"Wij hebben de prijzen niet opgedreven"
E"'° >-
ZATERDAG 15 JANUARI 1983
tevreden partyen die er goed
en snel zijn uitgekomen"
Te laag mÊmmt—mm
- Makelaars hebben van de
Vereniging Eigen Huis wel
eens het verwijt gekregen dat
ze te weinig voor hun geld
zouden doen. Is die kritiek ge-
reehtvaardigd1 En u een
courtage van 1,75 procent tot
2'At ton, het percentage loopt
daarna af) plus eventueel ad-
vertentiekosten reëel ten op
zichte van de verrichte werk
zaamheden?
Van Leeuwen: "Onze courtage
is eerder te laag dan te hoog.
Bij het ene huis duurt de ver
koop natuurlijk langer dan
bij het andere, maar soms
moet er geld bij. Als je de ta
rieven in het buitenland ziet,
krijgen wij een schijntje. Dan
heb ik het nog niet eens over
de klap die we kregen toen
het tweezijdig makelen weg
viel. Bovendien werd onze
courtage gekort toen de prij
zen stegen. Alleen, toen de
pryzen weer daalden werd
onze courtage niet aange
past".
Lancel: 'Tk was verbaasd toen
onze provisie omlaag ging.
Want net rijk strijkt zes pro
cent overdrachtsbelasting op
zonder daar iets voor te doen.
Daar zou de Consumenten
bond iets aan moeten doen.
We zyn blij dat we nog zijn
blijven hangen. Er zijn men
sen die het presteren om zes
tien huizen te bekijken. Moet
je eens uitrekenen hoeveel
tijd daann gaat zitten"
In hoeverre zijn vraag en
aanbod thans op elkaar afge
stemd? Het lijkt erop dat ver
kopers nog altijd met een ver
ouderd prijsidee rondlopen,
terwijl kopers alleen bodem
prijzen willen betalen. Wat is
doorgaans het verschil tussen
de vraag- en de koopprijs?
Van Leeuwen: "Dat verschil is
heel klein. De partijen komen
dicht bij elkaar. Je kunt nooit
zeggen hoe groot het verschil
is, soms verkoop je voor de
vraagprijs zelf'.
Van Ark: "Al die noodverko-
pen hebben de markt beïn
vloed. De mensen die niet
echt hoeven zyn met bereid
om voor een te lage prijs te
verkopen".
Proper: "Maar voor de huizen
bezitters die moeten zakken
is het een hard gelag. Als je
twee ton hypotheek hebt en
je krygt een bod van 150. dan
is dat hard. Een gemiddeld
verschil tussen vraag- en ver-
koopprys is niet te geven.
Het hangt van de inzet en van
de markt af'.
Van der Voort: "Je zit met ko
pers die zelf niets te verko
pen hebben en daarom rustig
de helft van de vraagprys
gaan bieden Dan denk je dat
is een serieus iemand, je gaat
zestien huizen bekyken, en
dan biedt hy de helft. Dat be
paalt de huidige mentaliteit
van de koper".
Krakers
Wat vindt u van krakers?
Van Ark: "Onrechtmatig. Ze
maken gebruik van een leem
te in de wet. Ik hoop dat het
kraken een tijdelykc zaak is.
Gelukkig heb ik ar niets mee
te maken".
Sedelaar. "Ik heb er helaas wel
mee te maken Het is erg
moeilijk te verkroppen. De
rechtmatige eigenaars moe
ten voor 2'^ ton bloeden en
iemand anders woont er voor
mets".
Lancel: "Een schandaal Een
ander werkt ervoor en kan
daarom wonen. Ze pikken
het bezit van anderen in".
Proper: "Je hebt krakers en
krakers Als je kraakt omdat
het uit nood is, je staat op
straat, je vrouw is zwanger, je
hebt een kind, dan vergeUjk
ik het met het stelen van een
broodje in oorlogstyd. als je
honger had Maar dat zyn de
huidige krakers veelal met
Van de Meent: "Het is niet goed
te praten Je steelt een ander
z'n auto toch ook met?"
Van Leeuwen "Inderdaad.
