De Loon-Vast hypotheek:
kind van sombere tijden
PüTO/é Q
Aandelen RSV in de uitverkoop
Investeringsstaking
Internationaal
Economie
Extra
Beursweek
sicfyer
De Westduitse schryver Gunter Grass publiceerde een paar maan
den voor dq laatste verkiezingen één van zijn betere boeken:
"Kopgeboorte of de Duitsers sterven uit". Grass, sympathisant
van de sociaal-democraten, maar kritisch volger van de toenma
lige bondskanselier Helmuth Schmidt, hield in zyn boek één
van de meer kleurryke uitspraken van diens opponent Frans
Jozef Strauss tegen het licht.
In de Bondsdag had deze zijn gehoor voorgehouden dat het tijd
werd dat de sociaal-democraten met hun politiek van geboorte
beperking in de oppositiebanken verdwenen. Cijfers wezen im
mers uit dat de jongere generatie de voort plantings taak minder
ter harte nam. Het voortbestaan van het Duitse ras is in gevaar,
zo zei Strauss en wat zou de wereld moeten zonder Duitsers?
Grass situeerde die uitspraak in het progressieve, kinderloze mi
lieu van een leraarsechtpaar, dat zich zorgen maakt over de toe
komst. Op een bepaald moment zegt de vrouw vastbesloten:
"Als Strauss aan de macht komt, zet ik geen kind op de wereld".
Los van de houdbaarheid van zo n standpunt, kost het wat moei
te om het als een seneuze bedreiging op te vatten van de samen
leving.
Maar inmiddels is West-Duitsland een verkiezingscampagne ver
der, is de staking van "voortplanters" op de achtergrond geraakt
en zyn het de ondernemers die het bijltje er by neer willen gooi
en. Bedrijven zouden in afwachting van wie het in Bonn na zes
maart voor het zeggen krygt massaal hun investeringen hebben
getemperd en zouden dat blyven doen als een "monsterver
bond" van sociaal-democraten en groenen een meerderheid
krygt.
Nu wees onze correspondent Hans Amesz er van de week al op dat
de soep niet zo heet wordt gegeten, omdat grote ondernemingen
als Daimler-Benz en Ford hun investeringsplannen voor lange
periodes vastleggen, onafhankelijk van wie er regeert. Het zou
dan ook vooral gaan om kleine en middelgrote bedryven, die de
kat uit de boom kijken
De "investeringsstaking" is zeker geen nieuwe vorm van burgely-
ke ongehoorzaamheid. Zodra Labour in Engeland met succes de
macht dreigt te grijpen, breekt het zweet de investeerders uit
Toen de communisten in Italië in de jaren zeventig regeringsve
rantwoordelijkheid probeerden te krijgen, stuitte dat eveneens
door
Ton van Brussel
op fel protest van top-managers en betekende de entree van
Mitterand in het Elysee niet ook een domper op de Franse inves-
teringslust?
In Nederland dreigde bijna tien jaar geleden, vlak na het aantre
den van het kabinet Den Uyl, iets soortgelyks. Op persoonlyke
titel schreef een tiental ondernemers, onder wie mensen als
Stikker (RSV) en Wagner (Shell) de premier een bnef waann
steen en been werd geklaagd over het ondernemersklimaat Di
recte aanleiding waren de hervormingsvoorstellen en vooral de
verwachte introductie van de vermogensaanwasdeling.
"Misbruik van economische macht, over de ruggen van de arbei
ders heen", noemen sociaal-democraten het in West-Duitsland.
In de Tageschau ondervraagde kiezers hebben het afwisselend
over "grove chantage" en "hoffelijk om tevoren te laten weten
waar we aan toe zyn".
Wat het effect van het dreigement zal zijn, valt moeilijk vast te
stellen, hoewel het toegenomen aantal twijfelende kiezers in de
Bondsrepubliek de invloed van dit soort campagnes alleen maar
kan versterken. Uit de praktijk van de genoemde voorbeelden
valt wel af te leiden dat de stormvloed veelal weer net zo snel
wegebt als opkomt. Interessant is eigenlijk alleen de vraag waar
om ondernemers zo'n stap zetten en hoe de politiek er op rea
geert.
De twee hoofdstromingen in de Westduitse politiek denken nauw-
lijks verschillend over de grote lynen van het economische be
leid. ,De "sociale markteconomie", zoals West-Duitsland die
sinds jaar en dag kent krijgt steun van zowel christen-democra
ten als sociaaldemocraten. De overheid bemoeit zich zo min
mogelijk met het bedrijfsleven, daarover bestaat overeenstem
ming.
