GEMEENTERAAD VAN LEIDEN.
11
INGEKOHEN STUKKEN.
N°. 23. Leiden, 12 Januari 1931.
Zooals Uwe Vergadering bekend is, strekte een gedeelte
van de 4| geldleening 1928, aangegaan krachtens Uw
besluit van 5 Maart van dat jaar (Ingek. Stukken "No. 56)
tot aflossing van de door bet Eijk aan de gemeente op
den voet van de woningwet verleende 6% woningbouw-
voorschotten, teneinde, gelijk wij in de toelichting tot ons
voorstel schreven, een verlaging van huurprijzen bij de daar
voor in aanmerking komende bouwplannen, in de richting
van huurnivelleering, mogelijk te maken.
Met inachtneming van disagio en kosten, kon de renta
biliteit van de leening worden gesteld op 4§ Het verschil
tusschen de annuïteiten naar een rentevoet van 6 en
4| in totaal 17.628.per jaar bedragende, vertegenwoor
digt de rentewinst. In afwachting van de invoering van de
huurnivelleering werd de inmiddels reeds verkregen rente
winst, tot en met 1930 bedragende 41.142.op den kapitaal-
dienst van de gemeentebegrooting gereserveerd.
Alvorens nu te bespreken de wijze, waarop de huurnivel
leering naar onze meening behoort te worden geregeld,
achten wij het goed een oogenblik stil te staan bij de ver
houding, waarin de desbetreffende lichamen het Eijk, de
gemeente en de bouwvereenigingen tot elkander staan.
Het Eijk verleent de voorschotten aan de gemeente,
onder voorwaarde, dat door de gemeente aan de betrok
ken vereeniging gelijke voorschotten tegen dezelfde rente
worden toegekend, klaarblijkelijk met de bedoeling, dat
de gemeente niet een hoogere rente zal bedingen. Uitsluitend
de gemeente staat ten dezen in betrekking tot het Eijk;
er komt een geldleening tot stand tusschen het Eijk en de
gemeente en laatstgenoemde draagt de volle aansprakelijk
heid voor de terugbetaling van de hoofdsom en de vol
doening van de rente.
Geheel onafhankelijk van deze rechtsbetrekking staat de
verhouding tusschen de gemeente en de bouwvereeniging.
De gemeente verstrekt op haar beurt een geldleening tot
het bedrag van het rijksvoorschot aan de vereeniging
overeenkomstig de door het Eijk gestelde voorwaarde wordt
de annuïteit (rente en aflossing derhalve) bepaald op het
percentage, dat de gemeente aan het Rijk is verschuldigd.
Er wordt tusschen de gemeente en de vereeniging een zelf
standige overeenkomst van geldleening gesloten; in de
gevallen, waar het hier om gaat, hebben de vereenigingen
zich derhalve verplicht bij voortduring een rente van 6
aan de gemeente te betalen, overeenkomende met de rente,
voor de gemeente tegenover het Eijk geldende ten tijde van
het verleenen van de voorschotten. Lost de gemeente de rijks-
voorschotten af, dan brengt zulks geenerlei wijziging in den
rechtsband tusschen de gemeente en de vereeniging; de
vereeniging blijft verplicht de overeengekomen rente, i. c.
6%, ook na die aflossing te betalen. Een andere opvat
ting leidt tot ongerijmde conclusies en miskent geheel en
al den aard van de beide geschetste rechtsbetrekkingen. De
bewering, dat de vereenigingen aan bovengenoemde voor
waarde, verbonden aan de verstrekking van de rijksvoor
schotten aan de gemeente, het recht ontleenen tot verlaging
van de- rente tot die der door de gemeente aangegane
nieuwe leening, moet immers voeren tot een van de volgende
consequentiesöf de gemeente zou zonder medewerking van
de vereenigingen niet hebben kunnen overgaan tot aflossing
bij het Eijk, öf de vereenigingen behoeven na de aflossing
in het geheel geen rente meer aan de gemeente te betalen,
vermits laatstgenoemde thans niet aan het Rijk, maar aan
particuliere obligatiehouders rente is verschuldigd. Het is
dan ook boven twijfel verheven, dat de verplichting van
de betrokken vereenigingen tot betaling van een rente van
6 blijft bestaan en dat de gemeente rechtens volkomen
vrij is in de wijze van aanwending van de bespaarde rente.
Na deze uiteenzetting van wat wij zouden willen noemen
de formeele zijde van de zaak, vragen wij Uwe aandacht
voor de bij de woningbouwvereenigingen geldende huren.
Blijkens den hierachter afgedrukten staat bestaan tusschen
de huurprijzen van de onderscheidene bouwplannen groote
verschillen, die niet altijd door de kwaliteit van de woningen
worden gemotiveerd.
Eenerzijds komen huurprijzen voor, die aanzienlijk be
neden de indertijd door den Directeur van het Bouw- en
Woningtoezicht getaxeerde huurwaarde blijven, anderzijds
worden huren gevonden, die belangrijk hooger zijn dan die
huurwaarde.
De huurprijzen varieeren van 60% tot 125% van de
huurwaarde. Deze hoogst ongewenschte toestand is vooral
veroorzaakt door de stijging van den rentevoet en van de
prijzen der bouwmaterialen in en na den oorlog.