Hoe zouden krakers het vin
den als zo ze iets zouden be
zitten. een ander dat zou in
pikken'"
Van der Voort: "'Soms te be
grypen. maar zeker met goed
te praten. Ze werken de door
stroming ook nog tegen"
Meegaan
Van Leeuwen: "Ben je zo con
sequent, dan raak je zo'n op
drachtgever vaak nog kwijt
ook. Je mag niet te pessimis
tisch, maar ook niet te opti
mistisch kijken. Je moet met
het marktgebeuren mee
gaan".
Van der Voort: "Je probeert de
prijzen redelijk te houden.
Maar in de goeie tijd kwam
het voor dat mensen gingen
overbieden, zo graag wilden
ze soms".
Lancel: "Of er nu een opleving
is? We verkopen iets meer,
maar de prijzen zijn nog niet
bijgekomen. De prijzen zyn
nu laag, je krijgt meer belang
stellenden voor een huis. Een
heleboel mensen aarzelen,kij
ken de kat nog uit de boom,
denken of hopen dat de prij
zen en de rente nog verder
zakken".
Sedelaar: "Het is niet zo dat
mensen wachten totdat de
prijzen nog verder dalen,
maar totdat de rente nog
goedkoper i Ik verwacht
een enorme koopgolf zodra
persoonlijke lening by had.
Als je weet dat iemand 400
gulden per maand aan een
auto moet afbetalen, dan
moet je durven zeggen: het
kan niet. Dat geldt ook voor
het taxeren. Je zet je handte
kening eronder, dus je moet
erachter kunnen staan. Het
hangt niet op 3000 gulden,
maar je bent beëdigd, dus je
kunt de taxatiewaarde nooit
opschroeven ten gunste van
de koper".
Van de Meent: "Zo'n taxatie is
natuurlijk een momentopna
me. Over een half jaar kan de
waarde wel veel meer of min
der zijn".
Onlangs lanceerde NBM-
voorzitter Smit het z.g. tien
stappenplan, een poging tot
standaardisatie voor het ge
ven van een zo gedetailleerd
mogelijk hypotheekadvies. De
hypotheekbemiddeling van
NBM-makelaars zou, zo zei
Smit, voorheen te gering zijn
geweest. Duidt dit plan op
duideljke verbetering bij de
hypotheekbemiddeling. Je
geniet nu veel meer vertrou
wen van de cliënt. Vroeger
zat je anderhalf uur te reke
nen en dan kreeg je een tele
foontje dat de Want bij een
bank was binnengelopen.
Dan was je dat vertrouwen
kwijt. Nu heb je een onafhan
kelijk plan".
Moeite
Proper taxeert in Leiden alle
panden, die voor gemeente
garantie in aanmerking ko
men. Welke maatstaven legt
hij daarbij aan? En hoe is het
hoofdstuk gemeentegarantie
geregeld in Alphen en Noord-
wijk?
Proper: "De taxatiewaarde
staat volkomen los van de
koopsom. Je taxeert op
grond van de reële waarde.
Die waarde wordt onder
meer bepaald door de lig
ging, staat van onderhoud.
kundigheid aan te tonen.
Daarin word je geremd door
dat men denkt: Proper komt
altijd taxeren, de gemeente
vindt hem blijkbaar de beste
makelaar, laten we hem maar
nemen. Als de taxaties voor
de gemeentegarantie meer
verdeeld zouden worden, zou
dat argument niet meer op
gaan".
Over taxeren gesproken: elke
gemeente heeft zo zijn eigen
makelaars die de huizen voor
de onroerendgoedbelasting
taxeren. Deze bedragen ver
schillen vaak nogal met die
van de taxatie van de ge
meentegarantie. Hoe verkoop
je dat aan de consument?
Lancel: "Het is gewoon een la
chertje. De mensen die by
ons in Ocgstgeest huizen
voor onroerendgoedbelas
ting taxeren komen uit ande
re streken van het land. Ze
kennen het dorp helemaal
niet en kyken per straat al
leen naar een paar represen-
bemiddelen. Hij brengt twee
partijen tot elkaar, in op
dracht van één klant. Toch
berekenen sommige make
laars z.g. dubbele courtage. Is
dat nu geoorloofd of niet? Wie
van u doet dat?
