Verdere daling koopprijzen verwacht
/X
Tekst: Bert Paauw
ZATERDAG 20 DECEMBER 1980
PAGINA 21
prijs
ƒ100
200
190
180
170
160
150
140
130
120
110
100
90
80
0.-
196300-
183 400
y
-187 300
Statistiek van de Nederlandse
Bond van Makelaars over de ont
wikkeling van de gemiddelde ver
koopprijzen van bestaande wonin
gen.
102.600
-
1975
1976
1977
1978
1979
1980
De woningmarkt zit nog altijd danig
in de versukkeling. De tendens
van de laatste jaren (een toenemen
de schroom bij veel mensen om tot
aankoop van een eigen huis over te
gaan of te verhuizen naar een duur
dere woning) is nog niet omgebo
gen. De gevolgen zijn bekend:
steeds langere leegstand van
nieuwbouw en bestaande wonin
gen. Van de zo noodzakelijke
'doorstroming' om tot een eerlijker
en evenwichtiger verdeling van de
woningvoorraad te komen komt
weinig terecht. Sterker nog: de
doorstroming lijkt nog muurvast
te zitten.
De slechte economische vooruitzichten,
de daarmee gepaard gaande stagne-
rende inkomensgroei en de hoge rente
percentages van de toch al niet meer zo
makkelijk verkrijgbare geldleningen
hebben verhuis- en koopneigingen bij
veel mensen voorlopig de kop inge
drukt. Van een spoedige terugkeer
naar de 'gouden jaren' voor huizenver
kopers en makelaars is dan ook geen
sprake.
De periode dat huizen vlot van eigenaar
verwisselden en dikwijls duizeling
wekkend in prijs stegen ligt nog vers in
het geheugen. In de jaren 1974 tot 1978
werden bestaande woningen (de veruit
belangrijkste categorie van de woning
voorraad; nieuwbouw maakt volgens
mededelingen van de Nederlandse
Bond van Makelaars maar een kleine
drie procent van de woningvoorraad
uit) bijna tweemaal zoveel waard.
Die enorme prijsstijging werd veroor
zaakt door een tamelijk overspannen
vraag naar koopwoningen. Een vraag
die onder meer werd gestimuleerd
door:
- de nog altijd flink toenemende wel
vaart in de eerste helft van de zeventi
ger jaren.
- maatregelen van de overheid om het
eigen woningbezit te bevorderen, bij
voorbeeld via een zogenaamde ge
meentegarantie (dit is een garantie
voor een hypothecaire lening; de ge
meente stelt zich garant ten opzichte
van de geldgever die dan minder risico
heeft en daarom bereid is hoge lenin
gen te verstrekken).
- de aanvankelijk gunstige verhouding
tussen te betalen hypotheekrente en
de inflatie waardoor schuldenfinancie
ring aantrekkelijk werd.
- de eveneens aanvankelijk ruime t'inan-
cieringsmogelijkheden bij diverse in
stellingen.
Drs. Peelen, beleidsmedewerker van de
Nederlandse Bond van Makelaars
(NBM) tekent daarbij aan dat ook indi
recte factoren als daling van de huwe
lijksleeftijd, het aantal echtscheidin
gen en het op steeds jongere leeftijd
zelfstandig gaan wonen de vraag naar
koopwoningen positief beinvloedde.
Regionaal
Die vraag sluit de laatste twee jaar echter niet
meer aan op het huidige huizenaanbod.
Volgens ruwe schattingen is het aantal ver-
huisbewegingen vorig jaar al met zo'n der
tig procent afgenomen en dat zal er het bij
na afgelopen jaar niet minder op zijn gewor
den. Uit gegevens van het Centraal Bureau
voor de Statistiek blijkt overigens dat ver
huizingen een duidelijk regionaal karakter
dragen: circa 60 procent van de verhuizin
gen vindt binnen de gemeente plaats. 80
procent binnen de provincie. Dat betekent
dat vraag en aanbod op regionaal niveau in
evenwicht moeten zijn voor een goed func
tionerende woningmarkt.
En juist dat evenwicht is momenteel zoek.
Het duurt gemiddeld genomen steeds lan
ger voordat huizen worden verkocht wat tot
uitdrukking komt in de zogenaamde om
looptijd. Stonden huizen in de eerste helft
van 1977 gemiddeld 48 dagen leeg. nu is dat
opgelopen tot ruim 109 dagen. Een ander
teken van het zoekgeraakte evenwicht is
het steeds ruimere huizenaanbod in verge
lijking tot het aantal afgesloten transacties,
een ontwikkeling die het laatste half jaar
overigens geleidelijk op een stabieler ni
veau is gekomen. Het aantal transacties
schommelt nu zo rond de tien procent van
het aanbod.