Verschillen zijn er hooguit op het gebied van de belastingwetge
ving, al blijkt het pakket van maatregelen, waarover de de libe
rale FDP het vorige kabinet liet struikelen, inmiddels in de coa
litie met de christen-democraten grotendeels wel door de libera
len wordt gesteund. De opgelaaide emoties zyn vermoedelijk
meer gericht tegen de mogelijke invloed van de groenen, de
milieupartij, die de ondernemingsgewijze produktie een minder
warm hart toedraagt. De samenwerking van groenen en sociaal
democraten wil echter nog steeds slecht vlotten.
Opmerkelijk in de hele kwestie is de opstelling van de christen
democraten die het vuurtje waar mogelijk aanwakkeren. Hoe
wel hun partij in de opiniepeilingen al enige tyd aan kop staat, is
de dubieuze steun van de dissidente ondernemers daar met
groot applaus ontvangen en de laatste ongeschreven regel van
het verkiezingsspel ten grave gedragen.
Helmuth Kohl: vuurtje aangewakkerd...
ZATERDAG 12 FEBRUARI 1983
De vreselijkste dingen staan je als
huiseigenaar te wachten, wan
neer het inkomen niet volgens
ver vachting stijgt. De ellende is
helemaal niet meer te overzien
bij onverwachte werkloosheid of
arbeidsongeschiktheid. Immers,
de hypotheeklast komt gewoon
iedere maand terug.
Een luxe probleem, zouden velen
onder ons zeggen. Waar, want
een grote groep mensen kan zich
niet eens die luxe van een eigen
woning veroorloven. Maar ook
huurders kunnen danig in de
knel komen te zitten door de ver
mindering van koopkracht en de
voortdurende stijgende woonlas
ten.
Op een onlangs gehouden studie
dag van het Nederlands Instituut
voor Ruimtelijke Ordening en
Volkshuisvesting (SVH) werden
sombere voorspellingen gedaan.
Door de stijgende huur- en ener
gieprijzen zal een groot deel van
de bevolking in de grootste
moeilijkheden raken. Binnen
vijftien jaar, zo luidt de voorspel
ling, zal het leeuwendeel van het
inkomen worden opgeslokt door
de post 'wonen'. Het thema van
de studiedag "Bezwijken onder
woonlasten", was dan ook niet zo
gek gekozen.
De plicht om dit probleem aan te
pakken berust in principe bij de
overheid. Maar die overheid
heeft geen geld. Om de kas nog
enigszins te spekken gaan de
prijzen juist omhoog en wordt er
gesneden in huursubsidies en
subsidies op de premie-koopwo
ningen. Van deze kant valt voor
lopig dus weinig heil te verwach
ten.
Handig
Van deze impasse heeft PGGM
handig gebruik gemaakt door
juist nu te komen met de loon-
vast hypotheek. Het fonds dient
hiermee niet zijn eigen belang,
maar ook dat van anderen. Het
principe is als volgt:
De loonvaste lening bestaat uit
twee delen. Ten eerste een vaste
basisrente van 4 procent per jaar.
Daarbovenop een indexrente,
die jaarlijks wordt vastgesteld
naar het percentage van de loon
ontwikkeling. Bij een landelijke
loongroei van 5 procent bedraagt
de rente dus 4 5 9 procent.
Bij een loongroei van 2 is dat
maar 6 procent en 10 procent
loongroei levert een rente op van
14 procent.
Daar staat tegenover, dat bij een
daling van de lonen een negatie
ve rente in rekening wordt ge
bracht. Bij een daling van bij
voorbeeld 3 procent is de rente 4
-3=1 procent. Bij een daling van
10 procent wordt de rente 4 -10
-6 procent. In dit geval wordt er 6
procent rente van de bestaande
schuld (hypotheek) afgetrokken.
De lening wordt aangegaan voor
dertig jaar. De eerste vijfjaar lost
men niet van de schuld af, zodat
het maandelijks te betalen be
drag relatief laag is. Na vijftien
jaar kan men de hypotheek met
grotere stappen aflossen. Daar
voor moet men een boete van 10
procent betalen.
Bij het aangaan van deze lening zit
een verplichte overlijdens- en
werkloosheidsverzekering. In
het eerste geval wordt 20 procent
korting op de lening gegeven.
Wanneer men werkloos wordt,
geldt diezelfde korting. Maar dan
na een half jaar met een looptijd
van twee jaar.
