gemeente vaak
te vlug af
«Beleggers zijn
Nieuwe bouwplannen
voor 'dure' Coebel
Projectontwikkelaar
is er als de kippen bij"
Waal:
'Tegen zin
gemeente
ingaan
loont niet'
u Gebrekkige machtsmiddelen
ZATERDAG 30 APRIL 1977
LEIDEN
Paul;
'O-O
wsw
LEIDEN - De gemeente Leiden heeft al een paar keer achter het net gevist.
Si!lm Verscheidene grote fabriekscomplexen werden voor de neus van de ge-
nam meente weggekocht door snelle projectontwikkelaars of beleggers. Meer
dtd< dan eens gebeurde dat met objecten, die ook aan de gemeente te koop
rvm waren aangeboden. De particuliere ondernemingen waren blijkbaar bereid
°wi' om meer te betalen.
'oerd Bekend (of liever gezegd berucht)
eren zijn in dit verband de aankopen van
tel firma De Bolster, die de gemeente
q] een paar keer te vlug is afgeweest
of &ewoon meer heeft geboden.
,war' Maar De Bolster is niet de enige, die
np belangstelling heeft voor objecten
'tel' in de Leidse binnenstad. Eén van
A. de grootste bouw- en ontwikke
lingsmaatschappijen in het land,
Wilma, is van plan het complex van
za- dg ujt Leiden vertrekkende textiel-
®r®0* fabriek Krantz (tussen Oude Singel
en Langegracht) te kopen. Wilma
152, overweegt de bouw van premie-
ants, koopwoningen op het na de sloop
van het fabrieksterrein viijko-
r' menc*e terrein. Over dit plan wordt
op het ogenblik met de gemeente
atgr' onderhandeld.
laan jvjiet kinderachtig
De bedragen die met deze verko
pen gemoeid zijn, zijn overigens
tdei n'et kinderachtig. Voor het
rordl Krantz-complex (dat een opper
toon vlakte heeft van 10.000 m2) moet
tel. toch al gauw zo'n 2,5 miljoen gul
lid- den worden neergeteld.
Nog niet zo lang geleden heeft een
andere ontwikkelingsmaatschap
pij, Kavel BV, het complex van de
teI voormalige LBF-broodfabriek aan
ider de Korte Mare gekocht, eveneens
met de bedoeling op die plek
tel nieuwbouw te plegen. Over die
plannen is nogal wat te doen ge-
weest, want de gemeente wilde Ka-
vel geen toestemming geven het
i door de onderneming opgestelde
bouwplan uit te a
Het probleem daarbij is dat de ge
meente slechts over gebrekkige
machtsmiddelen beschikt om de
bouw van objecten, die op een be
paalde plaats ongewenst zijn, tegen
te houden. De bouwverordening
biedt weliswaar nog enige houvast
(een bouwplan moet aan de voor-
r schriften voldoen), maar vaak is dat
- niet voldoende. De gemeente kan
1 daarmee namelijk geen invloed
uitoefenen op de bestemming van
de grond of het object.
Over het algemeen wordt de ge
meenteraad verzocht, zo snel moge-
lijk een zg. voorbereidingsbesluit te
nemen voor het gebiedje, waarin
een bepaalde aankoop heeft plaats-
gevonden. Daarmee krijgt het ge-
- meentebestuurdemogehjkheid.de
uitvoering van ongewenste plan
nen in ieder geval een jaar uit te
stellen. Daarna moet er voor het
gebied een bestemmingsplan wor
den opgesteld.
De laatste voorbereidingsbeslui-
ten, die de gemeenteraad heeft ge
nomen, hebben betrekking op het
stadsdeel waarin het fabriekscom
plex van Krantz is gelegen, en op
het gebied tussen Hooigracht en
Herengracht. In dit laatste gebied
heeft De Bolster weer een complex
aangekocht.
