Gedwongen verkoop leidt
tot nieuwe woningmisère
Wat gebeurt er
bij een openbare
verkoping?
Gedupeerden soms met voorrang in een huurhuis
Groeihypotheek de
grote boosdoener
Gemeentegaranties
stagneren ook al
Gedwongen of openbare
verkopingen van
huizen komen de
laatste tijd steeds
veelvuldiger voor
omdat in toenemende
mate eigen
woningbezitters de
stijgende lasten niet
meer kunnen
opbrengen. Dat schept
een nieuw
huisvestingsprobleem
omdat die categorie
mensen toch aan
onderdak moet worden
geholpen. Elke
gemeente probeert dat
op haar eigen wijze op
te lossen. De aanpak in
Lisse en Hillegom is
tamelijk opvallend
omdat
ex-woningbezitters
hier met voorrang in
een huurhuis worden
geplaatst.
Behalve
huisvestingsproble
men krijgen gemeenten
bij gedwongen
huizenverkoop ook
steeds vaker met
financiële tegenvallers
te maken wanneer er
althans een
gemeentegarantie in
het spel is. Leverde een
gedwongen verkoop in
het verleden vrijwel
altijd voldoende geld
op om de schuld af te
lossen, door de
gekelderde
huizenprijzen is dat
niet meer het geval.
Zowel gemeente als
voormalige
woningbezitter zitten
dan met de financiële
gebakken peren.
Reden waarom veel
gemeenten inmiddels
de normen voor een
gemeentegarantie
hebben verscherpt, wat
weer op felle protesten
is gestuit bij de
Vereniging Eigen Huis.
Kortom, er heerst weer
een nieuwe misère op
de huizenmarkt.
Door
Bert
Paauw
ZATERDAG 14 NOVEMBER 1981
Hoe is de gang van zaken bij een openbare verkoping van een huis
zoals die met een zekere regelmaat in bijvoorbeeld het Vendu
huis der Notarissen in Leiden (foto) plaatsgrijpt? Zo'n verko
ping gaat in twee ronden.
In de eerste ronde gaat dat bij opbod wat inhoudt dat de hoogste
bieder voorlopig koper is. Hij wordt pas definitief koper als na
de tweede ronde, meestal een week later, het pand by afslag met
meer opbrengt.
Het per afslag bieden gaat als volgt. Als bijvoorbeeld een huis bij
opbod 80.000 gulden heeft opgeleverd dan wordt datzelfde huis
bij afslag op circa anderhalve ton ingezet. De veilingmeester
roept vervolgens steeds lagere bedragen af en als iemand 'mijn'
roept voordat het bedrag van 80.000 gulden is bereikt is het pand
van hem tegen het laatstgenoemde bedrag. Roept er niemand
'mijn' dan is de hoogste bieder per opbod de koper.
Het systeem van opbod en afslag is gekozen om te voorkomen dat
handelaren gaan samenspannen teneinde de prijs van een pand
zo laag mogelijk te houden.
Het publiek bij dergelijke verkopingen bestaat doorgaans uit inge
wijden in de huizenbranche, grote en kleine makelaars, huisjes
melkers, speculanten maar ook uit stromannen van hypotheek
verstrekkers die de huizen zelf opkopen als de prys te laag
dreigt te worden.
Er heerst een bepaalde spanning die doet denken aan het gok-
sfeertje op de paardenrenbaan en waarin men zich als buiten
staander of onervaren huizenkoper makkelijk kan laten meesle
pen. Een koop kan dan wel eens een vette miskoop blijken te
zijn omdat er allerlei bijkomende kosten zijn waarover de nota
ris informatie kan verschaffen. Tot die kosten behoren onder
meer het zogenaamde trek- of plokgeld (heeft men een pand bij
afslag gekocht dan is men één procent van de koopsom ver
schuldigd aan de hoogste bieder bij opbod) en de executie- en
royementskosten
Verder doet men er ook verstandig aan terdege te informeren of
het pand vrij dan wel bewoond is. want uitzetting van bewoners
met hulp van de deurwaarder (in de openbare verkoop-adver
tentie staat dan vermeld: koper kart ontruiming bewerkstelligen
door middel van de grosse der veilingakte) is nooit een verhef
fende aangelegenheid.
Ze vallen al nauwelijks meer
op, de berichten over open
bare verkopingen van hui
zen. Aankondigingen daar
over staan bijna dagelijks in
de kranten en het besef dat
achter die mededelingen
vaak heel wat leed schuil
gaat dringt inmiddels nau
welijks meer door.