Als lichtpunt in de huidige woningmarkt-misère wij
zen zowel makelaars als de consumentenorganisa
tie Vereniging Eigen Huis op het feit dat door de
dalende verkoopprijzen zich ook weer 'starters'
(mensen die voor het eerst een huis kopen) op de
markt gaan begeven. Voor hen komt een eigen wo
ning financieel weer binnen bereik.
Woordvoerder Bel van de Ver
eniging Eigen Huis: "Het
prijsniveau wordt zodanig dat
er voor de starters weer een
markt is al moeten er vaak
nog wel subsidies aan te pas
komen. Die prijsverlaging jui
chen we toe. Er was de afgelo
pen jaren een onrealistische
situatie gegroeid. De prijsstij
ging stond niet in verhouding
tot de werkelijke waarde van
de woningen. Het teruglopen
van de prijzen zal naar ver
wachting nog wel even door
gaan, zeker voor de woningen
boven de twee tori".
Laatstgenoemde verwachting
wordt, zij het in voorzichtige
termen, onderschreven door
makelaars. Woordvoerder
Rodenburg van makelaardij
Eigen Haard in Oegstgeest
zegt: "Ik voorzie in elk geval
geen prijsstijging. De proble
men zitten op het ogenblik
vooral bij de huizen tussen de
twee en de drie ton. Maar ook
duurdere huizen zijn momen
teel lastig kwijt te raken. De
hogere inkomens durven ook
niet meer zo goed. Er zijn de
afgelopen jaren nogal wat ni
vellerende maatregelen ge
weest en aan de andere kant
zijn de vooruitzichten voor de
toekomst ook niet bijster
rooskleurig. Ik ken diverse
mensen die verhuisplannen
hebben opgeschort, bang als
ze zijn dat ze hun oude huis
niet snel genoeg kwijtraken.
Het is natuurlijk ook een
ramp als je met twee huizen
komt te zitten. Nee, de door
stroming zal echt van onderaf
moeten komen".
Ten aanzien van dat laatste ziet
Rodenburg al weer wat licht
in de duisternis. "Huizen tot
anderhalve ton beginnen
weer te lopen. Je kunt op het
ogenblik voor anderhalve ton
ook een mooie woning krij
gen. De prijzen zijn in drie
jaar tijd met 20 a 30 procent
gezakt. Sommige huizen die
nu anderhalve ton kosten gin
gen driejaar geleden nog voor
225.000 gulden van de hand.
Voor mensen die voor het
eerst een huis kopen dus een
aantrekkelijke zaak".'
NBM-man Peelen: "De behoef
te aan een eigen woning is ge
bleven. Dat blijkt wel uit het
feit dat, nu er door de prijsver
laging weer mogelijkheden
zijn, zich meer starters op de
markt begeven. Vorig jaar
was het percentage starters
voor huizen tot een ton 14 pro
cent. nu is dat al 21 procent.
Zo kan de doorstroming weer
op gang komen. Verkopers in
de twee ton-klasse, die nu
heel moeilijk zitten, kunnen
straks hun huis kwijt aan de
kopers uit de één ton-klasse.
Weliswaar is over de hele linie
doorstroming nodig maar als
het niet van onderen gebeurt,
dan stopt het hele proces".
Belasting
Het zijn ook volgens de Vereni
ging Eigen Huis de starters
die de doorstroming moeten
gaan bevorderen. Woordvoer
der Bel: De overheid gaat de
bouw van premiewoningen
uitbreiden. Dat is een goed
initiatief. Zo worden bepaal
de woningen via aantrekkelij
ke premies bereikbaar voor
een nieuwe groep woningbe
zitters. Dat komt uiteindelijk
de doorstroming ten goede.
Om die doorstroming nog
meer te bevorderen zou de
overheid ook de overdrachts
belasting voor bestaande pan
den moeten afschaffen. Te
gen die belasting ageren we al
heel lang. Die belasting is ge
woon een soort verhuisboete
en dat is toch grote onzin".
De overdrachtsbelasting is
eveneens een doorn in het oog
van de makelaars die echter
ook stevig 'aanhikken' tegen
de hoge bankrente op hypo
thecaire leningen. Roden
burg van Eigen Haard ver
woordt het als volgt:"De over
heid zou de banken eigenlijk
tot een lager rentepercentage
moeten verplichten. Het is ge
woon misdadig wat de ban
ken moeten hebben. En met
ons geld spelen ze mooi weer
in Amerika want daar krijgen
ze een hoge rente. En als
straks onder invloed van de
gebeurtenissen op de geld
markt ook hier de hypotheek
rente misschien weer gaat
stijgen dan loopt de zaak echt
vast".