Terwijl de huren van de in den goedkoopen tijd gebouwde
woningen in het algemeen gehandhaafd werden op het bedrag,
noodig voor de dekking van de in verhouding lage exploi
tatiekosten en dientengevolge thans niet meer bedragen dan
ƒ3.50 a ƒ4.50 per week, moesten de huren van de later
gestichte woningen, niettegenstaande rijk en gemeente door
het verleenen van bijdragen tegemoet kwamen, steeds hooger
worden gesteld, naarmate de bouw duurder werd. Zoo
kwamen omstreeks 1920 tot stand de bouwplannen van
Tuinstadwijk, Eensgezindheid, Ons Doel en de Goede
Woning met (gemiddelde) huurprijzen van 7.96, ƒ6.48,
6.95 en 7.20. De rente der voorschotten was toen opge-
loopen tot 5%. Daarna werd de rente nog verhoogd tot
6%, doch waar de materiaal-prijzen inmiddels begonnen te
dalen en op last van hoogerhand met betrekking tot het
woningtype moest worden bezuinigd, konden de huurprijzen
van de met behulp der 6 voorschotten gebouwde woningen
weer op een meer draaglijk peil worden bepaald, hoewel ook
deze huurprijzen, in verhouding tot de kwaliteit van het
woningtype, nog te hoog waren.
De 6 voorschotten betreffen de volgende bouwplannen
3e plan (afbouw) de Eendracht, 9 woningen 6.32);
5e plan de Eendracht, 60 woningen 4.99);
3e plan Ons Belang, 136 woningen 5.13);
3e plan (afbouw) Eensgezindheid, 22 woningen (ƒ5.40)1);
4e plan Eensgezindheid, 92 woningen 5.77);
3e plan Ons Doel, 78 woningen 5.21);
4e plan Ons Doel, 62 woningen 4.72).
Hieruit blijkt, dat de plannen, die wegens de hoogte der
huren de meeste zorg baren, werden gefinancierd met voor
schotten a 5 en dat de 6 voorschotten, welke voor
aflossing in aanmerking kwamen, juist betreffen de bouw
plannen, wier huurprijzen, in absoluten zin, aanmerkelijk
lager waren.
Deze toestand treft men natuurlijk niet enkel te Leiden
aan; wij hebben hier te doen met een verschijnsel, dat zich
overal elders in het land, waar vóór, in en na den oorlog
werd gebouwd, voordoet. Verschillende andere kwesties
hangen hiermede samen, zooals b.v. de liquidatie van het
bijdragen-systeem, zoodat ten slotte een uiterst moeilijk,
veelomvattend vraagstuk is ontstaan.
Het heeft intusschen niet ontbroken aan pogingen om in
deze tot een goede oplossing te komen. Thans is nog op dit
gebied werkzaam de CommissieVliegen, ingesteld door de
Ministers van Financiën en van Arbeid, Handel en Nijver
heid bij beschikking van 11/17 December 1928. Haar taak
is te onderzoeken, welke moeilijkheden zich voordoen bij de
exploitatie van de met financiëelen steun van het Eijk en
de gemeenten gebouwde woningen, welke maatregelen van
overheidswege ter tegemoetkoming aan die moeilijkheden
zouden kunnen worden genomen en welke gevolgen die
maatregelen voor de geldmiddelen van het Eijk en de
gemeenten zouden hebben.
Deze Commissie heeft haar arbeid nog niet beëindigd,
zoodat haar advies nog niet is verschenen.
Intusschen behoeft de aan deze Commissie gegeven opdracht
tot bestudeering van het vraagstuk voor het geheele rijk,
geen beletsel te vormen, om plaatselijk de groote verschillen
in huurprijzen te verminderen, indien daartoe, zooals i. c.
door verlaging van den rentelast, mogelijkheid bestaat.
Dat desniettegenstaande ons College eerst thans dit voor
stel bij Uwe Vergadering aanhangig kan maken, is een gevolg
van de uitvoerige correspondentie en veelvuldige bespre
kingen, die eerst met het Departement van Arbeid, Handel
en Nijverheid moesten plaats hebben en van het langdurige
overleg, dat daarna met de bouwvereenigingen moest worden
gepleegd.
De verschillen tusschen de huren van de onderscheidene
plannen zijn zoo groot, dat met het bedrag van ƒ17.628.
slechts de allerhoogste toppen kunnen worden weggenomen;
er blijven ook dan nog groote, niet door de hoedanigheid
van de woningen gewettigde verschillen bestaan en daarom
vatte ons College het plan op van een huurnivelleering over
de geheele linie; alle huurprijzen, zoowel de hooge als de
lage, op het peil van 100 der huurwaarde te brengen,
was het doel, dat zooveel mogelijk moest worden benaderd.
Dit zou een afdoende en o. i. tevens billijke oplossing zijn
geweest, want alle of nagenoeg alle ongelijkheden zouden
dan zijn verdwenen. Een dergelijke maatregel waspractisch
ook mogelijk, aangezien de opbrengst van de verhooging
van de lage huren en de rentewinst tezamen ruim voldoende
waren voor de verlaging van de hooge huren. Uiteraard was
1) Vereenigd met de 36 woningen (eerste gedeelte van het plan, 5% voor
schotten) f 5.88.