Bij hulpverleners en gemeente
lijke instanties weet men er
overigens alles van want een
gedwongen of openbare ver
koping van een huis schept
in elk geval één heel duide
lijk probleem: dat van de
huisvesting. Eigen woning
bezitters die niet meer aan
hun financiële verplichtin
gen kunnen voldoen (de
voornaamste oorzaken zullen
zo langzamerhand wel be
kend zijn: hoge rentestand,
stijgende hypotheeklasten,
gelijkblijvend of dalend inko
men) en als gevolg daarvan
hun huis kwijtraken moeten
toch een dak boven hun
hoofd hebben.
Intrekken bij familie of kennis
sen is in verreweg de meeste
gevallen niet mogelijk of
wenselijk, maar wat dan?
De gemeenten die steeds vaker
met dergelijke problemen
worden geconfronteerd zijn
over het algemeen nog wat
aarzelend bezig een geschik
te oplossing voor deze nieu
we golf van huisvestingsmi
sère te vinden.
Lisse
De aanpak in Lisse en Hille
gom is in dat opzicht minder
aarzelend, eigenlijk vrij dui
delijk, vindt hier en daar na
volging maar staat daarnaast
ook bloot aan de nodige kri-
mand die hier werkt. Derge
lijke mensen krijgen bij ons
enige voorrang op andere wo
ningzoekenden. Dat zou je
een stukje rechtsongelijk
heid kunnen noemen maar
wij doen dat vanuit sociale
óverwegingen. Het betreft
hier een categorie mensen
die meestal totaal aan de
grond zit. En wat moet je
dan? Ze laten verrekken? De
eigen woningbezitters kon
den enkele jaren geleden ook
niet vermoeden wat hun bo
ven het hoofd hing. Mensen
met een eigen huis worden
eigenlijk toch al aan hun lot
overgelaten. Dat is niet
rechtvaardig.
Komt het toch tot een openbare
verkoop en staan mensen dus
op straat dan brengen wij ze
onder in een hotel of een pen
sion. Maar dat gebeurt alleen
in het alleruiterste geval. Lie
ver regelen wij het via.een
ruil: zij verkopen hun huis
aan een woningzoekende in
Lisse, wij zorgen voor een
huurwoning".
tiek. Die kritiek richt zich op
de voorkeursbehandeling die
in de problemen geraakte
woningbezitters zouden krij
gen boven andere "woning
zoekenden.
De heer Van Leeuwen, ambte
naar huisvestingszaken van
de gemeente Lisse, legt de
gang van zaken in zijn ge
meente uit:"Als mensen kun
nen aantonen dat zij dusda
nig in de problemen zitten
dat zij niet meer aan hun fi
nanciële verplichtingen kun
nen voldoen dan helpen wij
hen aan andere woonruimte,
zeg maar aan een huurwo
ning. Als voorwaarde daarbij
geldt wel dat zij hun vorige
woning verkopen aan een in
gezetene van Lisse of aan ie
Hillegom
n de gemeente Hillegom
wordt het Lisser model ook
min of meer gehanteerd. De
heer Van Rooyen, directeur
van de woningbouwvereni
ging Pago, heeft al enkele
malen de waarschuwende
vinger geheven voor de ge
vaarlijke kanten die er aan
een dergelijk huisvestingsbe
leid kleven. Van Rooyen:
"Met huisvestingsproblemen
van deze aard krijgen we
meer en meer te maken. De
woningmarkt komt in dat op
zicht steeds meer onder span
ning te staan. Openbare ver
kopingen zullen toenemen.
Bij een groot aanbod van
huurwoningen zou de oplos
sing makkelijk zijn maar nu
er weinig huurwoningen
worden opgeleverd zijn de
problemen groot.
Als een gezin op straat komt te
staan is het de taak van de ge
meente de helpende hand toe
te steken en dan wordt er een
beroep op de huursector ge
daan. Dat kan uitmonden in
een voorrangspositie voor ie
mand. Dat is al enkele malen
gebeurd. Nu is het tot nu toe
beslist niet zo dat er mensen
ten onrechte zijn geholpen
maar als zich steeds meer van
dergelijke probleem-gevallen
aandienen ddh wordt de si
tuatie wel erg moeilijk, ook
naar de andere woningzoe
kenden toe".
Dat laatste onderkent men ook
in de gemeente Haarlemmer
meer waar men zich overi
gens wel spiegelt aan de
aanpak van Lisse en Hille
gom. Een woordvoerder-
"Mensen die grotendeels
buiten hun schuld dakloos
zijn geworden worden met
enige voorrang aan een huur
woning geholpen. Dat lukt
meestal niet meteen maar ze
worden in elk geval wel inge
schreven als woningzoeken
den".