Lancel: "Wettelijk gezien is het
geoorloofd. Ik sta er zeer ach
ter. Je bent bezig met twee
partyen Je zoekt voor beiden
de beste oplossing De bond
adviseert ons om het niet
meer te doen. Ik vind het een
duidelijke vermindering van
service aan de cliënt Want
vroeger kreeg ik alle projec
ten van mijn NBM-collega's
op myn bureau. Welk huis
van welke makelaar je ook
verkocht, je kreeg altyd pro
visie van de koper Nu leg ik
alleen m'n eigen huizen voor
aan belangstellend, n Ik
werk nu immers uitsluitend
voor de opdrachtgever.
dig geweest ik ben in die tyd
begonnen. Als je geen make
laar in de arm neemt opereer
je onbeschermd op een heel
belangrijke markt
Van Leeuwen: "We zijn eenzij
dig, omdat de Consumenten
bond ons het in feite onmoge
lijk heeft gemaakt om dubbe
le courtage te berekenen. De
Consumentenbond had haar
leden beter kunnen advise
ren om een eigen makelaar in
de arm te nemen, zodra zij
niet goed onderlegd zyn op
de markt. Toch kun je rustig
tweezijdig bemiddelen - als
je maar eerlijk bent Maar
goed. we doen het met meer
De koper die by my koopt
zonder courtage te betalen en
tevreden »s, die komt wel
weer terug als hij in de rol
van verkoper zit".
Van de Meent. "Er wordt nu
ook gepraat om by een schei
ding maar ëën advocaat tc ne
men Kennelyk was ons sys
teem zo slecht nog niet Het
gaat met alleen om de prys
van een huis, maar om twee
der gunstig ontwikkelt, met
name de laatste jaren. Nog
steeds heeft iedere verkoper
het idee dat zijn huis het
mooiste uit de straat is. Het is
altijd een probleem om hem
met beide benen op de grond
te krijgen".
In het gegons op de woningmarkt klinkt hun stem doorgaans
nauwelijks door. En toch maakt hun bemiddelende rol ze vaak
tot een mikpunt van kritiek. Ditmaal komen ze zelf aan het
woord. We arrangeerden een gesprek met zeven beëdigde
makelaars uit de regio en legden ze tien vragen voor. Over één
ding zijn ze het in elk geval eens: als de huidige rente voor
hypotheken zich stabiliseert of desnoods nog ietsje stijgt
kan een voortgaande opleving van de huizenmarkt dit jaar niet
uitblijven. Het woord is aan de makelaars Sedelaar
(Noordwijk en Noordwijkerhout). Proper (Oegstgeest), Van
Leeuwen (Alphen). Lancel (Eigen Haard. Oegstgeest), Van de
Meent (Alphen), Van der Voort (Fides, Leiden) en Van Ark
(Leiden).
KONING
IN EIGEN
WONING
De woningmarkt heeft zich iri
de afgelopen tien jaar uiterst
grillig ontwikkeld. Een gelei
delijke prijsstijging van het
onroerend goed. mondde om
streeks 1976 uit in een hausse:
het kon niet gekker. Toen
kwam ineens de klad erin.
Thans lijken de zaken zich
weer gunstig te ontwikkelen.
In hoeverre zijn de makelaars
mede schuldig geweest aan
die merkwaardige markt-
schommelingen, en is er thans
wel echt sprake van een ople
ving?
Lancel: "De makelaars hebben
niets met die grillige ontwik
kelingen te maken gehad. Wij
hebben één grote meester: de
markt. Die kunnen we totaal
niet beïnvloeden, wij hebben
maar te volgen. De prijzen
van nieuwbouwhuizen heb
ben we sowieso niet in de
hand, want die zijn van facto
ren als grond- en arbeidskos
ten afhankelijk. De prijzen
zijn ook opgelopen door de
inflatie die de regering heeft
toegelaten. De enige manier
om je geld te behouden was
een schuld op je te nemen en
de inflatie af te wachten.
Maar die ontwikkelingen zijn
wel funest geweest. Er is een
jaar geweest waarin de prij-1
zen 30 procent stegen. Dat is
absurd natuurlijk".