Vrij rustig
Hoewel Leiden de laatste tijd dus
een paar maal is opgeschrikt door
grote aankopen in de binnenstad,
ging het er in Leiden tot nu toe in
vergelijking met de grote steden
vrij rustig aan toe. Nu de concur
rentie in de bouw steeds heftiger
vormen gaat aannemen, lijkt daar
verandering in te komen. Maar de
langdurige passiviteit die projec
tontwikkelaars tot nu toe aan de
dag legden ten aanzien van Leiden
zou een weerspiegeling genoemd
kunnen worden van de zwakke
economische positie van de stad.
Zeker in de binnenstad is er nog
wel ruimte voor investeringen.
Maar investeren in een oude en
deels verwaarlossde binnenstad is
duur.
Ook speculatie lijkt in Leiden niet
zo veel voor te komen. De ontwik
keling van de grondprijs is daar
voor niet zo "gunstig" als bijvoor
beeld in Amsterdam. Leiden is
geen krachtig centrum met grote
industrieën. Overigens wijzen ook
de projectontwikkelaars erop, dat
speculatie ook voor hen ongunstig
is: het werkt stagnerend op hun
bouwactiviteiten.
Uit de geschiedenis van de Coebel
(zie het betreffende stuk op deze
pagina) blijkt overigens wel dat de
grens tussen "goed gokken" (het
nemen van een bepaald onderne
mersrisico) en louter speculeren op
toekomstige ontwikkelingen moei
lijk te trekken is.
Wethouder Waal (stadsontwik
keling) wil bepaald niet alle pro
jectontwikkelaars overéén kam
scheren. Als "iemand iets wil
bouwen dat past in het gemeen
telijk beleid, dan is daar geen
bezwaar tegen. "Met welk oog
merk wordt iets gekocht? Is het
als winstobject of om iets te
kunnen bouwen. De kopers die
het er om te doen is zich te ver
zekeren van bouwopdrachten,
die willen zich wel richten naar
de wens van de gemeente, als ze
maar kunnen bouwen. Soms
zijn ze dan ook bereid tot in
spraakprocedures".
In de praktijk blijkt echter het
optreden van ontwikkelaars
vaak complicaties te geven.
"Er zijn verschillende com
plexen die de gemeente had wil
len kopen, maar die voor de
neus van de gemeente aan an
deren zijn verkocht", aldus
Waal. "Soms ging men dan met
het bod van de gemeente lopen
leuren om elders net iets meer
te krijgen, zoals bij het pand van
Zaalberg aan de Herengracht.
Bij de verkoop van het LBF-
complex is er onderhandeld
met twee partijen tegelijkertijd.
Kavel heeft er veel te veel voor
betaald. En dan komen ze bij de
gemeente klagen dat hun plan
niet rondkomt".
Moeilijke positie
"Als gemeente zit je in een
moeilijke concurrentiepositie.
Daar staat tegenover dat onder
tussen wel is gebleken dat het
niet lonend is voor particulieren
om iets te kopen dat de ge
meente wilde hebben. Ik ken
dan ook geen geval waarin de
betrokken koper geen moei
lijkheden heeft gekregen. Denk
maar aan het Rotogravure
complex: ik kan me niet voor
stellen dat dat nu zo'n winstge
vend object wordt".
"Wie teveel betaalt voor een be
paald stuk grond moet een te
grote bouwmassa ontwikkelen
om die grond rendabel te ma
ken. Dat kan de bouwer in con
flict brengen met de bouwver
ordening of er kan een voorbe
reidingsbesluit voor dat gebied
genomen worden".
Door
Tom Maas
en
Joop Maat
De tuindersgrond van de Coebel
(in Zuid-Westachter de Haag-
weg is verschillende malen van
eigenaar verwisseld waarbij de
prijs steeds meer opliep. Is so
ciale woningbouw nog moge
lijk? Twee jaar geleden is een
plan gemaakt dat nu in de prul
lenmand is verdwenen. De
nieuwe eigenaar wil nu in to
taal zeshonderd woningen rea
liseren op deze kostbare tien
hectaren grond.