Als degene die de overeenkomst
heeft aangegaan overlijdt, be
taalt de achterblijvende echtge-
no(o)t(e), die de lenirig kan over
nemen, 30 procent minder aan
aflossing.
Ingewikkeld
Achter het idee van de loon-vast
hypotheek zit een zeer ingewik
kelde berekening, die schoksge
wijze veranderingen in de rente
(zoals bij traditionele hypothe
ken kan gebeuren) voorkomt.
Het is juist daarom, dat deze hy
potheek-vorm aantrekkelijk is
voor mensen die dergelijke klap
pen niet kunnen opvangen. Zij
hoeven zich geen zorgen te ma
'Loon-Vast". Zo heet de nieuwe hypotheek van PGGM (Pensioenfonds
voor de Gezondheid en Geestelijke en Maatschappelijke Belangen).
Een aantrekkelijke geldlening voor de pessimisten onder ons. Maar
ook een kans voor degenen die zich tot nu toe de luxe van een eigen
woning niet kunnen veroorloven. Want de rente van deze hypotheek
stijgt als de lonen omhoog gaan, maar daalt als ze naar beneden gaan.
Heel slim van PGGM om juist nu met dit nieuwtje op de proppen te
komen. Want niet alleen is de loonontwikkeling dalende, het huisves
tingsbeleid is onder grote druk komen te staan als gevolg van grote
geldtekorten. Dit betekent dat er geen geld meer is voor de financie
ring van de zo broodnodige woningbouw en dat er -zoals deze week
bekend werd- gesneden moet worden in de subsidies voor de premie
koopwoningen. De nieuwe loon-vast hypotheek kan een nieuwe im
puls geven aan de bouw van betaalbare woningen.
Is PGGM een filantropische instelling geworden? Geenszins. Het eerste
doel van het fonds is pensioengeld zo zeker mogelijk te beleggen. En
zekerheid bestaat alleen als de klant in staat is en blijft tot aflossing
van zijn hypotheek. Een voor PGGM mooie bijkomstigheid is, dat het
pensioenfonds aan populariteit zal winnen vanwege de "sociale"
uitstraling van het idee.
ken over stijgende rente en da
lende lonen.
Voor de modale inkomens komt
het hebben van een eigen huis
binnen bereik, omdat deze hypo
theek 'veiliger' is dan de steeds
hoger wordende huurprijzen
waarop men geen invloed kan
uitoefenen.
Maar ook hier schuilt de adder in
het gras. Want wat gebeurt er als
landelijk de lonen met zes pro
cent stijgen en je eigen loon maar
twee procent omhoog gaat? Dan
is het voordeel voor PGGM,
want die gaat uitsluitend af op
het landelijke cijfer. Omgekeerd
is het voordeel voor de koper, als
zijn loon sneller stijgt dan het
landelijk gemiddelde.
Hoewel de Consumentenbond de
loon-vast hypotheek overwe
gend positief heeft ontvangen,
maant men hier tot voorzichtig
heid. Het gevaar schuilt in de
aantrekkelijkheid, zegt de bond.
Door de betrekkelijk lage aan-
vangslasten wordt de verleiding
groot om een duurder huis te ko
pen dan men kan betalen. Voor
diegenen die binnen vijf jaar wil
len verhuizen werkt de hypo
theek nadelig. De aflossing van
de schuld wordt immers ver
vooruitgeschoven. De kans be
staat dat de waarde van het huis
lager is dan de hypotheeklast.
De Consumentenbond heeft ook
moeite met de ingewikkelde re
ken-formule. Juist voor de jonge
kopers, waarop deze hypotheek
op is afgestemd, is dat vrij on
doorzichtig. Optimisme dus bij
de bond, maar met een waar
schuwende vinger.
Proef
Voorspellingen over de uitwerking
van de loon-vast hypotheek zijn
moeilijk te doen. Vooralsnog kan
slechts een zeer beperkte groep
gebruik maken van deze moge
lijkheid. PGGM zal, bij wijze van
proef, de loon-vast hypotheek
door
Anneloes Timmerije
toepassen op duizend nieuw te
bouwen "energie-zuinige" wo
ningen, verspreid over het land.
Als het experiment aanslaat
wordt de hypotheek op de markt
gebracht door het Bouwfonds
Nederlandse Gemeenten.
Voor kopers werkzaam in een be
drijfstak waar de arbeidstijd
wordt teruggebracht in ruil voor
loon is het gevaar van deze hypo
theek duidelijk. Want zolang er
niet landelijk korter gewerkt
gaat worden trekt PGGM zich
ook van deze inkomenstendaling
niets aan. Meedogeloos is het
fonds ook bij blijvende werk
loosheid. Voor een periode van
twee jaar zit men veilig, maar
daarna slaat ook deze hypo
theeklast hard toe.
