Hoe integer is de makelaar?
ZATERDAG 18 JANUARI 1986
EXTRA
PAGINA 19
door Gerard van Putten
De makelaar moet zich beter verkopen op de
onroerend goedmarkt. Oftewel: het imago van de
makelaar moet worden opgevijzeld. Dat standpunt
vertolkt de Nederlandse Vereniging van Makelaars.
Want meer dan ooit staat de reputatie van de beëdigde
adviseur ter discussie... Eens stond het woord
makelaar zo ongeveer synoniem voor
onkreukbaarheid. Na minder vleiende publicaties in
een geïllustreerd weekblad over bemiddelaars die
bereid bleken zich in te laten met zwart
geld-transacties, rijst menigmaal de vraag: hoe
integer is de makelaar? Zeker, nu de NVM onlangs ook
nog de namen van 21 leden uit de administratie
lichtte. „We kunnen ons niet aan de indruk onttrekken
dat een grote groep wordt aangekeken op de daden
van een kleine minderheid. Los daarvan: de
makelaarsbranche moet zo zuiver mogelijk worden
gehouden. Vandaar onze kritische opstelling ten
opzichte van de leden".
Erg gecharmeerd van de passage in
de jaarrede van NVM-voorzitter Ja
ger over het royement van 21 leden
waren ze niet bepaald, de rond 2000
Nederlandse gekwalificeerde be
middelaars in onroerend goedtrans-
acties. In meerderheid vonden ze
dat die aankondiging afbreuk deed
aan het vorige week vrijdag afgesto
ken juichverhaal over de gunstige
ontwikkelingen op de woning
markt, waar de verkoop in 1985 lan
delijk met vijftien procent steeg en
het aanbod tegelijkertijd toenam
met bijna drieduizend huizen.
„Dat zoiets in de wereld kan wor
den gebracht, daar kan ik heel nij
dig om worden", is de veelzeggende
reactie van R.H. Eibers, mede-eige
naar van de Leidse makelaardij Fi
des, op de openhartige verklaring
van de NVM-voorzitter. „Het pu
bliek zou uit zo'n bericht kunnen
concluderen dat de makelaars maar
wat aan rotzooien. En dat, terwijl
verreweg de meeste makelaars hun
werk goed doen, hun zaakjes netjes
en naar behoren regelen".
De schrik voor een nieuwe confronta
tie met belastend materaal zit er goed in.
in de wereld van de makelaardij. De
branche is vorig jaar herhaalde malen in
opspraak gebracht door de schimmige
praktijken van 'kwaden', waar ook de
'goeden' op zün aangekeken. Vandaar
dan ook dat de makelaars het liefst had
den gezien dat de kaarten van de afge
voerde leden als een goed te bewaren ge
heim aan het NVM-archief zouden zijn
toevertrouwd.
Geen vervolgmaatregel
„Het was eigenlijk ook niet de bedoe
ling dat dit besluit in de publiciteit zou
worden gebracht. Helaas is dat wel ge
beurd", onthult drs. E.J. Peelen, hoofd
van de commercieel economische dienst
van de belangenvereniging voor make
laars. Op het verenigingskantoor in
Nieuwegein leeft de vrees dat de uitge
sproken straf wordt uitgelegd als een
vervolgmaatregel op de „hier als een
bom ingeslagen" publicaties in Nieuwe
Revu, waarin ook NVM-voorzitter Jager
werd opgevoerd als een makelaar die
niet ongenegen zou zijn geweest te be
middelen in een transactie waarmee
zwart geld was gemoeid. Bij hoog en bij
laag houdt Jager vol dat hij zich niet
heeft gemengd in dergelijke zaken. Hij
heeft het bij die ontkenning gelaten, de
NVM heeft wel tevergeefs gepoogd
langs juridische weg de bandjes van de
opgenomen gesprekken van de 'onder-
zoekjournalisten' met makelaars los te
weken van het weekblad.