In grote gemeenten, waar men
met een veelvoud aan huis
vestingsproblematiek kampt,
lijkt de huidige oplossing in
Lisse en Hillegom geen haal
bare kaart. Na een gedwon
gen of openbare verkoop van
hun huis hebben mensen
vaak al de grootste moeite
om als woningzoekende gere
gistreerd te worden. Leiden
kan hierbij als voorbeeld die
nen.
Leiden
Ambtenaar Memelink: "In de
huidige regeling woonruim
teverdeling is niet voorzien in
gevallen van gedwongen ver
koop. Wel staat er in beschre
ven dat een dringende ver
huizing in principe een grond
voor registratie oplevert.
Zo'n verhuizing is bijvoor
beeld aan de orde na een ont
ruiming op grond van een
rechterlijk vonnis. De voor
zitter van de afdeling recht
spraak van de Raad van State
heeft onlangs een zaak van
gedwongen verkoop gelijk
gesteld aan een ontruimings-
vonnis, wat dus een registra-
tiegrond met spoedeisend
heid opleverde. Maar die mo
gelijkheid blijkt niet uitdruk
kelijk uit onze uit 1978 date
rende regeling.
Een werkgroep 'regeling woon
ruimteverdeling' houdt zich
momenteel met die zaken be
zig omdat de stroom gevallen
van gedwongen verkoop en
ontruiming op gang begint te
komen. De druk op de wo
ningvoorraad neemt toe".
Is men eenmaal geregistreerd
dan heeft dat nog niet auto
matisch huisvesting op korte
termijn tot gevolg. Meme
link: "Hét onderbrengen in
een huurhuis vergt minstens
een half jaar omdat we bij
huisvesting met veel termij n-
urgenten zitten, vooral ur-
genten op medische gronden.
Als tussenoplossing voor
mensen die dakloos zijn ge
worden geldt inwoning by fa
milie of kennissen, eventueel
onderbrenging in een hotel of
pension".
Gemeentegarantie
Is het gedwongen verlies van
een eigen woning qua huis
vesting meestal een drama,
ook uit financieel oogpunt is
de ellende vaak niet te over
zien. De hypothecaire lening
met gemeentegarantie is
daarbij 'in opspraak' geko
men. De Vereniging Eigen
Huis betichtte de overheid er
onlangs van slachtoffers van
een gedwongen huizenver
koop soms nog jarenlang in
een financiële wurggreep te
houden.
De gemeentegarantie, ooit in
het leven geroepen om het ei
gen woningbezit te stimule
ren, werkt namelijk wel be
schermend in de richting van
de geldschieters maar sluit
geen risico's uit voor degene
die geld leent. Geldschieters
zullen sneller geneigd zyn
een lening te verstrekken als
daar een gemeentegarantie
op wordt verkregen omdat zij
dan verzekerd zijn van een
complete terugbetaling. Im
mers, blijft de 'klant' in ge
breke dan zuivert de gemeen
te de resterende schuld aan.
Voor degene die een geldsom
nodig heeft, biedt de gemeen
tegarantie het voordeel tegen
een lager rentepercentage te
kunnen lenen.
Komt het echter tot een ge
dwongen huizenverkoop,
dan gebeurt het tegenwoor
dig niet zelden dat door de
gekelderde prijzen het ver
koopbedrag aanzienlijk be
neden de hypothecaire
schuld ligt. Zoals gezegd be
taalt de gemeente het reste
rende schuldbedrag uit aan
de geldverschaffer maar pro
beert dat bedrag wel weer te
verhalen op de 'cliënt'. Overi
gens kan de gemeente de
helft van dat bedrag declare
ren by de rijksoverheid in
dien althans alle regels om
trent de toekenning van de
gemeentegarantie in acht zijn
genomen.
De Vereniging Eigen Huis wil
dat er verandering in die si
tuatie komt. In een brief, vo
rige week aan minister Van
Dam van volkshuisvesting,
werd er op aangedrongen het
schuldrestant kwijt te schel
den. "Gebeurt dat niet, dan
blijft de dreiging van invor
dering als een zwaard van
Damocles boven de hoofden
van de slachtoffers hangen.
Dat ondermijnt de ontplooi
ingskansen en kan tot ernsti
ge stress-situaties leiden", zo
stond in de brief van de Ver
eniging te lezen.