Verwacht wordt, dat wanneer het
idee van PGGM aanslaat, andere
pensioenfondsen en wellicht
zelfs hypotheekbanken en han
delsbanken het voorbeeld vol
gen. Het Algemeen Burgelijk
Pensioenfonds heeft reeds aan
gekondigd wel brood te zien in
de loon-vast hypotheek en wacht
gespannen de ontwikkelingen af.
Voor de banken ligt de zaak wat
ingewikkelder. In tegenstelling
tot de pensioenfondsen, die mil
jarden in huis hebben om te be
leggen, moeten de banken voor
de financiering van hypotheken
aan geld komen door bijvoor
beeld de uitgifte van pandbrie
ven. Bovendien heeft een pen
sioenfonds een regelmatige geld
stroom in de vorm van pensioen
premies. J.R. Voute van de West-
land Utrecht Hypotheekbank
vindt de loon-vast hypotheek
weinig aantrekkelijk voor de
bankwereld. Het concurrentie
voordeel dat PGGM wellicht zal
krijgen door de nieuwe hypo
theek ziet hy niet als bedreigend.
"De markt is heel groot", zegt
Voute geruststellend.
Sociaal
Of de banken werkelijk rustig kun
nen gaan slapen is niet zeker. Het
'sociale' effect van de loon-vast
hypotheek laat zelfs de overheid
niet onberoerd. In deze tijden
van financiële slapte is er bij de
pensioenfondsen (die nog ruim
in het geld zitten) meerdere ma
len op aangedrongen hun midde
len te beleggen in projecten voor
het nut van 't algemeen (de zoge
naamde sociale beleggingen). De
fondsen, van huis uit conserva
tieve beleggers, wilden daar niet
aan.
Maar het imago van PGGM kreeg
een duwtje in de rug, nu zelfs,
staatsecretaris Brokx (Volks
huisvesting) tijdens de presenta
tie als aanprijzer van de loon-vast
hypotheek kwam opdraven.
Geen wonder, want als het experi
ment van PGGM aanslaat, is de
kans groot dat het fonds meer
huizen gaat bouwen. Brokx kan
in dat geval de hand op de knip
houden.
Malaise
Waarom is niet eerder iemand op
dit idee gekomen? Eenvoudig
weg, omdat een dergelijke hypo
theek tot voor kort niet te verko
pen was. In de tyd van de huizen
hausse kon men immers tegen
betrekkelijk lage rente kopen.
De prijzen van de huizen stegen
tot aan de hemel en de koper kon
zijn winst uittellen.
Dat is er nu niet meer bij. De door
kommer en kwel geteisterde
consument is nu vooral op zoek
naar enige loonzekerheid. De uit
vinding van PGGM is dus alleen
te danken aan het feit dat het met
de economie zo droevig is ge
steld. Vandaar dat deze nieuwe
lening nu al een bijnaam heeft:
'Malaise-Hypotheek"
door
C. Wagenaar
Ook deze week behield Wall
Street zijn wisselvallige
stemming. Na een vast begin
volgden enkele dagen van
flinke dalingen, maar met
een sprong van twintig pun
ten werd dit verlies donder
dag in één keer weer wegge
vaagd. Hoewel de koersdalin
gen in New York de stijgin
gen in Amsterdam enigerma
te remden, bleef onze beurs
toch uitstekend liggen en
zelfs over een breed front op
lopen. Het algemeen beurs-
gemiddelde steeg meer dan
twee punten.
In New York blijft de beurs ui
terst gevoelig voor twee be
langrijke vragen. Hoe zal het
met de rente worden en wat
gaat de conjunctuur doen.
Het was deze week weer de
halfjaarlijkse confrontatie
van topman Volcker van de
FED, het bestuur van de ge
zamenlijke centrale banken
in de Verenigde Staten, met
het Congres waarbij de leden
inzage krijgen in het mone
taire beleid voor de eerstko
mende zes maanden. Volcker
blijft klagen over de enorme
begrotingstekorten in de Ver
enigde Staten die tot 1985 ze
ker rond 200 miljard dollar
per jaar zullen bedragen te
gen rond 70 miljard dollar tij
dens het Carter-regime. Daar
om heeft de Centrale-Bank-
president sterk de boot afge
houden voor de kans op ver
dere rentedaling in de Ver
enigde Staten, ook al zou het
bijna verdwijnen van de in
flatie en de aanhoudende re
cessie op wat langere termijn,
de rente verder kunnen druk
ken. Veel wijzer werden het
Congres en de beurs er dan
ook niet van, ook al zegde
Volcker wel toe de mildere
kredietpolitiek van de laatste
tijd voort te zetten.