Van de Meerit: "Wij kunnen
nooit meer of minder vragen
dan de collega-makelaar. Wat
de buurman voor z'n huis
krijgt wil de klant ook liefst
nog meer. En als je een prijs
noemt valt die de klant altijd
tegen. Men weet dat de prij
zen gezakt zijn, maar zoveel
gezakt, nee".
Sedelaar: "U bedoelt dat de
makelaars de prijzen zouden
hebben opgedreven? Het om
gekeerde is het geval. Ik ben
constant bezig mijn op
drachtgevers erop te wijzen
dat de markt zich veel min
de rënte iets omhoog gaat.
Dan gaan ze denken: zo'n uit
zonderlijk lage rentestand, la
ten we nu maar kopen".
- Zijn er, behalve de rente, nog
andere positieve ontwikkelin
gen op de woningmarkt? Of
overheersen negatieve facto
ren als angst voor) werkloos
heid, inkomensdaling en min
der belastingfaciliteiten?
Van Ark: "Het positieve is dat
er nu veel meer dan een paar
jaar geleden wordt gespaard.
Toendertijd kon men 100 pro
cent financieren by de bank.
Dat deed men dan ook. Nu
zie je dat kopers eigen geld
hebben, of bij familie kunnen
lenen".
Van Leeuwen: "De grootste
stroom in de verkoop zit in de
prijsklasse met gemeente
garantie. Daarbij kun je nog
altijd de volle 100 procent fi
nancieren".
Sedelaar: "Inderdaad, er wordt
door met name jonge mensen
weer om de gesubsidieerde
nieuwbouw gevochten. Voor
een bouwplan van 100 wonin
gen heb ik zo 400 kandidaten.
Men heeft ook wat meer geld
achter de hand kijk maar
naar de spaaroverschotten bij
de banken".
Van Leeuwen: "Ga eens kijken
naar de huurprijzen. Juist
omdat de huren omhoog
gaan verkopen wy heel be
hoorlijk. Aspecten als werk
loosheid zijn heel negatief,
maar kopers baseren de last
nu veelal op minder salaris.
Ze houden ook veel minder
rekening met het salaris van
de echtgenote".
Van der Voort: "Men is voor
zichtiger geworden met het
aangaan van hypotheken en
lasten".
Proper: "Het schrikbeeld van
veilen zit er in. De mensen
weten nu dat een huis kopen
niet alleen een kwestie van fi
nancieren is, maar dat ze iets
moeten kopen dat z'n waarde
behoudt. Ze weten nu dat ze
zich een schuld op de hals
kunnen halen".
Momentopname
Ook de taxaties gingen in de
jaren zeventig driftig met ge
noemde golfbeweging mee.
Het leek of alles kon, ongeacht
de grootte van het inkomen. Is
er - niet alleen door de ban
ken wellicht ook van uw zij
de niet teveel ingespeeld op de
verlangens van de consu
ment?
Van Leeuwen: "Vroeger kreeg
je bepaalde informatie niet.
Nu is er een speciaal bureau
waarbij je kunt informeren of
kopers nog andere schulden
lasten hebben. Het kwam zo
vaak voor dat men er nog een
V.l.n.r. de makelaars Van Ark, Sedelaar, Lancel, Proper, Van de Meent, Van Leeuwen en Van der Voort.
door Miep Hoenson en Bert Paauw
vroeger feilen van de make
laars?
Van de Meent: "Smit heeft on
getwijfeld bedoeld dat de ma
kelaars een stuk van de
marktmogelijkheden hebben
laten liggen. Men had het
veel te druk met het verko
pen van huizen, de makelaars
lieten het hoofdstuk hypo
theekbemiddeling aan de
banken over".
Van Ark: "Terwijl de makelaar
heel goed en objectief kan
oordelen over de hypotheek
markt".
Proper: "De mentaliteit van de
koper is veranderd. Vroeger
ging men even snel naar de
eigen bank om een hypo
theek rond te maken. Nu in
formeert men bij vier, vijf
adressen waar men zo goed
koop mogelijk terecht kan.