"Ik wil er de nadruk op leggen dat dat
opgeblazen verhaal voor ons niet de aan
leiding is geweest om onze normen te
verzwaren", zegt drs. Peelen. „We heb
ben hier altijd al een strak reglement ge
hanteerd. Binnen een vereniging gebeu
ren er altijd dingen die niet door de beu
gel kunnen. Allicht zal er in zo'n grote
groep wel eens iets tussendoor slippen.
Waar gewerkt wordt, worden nu een
maal fouten gemaakt. Voor ons is het be
langrijkste aspect dat de onafhankelijk
heid van de makelaar gewaarborgd moet
zijn, diens zelfstandigheid moet vast
staan door het bezit van 51 procent van
de bedrijfsaandelen. Een makelaar mag
niet in loondienst zijn, hij moet full time
bezig zijn in de makelaardij. Hij mag
zich ook niet inlaten met ongeoorloofde
nevenactiviteiten, hij mag ook geen hui
zen kopen of verkopen. Een makelaar
mag, wil hij lid blijven of worden, ook
niet uitsluitend en alleen werkzaamhe
den uitvoeren voor een bank. Op dit al
les wordt hier scherp toegezien".
Niet natrappen
Peelen laat zich er niet over uit, waar
om de NVM de 21 makelaars heeft afge
voerd. Laat staan dat hij namen en plaat
sen wenst te noemen, „want wij willen
niet natrappen". „Het gaat in elk geval
niet om makelaars uit Leiden of omge
ving", verzekert de Oegstgeester make
laar B.J. Proper, sinds jaar en dag de be
langenbehartiger van de Leidse NVM-
makelaars in de afdeling Den Haag.
In z'n algemeenheid hoeft een roye
ment niet per se in het verlengde te lig
gen van een gepleegd verraad aan de be
roepsethiek. Terecht wijst R.H. Eibers
als woordvoerder van de NVM-make-
laardy Fides erop dat een makelaar, die
om de een of andere reden nalaat de con
tributie af te dragen evenzeer een briefje
kan verwachten waarin wordt meege
deeld dat-ie zich voortaan als ex-lid van
de belangenvereniging mag beschou-
„Zeker de eerste vijfjaar willen we ge
royeerde leden niet terugzien in ons be
stand", verklaart drs. Peelen. „Wie na
die periode weer lid wil worden, zal net
als andere makelaars die zich bij ons wil
len aansluiten de hele ballotageprocedu
re moeten ondergaan".
De makelaar die vrijwillig de hypo
theek van de „strenge erecode van de
vereniging" op zich wil leggen, wordt
eerst door een NVM-commissie van ma
kelaars uit de regio op diens antecen-
denten onderzocht. Op advies van die re
gionale NVM-vertegenwoordigers be
slist de landelijke ballotagecommissie
(Peelen: „Om de schijn van vriendjespo
litiek te vermijden mogen daarin geen
mensen zitten die enige relatie met de
betrokken makelaar onderhouden")
over het al dan 'niet toekennen van het
lidmaatschap. Twintig makelaars volde
den vorig jaar niet aan de toelatingseisen
van de NVM. De makelaar die van de
ballotagecommissie wèl het NVM-vig-
net (Proper: „Een visitekaartje. Ik kan
me niet voorstellen dat een makelaar
geen lid wil worden") mag voeren, is ver
plicht zich gedurende twee jaar als 'kan
didaat-lid' in het verenigingsleven te be
geven. Waarbij hij tevens het mentor
schap van een NVM-makelaar uit zijn
omgeving moet gedogen. Pas nadat de
makelaar zich in die twee jaar heeft ge
dragen naar de gedragsregels van de
NVM, wordt-ie als volwaardig lid geac
cepteerd.