Q De activiteiten van projectontwik-
keiaars hebben een andere achter
grond dan de handelwijze van spe
culanten. Speculanten zijn erop uit,
3 een bepaald object te kopen om het
vervolgens met zoveel mogelijk
winst weer van de hand te doen.
Zelf zijn ze niet van plan ook maar
iets met het object te gaan doen.
vm.- Projectontwikkelaars kopen objec
ten juist omdat ze er wel iets mee
willen doen. Over het algemeen is
dat afbreken, om op de vrijko-
Liriosé mende grond nieuwbouw te kun
nen plegen. Dat geldt bijvoorbeeld
oiogei voor de plannen van Kavel en
30 uu Wilma in Leiden.
Sta' Beide projectontwikkelaars zijn
66, voortgekomen uit de bouw. Wilma
was vroeger een aannemingsmaat
schappij in Weert. Geleidelijk aan is
het geworden tot één van de groot-
1 uu ste projectontwikkelaars in het
land.
prekf
Jaren zestig
De projectontwikkelaars zijn in
feite pas in de jaren zestig van de
grond gekomen. Tot die tijd was er
namelijk zo'n aanhoudende stroom
van bouwopdrachten geweest, dat
de aannemers een vrij constante
omzet konden realiseren. Toen ech
ter het aantal aan te besteden wer
ken begoji terug te lopen, zon men
op mogelijkheden om als bedrijf
minder afhankelijk te worden van
het al of niet loskomen van bou
wopdrachten.
Eén van de mogelijkheden daartoe
was het zelf financieren van de pro
jecten die men wilde bouwen.
Daartoe werd contact gelegd met
een financiële instelling als een
bank of een beleggingsmaatschap
pij en de weg naar de projectont
wikkeling lag open.
Andere projectontwikkelings
maatschappijen zijn oorspronke
lijk afkomstig uit de financiële
reld. (Hypotheek)banken en verze
keringsmaatschappijen hebben
grote bedragen te beleggen en rich
ten zich daarmee op onroerend
goed. (Bijv. de huizen van de Na
tionale Nederlanden in de Leidse
Merenwijk).
Nieuwe wijken
De belangstelling van projectont
wikkelaars gaat vooral uit naar het
bouwen van nieuwe stadswijken,
zoals die vooral in groeigemeenten
als Capelle en Zoetermeer werden
en worden gerealiseerd. Ook voor
uitbreidingsplannen in Leiden
hebben ze grote belangstelling.
Wilma heeft zelfs al een compleet
schetsplan voor de bebouwing van
de Stevenshofjespolder bij het
Leidse gemeentebestuur inge
diend.
Het is duidelijk dat een projec
tontwikkelaar probeert in een zo
vroeg mogelijk stadium van
nieuwe ontwikkelingen op de
hoogte te zijn. De grote maatschap
pijen hebben dan ook een aparte
afdeling onderzoek, die zich uit
sluitend bezig houdt met het ver
zamelen van informatie. Daartoe
worden niet alleen streekplannen,
structuurplannen en bestem
mingsplannen bestudeerd, maar
ook kranten en tijdschriften en no
ta's van de provincie en van het rijk,
zoals de verstedelijkingsnota.
Zodra men weet dat een bepaald
uitbreidingsplan op stapel staat,
gaan de projectontwikkelaars aan
de slag. Men zegt in eerste instantie
in contact te treden met het ge
meentebestuur, maar dat is lang
niet altijd het geval. Vaak probeert
men eerst de hand te leggen op
stukken grond die in het uitbrei
dingsgebied liggen. Dit met het
doel om later in de onderhandelin
gen met het gemeentebestuur ster
ker te staan (en uiteraard om de
winst op de grond in eigen zak te
kunnen steken).
Concurrentie
De concurrentie is echter scherp.