Peelen (NBM) is iets gematig
der: "Je moet de invloed van
dat rentepercentage niet
overschatten. Als mensen
eenmaal hebben besloten om
een huis te kopen dan laten ze
zich niet van dal idee afbren
gen door een renteverhoging
van een half procent".
Overigens lijkt de vrees van Ro
denburg voor rentestijging al
enigszins bewaarheid te wor
den want onlangs verhoogde
de Algemene Bank Neder
land als eerste de hypotheek
rente (tot 11.5 procent) en de
andere banken zullen niet
achterblijven. Die rentestij
ging is het gevolg van bepaal
de ontwikkelingen op de ka
pitaalmarkt. Banken halen
van die kapitaalmarkt geld
dat ze vervolgens weer aan
hypotheeknemers uitlenen.
De banken moeten op de ka
pitaalmarkt echter een hoger
rentepercentage (circa 12) be
talen dan de hypotheekne
mers aan de banken doen
(ruim 11).
De banken zijn echter huiverig
om de hypotheekrente te ver
hogen want dat verslechtert
de situatie op de woning
markt. En daar zi jn de banken
ook weer niet bij gebaat want
zij zien dan de waarde van het
onderpand voor de verstrekte
geldleningen alleen maar ver
der dalen. Een woordvoerder
van de ABN zei eerder deze
week dat naar zijn taxatie de
woningmarkt nagenoeg stil
ligt en er nauwelijks hypothe
ken kunnen worden ver
kocht. "Iedereen blijft zitten
waar ie zit, er is absoluut geen
doorstroming meer". Volgens
de ABN wijst alles in de rich
ting van een verdergaande,
forse daling van de verkoop
prijzen van woningen.
Evenwicht
De prognose van een verdere
prijsdaling van bestaande wo
ningen wordt niet gedeeld
door Peelen van de NBM.
Volgens hem is er zich onder
invloed van positieve en ne
gatieve punten een nieuw
evenwicht op de woning
markt aan het instellen. Hij
staaft zijn bewering met cij
fers. Peelen: "In de periode
mei juli van dit jaar was de ge
middelde verkoopprijs
172.000 gulden, in juli augus
tus 167.000, in juli september
166.000 en in augustus okto
ber opnieuw 166 000. Ook de
omlooptijd neemt niet veel
meer toe. In het begin van het
jaar was die tijd 105 dagen, nu
109 dagen. Je kunt zeggen dat
het wat rustiger wordt op de
woningmarkt. Een positief
punt is zeker de duidelijkheid
rond de aftrek van de hypo
theekrente. Bovendien heeft
de beperking van de rente-af
trek een pnjsdalcnd effect
aan de bovenkant van de
markt In het verleden was
men wat minder kritisch bij
aankoop van een dure woning
omdat de hypotheekrente
toch volledig aftrekbaar was.
Het duurt steeds langer xx*ordat
te koop aangeboden huizen worden
verkocht.
Nu is men kritischer. Je kunt
zeggen dat de sporten van de
marktladder aan de boven
kant wat dichter bij elkaar ko
men zodat ook daar een bete
re doorstroming kan ont
staan".
Ook de bevoegdheden die ge
meenten sinds kort hebben
om zich te bemoeien met de
vestigingsgrens voor woon
vergunningen wenst Peelen
positief uit te leggen. Die
grens is onlangs verlegd naar
234.000 gulden maar gemeen
ten mogen daar nog boven
gaan."Gemeenten kunnen
die grens nu op basis van de
plaatselijke marktsituatie
vaststellen. Dat is gunstig. De
regeling kan negatief uitpak
ken als de gemeenten te hoge
grenzen gaan stellen. Sponta
ne verhuizingen worden dan
de kop ingedrukt en daarmee
de doorstroming. Maar ik
hoop grondig dat de gemeen
ten op een goede manier van
hun bevoegdheden gebruik
maken en maatregelen die de
doorstroming belemmeren
zullen wegnemen".
Zoek
Woordvoerder Bel van de Ver
eniging Eigen Huis klinkt
minder opwekkend: "De
overheid heeft totnutoe niet
alert gereageerd op alle misè
re. Als je bijvoorbeeld naar de
bouwsector kijkt dan schrik
je. De werkloosheid in de
bouw wordt voor volgend jaar
al op 80.000 man geschat. Er
zijn inmiddels heel goede be
drijven onderdoor gegaan.
Hopenlijk zal de duidelijk
heid over de hypotheekrente
aftrek inderdaad wat rust
brengen. Met een positieve
ontwikkeling zijn we allemaal
gediend, het raakt veel men
sen. Maar ik kan helaas niet
optimistisch zijn. Het ver
trouwen in de woningmarkt
is een heel eind zoek".
fcëtunran
^050-24552? a