Overigens lijkt het hier alle
maal wel mee te vallen. Zelf
erkent de Vereniging Eigen
Huis (nog) geen gevallen te
kennen waarin tot daadwer
kelijke invordering van res
tant-schulden is overgegaan.
Ambtenaar Van Gerven van
de gemeente Leiden merkt
laconiek op: "Van een kale
kikker is het moeilijk pluk
ken. Maar toch vinden wy dat
je niet moet zeggen: laat maar
zitten Het gaat per slot van
rekening om geld van de ge
meenschap. Leiden zal er dit
jaar in dit opzicht ongeveer
toch al een ton by inschieten.
In overleg met de betrokkene
en de Sociale Dienst wordt
meestal wel een bevredigen
de regeling voor terugbeta
ling getroffen".
De krappe financiële situatie
heeft tot een strakker beleic
bij het toekennen van een ge
meentegarantie geleid. Voo -
al bij de grotere gemeenten
zijn de normen versche»pt
waardoor de idee achter de
garantieregeling (stimuleren
van eigen woningbezit) ge
weld wordt aangedaan. Maar
de gemeenten voelen zich
daar min of meer toe ge
dwongen omdat de stagne
rende inkomensgroei de fi
nanciële risico's vergroot.
In een plaats als Beverwijk bij
voorbeeld is het niet eens
meer mogelijk om nog een
100 procent gemeentegaran
tie te verkrygen. Wie in Be
verwijk een nieuwe woning
wil kopen moet tenminste
acht procent van de stich-
tingskosten met eigen geld
betalen.
In Leiden zyn de touwtjes ook
strakker aangetrokken. Amb
tenaar Van Gerven/'Aanvra
gen voor gemeentegaranties
worden tegenwoordig kriti
scher bekeken. Richtlijnen
en adviezen van bemiddelen
de organen worden niet meer
klakkeloos gevolgd. Integen
deel, we hebben helaas be
merkt dat die adviezen in
sommige gevallen met cor
rect zijn, dat de verschillen
tussen inkomen en lasten te
genng zyn om een positief
advies te rechtvaardigen
Dan bellen we op en vragen
hoe ze nu toch tot dat advies
hebben kunnen komen.
"Wij gaan secundaire financiële
verplichtingen na als alimen
tatie en persoonlyke lenin
gen. Wij kyken ook naar het
beroep van de aanvrager.
Niemand is nou eenmaal ge
baat bij een uiteindelijke
openbare verkoop. Wy vol
gen op het ogenblik een ac
tief beleid ten opzichte van
mensen die een achterstand
bij de betaling van rente en
aflossing van hun hypothe
caire leningen met gemeente
garantie hebben. Van de ban
ken krijgen we daarover in
formatie. Wy proberen dan
iets te doen, kijken niet lijd
zaam toe hoe iemand steeds
dieper in de problemen raakt.
We proberen bijvoorbeeld
een groeihypotheek, waarby
de aflossingslast jaarlijks
groeit, om te zetten in een an
nuïteitenhypotheek waarby
de aflossingslast gelyk blijft.
We hebben wel geconsta
teerd dat vooral de groeihy
potheek een grote boosdoe
ner is. In elk geval proberen
we een oplossing te vinden
die zowel voor betrokkene
In de meeste grote plaatsen is
men huiverig geworden. Rot
terdam moest de afgelopen
anderhalf jaar ruim één mil
joen gulden op tafel leggen
om schuldresten aan te zuive
ren. Ook Utrecht en Zwolle
kregen de laatste tyd fikse fi
nanciële tegenvallers voor de
kiezen.
Formaliteit
En dan te bedenken dat de ge
meentegarantie in het vry na
bije verleden eigenlyk maar
een formaliteit was Kwam
het immers al eens tot een
openbare verkoping, dan lag
de executieprys altyd wel bo
ven het bedrag van de hypo
thecaire schuld Maar dat is
nu dus anders geworden.
als voor de gemeente beter
Lede ogen
Bij de Vereniging Eigen Huis
ziet men bovengenoemde
ontwikkeling met lede ogen
aan. Een woordvoerder daar
over: "De regeling is in het le
ven geroepen om het eigen
woningbezit te bevorderen.
Maar als men allerlei scher
pere voorwaarden en aanvul
lende eisen gaat stellen dan
wordt het doel van de garan
tieregeling volledig voorbij
geschoten. De situatie op de
woningmarkt die toch al niet
best is wordt er alleen maar
door verslechterd. Er zullen
weer meer mogelyke huizen
kopers afvallen".