Na het congresoverleg pleegt
de FED elk half jaar een be
langrijk intern monetair be
raad te houden waarvan de
officiële uitslag volgende
week woensdag bekend zal
worden gemaakt. Hierdoor
begonnen nieuwe speculaties
over een spoedige discon
toverlaging de ronde te doen
hetgeen de obligatiemarkt
sterk deed opveren.
Intussen houden Amerikaanse
regeringsfunctionarissen vol
dat met de komst van de len
te de conjunctuur meer dan
seizoensmatig zal opleven.
Minister van financiën Regan
legde dat nog eens met veel
vertoon uit op een persconfe
rentie aan de vooravond van
het grote Internationale Mo
netaire Fondsberaad in Was
hington. Daarom blijft Wall
Street zich ook vry rustig ge
dragen en schommelt het
koerspeil nu al geruime tyd
rond de 1050, waarby enkele
dagen van afbrokkeling
steeds weer door een krach
tig herstel worden gevolgd.
Ook de obligatiemarkt heeft
zich tot dusver in Wall Street
goed gehouden. De stand van
de index was begin januari
circa 71 en lag daar deze
week nauwelijks iets onder.
Alles verkeert derhalve dui
delijk in afwachting.
Dat is in feite ook in Amster
dam het geval. Hier is het
wachten op een nieuwe
staatslening die deze week
echter niet kwam. Dit gaf ver
lichting voor de obligatie
markt. Want de vrees nam
sterk toe dat vadertje Staat
bij een nieuwe emissie wei
eens zijn toevlucht zou moe
ten nemen tot een coupon
van 8 procent De laatste
staatslening waarop het enor
me bedrag van 5 miljard was
ingeschreven, droeg nog een
coupon van 7,5 procent Hier
uit blijkt hoe de rente in de
afgelopen paar weken gelei
delijk weer is gestegen. Twee
pas op de beurs geplaatste
grote leningen van de EGKS
en de Nederlandse Investe
ringsbank voor Ontwikke
lingslanden met allebei een
rente van 7,75 procent en de
laatste zelfs nog met over-
heidsgarantie voor rente en
aflossing, gingen de boot in
en kwamen op circa 98 pro
cent in de handel na een
emissiekoers van 99 procent
Het rendement kwam hier
door even boven de 8 pro
cent.
Later in de week voltrok zich
een belangrijk herstel waar
door de obligatie-index bo
ven het slot van de vorige
week kwam te liggen. Door
dat ook de gulden zich uitste
kend weet te handhaven opi
de buitenlandse valutamark
ten kan een discontoverho
ging naar alle waarschynlyk-
heid vermeden worden.
Zoals opgemerkt hield de aan
delenmarkt zich in Amster
dam goed. Het is thans de be
kende stilte van een paar we
ken voor het losbarsten van
het dividend- en jaarversla-
genseizoen. Met enkele jam
merlyke uitzonderingen als
de Rijn Schelde-Verolme en
de KBB Byenkorf is de te
neur van de tot dusver be
kend geworden resultaten
over 1982 sterk meevallend
Smit Internationale, Océ van
der Grinten en Ahold lieten
zelfs zeer fraaie resultaten
zien. Doordat Ahold deze uit
komst laat uitmonden in een
vry zware aandelenemissie
van één op vier tegen de hoge
koers van 110.- gulden, zakte
de koers een kleine f 10,- in.
Maar Smit Internationale
kwam van f 48.- op circa f 55.-
terecht Ook Océ van der
Grinten steeg een paar gul
den.
Opmerkelyk goed lagen aande-
len Koninklyke Petroleum in
de markt die van f94,- naar
de f 100,- begonnen op te lo
pen. Een opmerkelijk herstel
tot meer dan f5. boekten
Wessanen. ABN. NMB. ACF
en Meneba. Nyverdal ten Ca-
te steeg f 5,- op een hoger re
sultaat en meer dividend.
Gist-Brocades bep door bui
tenlandse vraag rond f 10.- op
naar nieuwe historische top
pen boven de f 140,- Vast ook
waren de aandelen in de au
tohandel door het succes van
de RAI. Een misser vormde
helaas de ineenstorting van
het Ryn-Schelde-Verolme-
concern met een koersaf-
braak van het aandeel tot drie
gulden.
i