De bouwmarkt vertoont al enige
tijd de neiging tot inzakken. De
ontwikkelaars doen elk voor zich
hun uiterste best om aan nieuwe
bouwprojecten te komen. Vandaar
de steeds toenemende belangstel
ling van dergelijke ondernemingen
voor de binnenstad, zeker nu de be
langstelling voor het wonen in de
binnenstad weer groter wordt. Het
laatste voorbereidingsbesluit zal
dus nog wel niet genomen zijn
De projectontwikkelaars zitten bo
venop de markt, zo verzekeren be
trouwbare bronnen. Ze krijgen hun
informatie via publicaties, rappor
ten, de gemeente, informele ge
sprekken, de Kamer van Koophan
del. de makelaars, enz. Ze proberen
er zo snel mogelijk bij te zijn, want
er heerst een geweldige onderlinge
concurrentie.
Een andere informant zegt: "Over
het algemeen kun je zeggen, dat de
ontwikkelaars voortdurend scherp
letten op de mogelijkheden die zich
voordoen. Ze zijn er als de kippen
bij zodra er een uitbreidingsplan
wordt opgesteld (vaak nog eerder,
zoals we hierboven hebben gezien).
De grotere ontwikkelaars zorgen er
verder voor. dat ze zelf alle discipli
nes in huis hebben. Ze zorgen voor
de bouwplannen, maar ook voor
het bouwrijp maken van de grond,
en voor de financiering van het ge
heel. Ze bieden een gemeente het
hele pakket aan, en die hoeft dan
alleen nog maar ja te zeggen".
Als de gemeente voor een be
paald gebied een voorberei
dingsbesluit neemt kan men
daar ongewenste ontwikkelin
gen tegenhouden gedurende
een jaar. Het is een middel dat
Waal de laatste tijd verschei
dene malen heeft moeten han
teren. "Dergelijke voorberei-
dingsbesluitén zijn nodig om te
voorkomen dat het binnen-
stadsbeleid, zoals we dat willen
voeren, doorkruist wordt. Het is
toch te gek dat je enerzijds een
hele inspraakprocedure op
gang brengt om met z'n allen te
bepalen wat je met de binnen
stad aan wil. terwijl anderzijds
dat beleid doorkruist zou wor
den door groepen die dat alleen
kunnen omdat ze een hoop geld
hebben".
De openbaarheid van het ge
meentelijk bestuur kan op dit
punt moeilijkheden geven. "De
plannen komen wel vroeg naar
buiten, maar de gemeente heeft
geen grip op de grondpolitiek
om de ontwikkelingen te be
heersen. Het bekendmaken van
plannen kan tot prijsstijgingen
leiden waardoor het hele plan
zelfs in gevaar komt. Als het
structuurplan voor de binnen
stad klaar is, is dat al een stap in
de goede richting: dat schept
duidelijkheid. Bovendien moet
er een nieuwe wet komen die de
grondpolitiek bevredigend re
gelt. Want het is wel duidelijk
dat naarmate je verder komt
met de stadsvernieuwing je
steeds meer de noodzaak ziet
van een goed geregelde grond
politiek".
De grond in de Coebel heeft weer
een nieuwe eigenaar. Nu is de ge
lukkige bezitter de uit de Utrechtse
dreven afkomstige bouwonderne
ming LTR. Deze heeft aan Euro
woning opdracht gegeven na te
gaan in hoeverre (sociale) woning
bouw nog mogelijk is op dit laatste
stuk braakliggend land in Zuid-
West. Het is voor de nieuwe eige
naar te hopen dat het deze plannen
beter vergaat dan die van zijn voor
ganger dat plan, van projectont
wikkelaar Van de Linden, is uitein
delijk in de prullenmand terecht
gekomen.
De treurige geschiedenis van dit
deel van Leiden (het weiland achter
de Haagweg in Zuid-West) waar
nog steeds niet de beoogde wo
ningbouw gerealiseerd is, neemt
een aanvang in 1968. Het Elisabeth
Ziekenhuis koopt in september van
dat jaar van drie tuinders flinke
stukken grond voor totaal 1.029.340
gulden. Als de nieuwbouwplannen
van het ziekenhuis niet doorgaan,
wordt de grond doorverkocht aan
de Stichting Studentenhuisves
ting.