Integriteit
Van de ongeveer 2000 makelaars
plooit 87,5 procent zich naar de erecode
van de vereniging, die volgens drs. Pee
len veel verder gaat dan de wet waaraan
een makelaar zich per definitie heeft te
houden. Hij durft niet voor de integriteit
van ieder lid in te staan, „het zal best
weieens gebeuren dat ook een NVM-lid
zich bezondigt aan iets dat niet door de
beugel kan". „Zoals ook beslist niet mag
worden gesteld dat makelaars die niet
bij de NVM zijn aangesloten, niet bona
fide zijn. Je hebt ook hele goede niet-
NVM makelaars".
Waarmee de aspirant-koper van een
woning en de huisbezitter, die z'n wo
ning in de verkoop wil doen, nog geen
antwoord heeft op de vraag welke make
laar naar eer en geweten z'n belangen zal
behartigen en welke makelaar genegen
is zich te begeven over de grens van het,
„betamelijke advies". De Oegstgeeste-
naar Proper, de nestor van de Leidse
makelaars, formuleert een kernachtig
standpunt: „Bekleed je volgens de wet
een vertrouwenspositie, dan moet je
geen adviezen geven waarmee je buiten
de wet treedt. Doe je dat wel, dan schaad
je de branche". Hij kan zich indenken
dat een deel van het publiek de drempel
van een makelaarskantoor na de verha
len over het gesjoemel met zwart geld
(„Heel dom als je op dergelijke voorstel
len ingaat") met enige vrees neemt.
„Toch valt het wantrouwen mee", is
de ervaring van drs. Peelen. En als dat al
bestaat, dan wordt dat volgens hem ge
koesterd door mensen die nooit met ma
kelaars van doen hebben gehad. „De
meer kritische mensen vragen zich af:
hoe heeft Nieuwe Revu dat onderzoek
verricht? In hoeverre berusten de feiten
op waarheid, die vraag kun je je name
lijk ook stellen. Want in theorie is een
makelaar verplicht een verkoper, van
wie hij een ondertekende verkoopop
dracht in bezit heeft, in te lichten als er
een gegadigde voor z'n pand is geweest.
Alleen met die restrictie dat de gegadig
de met een voorstel is gekomen dat niet
door de beugel kan. Dat bewuste blad
heeft er de draai aangegeven dat een ma
kelaar zich dan al inlaat met dergelijke
praktijken".
Zekerheid
„Wie zich tot een van onze leden
wendt" zegt Peelen ook, „heeft in elk ge
val de zekerheid dat-ie die makelaar op
diens handelwijze kan aanspreken bij de
Adviescommissie Voorwaarden en Ta
rieven of bij de tuchtrechter. Zowel de
adviescommissie als de tuchtrechtbank
wordt gevormd door drie personen, van.
wie er twee stammen van buiten de ma
kelaardij. De voorzitter behoort tot de
rechterlijke macht, doorgaans gaat het
om een kantonrechter. Het andere lid
dat niet uit de wereld van de makelaardij
komt, is meestal een vertegenwoordiger
van de Kamer van Koophandel".
„Wij kennen een laagdrempelige be
roepsprocedure. De kosten blijven be
perkt tot een bedrag dat beneden de
honderd gulden ligt. Iemand die een ge
schil heeft met een makelaar die niet bij
onze vereniging is aangesloten, die zal
zich moeten wenden tot de rechter. En
dan kan het gebeuren dat het bedrag
waarover de partijen in de clinch liggen,
verre wordt overtroffen door de proces
kosten. Bij de NVM geeft de Adviescom
missie Voorwaarden en Tarieven een
bindend advies over tariefskwesties, de
tuchtrechter spreekt een oordeel uit
over de handel en wandel van een make
laar in relatie tot de erecode van de ver
eniging".