De makelaars hebben terrein
gewonnen, omdat zij aan
geen enkele bank gebonden
zijn. Ze kunnen per object
bekijken waar het voordeel
voor de klant ligt. En het
voordeel van het nieuwe
NBM-systeem is dat er niet
langer van het bruto, maar
van het netto inkomen wordt
uitgegaan".
Van der Voort: "Wy werken al
een tijdje met het tien-stap
penplan, en ik signaleer een
het aantal kubieke meters én
de markt van vraag en aan
bod. Ik doe alle gemeente
garanties omdat de gemeente
graag één lijn wil hebben in
haar taxaties. Bovendien ta
xeer ik nooit een pand waar
ik zelf bij betrokken ben".
Van Leeuwen: "In Alphen mag
je als makelaar nooit een
pand taxeren voor gemeente
garantie dat je zelf in de ver
koop hebt. Voor het overige
mag de koper zelf bepalen
wie zijn huis taxeert".
Sedelaar: "In Noordwijk ken
nen we geen problemen. Er
zit daar een makelaarskan
toor dat eigenlijk alleen maar
taxaties verricht. Ideaal voor
de gemeente, prima voor de
uniformiteit".
Lancel: "Ik verbaas me er wel
over dat de gemeente Leiden
het zo doet, met Proper. Ie
dere beëdigde makelaar mag
taxaties verrichten. Het lijkt
mij alleen maar een hele goe
de zaak om dat af te wisselen.
Dat zeg ik niet omdat het ta
xeren zo'n lucratieve aange
legenheid is, want het gaat
vaak om goedkope pandjes
en je bent er toch een tijd
mee zoet. Maar ik vind het ge
woon een vreemde zaak".
Van Ark: "Ik heb er bezwaar te
gen omdat je als jonge make
laar moeite hebt om je des-
tatieve huizen. Daarop base
ren ze de belasting".
Proper: "Dat kan ook niet an
ders. Ze doen het voor een
schijntje. Daarom kunnen ze
met elk huis van binnen en
van buiten bekijken. Boven
dien gaat men uit van de
waarde van een leeg huis op
eigen grond. Met erfpacht
mag geen rekening worden
gehouden, met verhuurde
staat evenmin. In Leiden
speelt het probleem minder.
Hier verricht een groep plaat
selijke makelaars de taxaties
voor de onroerendgoedbelas
ting"
Sedelaar: "Het is natuurlijk
met alles zo dat je verschillen
krijgt. Als wij met z'n zeve
nen een huis taxeren rollen er
drie of vier verschillende prij
zen uit. Die prijzen liggen
weliswaar dicht bij elkaar,
maar ze verschillen. Het pro
bleem is ook dat die taxaties
voor vijf jaar vastliggen. Ik
ondervind dit probleem aan
den lijve. Op het Waardeiland
zijn de onroerendgoed-taxa-
ties gebaseerd op pryzen
waarvoor die huizen absoluut
niet meer verkoopbaar zijn.
Er kan zo een ton tussen lig
gen"
Courtage
De taak van de makelaar is
de argumenten van Lancel.
Het is een normale zaak dat jc
slechts één opdrachtgever
dient: de verkoper. Als het
gevolg daarvan is dat de ko
per tienduizend gulden te
veel betaalt omdat hij zich
niet door een deskundige laat
vertegenwoordigen, dan is
hij voor zichzelf een dure ma
kelaar geweest. Ik dien het
belang van de verkoper, en
het is zijn belang om een zo
hoog mogelijke Prijs te krij
gen. Anderzyds is het je
plicht jegens de opdrachtge
ver om de koper zo goed mo
gelijk te begeleiden - de ser
vice naar de koper toe mag
niet op de tocht komen te
staan".
Van der Voort: "Het is jammer
dat de dubbele courtage is af
geschaft. Maar als iedere ko
per zyn eigen makelaar
neemt ben je er ook. En daar
gaan we op een gegeven mo
ment wel naar toe".
Van de Meent: "Als een koper
zich niet laat vertegenwoor
digen door een makelaar
moet hij veel zelf uithoeken
Degenen die geen courtage
betalen krijgen niet die ad
viezen en service die ze kre
gen toen ze wel betaalden,
die tyd is geweest".
Van Ark: "Ik ben altijd eenzy-
