer laten vallen op de rest van de oevers
van de Theems. Tot aan de Noordzee ligt er
aan beide zijden nog veertig kilometer land
te wachten.
„Dat willen wij ook wel ontwikkelen", zegt
Billingham glimlachend.
Het is de grootste bouwput ter
wereld. Miljarden worden er
geïnvesteerd en
kantoorkolossen schieten als
paddestoelen uit de grond. In
tien jaar tijd worden er 225.000
banen gecreëerd, beloven de
plannenmakers, bondon
Docklands, de oude dokken
van de Engelse hoofdstad,
worden omgetoverd in een
hypermodern zakencentrum.
HtNNY VAN 6GMONP
T}
ens waren de Docklands de plek
I j waar alle produkten uit het hele
Britse imperium werden aange
voerd. Tien jaar geleden wandelden vooral
werkloze dokwerkers door het verpauperde
stadsdeel, nu figureren er voornamelijk nijve
re bouwvakkers en snelle managers.
Het uitzicht op de 36ste verdieping van de
torenflat op Canary Wharf is wonderschoon.
In de verte ligt de Tower Bridge, de Theems
kronkelt door de stad. Even verderop ligt het
buitenverblijf dat ooit toebehoorde aan Ko
ning Henry de Zevende. De toren staat op het
Isle of Dogs, vermoedelijk zo genoemd om
dat de koning zijn honden op net eiland uit
liet.
Op het Isle of Dogs herinneren namen aan
het eens zo machtige Britse Rijk. West- en
East India Dock, Millwall Docks, plaatsen
waar vroeger tabak, ivoor en allerlei andere
produkten en rijkdommen van over de hele
wereld werden aangevoerd.
Zo rond het jaar 1700 werd besloten dokken
te graven om het laden en lossen van sche
pen te vergemakkelijken. Het peil van de
Theems veranderde continu. Het verschil in
waterhoogte tussen eb en vloed liep op tot
zeven meter, zodat de dokken uitkomst bo
den. Eenmaal binnen konden de schepen op
een gelijk niveau worden afgemeerd en kon
den dokwerkers aan de slag.
VERVAL SLAAT TOE
Iq de hoogtijdagen werkten er 88.000 arbei
ders op 1700 werven. In totaal besloegen de
Docklands een gebied van 22 vierkante kilo-
nieter. In de jaren '60 en '70 sloeg het verval
genadeloos toe. Ironisch genoeg waren het
de vakbonden die de aanzet gaven tot de
leegloop. Zij weigerden akkoord te gaan met
elke modernisering bij voorbeeld met de
Invoering van containers, omdat het dok
werkers hun baan kostte - en zorgden daar
mee uiteindelijk voor het vertrek van de
meeste bedrijven. Veel ondernemingen ver
hulsden naar Rotterdam en Antwerpen of
:iaar nieuwe havens langs de kust van Enge
land.
Enorme werkloosheid, leegstand en verpau
pering van de Docklands waren het gevolg.
„Begin jaren '70 besloot de toenmalige La-
bour-regering dat er iets moest gebeuren. Zij
probeerden samen met de kleine deelraden,
die elk een stuk van de Docklands bestuur
den, het gebied nieuw leven in te blazen.
Maar tien jaar gebeurde er niets", vertelt Jo
seph Billingham. Hij is bij de London Dock
lands Development Company (LDDC) ver
antwoordelijk voor het aantrekken van nieu
we Investeerders en middelgrote bedrijven.
„Toen kwam Margaret Thatcher aan de
macht. Zij besloot stedelijke ontwikkelings
maatschappijen op te zetten, z.g. urban deve
lopment companies. De LDDC was een van
die maatschappijen."
DERTIG MILJARD GULDEN
De resultaten zijn na tien jaar indrukwek
kend. Er is al 3.5 miljoen vierkante meter
kantoorruimte gerealiseerd, en het zal uitein
delijk 6.1 miljoen vierkante meter worden. Er
zijn inmiddels 28.000 banen gecreëerd, het
worden er als alles gereed is 225.000. Tot nu
toe is een kleine dertig miljard gulden geïn
vesteerd, het grootste deel door particuliere
beleggers. De komende jaren stijgt dat be
drag nog fors. Vooral door investeringen in
het openbaar vervoer.
Billingham presenteert de cijfers vol trots:
„We hebben zeven keer meer gerealiseerd
dan van ons werd verwacht. We hadden het
economisch klimaat mee. maar het Is vooral
te danken aan Margaret Thatcher. Zij kwam
met de nieuwe filosofie van de ontwikke
lingsmaatschappij. Via een parlementaire be
slissing werden alle taken op het gebied van
niimteil|ke ordening van de deelraden over
geheveld naar de LDDC. Alle grond die in het
bezit was van vele overheidsinstanties werd
in één keer aan ons overgedragen. We had
the money, the land and the power
De LDDC ging zonder veel mededogen aan
de slag. Panden die niet konden worden ver
bouwd tot dure appartementen gingen zon
der pardon tegen de vlakte. Oude woonwij
ken werden gesloopt en alleen datgene wat
kon worden gebruikt bleef staan. Her en der
verschenen gebouwen die niet door iedereen
werden bewonderd.
BELASTINGVOORDELEN
De LDDC kreeg veel kritiek, vaak ten onrech
te, meent Billingham. „Sommigen vonden de
architectuur van de gebouwen niet mooi. an
deren meenden dat de bedrijven die zich er
vestigden te veel financiële voordelen kregen.
Ze wezen op de Ferrari's en andere dure au
to's die voor de deur stonden. Die bedrijven
maakten flinke winsten en hadden belasting
voordelen. maar zij waren wel bereid zich te
vestigen in de woestijn die de Docklands
toen was. Zij hadden het lef."
De belastingvoordelen verdwijnen de ko-