Het „saneringsproces dat binnen de
vereniging aan de gang is", leidt tot een
beter aanzien van de NVM, is het oor
deel van de Vereniging Eigen Huis. „In
het verleden", beweert zegsman Van
Loon van de consumentenorganisatie,
„trokken bepaalde makelaars zich geen
moer aan van de uitspraken van hun ei
gen Adviescommissie Voorwaarden en
Tarieven. Zei die commissie: jij moet de
courtage terugbetalen, dan verdomden
ze dat gewoon. Zodat je als consumen
tenorganisatie wel gedoemd was naar de
rechter te stappenwat weer een hoop
kosten met zich bracht. Toen de NVM
nog NBM heette, de Nederlandse Bond
van Makelaars, toen had men dikwijls
moeite om de fouten van hun leden toe
te geven. Nu constateer ik dat de NVM
daadwerkelijk leden schorst, de zwakke
broeders eruit gooit. Ze nemen daar in
Nieuwegein hun doelstellingen kenne
lijk serieuzer dan voorheen. En dat vin
den wij een positieve ontwikkeling"
Klachten
Wat niet wegneemt dat er op de bu
reaus van medewerkers van consumen
tenorganisaties nog talloze klaagbrieven
belanden. Zoals het ook in de wereld
van makelaars bekend is dat sommige
collega's het niet al te nauw nemen met
hun onafhankelijke status. Er zijn er, die
voor bankinstellingen werken. Volgens
drs. Peelen van de NVM. omdat de ban
kiers met het binnenhalen van make
laars dachten een groter afzetgebied
voor hun hypotheken te verkrijgen. De
omstreeks 1980 ingezakte woonmarkt is
volgens ingewijden een andere reden
die bepaalde makelaars heeft aangezet
tot het bedenken van trucs die „niet des
makelaars" zijn. Een beetje makelaardij,
belichaamd door twee compagnons en
een loontrekkende, moet ai gauw een
jaaromzet van tweeënhalf a drie ton
draaien om rond te komen. Maar vele
kwamen in de beginjaren tachtig niet
toe aan die inkomsten, ze balanceerden
op de rand van winst en verlies, andere
makelaardijen belandden in de rode cij
fers.
„In de afgelopen jaren is het aantal
klachten over makelaars wel duidelijk
afgenomen", meldt Eigen Huis-mede-
werker Van Loon. „Op de onroerend
goedmarkt hebben twee ontwikkelin
gen dat proces in gang gezet. Door de
ingezakte huizenmarkt is het aandeel
van de niet-gekwalificeerde bemidde
laar verminderd. En daarmee vele klach
ten. De tweede reden: binnen de georga
niseerde makelaardij is. vnornitinne»^
op de wettelijke maatregel, de dubbele
courtage afgeschaft. De toenmalige
NBM maakte destijds gebruik van stan
daardformulieren die het standpunt ver
rieden: de enige gezonde transactie is
een tweezijdige. Jarenlang hebben de
consumentenorganisaties zware druk
uitgeoefend op de Tweede Kamer en de
regering. Eindelijk ligt dat wetsontwerp
er nu, dat erin voorziet dat courtage al
leen bij de verkoper in rekening mag
worden gebracht".
Provisiefuikmethode
Maar een nieuwe klachtenbron is in
tussen aangeboord. Volgens Van Loon
hebben enige makelaars in „bepaalde
streken van het land" (naar verluidt: in
Amsterdam, in 't Gooi en in Den Haag)
de „provisiefuikmethode" bedacht. „Die
komt erop neer dat bijvoorbeeld vijf ma
kelaars elkaar vinden in een advertentie-
collectief. Ze spelen elkaar het balletje
toe door te adverteren met hun totale
aanbod van panden. Stel dan het geval
voor van de consument die interesse
heeft voor een bepaald pand. Die stapt
bij een van die vijf makelaars naar bin
nen en dat kan dan net bij de makelaar
zijn die het pand niet in de verkoop
heeft. Dan gebeurt het, dat die makelaar
dat nalaat te vertellen en de man aan het
lijntje houdt. Waarna de aap pas uit de
mouw komt als de koop wordt gesloten,
dan blijkt ineens een hele andere make
laar het pand in de verkoop te hebben
gehad. Dan komt het voor dat zo'n ma
kelaar doodleuk zegt: ik heb diensten
voor u verleend, ik heb wat van de koop
som afgekregen en daar verlang ik wel
bemiddelingscourtage voor".