Ook Studentenhuisvesting ziet af
van mogelijke bouwplannen. Dan
volgen langdurige onderhandelin
gen met projectontwikkelaar Van
de Linden uit Amstelveen. Het Rijk
dringt er bij Studentenhuisvesting
op aan de grond niet voor minder
dan drie miljoen te verkopen. Tens
lotte wordt Van de Linden voor
2.800.000 gulden eigenaar van de
grond. Al meer dan tweemaal zo
veel als de door het ziekenhuis be
taalde prijs. De firma verwerft ook
de nog resterende tuindersgrond
voor 2.227.500 miljoen.
Adviseur bij deze transacties was
de Wassenaarse projectontwikke
laar Rijkers. Hij meent dat de grond
vooral duur is geworden door de
hoge eisen van Studentenhuisves
ting. Bij de totale grondkosten van
ruwweg zes miljoen zijn in de loop
der tijd ook nog de rentekosten en
de kosten voor de ontwikkeling van
de plannen gekomen.
Overigens rapporteren ambtenaren
al begin 1975 dat de grondprijzen in
de Coebel door de aankopen van
het Elisabeth Ziekenhuis zo hoog
zijn geworden "dat sociale wo
ningbouw financieel onmogelijk
geacht moet worden".
Gelijkertijd lanceert Van de Linden
een bouwplan: er zouden 90 wo
ningwetwoningen kunnen komen,
172 premiewoningen en 178 wo
ningen in de vrije sector. Maar het
oppervlakkig opgezette plan blijkt
bij nader bekijken niet haalbaar
Het verdwijnt in de prullenmand.
Hoewel de 10 hectaren grond in het
kadaster nu nog steeds op naam
staat van Van de Linde, blijkt dat
een "truc" om allerlei notariële kos
ten te ontlopen. Rechthebbende
blijkt de bouwonderneming LTR te
zijn. Van de Linde wil niet de prijs
noemen, waarvoor de grond ver
handeld is Nogal kribbig wordt
opgemerkt dat toch alleen maar ge
schreven wordt dat Van de Linde
een speculant is Maar hij kan niet
ontkennen dat de grond met deze
laatste transactie weer duurder is
geworden.
De LTR heeft Eurowoning op
dracht gegeven een plan te ontwik
kelen met woningbouw in alle sec
toren. Eind mei hoopt men de drie
alternatieven die de computer nu
berekend heeft verder te hebben
uitgewerkt. Door een heel andere
opzet moet het volgens Eurowo
ningen mogelijk zijn een aantal be
taalbare woningen neer te zetten.
Uitgaande van een grondprijs van
acht miljoen. Men denkt aan onge
veer zeshonderd woningen, waar
van een deel sociale sector.
Op mogelijke subsidies van de ge
meente hoeft voorlopig in ieder ge
val niet gerekend te worden. Daar is
men er niet zo happig op om, zoals
wethouder Waal (stadsontwikke
ling) het uitdrukt, het optreden van
projectontwikkelaars op die ma
nier te belonen.
tellin. O
Nan-p| "J
B RIN K Luchtverwarminq
Uw installateur:
LUCOTHERM B.V.-ALPHEN a d RIJN
Kalkovenweg 58. Postbus 337, Telefoon (01720) 2 03 00
Oen Uyl voor Leiden, Leiden voor Den Uyl!!!
OP 2 MEI IS DE P.v.d.A. IN LEIDEN
16.30 Jan Scheaffer in clubhuis "Wes
terkwartier".
15.00 Wim Duisenberg in winkelcen
trum Vijf Meilaan.
16.00 Wim Duisenberg in winkelcen
trum de Kopermolen,
i m a 20.30 openbare verkiezingsavond in
de Stadsgehoorzaal sprekers
Duisenberg en Scheaffer
De PvdA is een partij, waar u ook lid van kunt worden.
Voor meer Informatie: PvdA, Antwoordnummer 8,2300WB Lei-