„Dat kan dus niet", veroordeelt ook
NVM-medewerker Peelen dergelijke
praktijken. „Courtage mag alleen wor
den berekend als er een koopopdracht is
gesloten".
Van Loon zet ook vraagtekens bij de
opstelling van sommige makelaars in
hun positie als hypotheekadviseur. „Wij
vragen ons af of de makelaars wel vol
doende objectiviteit in acht kunnen ne
men. Herhaaldelijk hebben wij vastge
steld dat mensen die op grond van hun
inkomen in aanmerking komen voor een
premie A-woning, een hypotheek op le
ven zijn geadviseerd. Terwijl een annuï
teitenhypotheek doorgaans voor die in
komensgroep voordeliger is. Wij kunnen
ons niet aan de indruk onttrekken dat de
extra-bonus die de afsluiting van een hy
potheek op leven bovenop de provisie
oplevert, voor een makelaar aanleiding
kan zyn om een hypotheek op die basis
te adviseren".
Geen jota
Naar de mening van NVM-medewer
ker Peelen klopt van de uitleg van Van
Loon „geen ene jota". „Het hoeft niet al
tijd zo te zijn dat de annuïteitenhypo
theek de voordeligste vorm is. In de
praktijk kan een hypotheekvorm op le
vensverzekering best eens voordelig uit
vallen. Dat hangt helemaal af van de per
soonlijke omstandigheden. De consu
mentenorganisaties leunen naar buiten
toe erg zwaar op de annuïteitenhypo
theek, binnenskamers hebben ze ook
begrip voor onze mening. Maar ze moe
ten nu eenmaal leden hebben, vandaar
die kretologie".
Hij verwijst voor het gemak naar het
zogeheten 'Stappenplan' van de NVM
waarin de cliënt stap voor stap naar een
hypotheekvorm wordt geleid die het
beste bij hem past.
Peelen zegt ook dat vele klachten over
makelaars in wezen ongegrond zijn. Te
denken valt bijvoorbeeld aan de koper
die steeds informatie heeft ingewonnen
bij een makelaar over een huis, dat bij
hem in de verkoop stond. Na de koop
stuit zo'n koper dan op een mankement
of meerdere mankementen. „Ook al
heeft de koper voortdurend inlichtingen
ingewonnen, zolang er geen koopop
dracht is getekend hoeft een makelaar
uit eigener beweging geen inlichtingen
te verstrekken over eventuele opknap-
kosten. De makelaar behartigt immers
de belangen van de verkoper. Wel moet-
ie de gegevens verstrekken, die ook de
verkoper bekend zijn. Als een muur een
scheur vertoont die schuil gaat achter
een fornuis, dan moet de makelaar wel
vertellen over het bestaan van die
scheur".
Geen bescherming
Nog altijd genieten de werkzaamhe
den van een makelaar geen wettelijke
bescherming, alleen de titel 'makelaar' is
beschermd. Zodoende is iedereen ge
houden zich op te werpen als adviseur in
de onroerend goed-branche, al mag men
zich dan niet uitgeven voor makelaar.
Vele van die ongediplomeerde adviseurs
presenteren zich als 'specialisten in on
roerend goedbemiddeling'.
„Niet al die mensen zyn malafide, er
zitten ook hele goeie onder", weet make
laar Proper. „Dat is waar", beaamt drs.
Peelen. Maar hij vindt het zo langzamer
hand wel tijd worden dat niet terzake-
kundige lieden de toegang tot de onroe
rend goedmarkt wordt ontzegd. „Toen
Lubbers nog minister van economische
zaken was heeft hij gezegd: het zou een
goeie zaak zijn om deze functie aan kwa
liteitseisen te onderwerpen. Staatssecre
taris Van Zeil heeft gezegd: we zullen
die gedachte handen en voeten geven
door de SER een advies te vragen. Dat is
vorig jaar uitgebracht Van Zeil heeft
toegezegd op korte termijn met een be
slissing te zullen komen. De wet zal naar
alle waarschijnlijkheid alleen de wo
ningmarkt aangaan, niet de bedrijfsob-
jecten. De opvatting is, dat de zakenwe
reld wel voor zichzelf kan opkomen.
Mocht zo'n beperkende, de individu be
schermende maatregel worden inge
voerd, dan moet er wel rekening worden
gehouden met de bestaande situatie".
Proper: „Sommigen moet inderdaad
dispensatie worden verleend".
Een huizenhandelaar als de Leidenaar
Keij heeft „met verbazing en teleurstel
ling" kennisgenomen van het advies. In
middels is er een vereniging van bemid
delaars opgericht. Ze willen er bij de re
gering voor pleiten „dat voor ons de
deur wordt opengehouden".Bij Onroe
rend Goedbemiddeling Michel Verheij
B.V. in Leiden wordt niet gewacht op
een tegemoetkomende houding in de
vorm van oogluikende handhaving van
de huidige toestand. „Hier", zegt woord
voerster Lies Kuipers, „wordt hard ge
studeerd voor het makelaarsdiploma.
Wij doen nu precies hetzelfde werk als
een makelaar, de mensen worden net zo
netjes behandeld als by de makelaar, wij
beschikken alleen niet over dat papier
tje. En dat wekt toch wel wantrouwen,
nu zien we nog wel eens mensen naar de
makelaar gaan".
Studie
De makelaarstudie vergt twee jaar, het
examen wordt afgenomen onder auspi
ciën van de Nederlandse Federatie van
Makelaars. Zelf al veertig jaar makelaar
weet B.J. Proper dat er gediplomeerden
zyn die .jaren" op beëdiging door de
rechter moeten wachten. „Die mensen
zijn weliswaar theoretisch onderlegd,
maar ze zijn minder goed op de hoogte
van de plaatselijke situatie. Zodat ze
geen afgewogen taxatierapport over een
pand kunnen uitbrengen".
Na het behalen van het diploma moet
de kandidaat-makelaar een test afleg
gen, die wordt afgenomen door de com
missie makelaardij van de Kamer van
Koophandel. In Leiden hebben eronder
anderen zitting in: drie makelaars, een
notaris, een econoom, een jurist en de
secretaris van de Kamer van Koophan
del. De commissie wordt geleid door een
neutrale voorzitter. Proper: „De kandi
daat krijgt als opdracht een object in de
regio te taxeren. Uit die test moet blij
ken of-ie zyn omgeving kent. Want ie
mand die hier als makelaar wil gaan
werken, zal moeten weten dat een object
halverwege de Haarlemmerstraat meer
waarde vertegenwoordigt dan een pand
aan het eind van diezelfde straat, in de
buurt van de Pelikaanstraat".
„Inderdaad", bevestigt drs. Peelen de
woorden van Proper, „is de makelaars-
branche plaatsgebonden. Vandaar dat-ie
dan alles moet weten van de ontwikke
lingen op de onroerend goedmarkt, ter
plaatse. Op die kennis wordt een kandi
daat kritisch getest, zoals wij als NVM
de leden kritisch benaderen. In het be
lang van het publiek. Zou er geen consu
mentenorganisatie als de Vereniging Ei
gen Huis bestaan, dan richtten wij die
alsnog op. Want de makelaarsbranche
moet zoveel mogelijk zuiver worden ge
houden".
Oegstgeestenaar B.J. Proper, nestor van de makelaars in Leiden en
omgeving: "Uit deze contreien is niemand geroyeerd".
(jjchilligen - verkPPP
MakSi Koppes
Aidap»30 AlptoaW
01720-34561
Makelaars zijn niet gelukkig met publiciteit over royement van 21 'collega's'
(foto Wim Dijkman)
